Sentencia Civil Nº 577/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 76/2012 de 24 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. RICARDO MOYANO GARCÍA

Magistrados

D./Dª. ROSALÍA FERNÁNDEZ ALAYA

D./Dª. TOMÁS GONZÁLEZ MARCOS (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 24 de septiembre de 2014.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 14 de junio de 2011

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: CANARIMERCA SL

VISTO, ante la Sección Tercera de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Arrecife de fecha 14 de junio de 2011 , seguidos a instancia de CANARIMERCA SLrepresentados por el Procurador D. JOSE JAVIER MARRERO ALEMANy dirigido por el Letrado D. FELIX M. CABRERA DE LA CRUZ, contra ALMACENES EL BARATO SA representado por el Procurador D. ALEJANDRO VALIDO FARRAY y dirigido por el Letrado D. ALEJANDRO RODRÍGUEZ CABRERA

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Que debo ESTIMAR y ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de CANARIMERCA, S.L, condenando a la entidad demandada ALMACENES EL BARATO, S.A a abonar a la anterior la cantidad de SEIS MIL DIEZ EUROS CON DOCE CÉNTIMOS (6.010,12 €) en concepto de rentas vencidas e impagadas, más los intereses moratorios desde la reclamación judicial, esto es, desde el día 29 de enero de 2010, intereses legales y sin expresa imposición de costas.

Que debo ESTIMAR y ESTIMO parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de ALMACENES EL BARATO, S.A contra CANARIMERCA, S.L, declarando resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrado entre partes el día 1 de febrero de 2005 referido al local comercial sito en la calle Canalejas número 2 de Arrecife, con efectos desde el día 30 de septiembre de 2009, condenando a Almacenes El Barato devolver la posesión del local, poniéndolo a disposición del arrendador así como hacerle entrega de las llaves del mismo'.

SEGUNDO.- La relacionada Sentencia se recurrió en apelación tanto por la representación procesal de la entidad CANARIMERCA, S.L. como de la entidad ALMACENES EL BARATO, S.A. de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 6 de junio de 2014.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la Sentencia el Iltmo. Sr./a. D./Dña. TOMÁS GONZÁLEZ MARCOS, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- En la Sentencia apelada se estima de forma parcial tanto la demanda formulada por la entidad CANARIMERCA, S.L. como la demanda reconvencional ejercitada por la entidad ALMACENES EL BARATO, S.A., de tal forma que, como consecuencia del primer pronunciamiento, se condena a la entidad demandada al abono de la suma de 6.010,12 euros, y como consecuencia del segundo se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de febrero de 2005, que tiene por objeto el local comercial sito en la calle Canalejas número 2 de Arrecife, con efectos desde el día 30 de septiembre de 2009, condenando a la reconviniente a devolver la posesión del local, poniéndolo a disposición del arrendador así como hacerle entrega de las llaves del mismo.

Entiende esta Sala que no está de más recordar cuáles eran las pretensiones ejercitadas por las partes en el presente litis, lo que resultar de gran utilidad para dar respuesta a las alegaciones efectuadas por las partes en sus respectivos escritos de interposición de recurso de apelación:

- Por la entidad CANARIMERCA, S.L. se venía a interesar la condena de la entidad demandada, en su condición de arrendataria, por un lado, de la suma de 32.815,25 euros en concepto de renta correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y del mes de enero de 2010; y por otro, de la suma de 11.419,30 euros, correspondiente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles del local de los años 2005 a 2009.

