Sentencia CIVIL Nº 574/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 699/2017 de 11 de Octubre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 699/2017 -4
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1557/2014
Parte recurrente/Solicitante: Casiano
Procurador/a: Ricard Casas Gilberga
Abogado/a: Jose Lopez Avalos
Parte recurrida: Margarita
Procurador/a: Roser Castello Lasauca
Abogado/a: Pere Moncal Calvet
SENTENCIA Nº 574/2018
Magistrados:
D. Juan Bautista Cremades Morant
Dª. M dels Angels Gomis Masque
D. Fernando Utrillas Carbonell
Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 11 de octubre de 2018

Antecedentes

PRIMERO.- Se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1557/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el demandado Casiano contra Sentencia de fecha 14/12/2016 y en el que consta como parte apelada la demandante Margarita .



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Dº VÍCTOR VÁZQUEZ DOMÍNGUEZ, en nombre y representación de Dª Margarita , contra Dº Casiano , condeno a la parte demandada a abonar a la parte actora la suma de 7.200 euros, más intereses legales.

En materia de costas de la presente litis cada parte abonará las suyas propias y las comunes por mitad.'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 10/10/2018.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Ilmo. Sr. D. Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandado arrendatario Sr. Casiano el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago a la demandante arrendadora Sra. Margarita de la indemnización, por importe de 8.100 €, por el desistimiento unilateral y anticipado, por el arrendatario demandado, del contrato de arrendamiento, de 11 de diciembre de 2013, del local en C/Galileo nº 73, bajos, de Terrasa, alegando el demandado apelante que el plazo de duración pactado de diez años no era obligatorio; subsidiariamente, que no se pactó una indemnización en caso de incumplimiento del plazo de duración pactado; y, subsidiariamente, que el local se alquiló, después del desistimiento del arrendatario, a un tercero.

Por el contrario, no han sido expresamente impugnados por ninguna de las partes los demás pronunciamientos de la sentencia de primera instancia en cuanto a la mensualidad de abril de 2014, por importe de 900 €, la compensación de la fianza, por importe de 1.800 €, y la desestimación de la reclamación por daños en el local, habiendo devenido firmes, por cuanto es doctrina pacífica y constante ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1995, y 9 de mayo de 2001; RJA 2429/1995, y 7383/2001) que los tribunales de apelación, aunque tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, o suplir o enmendar las sentencias anteriores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que procede, ello es salvo en aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso ha quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido. Es decir que el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que haya sido consentido por la parte a quien perjudique, el cual debe ser tenido como firme y con autoridad de cosa juzgada, no puede volver a ser considerado y resuelto por la sentencia de apelación, al haber quedado totalmente fuera de su ámbito de conocimiento.

Centrado así el objeto de la segunda instancia, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930-31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, en el contrato de arrendamiento, de fecha 11 de diciembre de 2013 (doc 1 de la demanda), en cuanto a la duración pactada por las partes para su concreta relación arrendaticia, se hace constar, en la cláusula primera del contrato, una duración de diez años, presumiéndose, en aplicación de la norma general del artículo 1127 del Código Civil, que el plazo se señala en beneficio de ambas partes, sin que conste ninguna cláusula o pacto acerca de la posibilidad de desistimiento unilateral anticipado por cualquiera de las partes, siendo así que, de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En consecuencia, en este caso, el contrato de arrendamiento del local, de acuerdo con el principio de libertad contractual y autonomía de la voluntad del artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el artículo 1255 del Código Civil, se pactó con una duración de diez años, obligatoria para ambas partes, no pudiendo quedar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, según la norma general del artículo 1256 del Código Civil.

En cuanto al desistimiento unilateral anticipado por el arrendatario, es lo cierto que pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001), y únicamente se admite para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996, 14 de febrero de 1997, y 17 de mayo de 1999; RJA 319/1996, 1418/1997, y 4046/1999), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la parte arrendadora que autorice a la parte arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, según lo expuesto, que autorizara al arrendatario al desistimiento anticipado del contrato.

Por el contrario, el desistimiento se encuentra sometido a un régimen especial, que es el de la indemnización, cuando procede, al arrendador, según resulta del tenor literal de las normas que regulan expresamente el desistimiento, que son la del antiguo artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ('...indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta' 'que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.'); y la del actual artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio ('...deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.').

