Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE MÁLAGA.
JUICIO VERBAL SOBRE DESAHUCIO ARRENDATICIO URBANO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1264/2019.
SENTENCIA NÚM. 575/2021.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 30 de septiembre de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga, sobre resolución de contrato de arrendamiento y desahucio por faltade pago de las rentas que también se reclaman, seguidos a instancia de la entidad 'Banco Santander S.A.' contra Doña Visitacion y Don Aquilino, este último rebelde en la instancia; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la citada demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.
Antecedentes
PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga dictó sentencia de fecha 18 de septiembre de 2019 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
'Que ESTIMANDOla demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. GARCÍA GUILLÉN, en nombre y representación de BANCO SANTANDER S.A., contra Visitacion y Aquilino, se acuerda:
1. DECLARAR resueltoel contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28/07/2015, sobre la Finca Registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Málaga Nº NUM001, vivienda sita en CALLE000, nº NUM002, CP: NUM003, Málaga y de la plaza de garaje anexa nº NUM004, por causa del incumplimiento de la parte demandada de sus obligaciones de pago de las rentas y cantidades análogas.
2. CONDENAR solidariamentea la parte demandada al desalojodel inmueble descrito en el apartado anterior, debiendo dejarlo libre y expedito, a disposición del actor, bajo apercibimiento de ser lanzado a su costa si no lo hiciere dentro del plazo fijado para el lanzamiento en la resolución de admisión a trámite de la demanda.
3. CONDENAR solidariamentea la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS (2.667 EUROS), en concepto de rentas vencidas hasta enero de 2019 inclusive, así como condenarle al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad y hasta el efectivo lanzamiento de la finca, a razón de 127 euros al mes, más los intereses del artículo 576LEC.
4. Condenarsolidariamente a la parte demandada al pago de las costasprocesales.'
SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la codemandada Sra. Visitacion, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 14 de septiembre de 2021.
Fundamentos
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, con estimación íntegra del presente recurso, absolviese a esta parte con expresa imposición de costas a la parte actora. Alegó en primer lugar error en la valoración de la prueba, entendiendo que esta parte ha acreditado el tiempo de estancia en la vivienda en cuestión, concluyendo éste en septiembre de 2017. Todo ello a la vista de la extensa prueba documental aportada con la contestación a la demanda de desahucio. La Sra. Visitacion abandonó la vivienda en el mes de septiembre de 2017, es decir, tres meses después de transcurridos apenas tres meses desde la fecha de extinción del contrato. El hecho de que la titularidad de la vivienda pertenezca al Banco de Santander, pero las negociaciones y gestiones se realizaran con el Grupo DIRECCION000 hicieron casi imposible la comunicación por parte de la demandada a los efectos de poner en conocimiento del demandante que abandonaba la vivienda y la dejaba libre y expedita. Respecto al burofax que se aporta de contrario, manifestar que ésta fue la primera noticia que esta parte tuvo de la reclamación de rentas, manifestando en escrito presentado y sellado en el Banco de Santander que no reside en la citada vivienda desde el mes de septiembre de 2017. Y esto se acreditó mediante la aportación de documental consistente en: baja del suministro de agua de la citada vivienda de fecha 25 de septiembre de 2017; baja del contrato de electricidad con Endesa de fecha 17 de noviembre de 2017. Y resulta absurdo el argumento esgrimido de contrario. Dejando claro que esta parte abandonó la vivienda en cuestión en septiembre de 2017, negamos igualmente que se adeude cantidad alguna en concepto de rentas y ello porque estuvo abonando puntualmente la renta de la citada vivienda hasta que la abandonó en septiembre de 2017. Respecto al volante de empadronamiento de abril de 2018, no alcanza esta parte a entender que se dude de la veracidad de un contrato de arrendamiento por el hecho de que no se aporten los recibos, hecho éste del todo baladí habida cuenta que existen numerosos arrendatarios que siguen abonando en mano y efectivo el precio del alquiler. Manifestar que esta parte puede haber incurrido en una actitud de dejadez de sus obligaciones como arrendataria, pero no se le puede castigar con el pago de unas rentas de una vivienda que no ha disfrutado. Es de destacar, en último lugar que se ha tenido que acudir a diversas sedes del Banco de Santander, una vez celebrada la vista, realizar diversos escritos e incluso poner hojas de reclamaciones en las oficinas bancarias hasta conseguir que se hicieran cargo de las llaves.
SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, de forma que, con carácter previo a la posible tramitación legal pertinente, se dicte resolución por la que se inadmita el recurso de apelación por no cumplir con los requisitos del artículo 449.1 de la LEC, y, subsidiariamente, en el caso de que se entre en el fondo del asunto, se desestime el recurso ratificando en su integridad la sentencia en todos sus pronunciamientos, y todo ello con expresa imposición de costas a la parte recurrente, añadiendo que, en primer lugar y antes de entrar al fondo del asunto, la parte recurrente no ha acreditado haber satisfecho las rentas vencidas. Esta cuestión no es baladí, ya que, como establece el artículo 449.1, en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deban pagar adelantadas. Dado que nos encontramos ante un procedimiento que lleva aparejado el lanzamiento, el demandado debería haber abonado o consignado las rentas debidas y vencidas con anterioridad a la interposición del recurso, para que éste pueda ser admitido, y no lo ha hecho. Por tanto, la parte demandada no ha cumplido con el requisito esencial de abonar las rentas debidas, para poder formular recurso de apelación, por lo que no puede ser admitido a trámite. En conclusión, un procedimiento verbal de desahucio, ya sea por falta de pago, ya por expiración del plazo, lleva aparejado el lanzamiento y, por tanto, resulta de obligado cumplimiento para el demandado lo preceptuado en el artículo 449.1 de la LEC, debiendo consignar las rentas debidas con anterioridad a la interposición del recurso de apelación. Sobre el fondo, respecto al error en la valoración de la prueba (permanencia en la vivienda), establece el recurso de apelación que la sentencia adolece de falta de corrección en la valoración de la prueba y ello en base a que de la extensa prueba documental aportada se debe entender que el demandado, (ahora recurrente) abandonó la vivienda en septiembre de 2017. Lo cierto es que la documental es contradictoria y, analizada en su conjunto, no hace más que acreditar el extremo contrario, es decir, que la parte recurrente permaneció en la vivienda sin consentimiento expreso de la propietaria. Respecto al burofax, se dejó aviso en el buzón de la vivienda objeto de litigio, lo que acredita que fue entregado, y de lo mismo se desprende, por presunción legal, que fueron los propios demandados quienes retiraron del buzón el aviso. En contra de dicha presunción, el demandado debería haber probado sus alegaciones, como se desprende del artículo 217.2 de la LEC, y hubiera sido tan sencillo como solicitar la testifical del vecino a que se refería. Continúa señalando el recurrente que les resultó casi imposible la comunicación con el titular de la vivienda, a efectos de poner en conocimiento del demandante que abandonaba la vivienda. Lo que no logra entender esta parte es que, si les resultó tan difícil la supuesta entrega de llaves, como no analizaron otras vías, como acudir a un notario, o como no barajaron la posibilidad de entregarlas en una sucursal de la entidad antes. Continúa el recurso de apelación señalando que resulta acreditado que los demandados abandonaron la vivienda mediante la aportación los documentos y que ello se prueba con la baja de suministros de agua y de electricidad, lo que es insuficiente, como indica el juzgador. Y en cuanto al certificado de empadronamiento, en defensa de la correcta interpretación de la sentencia advertir que la fecha a la que se refiere el demandado es la fecha de expedición de dicho certificado, no la fecha de alta en el padrón. Por ello resulta evidente que, efectivamente, a fecha de abril de 2018 se solicitó la expedición de volante de empadronamiento, pero si bien dicho certificado sitúa a los demandados en la vivienda, en la que supuestamente residen actualmente, a fecha de 23 de abril de 2018, es dato que ni siquiera acredita que se marcharan en septiembre de 2017; y analizando este documento con más detalle, llama la atención la fecha de inscripción que data de mayo de 1996. Figurando que en el contrato de arrendamiento simulado aparece como arrendador el hermano de uno de los codemandados, hace pensar que se trata de una vivienda familiar que están empleando para aparentar residir en la misma. Por otra parte, no se niega que, efectivamente, sea una práctica dentro de la normalidad proceder al pago en mano y efectivo, sin embargo, debemos advertir que dicho