- Por su parte, la representación procesal de la entidad ALMACENES EL BARATO, S.A., vía reconvencional, pretende, con carácter principal, que 'se declare la nulidad del 1300 C.c., con efectos del 30.9-2009, respecto del contrato de arrendamiento de local de autos, suscrito por las partes, por falta de causa, como uno de los requisitos del 1.263.3, con los efectos del artículo 1275 del Código Civil . Falta de causa que además se produce desde el momento que ha de procederse al cierre del negocio . Por un lado, la devolución de la posesión del local, la que ya ocurrió en fecha 30-9-09, poniendo el local a disposición del arrendador las llaves del mismo. Y por otro lado devolución de las rentas percibidas por el arrendador desde la fecha, que al no haberlas recibido, dada la decisión de mi cliente, no tendrá que devolver Canarimerca, S.L.', y de forma subisidiaria, que se declare la 'resolución de mutuo acuerdo sin indemnización, tal y como se pactó entre las partes en reunión de 8-6-2009, y en cualquier caso y al tratarse de un contrato de imposible cumplimiento, se declare la resolución del contrato de arrendamiento por imposiblidad material de cumplimiento, debidamente acreditado, al tratarse de una causa de fuerza mayor del 1.105 C.c., y por tanto sin indemnización para el arrendador'.

La respuesta a tales pretensiones y a las alegaciones que les sirven de fundamento tiene lugar en la Sentencia apelada del modo siguiente:

- Tras dedicar los dos primeros párrafos del fundamento de derecho primero de la Resolución a reiterar la posición de cada parte, se comienza por poner de manifiesto la confusión en que incurre la parte reconviniente respecto a las acciones ejercitadas, añadiendo lo siguiente: 'Cuestión diferente es la planteada en el hecho quinto de su contestación a la demanda relativa a la frustración del fin del contrato por devenir inexigible, contemplada en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1983 que, a su vez, hace mención de otras tantas'.

- Respecto a esta última cuestión, tras trascribir la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de abril de 1994 y de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 23 de enero de 2006, pasa a examinar 'si nos encontramos en el presente caso ante un supuesto de desaparición de la causa negocial durante el transcurso de la vigencia del contrato de tracto sucesivo, tal y como, pese a no reflejarlo en el suplico del escrito de demanda reconvencional, se fundamenta a lo largo del mismo', llegando a la siguiente conclusión tras la valoración de la prueba que refiere: 'Pues bien, la valoración conjunta de la prueba pericial y documental referida, lleva a esta juzgadora a considerar acreditado que en el presente caso se da una situación de frustración del fin del contrato que impide su mantenimiento y faculta a la demandada-actora reconvencional a resolverlo, ya que, conforme a la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal al inicio referida, la imposibilidad de la prestación no sólo puede ser física o legal, sino económica, como cuando no produce ningún beneficio al que ha de recibirla, o cuando es totalmente ruinosa para él recibirla. Y es que, partiendo de la base de que en el contrato de arrendamiento de local comercial se pactó una duración de veinte años contados a partir del día 1 de febrero de 2005 y que la Ley de Arrendamiento Urbanos no prevé la posibilidad del desistimiento unilateral en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, obligar a Almacenes El Barato a continuar con el referido arrendamiento, una vez acreditado que su mantenimiento puede llevar a la ruina al grupo empresarial, hasta el año 2025, sería algo así como condenarla a la quiebra, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte de la entidad mercantil Canarimerca, S.L. Y lo anterior, se entiende sin perjuicio de la fundamentación jurídica de la Sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, ya que la anterior, además de suponer una valoración de la situación económica de la empresa desde el punto de vista laboral, dispone que Almacenes El Barato no refiere la existencia de las causas económicas en las que fundamenta el despido de Marisa a la empresa en su conjunto, ni tan siquiera a una sección o centro de trabajo de la misma con autonomía organizativa propia, como pudiera ser la rama comercial sino sólo a una de sus tiendas. Perspectiva diferente a la que ha de ser empleada en el presente procedimiento en el que se valora la necesidad del cierre de la tienda de la calle Canalejas, a la que se refiere el contrato de arrendamiento objeto de autos, en relación a la situación económica global del grupo empresarial. Por ello se considera que la conclusión que se alcanza en esta resolución no confronta con la alcanzada en la anteriormente referida'.

