Sentencia CIVIL Nº 573/2020, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 890/2019 de 17 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00573/2020

Modelo: N10250

C.ANGUSTIAS 21

-

Teléfono:983.413495 Fax:983.459564

Correo electrónico:

Equipo/usuario: MMA

N.I.G.47186 42 1 2019 0002670

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000890 /2019

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 15 de VALLADOLID

Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000156 /2019

Recurrente: Íñigo

Procurador: MARIA JESUS SENOVILLA SANCHO

Abogado: CARLOS-ALBERTO HUAPAYA MUÑOZ

Recurrido: Julián, Carina , Laureano

Procurador: CESAR ALONSO ZAMORANO, CESAR ALONSO ZAMORANO , CESAR ALONSO ZAMORANO

Abogado: MARÍA DULCE SANZ ROJO, MARÍA DULCE SANZ ROJO , DULCE NOMBRE SANZ ROJO

S E N T E N C I A num. 573/2020

ILMO.SR. PRESIDENTE

D. ANTONIO ALONSO MARTIN

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO (PONENTE)

D. IGNACIO MARTIN VERONA

En VALLADOLID, a diecisiete de septiembre de dos mil veinte

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000156 /2019, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 15 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000890 /2019, en los que aparece como parte apelante, Íñigo, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA JESUS SENOVILLA SANCHO, asistido por el Abogado D. CARLOS-ALBERTO HUAPAYA MUÑOZ, y como parte apelada, Julián, Carina , Laureano , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. CESAR ALONSO ZAMORANO, asistido por el Abogado D. MARÍA DULCE SANZ ROJO, sobre resolución de contrato de arrendamiento, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Antecedentes

PRIMERO. -Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 15 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 8 de julio de 2019, en el procedimiento JVD nº 156/2019 del que dimana este recurso. Se aceptan antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO. -La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento:

FALLO: 'Que ESTIMANDO SUSTANCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Alonso Zamorano en nombre y representación de DON Julián, DOÑA Carina y DON Laureano frente a DON Íñigo, debo:

1º.- Declaro haber lugar al desahucio de la finca sita en la CALLE000 NUM000 de Valladolid, 47003 de Valladolid, por EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO el 31 de enero de 2019, encontrándose resuelto el contrato de arrendamiento del local antedicho.

2º.- Con expresa imposición de costas al demandado

Que ha sido recurrido por la parte demandada Íñigo, oponiéndose la parte contraria.

TERCERO. -Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 8 de julio de 2020, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO. -La sentencia de primera instancia estima la demanda rectora del procedimiento, decretando la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes sobre un inmueble para uso distinto de vivienda por expiración del plazo contractual, con imposición de costas a la parte demandada. Argumenta la juzgadora, en síntesis, que los actores gozan de legitimación activa para el ejercicio de la acción deducida, pues no se ha probado que hayan transmitido el dominio del inmueble a un tercero, habiendo concertado en su dia, junio de 2018, con la entidad Garajes Beato Sevilla S.L un contrato de mera reserva que no fijaba siquiera un precio cierto y que no es susceptible de operar la transmisión dominical a favor de dicha entidad, con la cual se suscribió el 26 de febrero de 2019, una vez finalizado el plazo contractual pactado, un contrato de opción de compra. Seguidamente consigna que el término contractualmente pactado finalizaba el 31-1-2019, habiendo comunicado fehacientemente la parte arrendadora al arrendatario con mas de tres meses de antelación, de forma clara y tajante, su intención de no renovarlo, sin que el hecho de que el demandado tras finalizar el plazo contractual se haya negado a desalojar el inmueble y haya continuado pagando la renta mensual pueda interpretarse como una tácita reconducción admitida por los arrendadores. Considera no puede entenderse ejercitado válidamente por el arrendatario del derecho de tanteo, pues si bien se le comunicó por la propiedad ya en 2018 su intención de vender el local, aquel realizó una oferta por la suma de 200.000 euros que en modo alguno fue aceptada por la parte arrendadora, sin que durante la vigencia del arriendo se hubiere comunicado al demandado un precio por el que fuera a realizarse la venta a un tercero.