proceder no exime de la obligación del arrendador de entregar al arrendatario recibos de la entrega de dichas cantidades, y así se desprende de forma clara tras la lectura del artículo 17.4 de la LAU. Este hecho, sumado a la circunstancia de que se trata de la vivienda en la que aparecen los demandados inscritos en el volante de empadronamiento desde 1996, nos lleva a la interpretación que, correctamente, fue realizada por el Juez de Primera Instancia. Es más, no cabe otra interpretación dentro de la lógica y la sana crítica. El recurrente reitera que intentó telefónicamente contactar con algún intermediario del Banco, 'sin conseguirlo'. Esta alegación entra en contradicción con lo expuesto anteriormente en el propio recurso, cuando señala que 'el hecho peculiar de que la titularidad de la vivienda pertenezca al Banco de Santander, pero las negociaciones y gestiones se realizaron con el Grupo DIRECCION000...'. Lo cierto es que en este punto el Juez ha aplicado con exquisita perfección la legislación vigente en el sentido de que, valorando la prueba en su conjunto, no cabe otra interpretación que la expuesta en la sentencia ahora recurrida sobre el abandono de la vivienda. Sobre el impago de rentas el recurso de apelación niega que se deba alguna cantidad, señalando que se estuvo abonando la renta puntualmente hasta el supuesto abandono de la vivienda. El recurso no establece más argumento que ese para la impugnación de la sentencia, teniendo en cuenta que esta circunstancia es la que trae base de la acción ejercitada debemos señalar, como bien hace la sentencia de primera instancia, que los documentos que la parte demandada aporta con la contestación no prueban por sí mismos el pago de los meses adeudados. Debemos señalar que para el caso de que se hubieran abonado, hubiera sido posible acreditarlo, en caso de que no se dispusiera de otro documento, mediante movimientos bancarios, que tampoco se aportan al procedimiento por la parte demandada. Por otro lado, si bien se aportan las facturas emitidas de los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2017, en ningún caso alegan nada respecto de abril, pasando totalmente por alto el intento de acreditación de la renta de ese mes. Por lo que no está acreditado el pago de junio, julio, agosto, y septiembre de 2017, y en ningún caso el de abril de 2017. Por último, si bien se reconoce que la recurrente ha incurrido en una actitud de dejadez de sus obligaciones como arrendataria, trata de compensar dicha falta de diligencia señalando que en la contestación a la demanda anunciaban que ponían a disposición del demandante las llaves de la vivienda, produciéndoles extrañeza que esta parte no dijera nada. Para aclarar la situación debemos indicar que, en primer lugar, la entrega de llaves no equivale a la efectiva entrega de la posesión (siendo únicamente un modo de determinar el momento de la resolución del contrato de arrendamiento). Para que tenga un verdadero efecto, en los casos de entidades arrendadoras, éstas deben ser más exigentes en cuanto a la recuperación de la posesión, fundamentalmente en los casos en los que ha surgido algún tipo de conflicto como el presente. Así, se hace necesario señalar un momento y un lugar de entrega de las llaves (generalmente la propia vivienda) para que a la vez que se compruebe el estado de la vivienda y se lleve a cabo el cambio de cerradura de la misma. Por otro lado, debemos advertir que en el caso de que hubiera existido un verdadero interés por parte de los demandados para llevar a cabo la entrega de la posesión, se hubieran preocupado de ponerse en contacto con esta parte con el fin antedicho. Igualmente, debemos recalcar el hecho de que esta parte no ha podido disponer de la vivienda de su propiedad, con el consiguiente perjuicio causado y sin ningún tipo de compensación o contraprestación, por cuanto la demandada no notificó de forma efectiva y fehaciente que dejaba a disposición de esta parte el inmueble, en el caso de que hubiere sido de este modo; por lo tanto, y con independencia de que abandonaran o no la vivienda, la dejadez admitida o la falta de diligencia en sus obligaciones como arrendataria habrían provocado un perjuicio injustificado. Por otro lado, e igualmente con independencia de que no la utilizaran como vivienda habitual, los demandados seguían disponiendo del uso de la misma si autorización, conservando las llaves sin ser entregadas de forma fehaciente.
