Sentencia Civil Nº 571/2010, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 377/2010 de 10 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA

ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Sekzioa: 1ª/1.

AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008

Tel.: 945-004821

Fax / Faxa: 945-004820

N.I.G. / IZO : 01.02.2-09/006534

A.p. ordinario. L2 / 377/2010

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de 1ª Instancia nº 8 (Vitoria) / Lehen Auzialdiko 8 zk.ko Epaitegia (Gasteiz)

Autos de 333/2009 (e) ko autoak

Recurrente/Errekurtsogilea: Dª Laura

Procurador / Prokuradorea: Dª MERCEDES BOTAS ARMENTIA

Abogado / Abokatua: D. FRANCISCO JAVIER BERISA VILLAMAYOR

Recurrido / Errekurritua: D. Ignacio y Dª Tania

Procurador / Prokuradorea: Dª MARÍA MARCO SÁENZ DE ORMIJANA

Abogado / Abokatua: Dª MARÍA DEL PILAR CASTILLO COTO

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª Mercedes Guerrero Romeo, Presidenta, y D.

Edmundo Rodríguez Achútegui, y Dª Silvia Víñez Argüeso, Magistrados, ha dictado el día diez de diciembre de dos mil diez

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 571/10

El recurso de apelación civil Rollo de Sala nº 377/2010, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Vitoria-Gasteiz,

derivado de los Autos de Juicio Ordinario nº 333/09, ha sido promovido por Dª Laura ,

representada por la Procuradora de los Tribunales Dª MERCEDES BOTAS ARMENTIA, asistida del letrado D. FRANCISCO

JAVIER BERISA VILLAMAYOR, frente a la sentencia dictada el 30 de marzo de 2010 . Es parte apelada la D. Ignacio y Dª Tania , representados por la Procuradora de los TribunalesDª MARÍA

MARCO SÁENZ DE ORMIJANA, asistida de la letrada Dª MARÍA DEL PILAR CASTILLO COTO. Actúa como ponente el Sr.

Magistrado D. Edmundo Rodríguez Achútegui.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Vitoria-Gasteiz se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice:

"Que, estimando parcialmente la demanda formulada en reclamación de cantidad por la procuradora Sra. Marco Sáenz de Ormijana, en representación de D. Ignacio y de Dª Tania , contra Dª Laura , debo condenar y condeno a la demandada a pagar a los actores la cantidad total de DOS MIL CUATROCIENTOS SEIS EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (2.406,50 €) y absolviéndole del resto de los pedimentos contenidos en la demanda. Y todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre imposición de costas, debiendo cada parte asumir las causadas a su instancia y las comunes, si las hubiere, por mitad ".

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución, se interpuso recurso de apelación por la representación de Dª Laura , alegando incorrecta valoración de la prueba, pues estima resuelto el contrato en junio de 2009 cuando la sentencia que lo acuerda es de febrero de 2010, considera abonadas las rentas de 2008, cuando se adeudaban varios meses de dicho año, todo lo cual, junto a los gastos no abonados, determina que no resulte deudor sino acreedor del arrendatario.

TERCERO .- El recurso se tuvo por interpuesto mediante providencia de 20 de mayo de 2010, dándose el correspondiente traslado a la contraparte por diez días para alegaciones, presentando D. Ignacio y Dª Tania escrito de oposición al recurso presentado de contrario, elevándose posteriormente los autos a esta Audiencia Provincial.

CUARTO.- Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, con fecha 28 de junio de 2010 se mandó formar el Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia a D. Edmundo Rodríguez Achútegui.

QUINTO .- En providencia de 7 de octubre de 2010 se acordó citar para deliberación, votación y fallo el día 9 de diciembre siguiente.

SEXTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO .- Hechos probados

Las partes consideraron en la audiencia previa que la cuestión era esencialmente jurídica. En dicha audiencia no se propuso otra prueba que la documental acompañada con los escritos de demanda y contestación, lo que motivó que conforme al art. 428.3 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC ) quedaran los autos conclusos para sentencia.

Han admitido las partes en la primera instancia y en este recurso que habían suscrito el 17 de julio de 2008 un contrato de arrendamiento de negocio, aportado como doc. nº 1 de la demanda, que recaía sobre una cafetería. Se acordó el abono mensual de 2.200 € más IVA, con cláusula de revisión, por cinco años, con una fianza de 18.000 € de la que solo se satisfacen 15.000 €. Aplicando a la renta mensual el incremento de IVA y descontando la retención que exigía la hacienda foral alavesa, se debían abonar 2.156 € al mes.