Frente a dicha resolución recurre en apelación el arrendatario demandado, formulando una serie de motivos de impugnación que seguidamente se analizan.

SEGUNDO. -A efectos de resolver los distintos motivos de impugnación articulados en el recuso, interesa precisar una serie de hechos que a tenor de la documental obrante en autos y de las testificales practicadas resultan acreditados. Así nos encontramos con que:

- El contrato de arrendamiento sobre el inmueble que liga a las partes expiraba el 31 de enero de 2019.

- La propiedad ya desde noviembre de 2017 tenía intención de vender el inmueble, propósito este que comunicó al arrendatario mediante whatsApp, informándole de que proyectaba su venta 'ero con inquilino para intentar satisfacer a las dos partes'. El 19 de mayo de 2018 la propiedad preguntó al arrendatario si le interesaba el garaje, a lo que este contestó afirmativamente y que hablarían del precio

- El arrendatario mediante whatsApp el 22 de mayo de 2018 hizo una oferta de compra por un precio de 200.000 euros, oferta que no fue contestada por la propiedad, que gestionó la posibilidad de hallar comprador por un precio superior.

- El 25 de junio de 2018 los arrendadores suscribieron con la entidad garajes Beato Sevilla S.L., un denominado 'contrato de reserva de bienes inmuebles', en virtud del cual la propiedad se comprometía a reservar a favor de esta la finca, obligándose a no formalizar su compraventa con ninguna otra persona en el plazo de 12 meses. A cambio de ello la citada entidad hacía entrega de la suma de 10.000 euros que se imputaría al pago del precio en caso de finalmente realizarse el contrato de compraventa. No se fijó precio alguno de la posible compraventa y si finalizado el citado plazo no se alcanzase un acuerdo inter partes en torno a las condiciones de la venta, se pactó que ambas partes quedarían libres de toda obligación, pudiendo la propiedad transmitir el dominio de la finca a un tercero una vez devuelta la suma que le había sido entregada.

- En fecha 28 de septiembre de 2018 los arrendadores comunican al arrendatario su intención de no renovar el contrato de arrendamiento. Este en fecha 2 de noviembre de 2018, mediante carta remitida a la propiedad por su letrada, manifestó su intención de prorrogar dicho contrato durante otros cinco años a mayores hasta alcanzar su jubilación, anunciando que si dicha prórroga no era aceptada de contrario haría uso del derecho de indemnización contemplado en el art. 34 de la LAU, al haber venido desarrollando en el mismo una actividad comercial abierta al público, al tiempo que reiteraba su intención de comprar el local por el precio de 200.000 euros.

- En fecha 26 de febrero de 2019, una vez expirado el término del arriendo, la propiedad suscribió con la antes citada entidad Garajes Beato Sevilla S.L., un contrato de opción de compra sobre el local litigioso, por el precio de 287.500 euros a cuenta de los cuales se imputaban como señal los 10.000 euros entregados con motivo del contrato de reserva antes expuesto. Se pactó que el inmueble que se transmitiría libre de cargas y arriendos, acordándose el otorgamiento de escritura pública de venta en el plazo de 30 dias desde que el local quedare libre de arrendatarios y/o ocupantes y se obtuviera licencia municipal de obra para el acondicionamiento del mismo, momento en que se entregaría el resto del precio pactado, siempre que el inmueble cumpliera las citadas condiciones en el plazo de 2 años. La propiedad autorizaba a Garajes Beato Sevilla S.L., a la realización de los proyectos, gestiones y trámites precisos para el acondicionamiento del local y a comercializar, por si o mediante tercero, las plazas de garaje mediante la concertación de contratos de reserva e incluso a percibir cantidades a cuanta de dichas reservas. Si la opción de compra no llegara a materializarse por causas imputables al futuro comprador este perdería la suma entregada a cuenta en concepto de señal, y si fuera por otras causas ajenas al mismo la propiedad le devolvería dicha suma.

- En fecha 4 de marzo de 2019 Garajes Beato Sevilla S.L., suscribió con la entidad KER 2000 S.L., contrato de encargo de venta de inmuebles en exclusiva, por un plazo de 6 meses prorrogable, que tenía por objeto la comercialización a terceros por parte de esta de las plazas de garaje del local en cuestión. Se hacía constar expresamente que Garajes Beato Sevilla no era propietaria de dicho inmueble, sino que poseía un derecho de opción de compra sobre el mismo en virtud del contrato precedentemente consignado.