Por lo que, en el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, y producida la desocupación del local, siendo devuelta la posesión del objeto del arrendamiento a la arrendadora, mediante la entrega de llaves el 29 de abril de 2014 (doc 2 de la demanda), siendo por completo irrelevante, a estos efectos, que el desistimiento unilateral se anunciara o no previamente mediante burofax, lo procedente, según lo expuesto, es la indemnización de los daños causados a la arrendadora por el desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario.

Aunque la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil, pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa.

La moderación, según lo expuesto, ha venido siendo admitida por la doctrina en determinados supuestos, y en concreto para el supuesto de que el local sea arrendado a un tercero con la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, supuesto al cual es posible añadir el de la mera posibilidad de arrendamiento a un tercero, aunque no se haya materializado, por la sola voluntad de la arrendadora en mantener la vigencia de un contrato de arrendamiento, con la consiguiente obligación del arrendatario de seguir pagando la renta por un local que se encuentra cerrado y desocupado.

Así lo ha entendido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 que, independientemente de la actitud adoptada por la arrendadora, fija la indemnización a su favor en función del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación del local.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007 ; RJA 823/2006 y 8262/2007) la que se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, siendo la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria quaestio facti, por lo que, para la aplicación del criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, del Texto Refundido de 1964 , 7.2 del Código Civil) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts.

9º, párrafo primero, del Texto Refundido de 1964 , 7.1 del Código Civil, 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y actualmente también 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil, constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.

Igualmente, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002,y las que en ella se citan), que la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, y leal, que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena, y que aplicada al contrato integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos.

En concreto, y como aplicación de los principios de buena fe y de justo equilibrio de las prestaciones, es también doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1990, 6 de noviembre de 1992, y 22 de abril de 2004; RJA 9226/1992, 9927/1990, y 2673/2004) la que viene admitiendo la aplicabilidad de la denominada cláusula rebus sic stantibus, que se entiende implícita en todos los contratos, para el caso en que se produzca una alteración de la base del negocio, si bien de forma restrictiva por afectar al principio general pacta sunt servanda y al de seguridad jurídica recogidos en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil, por lo que se establece como requisito imprescindible para su aplicación, una alteración de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, así como una desproporción entre las prestaciones de las partes contratantes que produzcan el derrumbe del contrato por el aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones, siendo la alteración que se requiere como premisa de la excepción al principio pacta sunt servanda que implica la cláusula rebus sic stantibus la de la base del negocio.

Sin embargo, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997;RJA 665/1997) que en los contratos de tracto sucesivo o de ejecución diferida la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es de carácter menos excepcional que en los de tracto único.

En el presente caso, en la sentencia de primera instancia, se estima procedente la fijación de la indemnización a cargo del arrendatario, correspondiente a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, en el importe de nueve mensualidades de renta, es decir un mes de renta por cada uno de los nueve años enteros de la duración de diez años pactada en el contrato de arrendamiento, de 11 de diciembre de 2013, que quedaban por cumplir cuando se produjo el desistimiento del arrendatario el 29 de abril de 2014, no resultando de lo actuado ningún dato que permita apreciar como desacertado el criterio de la primera instancia.

Por el contrario, no ha sido claramente probado por la parte demandada, en la primera o en la segunda instancia, que el local se arrendara, en los nueve meses posteriores al desistimiento, en abril de 2014, a un tercero, resultando únicamente de la conformidad entre ambas partes que el local se encontraba alquilado al tiempo de la celebración de la audiencia previa, en noviembre de 2015.

Tampoco se ha producido ninguna otra prueba que permita apreciar la concurrencia, en el presente caso, de otros datos que permitan ampliar la moderación de la indemnización, por el lucro cesante del arrendador a consecuencia de la terminación anticipada del contrato, y la pérdida de expectativas económicas, acordada en la primera instancia, no habiéndose producido ninguna prueba documental, testifical, o pericial, acerca del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación de un local de las características del local litigioso, en función de su estado, ubicación, ofertas, o demandas en el mercado inmobiliario.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.



SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte demandada apelante de las costas de la segunda instancia.



TERCERO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, procede la pérdida del depósito para recurrir por la demandada apelante.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación del demandado D. Casiano , se CONFIRMA la Sentencia de 14 de diciembre de 2016 dictada en los autos nº 1557/14 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrasa, con imposición a la parte demandada de las costas del recurso de apelación, y con pérdida del depósito para recurrir por la demandada apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :