Sentencia Civil Nº 571/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 411/2012 de 03 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

Rº 411/12 SENTENCIA Nº 000571/2012 SECCIÓN OCTAVA ============================ Iltma. Sra. Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD ============================ En la ciudad de VALENCIA, a tres de diciembre de dos mil doce Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, constituida por la Magistrada Ilma. Sra. Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD como órgano unipersonal, los autos de Juicio Verbal, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de VALENCIA, con el nº 000296/2011, por D. Heraclio representado por el Procurador D. SANTIAGO GEA FERNÁNDEZ y dirigido por el Letrado D. JAVIER LÓPEZ MINGUEZ, contra D. Leon , representado por la Procuradora Dª. ELENA SOLER GÓRRIZ y dirigido por el Letrado D. ANGEL LORENZO LÓPEZ, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Leon .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia, apelada pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 21 de VALENCIA, en fecha 2 de Febrero de 2012 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Don Heraclio contra Don Leon debo condenar y condeno al mismo al pago de 2.538 euros absolviendolo del resto de pretensiones formuladas en su contra. que desestimando la reconvención formulada por Don Leon contra Don Heraclio debo absolver y absuelvo al mismo de las pretensiones formuladas en su contra.Respecto a las costas derivadas de la demanda cada parte satisfara las causadas a su instancia. las costas derivadas de la reconvención seran satisfechas por la parte demandada reconventora.'.

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Leon , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para la resolución del recurso de Apelación el 31 de Octubre de 2012 TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales

Fundamentos

PRIMERO.- D. Heraclio formuló demanda contra D. Leon en reclamación de 3.010 euros en reclamación del importe de la fianza y daños y perjuicios y con fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis. El 1 de septiembre de 2009 se firmo con el demandado contrato de arrendamiento por plazo de 11 meses .El 1 de agosto de 2010 quedo el demandante con el propietario para la entrega de las llaves y éste se ausento sin previo aviso impidiéndonos la entrega de las llaves. En la comparecencia del 1 de agosto en comisaría se recomendó dejar las llaves en conserjería y así se hizo, y el 10 de agosto se procedió a su recogida ante la pasividad del demandado y al objeto de consignación en el juzgado siendo recogidas finalmente el 17 de agosto. La vivienda se devolvió en perfecto estado y no se ha devuelto la fianza por importe de 1700 euros. Además dicho incidente ha ocasionado al demandante una serie de gastos y perjuicios valorados en 1310 euros y que comprenden el coste de 4 burofax , honorarios de letrada y daños y perjuicios .El demandado formulo reconvención en los siguientes términos , se deben descontar en todo caso 150 euros que expresamente se pactaron , además llegada la fecha pactada , el motivo por el cual las partes no llegaron a un acuerdo en la entrega de las llaves era por la liquidación final de los suministros y por los desperfectos que existían a la entrega de las llaves y el actor pretendía entregar las llaves sin hacerse cargo de los desperfectos y sin descontar cantidad alguna , motivo por el cual el demandado no accedió. Según acta notarial el día 11 se presento el notario en conserjería a recoger las llaves y le manifestaron que las había recogido el inquilino y el juzgado le entrega las llaves el día 17 de agosto personándose ese día el notario en la vivienda haciendo constar los desperfectos y el 20 de agosto cuanto entra la nueva inquilina hace constar otros daños por lo que se aporta informe pericial de valoración de los daños por importe de 2227'07 euros. Además es objeto de reclamación 1700 euros por la aplicación de la cláusula penal que fijaba 100 euros diarios en caso de entrega de la posesión mas tarde de lo pactado. En total la cantidad adeudada asciende a 4112'05 euros de los que deberán deducirse los 1700 euros de fianza. En el acto de la vista el demandante se opuso a la admisión de la reconvención y la juzgadora de instancia rechazo tal impugnación lo que fue objeto del pertinente recurso. En cuanto a la contestación a la reconvención el demandante negó la existencia de desperfectos pues según el parte de conserjería la vivienda esta en perfectas condiciones. Es mas en el inventario hay una relación de bienes pero no se dice en que estado se encontraban y respecto del acta notarial decir que no se sabe el estado en que estaba cuando se alquiló. Por su parte el demandado se opuso a la demanda inicial alegando que el 31 de julio de 2010 le esta esperando una abogada para la entrega de las llaves y la discusión era que el demandante pretendía la entrega de las llaves condicionada a la devolución de la fianza y el propietario decía que había una serie de desperfectos y si estaba una abogada era por que se sabia que tenia que haber problemas. El demandante pretende la devolución de la fianza y no se puede devolver si hay desperfectos además se están reclamando importe de burofaxes, honorarios de letrado y por declaración de imputado y en un expediente de consignación no es obligatoria la intervención de abogado . Por ultimo según el contrato se tenía de descontar 150 euros por limpieza cualquiera que fuese el estado de la vivienda. La sentencia de instancia estimo en parte la demanda condenando al demandado al pago de 2.538 euros y desestimo la reconvención y contra dicha resolución formula recurso de apelación la parte demandada .