TERCERO.-Considerando que, como bien indica el Juez 'a quo', solicita la parte actora que se condene a los demandados, previa resolución del contrato de arrendamiento, al desahucio de la vivienda descrita en los antecedentes de la sentencia, que fue arrendada en fecha 28/07/2015 a razón de una renta mensual de 127 euros. La parte actora alegaba en su demanda que la demandada adeudaba las rentas correspondientes a los meses de abril de 2017 en adelante, lo que supone, hasta enero de 2019, un total de 2.667 euros. La parte demandada, concretamente la Sra. Visitacion, se opone a la demanda, alegando que abandonó la vivienda en septiembre de 2017, que fue imposible comunicar al grupo ' DIRECCION000' la resolución ni proceder a la devolución de las llaves, y que las rentas de abril a septiembre de 2017 sí se abonaron. Se refiere luego el juzgador a la acción de desahucio arrendaticio por falta de pago de las rentas debidas, que es la ejercitada por la parte actora en el presente procedimiento, con fundamento en los artículos 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1555 y concordantes del Código Civil. Y añade que la documental aportada acredita que el contrato de arrendamiento que da origen a la reclamación se suscribe en fecha 28/07/2015 entre la parte actora y los dos codemandados, por un plazo de dos años prorrogables por uno más, estipulando la condición Tercera del contrato que, llegado el vencimiento del contrato, los arrendatarios deberán poner a disposición del arrendador la vivienda en perfecto estado. La entidad mercantil demandante remite burofax en fecha 31/05/2018 dirigido a los demandados y al domicilio arrendado, solicitando el pago de las rentas de los meses de abril de 2017 hasta mayo de 2018, indicando un número de cuenta en el que verificar el pago y recordando que el 27/07/2018 vencerá el plazo de duración del contrato sin voluntad de renovación por parte del arrendador; dicho burofax no consta entregado a la parte demandada. Sin embargo, con fecha 26/11/2018 remite un segundo burofax dirigido a los demandados y al mismo domicilio arrendado, con similar contenido al anterior, ampliando el importe de la reclamación a las nuevas rentas vencidas, siendo así que dicho burofax sí consta entregado a su destinatario, concretamente a la Sra. Visitacion, en fecha 30/11/2018 en el domicilio que es objeto del arrendamiento. La documental aportada por la Sra. Visitacion con su escrito de contestación vendría a acreditar que la misma dio de baja el contrato de suministro eléctrico con 'Endesa' en noviembre de 2017 y el de suministro de agua con 'Emasa' en septiembre de 2017, ambos destinados al suministro del inmueble arrendado, pero dichos documentos no justifican la inexistencia de uso del inmueble arrendado por los codemandados desde esas fechas, pues ciertamente el suministro podría haber sido contratado por el codemandado rebelde o por un tercero; así mismo, la demandada aporta un volante de empadronamiento en la PLAZA000 NUM005 de Málaga, en el que aparece inscrita desde mayo de 1996, al igual que el codemandado Sr. Aquilino, por lo que dicho documento no vendría a acreditar que en septiembre de 2017 cesó en el uso de la vivienda arrendada y se trasladó a este segundo domicilio, pues ya aparecen ambos empadronados en el mismo con mucha antelación a la suscripción del contrato de arriendo, e incluso su hija menor figura inscrita desde agosto de 2016 en este segundo inmueble, esto es, con anterioridad a la fecha en que se afirma se abandonó el inmueble litigioso (septiembre de 2017); el contrato de arriendo de la vivienda de la PLAZA000 data de fecha 1/09/2017, y el mismo aparece celebrado, como arrendador, con el hermano del codemandado, no constando acreditado que los codemandados hayan procedido al pago de las rentas que se describen y pactan en dicho contrato, por lo que dicho documento tampoco permite acreditar, 'per se', el cese del uso del inmueble litigioso en esa fecha, máxime cuando consta documentado que la demandada recibió un burofax en dicho inmueble en noviembre de 2018, un año después de haber abandonado supuestamente el mismo. De otro lado, la parte demandada no justifica la imposibilidad de haber procedido, según dice, a la devolución de las llaves, pues hasta marzo de 2019 (tras la interposición de la demanda) no se persona en una oficina de 'Banco Santander' para efectuar las alegaciones que obran en el escrito que aporta, sin que conste acreditado ningún intento, por su parte, de comunicar por escrito al Banco o a la sociedad ' DIRECCION000' su decisión de abandonar el inmueble, siendo así que es obligación, legal y contractual en este caso, del arrendatario proceder a la devolución de la posesión del inmueble al arrendador, siendo responsable por tanto el arrendatario de verificar dicha puesta a disposición a favor del arrendador, o de intentar a lo sumo la misma a través de algún medio fehaciente. El artículo 1256 del CC dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes; lo que se traduce en la imposibilidad de desistir de manera unilateral del