- En virtud de dicho encargo KER 2000 S.L, publicitó mediante anuncios las citadas plazas de garaje, presentando a los compradores interesados un contrato de reserva en el que se hacía contar que actuaba como mandataria de Garajes Beato Sevilla S.L, que había convenido la compra del local donde aquellas se ubicaban una vez que el mismo quedase libre de cargas y ocupantes. La reserva, a cambio de la entrega de una señal de 600 euros, estaría en vigor hasta el 1 de octubre de 2019, fecha tras la cual si el vendedor no formalizaba el contrato de compraventa se devolvería o bien si este no aceptaba las condiciones de la reserva en el plazo de 5 días, mientras que si ello obedeciese a causas imputables al futuro comprador este perdería la citada suma.

TERCERO.-Alega en primer lugar el apelante que el proceder y la acción ejercitada por los arrendadores incurre en fraude de ley y abuso de derecho, proscritos por los arts. 6 y 7 del Código Civil, al haberle transmitido engañosamente su intención de venderle el local sin concretar precio ni dar respuesta al ofrecido por este, con el fin de ganar tiempo y llegar a la fecha límite para comunicarle su intención de no renovar el contrato de arrendamiento al expirar el plazo, provocando así que el apelante perdiese su derecho a ser indemnizado, conforme a lo dispuesto en el art. 34 LAU, y entre tanto realizar gestiones a sus espaldas para vender el inmueble a un tercero eludiendo el que pudiera ejercitar su derecho de tanteo mientras el arriendo estuviera vigente tanteo que sin embargo el arrendatario llevó a efecto válidamente, bien en fecha 22 de mayo de 2018 mediante whatsApp no impugnado de adverso por un precio de 200.000 euros, o bien mediante burofax de fecha 27 de junio de 2019 por la suma de 287.500 euros en que se fijó el precio de venta al tercero.

El derecho de tanteo reconocido al arrendatario por el art. 31 en relación con el art. 25 de la LAU nace cuando el arrendador concierta con un tercero un negocio jurídico traslativo del dominio sobre el inmueble arrendado mediante precio que posibilite la subrogación del arrendatario en el lugar del tercero adquirente, lo que sucederá si la contraprestación a satisfacer por este consiste en dinero.

O también cuando el tercer adquirente ejercita el derecho de opción de compra que con carácter mediato o inmediato le hubiera concedido el arrendador, aunque no por la simple concesión de mismo, sin que quede el arrendatario vinculado por la nominación que las partes den al contrato, sino por la verdadera naturaleza y caracteres del negocio celebrado. Una vez que el arrendador haya tomado, como mínimo, la decisión de vender la finca arrendada, deberá notificar tal decisión en forma fehaciente al arrendatario, suministrándole un conocimiento exacto y efectivo de la venta proyectada y de sus condiciones esenciales, pues la

notificación entraña una verdadera oferta contractual de origen legal dirigida al arrendatario, que vincula al arrendador durante el plazo, también legal de 180 días y que se perfecciona por la aceptación pura y simple de su destinatario. El contenido mínimo de la notificación en cuestión deberá contemplar la decisión de vender, el precio de la venta que deberá reunir los requisitos de los arts. 1.445 y ss. CC y que será fijado por el arrendador que se propone vender o entre éste y el tercero comprador, referido en todo caso a condiciones de mercado, como dice la Exposición de Motivos de la Ley 29/1994.. También deberá contener las demás condiciones esenciales de la transmisión, es decir las que permitan al arrendatario tener una imagen exacta de la contraprestación, entre las cuales se hayan: los plazos en los que se han de efectuar los pagos. las garantías del mismo, las cargas o gravámenes preferentes en las que se subrogue el comprador y sus condiciones, etc.

La manifestación de voluntad del arrendatario de ejercer el tanteo, notificada al arrendador dentro del plazo legalmente señalado, perfecciona la oferta/notificación y da lugar a que la venta proyectada se haga en favor del arrendatario, el cual deviene dueño, extinguiéndose consecuentemente el arrendamiento por consolidación.