SEGUNDO .- La parte demandada y apelante en su recurso interesa la revocación de la sentencia de instancia en el sentido de que se condene al demandante reconvenido al pago de 712'07 euros cantidad resultante de descontar la fianza entregada en su momento por el inquilino de los gastos de reparación por los daños ocasionados en la vivienda y fundamenta su recurso en error en valoración de la prueba practicada . Examinadas las actuaciones no se comparte en todo la valoración de la prueba del juzgador de instancia y ello por lo que a continuación se expone. Como punto de partida decir que de inicio , en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones ( articulo 1555 del código civil : responde del cuidado y conservación ex artículos 1555.2 , 1559 y 1563 del código civil , 21 y 30 de la LAU , de la restitución de la posesión y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario , viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley ,carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario , a devolver o restituirla fianza , al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó.La restitución viene regulada en el art. 36.4 de la LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario , cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo .') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así, de un lado, se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Así pues, la fianza cumple entre arrendador y arrendatario una función de garantía, de forma que viene a asegurar al arrendador la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir, mas allá del menoscabo del mismo por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo ( art. 1561 del Código Civil . Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo ,'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro. Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' -en defecto de pacto sobre la devolución- expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' , una vez atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable . Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador ), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en'buen estado' no significa recibir'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 Código civil . (b) Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario , correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso .El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo ' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho del arrendador a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable pudiendo en otro caso, dicho arrendador , rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves, o incluso condicionar la devolución a la entrega de las garantías antes de esa comprobación: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora . Es más, la'simple' aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios. Expuesto cuanto antecede en la demanda se solicita la devolución de la fianza e indemnización de daños y perjuicios por la negativa del arrendador a recibir las llaves por su parte el demandado alega la existencia de desperfectos y reconviene . De la prueba practicada ha quedado acreditado en relación con los desperfectos que alega el arrendador únicamente ha quedado acreditada la rotura del plafón por importe de 35 euros según factura y cuya constancia de rotura queda en el acta notarial, y respecto de los otros daños , el perito hace el informe el 1 de agosto de 2011, un año después de la entrega de las llaves , respecto de la relación de daños que recoge el acta notarial así como la relación de daños que refiere la nueva inquilina antes de entrar en la vivienda decir que no se aprecia que la vivienda presente los desperfectos tan graves que refiere el arrendador es mas la propia inquilina vino a referir que las rayas del parquet eran las propias del andar con zapatos y que la mancha en el sofá se limpio y que cuando entro en la vivienda no puso ninguna pega al estado de la vivienda lo que se concluye en que estaba cuando se devolvió en buen estado a excepción del plafón . Aunque admitiéramos a efectos meramente dialécticos la existencia de los desperfectos que se indican , respecto a la mancha en la pared , picaditas en el parquet del suelo que se limitan a 3 o rayas en un mueble o en su caso que no cierren correctamente una de las hojas de los ventanales o que el mango de la escoba este oxidado entre otros , que son consecuencia del uso normal, en cuanto que todo uso de un inmueble, lleva consigo determinados desperfectos, que son consecuencia del mismo, el arrendatario no debe responder de ellos y su obligación