cumplimiento de un contrato, y en la facultad del otro contratante, que sí ha cumplido sus obligaciones, de exigir en caso de producirse dicho desistimiento unilateral el cumplimiento de las obligaciones pactadas, o la resolución, y en ambos casos incluso una indemnización por los perjuicios generados con la unilateral resolución. En relación a las obligaciones asumidas contractualmente por los aquí litigantes en el contrato suscrito el 19 de junio de 2008, al arrendatario le incumbía la de abonar las rentas, la de respetar el plazo de duración pactado, y la de devolución del inmueble a la conclusión del arriendo en el mismo estado en que lo recibió; de lo actuado no puede declararse acreditado que la parte arrendataria intentase siquiera participar a la parte arrendadora su decisión de no prorrogar el contrato y de abandonarlo en septiembre de 2017. Si la parte arrendaticia de la relación pretende desistir unilateralmente del contrato, debe cumplir las obligaciones que le incumben y las exigencias legales impuestas para tal devolución; así, el artículo 1561 del CC dispone que el arrendatario está obligado a devolver la finca al concluir el arriendo, al como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, presumiéndose ( artículo 1562 del CC) a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. No puede olvidarse además que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin su culpa ( artículo 1563 del CC), y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1564 del CC). Ello significa que, conforme a la conclusión del arriendo, el arrendatario debe restituir la finca tal y como la recibió, esto es, en buen estado. por lo que no resulta exigible al arrendador, a quien se pretende imponer una resolución unilateral del contrato antes del transcurso del periodo de vigencia pactado, que reciba el inmueble arrendado sin siquiera haber recibido las llaves y sin comprobar previamente el estado del inmueble y verificar si existe o no algún desperfecto en el mismo atribuible al arrendatario. Corresponde al demandado-arrendatario acreditar el cumplimiento de la obligación de la puesta a disposición de la parte demandante-arrendadora de la finca, de acuerdo con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entendiendo como puesta a disposición, no la simple devolución de las llaves, sino la entrega efectiva y real, es decir, la devolución de la posesión de un inmueble que previamente ha sido verificado por el arrendador, quien tiene derecho a exigir y comprobar que se cumple lo dispuesto en el artículo 1561 del CC. Razona el Juez que en el presente caso, por tanto, no se acredita el cumplimiento de la obligación de devolución del inmueble en forma liberatoria. El proceder del arrendatario no puede considerarse como liberatorio o de cumplimiento de la obligación que pesa sobre él de devolver la posesión del bien arrendado, sin que pueda escudarse en la circunstancia de que intentó devolver las llaves al actor, pero no pudo, pues ni siquiera consta acreditado dicho intento, pudiendo haber verificado dicha devolución de llaves a través de un procedimiento de consignación judicial de la llave del inmueble a disposición del arrendador. En consecuencia, debe declararse probado que el contrato de arrendamiento sigue vigente, ante la ausencia de pruebas practicadas sobre la efectiva entrega de la posesión del inmueble, o intento de ella, por el arrendatario a favor del arrendador. Sentado lo anterior, y examinando el juzgador la documental aportada, concluye igualmente que los documentos aportados con la contestación no constituyen recibos de pago de los meses de junio de 2017 a septiembre de 2017 inclusive, sino las facturas emitidas por la arrendadora para que el arrendatario proceda a verificar el pago en alguna de las formas indicadas en el documento, sin que la parte demandada, a quien incumbe la carga de probarlo, haya aportado prueba alguna sobre el efectivo ingreso de dichas cantidades en cuentas de la entidad actora, o sobre el pago de las cantidades facturadas por algún otro medio. La parte demandada no ha acreditado en definitiva el pago de las rentas reclamadas, incumbiéndole la carga de justificarlo ( artículo 217 de la LEC). Por ello, la parte demandada ha incurrido en la causa de resolución del contrato de arrendamiento establecida en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo cual resulta procedente estimar la pretensión de la entidad actora, esto es, decretar el desahucio interesado, declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito sobre la finca descrita anteriormente, condenando a la parte demandada a que desaloje el inmueble arrendado dentro del término legal, con apercibimiento de ser lanzado del mismo y a su costa si no lo hiciere dentro del término fijado para el desahucio en la resolución de admisión a trámite de la demanda. Procediendo igualmente, ante la inexistencia de prueba del pago de las rentas debidas, a condenar al demandado al pago de la citada cantidad de 2.667 euros en concepto de rentas impagadas y vencidas hasta enero de 2019 inclusive, así como condenar a la parte demandada a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad y hasta la fecha del efectivo desalojo del inmueble, a razón de 127 euros mensuales, conforme a lo establecido en los artículos 1088 y siguientes, 1254 y siguientes y 1555 del Código Civil. Todo ello más los intereses procesales del artículo 576 de la LEC. Con respecto a las costas causadas, indica el Juez que procede imponerlas a la parte demandada condenada al haberse estimado íntegramente las pretensiones de la demanda, de conformidad con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En definitiva, estima la demanda interpuesta y declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28/07/2015, sobre la vivienda sita en CALLE000, nº NUM002. CP: NUM003, de Málaga; y sobre la plaza de garaje anexa, nº NUM004. Y ello por causa del incumplimiento de la parte demandada de sus obligaciones de pago de las rentas y cantidades análogas. Y condena solidariamente a los demandados al desalojo del inmueble descrito en el apartado anterior, debiendo dejarlo libre y expedito, a disposición del actor, bajo apercibimiento de ser lanzados a su costa si no lo hicieren dentro del plazo fijado para el lanzamiento en la resolución de admisión a trámite de la demanda. Y condena solidariamente a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 2.667 euros, en concepto de rentas vencidas hasta enero de 2019 inclusive, así como al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad y hasta el efectivo lanzamiento de la finca, a razón de 127 euros al mes, más los intereses del artículo 576 de la LEC. Condena igualmente a la parte demandada al pago de las costas procesales.
CUARTO.-Considerando que, valoradas por la Sala las circunstancias concurrentes en el caso que se somete a su consideración en este proceso, coincide plenamente con el juzgador de instancia en que cuantos argumentos se vierten en el escrito de interposición del recurso de apelación que ahora se resuelve, y que resume la parte demandada y apelante, concretamente la Sra. Visitacion, en que abandonó la vivienda en septiembre de 2017 y que fue imposible comunicar al grupo ' DIRECCION000' la resolución ni proceder a la devolución de las llaves, así como que las rentas de abril a septiembre de 2017 sí se abonaron. Tales argumentos no obstan al hecho de que, conforme al artículo 1561 del Código Civil, el arrendatario tiene la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, lo cual significa, como es sabido, que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador - sin que baste con el mero desalojo - devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, acto que se produce normalmente mediante la devolución real de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil. En concordancia con ello, precisamente el artículo 36.4 de la vigente LAU viene a disponer que el saldo de la fianza en metálico, que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Pues bien, en el caso presente, tal como señala la sentencia impugnada, no solo no ha quedado probado que la apelante pusiera a disposición de la actora el inmueble, con la entrega de llaves efectiva, por lo que no ha existido resolución del contrato consentida por ambas partes, sino que la propia arrendataria con la documental aportada con su escrito de contestación acredita que dio de baja el contrato de suministro eléctrico con 'Endesa' en noviembre de 2017 y el de suministro de agua con 'Emasa' en septiembre de 2017, pero dichos documentos - como bien razona el Juez - no justifican el abandono del inmueble arrendado por los codemandados desde esas fechas; y tampoco lo justifica el volante de empadronamiento en la PLAZA000 NUM005 de Málaga, en el que aparece inscrita ya desde mayo de 1996, al igual que el codemandado Sr. Aquilino, 'por lo que dicho documento no vendría a acreditar que en septiembre de 2017 cesó en el uso de la vivienda arrendada y se trasladó a este segundo domicilio, pues ya aparecen ambos empadronados en el mismo con mucha antelación a la suscripción del contrato de arriendo', siendo además llamativo que ese contrato aparece celebrado, como arrendador, con el hermano del codemandado, y no consta acreditado que los codemandados hayan procedido al pago de las rentas que se describen y pactan en dicho contrato, 'por lo que dicho documento tampoco permite acreditar, per se, el cese del uso del inmueble litigioso en esa fecha, máxime cuando consta documentado que la demandada recibió un burofax en dicho inmueble en noviembre de 2018, un año después de haber abandonado supuestamente el mismo'. Tampoco justifica la demandada la imposibilidad de haber procedido a la devolución de las llaves, pues hasta marzo de 2019 - tras la interposición de la demanda - no se persona en una oficina de 'Banco Santander' para efectuar las alegaciones que obran en el escrito que aporta, 'sin que conste acreditado ningún intento, por su parte, de comunicar por escrito al Banco o a la sociedad ' DIRECCION000' su decisión de abandonar el inmueble'. No puede concluirse de cuanto se ha