Trasladando tales consideraciones al caso que nos ocupa, en base a las características fácticas que el mismo presenta y que han quedado detalladas, nos encontramos en primer lugar con que en momento alguno la propiedad notificó al arrendatario durante la vigencia del contrato de arrendamiento su intención de vender el inmueble arrendado a un tercero detallando precio y demás condiciones de la venta proyectada. No puede pretenderse asimilar las negociaciones habidas inter partes cara a la posible compra por el arrendatario del local y al ofrecimiento por parte de este de un determinado precio (200.000 euros), que no fue aceptado por los arrendadores, con el ejercicio del derecho de tanteo. Tales negociaciones, como decimos, fracasaron y por tanto la propiedad ninguna obligación tenía de transmitir el dominio del inmueble al arrendatario por el precio que este había ofrecido.

Por otra parte el contrato de reserva del inmueble suscrito por los arrendadores en junio de 2018 con la entidad Garajes Beato Sevilla S.L. no implica transmisión dominical alguna a favor de esta entidad que posibilite el ejercicio por el arrendatario del derecho de tanteo. En virtud de dicho negocio jurídico la propiedad se comprometía, a cambio de la entrega de una suma de dinero que caso de llegar a buen fin las negociaciones sobre la venta del local se imputaría a cuenta del precio que se pactase cuando se perfeccionase una eventual compraventa, a no transmitir el dominio del inmueble a un tercero durante el plazo de 12 meses. Transcurrido dicho plazo y si las partes no llegaban a un acuerdo sobre las condiciones de una eventual compraventa, dicha suma se restituiría a Garajes Beato Sevilla S.L. No se trata por tanto de una compraventa ni de un negocio traslativo del dominio de otro tipo, ni siquiera de una opción de compra, no se fijó el precio ni otras condiciones esenciales del contrato, que por tanto consideramos no habilita al arrendatario para el ejercicio del derecho de tanteo, compartiéndose la conclusión que al efecto alcanza el juzgador de instancia.

El contrato de opción de compra, fijando en el mismo un precio de 287.5000 euros, se concertó por la propiedad con Garajes Beato Sevilla S.L. el 26 de febrero de 2019, es decir cuando había transcurrido ya casi un mes de la fecha en que expiró el contrato de arrendamiento, habiendo comunicado fehacientemente la propiedad al arrendatario su voluntad inequívoca de no prorrogar ni renovar el arriendo en fecha 28 de septiembre de 2018, es decir con mas de 4 meses de antelación a la fecha en que expiraba el contrato. Además en el contrato de opción de compra se subordinaba la posibilidad de hacer uso de la misma a que el local precisamente se hallare libre de arriendos y a la autorización municipal de determinadas obras de acondicionamiento. Consideramos por tanto no es tampoco título hábil para posibilitar el ejercicio del derecho de tanteo por el arrendatario hoy apelante.

CUARTO. -El derecho a indemnización reconocido al arrendatario por el art 34 LAU requiere como presupuesto esencial que este haya manifestado al arrendador su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años con 4 meses de antelación a que expire por transcurso del término contractual. Dada la fecha en que finalizaba el contrato de arrendamiento que nos ocupa, 31 de enero de 2019, el arrendatario debería haber manifestado al arrendador dicha voluntad de renovar el contrato a inicios de octubre de 2018 para que pudiera gozar en su caso de ese derecho indemnizatorio. Sin embargo, nos encontramos con que, como antes quedó expuesto y resulta documentalmente acreditado, lo hizo el 3 de noviembre de 2018, es decir con prácticamente un mes de retraso.

El relato de los hechos acaecidos inter partes desvela que la propiedad primero comunicó al hoy apelante su intención de vender el local a un tercero pero manteniendo el arriendo, luego le ofreció el que lo comprase él y, ante la oferta de precio realizada por este, dejó transcurrir el tiempo sin dar respuesta al menos por escrito respecto de su aceptaban o no el precio ofrecido, procediendo luego a comunicarle su intención de no renovar el contrato prácticamente cuando expiraba el plazo que este tenía para anunciar su intención de prorrogarlo por otros 5 años mas cara a pode reclamar la indemnización contemplada en el art. 34 LAU. Si el hoy apelante entiende que tal proceder fue torticero, engañoso, engatusándole con la posibilidad de comprar el inmueble y dejando pasar el tiempo con el único fin de privarle del ejercicio del derecho a obtener dicha indemnización que considera le corresponde, habrá de ejercitar las correspondientes acciones para conseguirla, alegando lo que a su entender constituye un fraude de ley y abuso de derecho por parte de la propiedad. Ahora bien, una cosa es el debate que se suscita respecto de tales extremos y otra muy distinta que ello, caso de ser así, pueda enervar la expiración del contrato de arrendamiento por transcurso del plazo pactado, que es a lo que se contrae la presente litis. No puede forzarse a la propiedad a prorrogar contra su voluntad un contrato de arrendamiento cuando con antelación comunicó al arrendatario inequívocamente su intención de no renovarlo haciendo uso del derecho que la ley le confiere al efecto. Rechazamos por tanto también este motivo del recurso.

QUINTO. -Alega así mismo el apelante que cuando los arrendadores han ejercitado la acción de desahucio por expiración del plazo carecían de legitimación activa al efecto, pues ya no eran propietarios del inmueble la haber transmitido la propiedad del mismo a un tercero, a la entidad Garajes Beato Sevilla S.L. Tal y como ha quedado precedentemente expuesto, el contrato suscrito entre dicha entidad y los arrendadores en fecha 25 de junio de 2018 se trataba de una mera reserva y no de una compraventa, sin fijarse siquiera un posible precio, no se trata por tanto de título alguno hábil para transmitir el dominio del inmueble que constituye su objeto. Por otra parte el contrato suscrito el 26 de febrero de 2019 es una mera opción de compra, en la que si se fija el precio para el caso de que llegue a materializarse la compraventa, mas esta no ha llegado a otorgarse ni a perfeccionarse, pues entre otras condiciones se subordinaba su ejercicio a que el inmueble se hallare libre de arrendatarios y/o ocupantes, algo que ni a fecha de ejercitarse la acción de desahucio ni a fecha actual ha llegado a producirse, dado que el demandado sigue ocupando el local y desarrollando en el mismo su actividad profesional.

A tal conclusión entendemos no obsta el contrato suscrito por Garajes Beato Sevilla S.l. con KER 2000 S.L el 4 marzo de 2019 encomendando a esta entidad la comercialización de las plazas de garaje ubicadas en el local litigioso, los anuncios publicados por esta ni los contratos de reserva de plazas que esta suscribió con diferentes interesados en la compra de dicha plazas. Ello por cuanto como decimos Garajes Beato Sevilla por aquel entonces no ostentaba la propiedad del inmueble y así expresamente se hacía constar en dicho contrato de encargo de comercialización, expresándose en los contratos de reserva suscritos por KER con los distintos interesados en la compra de las plazas de garaje que Garajes Beato Sevilla S.L, en cuyo nombre actuaba, había convenido la compra del inmueble solo si quedaba libre de cargas y ocupantes, Vamos a rechazar por tanto este motivo del recurso.

SEXTO. -Por último y en lo relativo a las costas de la primera instancia, el supuesto enjuiciado presenta aristas fácticas y jurídicas, tal y como se deduce de lo precedentemente expuesto, que consideramos justifican la inaplicación del principio del vencimiento objetivo consagrado como regla general en el art. 394 LEC., por lo que vamos a acoger este último motivo del recurso.

SEPTIMO. -La parcial estimación del recurso conlleva no se haga expresa imposición de las costas de esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en los arts. 398 y 394 LEC

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Íñigo frente a la sentencia de fecha 8 de julio de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Valladolid en el juicio verbal de desahucio del que dimana el presente Rollo de Sala, resolución que se revoca en el único sentido de no efectuar expresa imposición de las costas de la primera instancia, confirmándola en cuanto al resto de sus pronunciamientos, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas de esta segunda instancia.

Al estimarse el recurso procede la devolución del depósito constituido al amparo de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009.

Frente a la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, a interponer ante esta Sala en el plazo de 20 días para su conocimiento por la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.