Sentencia Civil Nº 575/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 935/2007 de 05 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 935/2007

VERBAL Nº 352/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A Nº 575/08

Ilmos. Sres.

D./Dª. VICENTE CONCA PEREZ

D./Dª. AMPARO RIERA FIOL

D./Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a cinco de noviembre de dos mil ocho

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 352/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers, a instancia de Dª. Eugenia , contra FINQUES BAEZA CRUZ, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de Septiembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, CON ESTIMACION INTEGRA DE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Verónica Trullás Paulet, en nombre y representación de DOÑA Eugenia y dirigida contra FINCAS BAEZA CRUZ, S.L., DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de 15 de marzo de 2001, no habiendo lugar a la posibilidad de rehabilitar el contrato de arrendamiento objeto de este proceso; DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada FINCAS BAEZA CRUZ, S.L. a que desaloje el local arrendado sito en GRANOLLERS, calle Marques de las Franquesas, 20, dejándolo libre, vacuo y expedito y a disposición de la demandante DOÑA Eugenia y, de no hacerlo así, se procederá al lanzamiento y desalojo de la demandada, fijándose, previa solicitud de ejecución por parte de la actora, y sin otra notificación, la fecha de 16 de noviembre de 2007 a las 12.30 horas de su mañana y DEBO IMPONER COMO IMPONGO a la demandada FINCAS BAEZA CRUZ, S.L. las costas de este juicio."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, por la representación de la parte apelante se solicitó el recibimiento del pleito a prueba para la práctica de la prueba documental y testifical, y habiendo lugar a las mismas

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de octubre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante DOÑA Eugenia presenta demanda de juicio verbal de resolución de contrato de arrendamiento por expiración del término contractual contra la mercantil FINQUES BAEZA CRUZ S.L.

La demandante DOÑA Eugenia expone en su demanda que es heredera universal de DOÑA Lorenza la cual en fecha 7 de marzo de 1.999 suscribió contrato de arrendamiento de local de negocio con DON Armando por un periodo de 10 años; posteriormente, en fecha 15 de marzo de 2.001, al constituirse la sociedad mercantil FINQUES BAEZA CRUZ S.L. se sustituyó el contrato inicial por otro por tiempo indefinido; que en fecha 16 de agosto de 2.005, falleció DOÑA Lorenza pasando a ser la demandante DOÑA Eugenia heredera universal, por lo que, en beneficio de la herencia, remitió un burofax requiriendo la entrega de las llaves del local.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se resuelva el contrato por expiración del término contractual y se condene a la demandada a desalojar el local, con apercibimiento de lanzamiento, con imposición de las costas del procedimiento.

La sociedad mercantil FINQUES BAEZA CRUZ S.L. se opone a la demanda alegando falta de legitimación activa de la demandante, falta de litisconsorcio pasivo necesario y pacto de prórroga forzosa.

La sentencia de primera instancia desestima las excepciones procesales, y en cuanto al fondo, no reconoce que las partes sujetaran el contrato a prórroga forzosa, considera que es aplicable la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil , que el contrato se renovaba sucesivamente los días 7 de cada mes, y que por tanto, el requerimiento efectuado el día 15 de septiembre de 2.005 interrumpió la tácita reconducción que venía operando.

En base a lo anterior, estima la demanda, declara resuelto el contrato, condena a la parte demandada a desalojar el local con apercibimiento de lanzamiento, con imposición de costas a la parte demandada.

Frente a dicha resolución, la sociedad mercantil FINQUES BAEZA CRUZ S.L. interpone recurso de apelación en el que alega: 1) falta de legitimación activa de la actora; y 2) duración del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de marzo de 2.001: que la condición anexa 3ª del contrato de 15 de marzo de 2.001 tiene la virtualidad de provocar la prórroga forzosa en virtud de la autonomía de las partes y, como mínimo, el contrato debe tener una duración de 10 años, hasta el 14 de marzo de 2.011.

Por ello, solicita se dicte sentencia por la que se estime el recurso y se desestime la demanda con imposición de costas a la parte actora.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La parte demandada, y ahora apelante, opone, en primer término, la falta de legitimación activa de la demandante DOÑA Eugenia , en el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo del arrendamiento de local de negocio, sito en la calle Primer Marquès de les Franqueses número 20, bajos, de Granollers, del que era arrendadora DOÑA Lorenza .

De la prueba documental aportada, ha quedado acreditado que DOÑA Lorenza falleció el 16 de agosto de 2.005, habiendo otorgado testamento con 5 de julio de 2.004, en el que prelegó a DOÑA Eugenia , ahora demandante, la plena propiedad de la casa calle Primer Marquès de les Franqueses número 20, bajos, de Granollers, ordenando que dicha casa fuera vendida y que el precio neto obtenido fuera repartido entre la prelegataria y los legatarios nombrados, y en el que igualmente instituyó heredera universal del remanente a DOÑA Eugenia .

Frente a la prueba propuesta por la demandante, no hay constancia, por no haberse practicado ninguna prueba, a cargo de la demandada, como hecho positivo y obstativo, a su cargo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el sentido de que el referido testamento haya sido revocado por otro posterior, o haya sido anulado, o que en sentencia firme se haya declarado la propiedad del inmueble en favor de tercero, o que se haya producido cualquier transmisión de la vivienda en favor de tercero antes de la presentación de la demanda, no habiendo ni tan siquiera alegado la demandada la persona, distinta del demandante, que deba ser tenido por arrendador legitimado para el ejercicio de la acción de desahucio.

