Sentencia Civil Nº 574/2012, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 629/2011 de 18 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000574/2012

Presidente

D./Dª. Maria Jose Arroyo Garcia

Magistrados

D./Dª. Marcial Helguera Martinez

D./Dª. Joaquin Tafur Lopez de Lemus (Ponente)

En Santander, a 18 de diciembre de 2012.

Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 4 de Cantabria los presentes autos de Procedimiento Ordinario, Rollo de Sala nº 0000629/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº1(Civil) de Castro-Urdiales.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 N NUM000 , representado por el Procurador Sr/a. BEATRIZ RUENES CABRILLO, y defendido por el Letrado Sr/a. BELEN ALONSO MEDIAVILLA; y parte apelada Saturnino , Yolanda , Victorino y Adoracion , sin representación procesal.

Es ponente de esta resolución el Iltmo. Sr. Magistrado D/Dña. Joaquin Tafur Lopez de Lemus.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº1(Civil) de Castro-Urdiales, en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 1 de septiembre de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'DESESTIMO LA DEMANDA presentada por la procuradora de los tribunales D. ª Ana María García González, en nombre y representación de la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 , NUM000 de Castro Urdiales, contra D. Saturnino , D. ª Yolanda , D. Victorino y D. ª Adoracion , absolviendo a los demandados de las pretensiones formuladas contra ellos, con imposición de costas a la parte actora.'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO. La demandante se alza contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Castro Urdiales en petición de otra que, revocando la anterior, estime íntegramente la demanda y declare que ha adquirido por prescripción adquisitiva la finca descrita en el hecho primero de la demanda. La actora es una comunidad de propietarios de Castro Urdiales constituida en 1967. En el reglamento comunitario unido a la declaración de obra nueva, se declara el carácter comunitario de determinada vivienda, al objeto de ser destinada a vivienda del portero. Posteriormente, en una de las primeras reuniones comunitarias celebrada en agosto de 1967, se acordó por mayoría comprar el piso del portero, por precio de 360.000 pesetas, venta que, según la demandante, se materializa en escritura pública, figurando como vendedor el constructor del edificio, Victorino , y como comprador el entonces presidente de la comunidad, Alberto . Sin embargo, la venta se formalizó con el señor Alberto como adquirente a título personal, y no en su calidad de representante de la comunidad de propietarios. Según la demandante, el registrador de Castro Urdiales, al ser informado de que la vivienda era comunitaria, no accedió a su inscripción registrada (la demandante manifiesta desconocer qué ha sucedido con la escritura notarial, que muchos vecinos conocen y que a la fecha ha desaparecido). Por esa razón, la vivienda comunitaria permaneció inscrita a favor del constructor del edificio y de su esposa ( Victorino y Adoracion ). Según la demandante, dicha vivienda, que aparece descrita como local número NUM001 , en la planta NUM002 - NUM003 del Bloque NUM004 de la DIRECCION000 , NUM000 de Castro Urdiales, fue utilizada siempre por el portero entre 1965 y 1989. Después, al desaparecer la figura del portero, la vivienda ha sido alquilada a terceros por la comunidad de propietarios. Según la demandante, todos los gastos (de comunidad, de suministros, etcétera) han sido satisfechos por ella. El día 25 abril 2006, vacía y desocupada la vivienda, Luisa , actuando en nombre representación de sus padres, los titulares registrales, vende la vivienda a Saturnino , casado con Yolanda , por precio de 72.121,45 euros, que la parte vendedora declara tener recibido antes del otorgamiento de la escritura. Mediante la demanda iniciadora de este procedimiento, presentada el 20 julio 2006, la comunidad de propietarios, sin interesar la nulidad de la referida compraventa (de 2006), ejercita acción declarativa de dominio por causa de prescripción adquisitiva, acción que dirige contra los vendedores ( Victorino y Adoracion ) y contra el comprador y su esposa ( Saturnino y Yolanda ).

SEGUNDO. La sentencia de primera instancia dispone lo siguiente. (1) Estima la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por los vendedores, porque la parte actora no solicitó de la demanda la nulidad del contrato de compraventa, por lo que no cuestionándose la eficacia de ese contrato, no hay litisconsorcio pasivo necesario ni propia legitimación pasiva de los vendedores, ya que el único que discute el derecho de propiedad invocado por la demandante es el actual titular registral de la finca, no los titulares anteriores. (2) Concluye, por la documental obrante en autos y por las testificales, que la actora ha poseído la finca a título de dueño, de forma pública, pacífica e interrumpida durante más de 30 años, concretamente desde 1967 (en la declaración de obra nueva y división horizontal de 1967 se describe la vivienda del portero como elemento común; la vivienda está catastrada a nombre de la comunidad; la comunidad ha sufragado todos los gastos y suministros ha pagado el IBI y el impuesto de plusvalía; Luisa admitió en la vista que nunca ha pagado cuotas de la comunidad, ni ha estado en juntas de propietarios, ni ha pagado nada de la vivienda). (3) Existiendo un nuevo titular registral, la sentencia analiza si el derecho de la comunidad puede prevalecer frente al del titular registral, para lo cual aplica el artículo 36 de la LH ('frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34 sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a. Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. b. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición'). (4) Comoquiera que el único requisito que se cuestiona es el de la buena fe, la sentencia concluye que no existe prueba acreditativa de que el comprador conociera previamente a la parte vendedora, ni que tuviera relación alguna con la comunidad de propietarios actora. Además, en el momento del otorgamiento de la escritura, la vivienda del portero no estaba ocupada. Y no son indicios concluyentes de la posible mala fe el que el vendedor no tuviera llaves del portal; o que el vendedor no presentara al comprador el certificado de estar al corriente de las cuotas de la comunidad; o que el comprador no consultara el Catastro o la titularidad de los suministros.

TERCERO. Los motivos de recurso que plantea la parte demandante son tres. El primero impugna la estimación de la excepción de la falta de legitimación pasiva de Victorino y Adoracion con fundamento en que la acción debía dirigirse contra todos aquellos a los que pudiera afectar la resolución judicial; motivo que debe decaer por las acertadas razones que se contienen en la resolución recurrida, y que se dan aquí por reproducidas a fin de evitar repeticiones innecesarias. El segundo motivo cuestiona la buena fe del adquirente, sobre la base de indicios que, según la demandante, demostrarían que no poseía esa buena fe; indicios que serían los siguientes: (1) no haber entregado la vendedora al adquirente el certificado acreditativo de que la parte vendedora se encontraba al corriente del pago de las cuotas comunitarias; (2) haber adquirido el comprador otros inmuebles, puesto que su actividad laboral se centra en la realización de obras y reformas de inmuebles, siendo la parte de su actividad adquisición de inmuebles en mal estado, con el fin de reformarlos y venderlos; (3) no justificarse, en la escritura de compraventa, la referencia catastral, lo que motivo que el notario advirtiera expresamente a los otorgantes que incurrían en incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral, prevista en el artículo 43 de la Ley de Catastro Inmobiliario ; (4) comparecer al otorgamiento de la escritura, no los vendedores, sino su hija, con un poder de representación otorgado 16 años antes; (5) no haber hecho el comprador ninguna comprobación respecto de la titularidad de los suministros de la vivienda; (6) ser el precio de compraventa muy inferior al de mercado; (7) no haber entregado la vendedora al comprador las llaves del portal; (8) la falta de intervención de terceros en la transacción, como mediadores inmobiliarios, o de publicidad en la venta; (9) ofrecer la vendedora y el comprador una versión distinta de cómo se inicia la relación entre ellos, y quién es la persona que los pone en contacto. El motivo debe decaer, porque todos estos indicios no son concluyentes por sí solos, ni tampoco relacionados entre sí enervan la fuerte presunción de buena fe que el artículo 34 de la LH otorga al tercer adquirente. Y es que de los señalados por la recurrente, sólo el relativo a la falta de concreción de la referencia catastral en la escritura de compraventa tiene una cierta entidad, aunque por sí solo es insuficiente para desvirtuar la presunta buena fe del tercer adquirente.

CUARTO. Mediante el tercer motivo de recurso, la demanda de sostiene que la onerosidad de la transacción no está acreditada; motivo que debe decaer, porque no se ha cuestionado la validez del título. Por cuanto antecede, es visto que el recurso de apelación debe ser íntegramente desestimado, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, al rechazarse todos los motivos de recurso y no presentar la resolución de éstos serias dudas de hecho o de derecho ( arts. 398 y 394 LEC ).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de su Majestad El Rey,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 , NÚMERO NUM000 , DE CASTRO URDIALES, contra la ya citada sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Castro Urdiales, la que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.