Antes de que transcurriera el término pactado la arrendataria remite un burofax sin fecha (doc. nº 2 de la demanda) anunciando que como ya había expresado verbalmente con anterioridad, ponía a su disposición el local y sus llaves, porque desde el 28 de febrero de 2009 dejaba de explotar el negocio. El burofax se recibe el 18 de marzo de 2009, y también se indica que se aplique la fianza a las rentas de enero y febrero, así como el gasto de electricidad, en aplicación de la cláusula 8ª del contrato, reintegrando al arrendatario el resto.

SEGUNDO .- Sobre la normativa aplicable

Antes de continuar, y precisamente en atención a dichos hechos que ambas partes admiten como acreditados y, en particular, al contrato de arrendamiento suscrito, debe precisarse el régimen aplicable al mismo. En efecto, el contrato menciona en el exponendo III como norma supletoria a falta de estipulación entre las partes la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y en la cláusula 9ª dispone la renuncia de la arrendataria a cualquier indemnización que pudiera corresponderle en aplicación del art. 34 LAU .

Los términos del contrato son claros, de modo que cabe concluir que no se arrendó el local de negocio, sino el negocio mismo, de suerte que el régimen a que se someten será el pactado por las partes conforme a la libertad contractual que proclama el art. 1.255 del Código Civil (CCv ), siendo supletoria la regulación de ese mismo código para lo que no prevean las partes.

TERCERO .- La reclamación de la fianza

El debate sobre la restitución de la fianza, que la sentencia de instancia estima en parte queda situado en esos parámetros, al que hay que añadir que no hay cuestión sobre la compensación pretendida, pues se admite por las partes en atención a la previsión de la cláusula quinta del contrato, que la permite expresamente. Frente a la pretensión de la arrendataria de tener por resuelto el contrato conforme a la cláusula 10ª del contrato con la remisión del burofax, incluso con efectos anteriores a tal envío, la propiedad niega que se produjera desde entonces. Argumenta que no aceptó dicha resolución unilateral, que por el contrario interpuso demanda de juicio verbal de desahucio en diciembre de 2009 y que en febrero de 2010 se declara resuelto el contrato por sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Vitoria-Gasteiz, de modo que no comparte la declaración de la sentencia apelada de que fue en junio de 2009 cuando se debe entender resuelto el mismo.

La cláusula 10ª no es de aplicación, porque al referirse al incumplimiento del arrendatario de cualquier obligación o carga prevista en el contrato, otorga legitimación para solicitar la resolución a la otra parte, no al incumplidor. El contrato concreta la facultad resolutoria del art. 1.124 CCv , y por lo tanto, no puede el arrendatario ampararse en un incumplimiento propio para pretender tal resolución.

No regula el contrato, sin embargo, una posibilidad correlativa a la señalada a favor del arrendatario, ni tampoco la posible facultad de desistir del contrato del arrendatario. Tal eventualidad, que para ciertos contratos sometidos a su regulación admite el art. 11 LAU , no se contiene el contrato de autos. Aún así no puede obviarse la falta de equilibrio que impregna el contrato suscrito por las partes al conceder facultades a una, y no regular la correlativa para la otra.

Pero al margen del debate de cuándo deba entenderse resuelto el contrato, lo cierto es que el apelado, demandante en la instancia, reclamaba la restitución de los 15.000 € entregados como fianza sobre la base de que sólo debían descontarse las rentas de enero y febrero de 2009, más los gastos de electricidad, como expresa en el burofax que se aporta como doc. nº 2, folio 14 de los autos. Es decir, se sustenta en la premisa de que las rentas y gastos entre el 17 de julio de 2008, y los de enero y febrero de 2009, que confiesa impagados, han sido atendidas correctamente.

Esa afirmación implícita en la demanda, pues sólo se autoriza al descuento de rentas y gastos desde el año 2009, se cuestionó por la demandada en el hecho tercero de su contestación, donde expresó que se adeudaban las rentas de septiembre a diciembre de 2008, cuatro meses a razón de 2.156 €, la luz de septiembre a diciembre de 2008, que suponían 314,59 €, 400,62 €, 364,92 € y 394,76 €, la mitad del IBI de 2008 por importe de 297,47 € y rentas y gastos a partir de 2009. Estas últimas suponen, hasta que se recibe el burofax, rentas de 2.156 € de enero, febrero y marzo, 81,02 € de agua del mes de marzo, electricidad de enero 2009 por importe de 117,62 € y 282,80 €, 336,12 € de febrero y 53,04 € de marzo, así como el recibo de Canal Satélite de febrero de 2009, de 67,94 € y marzo de 2009, 55,95 €. Todas esas cantidades superan, con creces, el importe de 15.000 € satisfecho como fianza, pues sólo las rentas entre septiembre de 2008 a marzo de 2009 suponen 15.092 €.

La cuestión que resta, entonces, es dilucidar a quién corresponde la prueba del abono de las rentas, ya que sin duda constan cumplidamente acreditados los gastos, pues todos y cada uno de los recibos fueron aportados con la contestación a la demanda, y no fueron impugnados en la audiencia previa conforme al art. 427.1 LEC . Así lo entendió la sentencia de instancia y a ello se aquietó la arrendataria apelada, que ni formuló recurso ni impugnó la resolución en este aspecto.

Sobre las rentas hay que indicar que fue la inactividad de las partes la que determinó la falta de prueba. Si había, como consta claramente de los escritos de demanda y contestación, discrepancia sobre el pago o impago de las rentas de 2008, debió proponerse prueba sobre su pago, ya que demostrarlo era esencial para que prosperase la tesis del demandante en la instancia. La sentencia acepta la premisa del actor, es decir, que sólo cabe descontar rentas y gastos a partir de 2009, cuando el demandado negó tal afirmación.

Y es al arrendatario a quien corresponde, conforme al art. 217.2 LEC probar la certeza de los hechos de los que se desprende el efecto jurídico que pretende, porque "ordinariamente", en expresión de la LEC, al arrendador compete acreditar la existencia de la obligación y al deudor de aquélla, el arrendatario, su cumplimiento. Sería desproporcionado que el propietario tuviera que acreditar un hecho negativo, la falta de pago, y en cambio es sencillo y perfectamente razonable que lo haga el arrendatario, que sólo tiene que exhibir los recibos, ingresos o justificantes de haber abonado la renta.

Al negar el abono de la renta durante el año 2008, la propiedad deja incierto (art. 217.1 LEC ) el hecho en el que se sostiene la demanda, es decir, el abono de las mismas en tal período. La falta de prueba de tal pago sólo puede perjudicar a la parte que estaba obligada a acreditarlo, que no lo hace con la demanda, pues no aporta los recibos correspondientes, ni pretende verificarlo después, una vez conocida la negativa en la contestación a la demanda, cuando pasa por considerar la cuestión debatida como puramente jurídica, como si no hubiera hechos controvertidos que precisaban de la prueba correspondiente.

En consecuencia lo que se acredita es que en la fecha pretendida por el arrendatario, marzo de 2009, nada se debía por la propiedad pues sólo con las rentas impagadas quedaba enjugada la fianza pretendida, lo que determina la estimación íntegra del recurso, que supone la desestimación de la demanda en la instancia, con imposición de costas al actor conforme al art. 394 LEC .

CUARTO .- Depósito para recurrir

De conformidad con la DA 15ª.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , se decreta la pérdida del depósito consignado para recurrir al que se dará el destino previsto legalmente.

QUINTO .- Costas

Conforme al art. 398.2 LEC no se hace condena de las costas del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

1.- ESTIMAR el recurso de apelación formulado por la Procuradora de los Tribunales Dª MERCEDES BOTAS ARMENTIA, en nombre y representación de Dª Laura , frente a la sentencia de 30 de marzo de 2010 dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 333/2009 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Vitoria-Gasteiz .

2.- REVOCAR la mencionada sentencia, y en su lugar, desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª MARÍA MARCO SÁENZ DE ORMIJANA, en nombre y representación de D. Ignacio y Dª Tania , frente a Dª Laura , con imposición de las costas a la demandante.

3.- SE DECRETA la pérdida del depósito consignado para recurrir por el apelante, al que se dará el destino legal.

4.- NO SE HACE condena en costas derivadas del recurso de apelación.

MODO DE IMPUGNACIÓN : Frente a esta resolución no cabe interponer recurso ordinario de ninguna clase.

Con certificación de esta resolución y carta orden remítase los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario Judicial doy fe.