En consecuencia, la demandante, a los efectos que se discuten en este pleito, se encuentra plenamente legitimada para el ejercicio de la acción de desahucio, en su condición de sucesora "mortis causa" de la arrendadora, producida la adquisición de la propiedad del inmueble desde el momento del fallecimiento de la causante, de acuerdo con los artículos 267 y 271 del Código de Sucesiones , aprobado por Ley 40/1991, de 30 de diciembre .

Pero además, la demandante, además de prelegataria del local arrendado, es heredera universal en la sucesión de la arrendadora por lo que, es doctrina constante, uniforme, y reiterada desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de junio de 1.943 , la que reconoce legitimación a los herederos, usufructuarios y administradores de los bienes, de acuerdo con el testamento, para dirigir la demanda contra los que ocupan la finca, estando reconocida la misma legitimación en la actualidad en el artículo 7.5 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que reconoce legitimación para comparecer en juicio por las masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular, como lo es la herencia yacente, a quienes, conforme a la ley, las administren, correspondiendo la administración de la herencia yacente, en defecto de albacea o administrador judicial, a los herederos, de acuerdo con los artículos 911 del Código Civil, y 789 y 790,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En consecuencia, atendido el resultado de la prueba practicada, y la ausencia de prueba en contrario, ha de concluirse, en definitiva, que la parte actora se encuentra plenamente legitimada, en su condición de arrendadora, para el ejercicio de la acción de desahucio, sin perjuicio de los derechos que puedan asistir a los legatarios en relación con la vivienda litigiosa, lo cual no es objeto de este pleito.

TERCERO.- Centrada la cuestión jurídica discutida, en cuanto al fondo, nos hallamos ante un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2.001, por tiempo indefinido, con una persona jurídica.

En este sentido, como ya dijimos en la sentencia dictada por esta sección 4ª, en fecha 17 de diciembre de 2.003, recurso 285/2.003 , en cuanto a la fijación del tiempo de duración del arriendo como "indefinido", la propia definición legal del contrato, excluye tal posibilidad, pues como pone de manifiesto el artículo 1.543 del Código Civil , en el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Por tanto, el plazo temporal es un requisito esencial de esta clase de contratos, que solo puede alterarse normativamente, estableciéndose las correspondientes prórrogas forzosas, mas no por parte de los contratantes acordando su duración indefinida.

Y si bien anteriormente, en casos en que constaba el término "indefinido", la Sala llegó a interpretar, en supuestos en que existían además otras cláusulas, que lo querido por las partes era la prórroga obligatoria, ello se realizó y aplicó a contratos que se regían por la legislación precedente, en que existía dicha prórroga obligatoria, al igual que causas de denegación de la misma.

Mas la LAU de 1.994 , única aplicable al caso, instaura el principio de libertad de pacto a la hora de fijar el plazo de duración de los arrendamientos distintos de vivienda, debiendo poner de manifiesto que el artículo 9.1 de la LAU de 1.994 va referido al plazo de duración del arrendamiento de viviendas y solamente es aplicable a contratos que versen sobre estos inmuebles, por lo que, al ser el de autos un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, no es legalmente posible fijar, por remisión, un plazo distinto al pactado o, por vía analógica, establecer ampliaciones pensadas para otro tipo de arrendamientos, pues como explica epígrafe 3º del Preámbulo de dicha Ley, las nuevas categorías -arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda- conceden medidas de protección al arrendatario sólo cuando la finalidad del arrendamiento es la de satisfacer la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas, supuestos éstos en los que la Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato.

En efecto, el arrendamiento de un local de negocio no está comprendido en el artículo 9 de la Ley , ni tampoco existe en su texto otro precepto similar respecto de los arrendamientos destinados a usos distintos del de vivienda, careciendo estos de derecho a la prórroga hasta cinco años, dejando la determinación del plazo al libre arbitrio de la voluntad de las partes, sin perjuicio de la tácita reconducción regulada en el artículo 1.566 del Código Civil .

Por tanto, al quedar el contrato de autos, pactado por tiempo indefinido, sujeto, en cuanto su duración, a lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil , prorrogándose por tácita reconducción conforme al artículo 1.566 del mismo texto legal, una vez acreditada, de modo fehaciente la no aquiescencia del arrendador a su continuación, es claro que concurre la causa de resolución prevista en el artículo 1569.1 del Código Civil .

No obsta a lo anterior, ni el hecho de que la demandada haya realizado obras en el local arrendado ni el de la existencia de un contrato anterior.

En cuanto a las obras, la única factura de la que se desprenden obras en el local en la fecha del contrato, 15 de abril de 2.001, documento 2, al folio 75, es la de CONSTRUCCIONES GARCIA CORTÉS, por importe de 37.120 euros, viniendo justificadas las reparaciones efectuadas por la ocupación y el uso del local, en condiciones óptimas, durante el tiempo en que ha durado el arriendo.

De las restantes, la primera de ellas es una factura de una cámara digital, la segunda de un servicio de reparación urgente y las restantes facturas corresponden a años posteriores, 2.002, 2.003, 2.005, y 2.006.

Y en cuanto a la sustitución del contrato de 7 de marzo de 1.999 por el contrato de 15 de marzo de 2.001, entendemos obedeció a que la parte arrendadora accedió al hecho de introducir como arrendataria una persona jurídica.

Finalmente, carece de razón jurídica alguna entender que el contrato debe tener una duración mínima de 10 años, como el anteriormente pactado, por lo que vence en el año 2.011.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- El rechazo del recurso comporta que las costas de esta alzada deban ser impuestas a la parte apelante conforme al artículo 398 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de FINCAS BAEZA CRUZ S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Granollers, en los autos de juicio verbal por expiración del plazo pactado número 352/2.007, de fecha 18 de septiembre de 2.007, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.