expuesto en otro sentido que no sea el de entender que, no habiendo constancia del acto devolutivo de la posesión por los arrendatarios, que supone la verdadera resolución del contrato, subsisten sus obligaciones, y en lo que ahora interesa la de pago de la renta reclamada, por lo que procede la estimación de la demanda interpuesta y por tanto la desestimación del presente recurso, al no acreditar que abandonó la vivienda en septiembre de 2017, ni que hasta entonces estuvo abonando puntualmente la renta de la citada vivienda. Por tanto, como se ha expuesto con anterioridad, el artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo; entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona o entidad por él autorizada (Grupo DIRECCION000), en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil. El artículo 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( artículo 1462 en relación con el 438, ambos del CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( artículos 1561 y 1563 del CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, pudiendo en otro caso dicho arrendador rechazar la devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador de las llaves (o la puesta en su conocimiento de que están consignadas o de que están en el buzón): no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora. Es más, la 'simple' aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios (así la sentencia del TS 1019/2007 de 10 de octubre). Consecuencia de todo lo expuesto es que no se prueba, en el marco del artículo 217 de la LEC, ningún acto de devolución de la posesión, y, llegados a este punto, queda por determinar el importe a abonar por la demandada. La esencial obligación del pago de la renta, del artículo 1555.1 del Código Civil, se mantiene durante todo el desarrollo del contrato y aún después de su resolución, hasta la plena recuperación de la posesión por el arrendador, aunque sea ya en concepto de indemnización de daños y perjuicios - por no disponer el arrendador de la posesión - o como simple contraprestación por el uso; y a partir de la recuperación plena de la posesión, se inicia la 'liquidación' de la relación arrendaticia. Por lo que lo relevante para decidir la fecha hasta la que deben abonarse las rentas a la arrendadora no es el momento en que el arrendatario desocupa o abandona la vivienda, sino el momento en que devuelve a la arrendadora la posesión del inmueble, que será el momento del lanzamiento por lo que difícilmente puede fijarse la entrega de la posesión en un momento anterior. Y, habiendo incurrido la parte demandada en la causa de resolución del contrato de arrendamiento establecida en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entiende la Sala procedente decretar, como ha hecho el Juez, el desahucio interesado, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a la parte demandada a que desaloje el inmueble arrendado dentro del término legal, con apercibimiento de ser lanzada del mismo y a su costa si no lo hiciere dentro del término en su caso fijado o que se fije para el desahucio. Y entiende también la Sala procedente que, ante la inexistencia de prueba del pago de las rentas debidas, se condene a los demandados al pago de la cantidad de 2.667 euros que es la suma de las rentas vencidas de abril a septiembre de 2017 y las siguientes hasta enero de 2019 inclusive, que tampoco han sido pagadas; así como condenar a la parte demandada a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad y hasta la fecha del efectivo desalojo del inmueble, a razón de 127 euros mensuales, conforme a lo establecido en los artículos 1088 y siguientes, 1254 y siguientes y 1555 del Código Civil, al menos hasta marzo de 2019 en que hay constancia de que la arrendadora queda formalmente enterada, mediando ya el proceso, del abandono de la vivienda. Todo ello más los intereses procesales referidos en la sentencia que ahora se revisa. En relación a una posible compensación del importe de la fianza, decir - 'biter dicta' - que no consta cláusula contractual alguna que permita aplicar la fianza al impago de mensualidades, siendo la función de aquella, entre otras, servir de garantía para cubrir la reparación de posibles daños en la vivienda, ello sin perjuicio de la facultad que tienen los demandados de reclamar el importe de la fianza una vez resuelto el contrato y devuelta la vivienda a la propiedad, de forma que la finalidad de la misma es que responde para el cumplimiento del contrato y solo podrá aplicarse al pago de rentas cuando no existan otras responsabilidades pendientes. Procediendo por todo lo expuesto la desestimación del recurso de apelación y la estimación de la demanda de forma íntegra, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.
QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
Fallo
Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Visitacion contra la sentencia dictada en fecha dieciocho de septiembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Málaga en sus autos civiles 222/2019, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