por tal motivo sólo surgirá cuando se trate de daños dolosamente causados, o al menos de aquellos otros que se demuestre exceden de lo que debe entender por una utilización normal del bien arrendado, por ser impropios de un uso habitual considerando la naturaleza y finalidad de aquel, pues, es obvio, y no necesita mayor explicación, que las cosas desmerecen por su uso, o incluso por el simple transcurso del tiempo. Y en este sentido deben ser interpretados los citados artículos 1563 y 1564 del Código Civil por ello de los 1700 euros de la fianza deben deducirse 35 euros por el plafón roto ,así como 150 euros por estar expresamente pactada dicha cantidad , la cual se destinara a la limpieza final con independencia del estado, por ello la reconvención habrá de ser estimada en la cantidad de 185 euros , cantidad que habrá que descontarse de los 1700 euros de fianza que corresponden al arrendatario .También es objeto de apelación la cantidad concedida por los gastos de burofaxes enviados al arrendador lo que ha de ser estimado en cuanto que dichos gastos no son necesarios o imprescindibles para su reclamación, es mas ,cualquier reclamación extrajudicial puede hacerse por cualesquiera medios, no necesariamente mediante burofax (incluso reclamación verbal o telefónica), como de hecho así lo hizo el demandante a través de correo electrónico y en cualquier caso los de la reclamación judicial han de considerarse costas y se rigen por las normas de tasación de éstas. Respecto de los honorarios de la letrada tampoco son procedentes, pues estos no han quedado justificado sin que exista prueba alguna al respecto y ello por lo siguiente . En la demanda se reclama la cantidad de 720 euros por honorarios de letrada y correspondientes al expediente de jurisdicción voluntaria y en prueba de ello aporta el burofax remitido al demandado el 30 de septiembre en donde consta dicha cantidad y la minuta obrante al folio 69 por el concepto de expediente de jurisdicción voluntaria, luego la reclamación es por este concepto y no por otro y sin que sea correcto cambiar la causa de pedir en el acto de la vista ,pues ello supone una modificación de los términos en los que se ha planteado el debate. Pues bien esta precisión de que el demandante lo que reclamaba en su demanda eran los honorarios por el expediente de jurisdicción voluntaria fue cambiada en el acto de la vista lo que encerraba una causa de pedir distinta pues consta a partir del minuto 14 que la juzgadora pregunto al demandante que explicara a que debía la reclamación de daños y perjuicios y dijo que a los 4 burofaxes y a los honorarios del procedimiento monitorio y la juzgadora le pregunta si lo reclamado es por el expediente de consignación de llaves a lo que el letrado contesta que por el procedimiento monitorio . Pues bien ante esto decir que el demandante no puede cambiar la causa de pedir en relación a los honorarios de la letrada. Pero a mayor abundamiento y aun prescindiendo de todo lo anterior y admitiendo a efectos meramente dialécticos que procedía este cambio de concepto por el que reclamaba y entendiendo que lo peticionado es por el procedimiento monitorio no existe prueba alguna en el procedimiento que acredite el daño ocasionado pues no consta factura alguna por dicho concepto . Procediendo por todo lo expuesto la estimación parcial del recurso de apelación y con revocación de la sentencia de instancia estimar en parte la demanda y la reconvención .

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación parcial del recurso de apelacion motiva la no imposición de las costas de esta alzada y sin que tampoco proceda respecto de las de primera instancia al estimarse en parte la demanda y en parte la reconvención y en aplicación del articulo 394 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimo en parte el recurso de apelación interpuesto por Leon contra la sentencia de,2 de febrero de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº21 de Valencia , en autos de juicio verbal seguidos con el nº21/11 , que se revoca en parte y se estima en parte la demanda formulada por Heraclio contra Leon y se condena a dicho demandado a que abone al demandante la suma de 1700 euros y estimando en parte la reconvención formulada por Leon contra Heraclio condeno a Heraclio al pago de 185 euros , se compensan ambas cantidades resultando un saldo a favor de Heraclio de 1515 euros e intereses legales desde la presente resolución, confirmándola en el resto de pronunciamientos que no se opongan a lo anterior y sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto .

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronuncio, mando y firmo.