- Las consecuencias de lo anterior son, por un lado, que 'teniendo por acreditado que Almacenes El Barato cerró la tienda que explotaba en la calle Canalejas el día 30 de septiembre de 2009, hecho que coincide con la fecha de los despidos de sus trabajadoras, según se desprende de las Sentencias del Juzgado de lo Social obrantes en autos, reclamándose por la actora inicial que se condene a la anterior entidad al pago de las rentas correspondientes a los meses de septiembre de 2009 en adelante, procede declarar que la demandada-actora reconvencional únicamente adeuda a Canarimerca, S.L la renta correspondiente al mes de septiembre del año 2009, a cuyo pago se opone pero no justifica haberlo efectuado, pese a reconocer que ocupó el local hasta el final del mes de septiembre. Y ello, al considerar que el contrato de arrendamiento quedó resuelto el día 30 de septiembre de 2009, fecha en la que se produjo el cierre del negocio', y por otro, que 'Almacenes El Barato deberá devolver la posesión del local -que ya ocurrió en fecha 30 de septiembre de 2009-, poniéndolo a disposición del arrendador así como haciéndole entrega de las llaves del mismo, debiendo abonarle el importe de la renta correspondiente al mes de septiembre de 2009 que asciende a la cantidad de 6.010,12 euros, según la estipulación tercera del contrato de arrendamiento que para el cuarto año de vigencia del contrato establece la renta en dicho importe'.

- Respecto a la reclamación referida al IBI, se desestima tal pretensión, en esencia, con el argumento que 'no consta en autos que con carácter previo a la interposición del escrito de demanda que ha dado inicio a este procedimiento Canarimerca, S.L haya notificado a la entidad Almacenes El Barato el importe concreto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, a efectos de hacer líquida y exigible la cantidad reclamada en este concepto al arrendatario . Así las cosas, resultando de la prueba practicada que la primera notificación que en relación al importe del IBI recibió Almacenes El Barato se produjo con el traslado del escrito de demanda y que dicha repercusión no puede efectuarse con carácter retroactivo, procede la desestimación de la pretensión de la parte actora inicial de que se condene a la entidad demandada al abono del IBI correspondiente a los años 2005 a 2009, ambos inclusive'

SEGUNDO.- Expuestas las pretensiones de las partes y los términos de la Sentencia objeto del presente rollo de apelación, entiende esta Sala que, ac continuación, deben exponerse (de manera sucinta ya que serán objeto de mayor desarrollo en fundamentos de derechos posteriores) los motivos de impugnación alegados por cada una de las partes en sus respectivos escritos de interposición, lo que, además, servirá a esta Sala a los efectos de determinar su propio ámbito de conocimiento.

Así, se argumenta por la representación procesal de la entidad CANARIMERCA, S.L. en su escrito de interposición del recurso de apelación lo siguiente:

- Que el órgano de instancia resuelve un contrato de arrendamiento de local de negocio al apreciar la existencia de una causa de resolución (la frustación del fin del contrato de arrendamiento de local) que ni fue invocada por la demandada-reconviniente en su escrito de rescisión unilateral remitido a la arrendadora antes de la litis ni tampoco fue alegada vía de acción en la reconvención (en la que alegó la supuesta nulidad del contrato, su resolución de mutuo acuerdo y la existencia de fuerza mayor), lo que entiende que son motivos contradictorios e incompatibles entre sí. Por tanto, se denuncia por la parte que 'la sentencia de instancia incurre en incongruencia por exceso o extra petita al resolver el contrato de arrendamiento de autos en la Sentencia por una causa de resolución que no fue oportunamente deducida en la reconvención de Almacenes el Barato, S.A.'.

- Aplicación errónea del inciso final del párrafo segundo del artículo 1.124 del Código Civil por el Tribunal de Instancia y errónea valoración de la prueba.

- Errónea valoración de la prueba.

- Aplicación errónea de la doctrinal jurisprudencial del Tribunal Supremo que establece que no es retroactivo el efecto de las resoluciones contractuales duraderas como son los del arrendamiento.

- Infracción del artículo 1.901 del Código Ciivl 'pacta sunt servanda', en cuanto a las cantidades reclamadas con la demanda inicial.

- Por último, indicar que por dicha parte se interesa la revocación de la Sentencia dictada en la instancia, debiéndose estimar íntegramente la demanda formulada y la revocación de la demanda reconvencional formulada por la parte demandada.

También se recurre en apelación la misma por la representación procesal de la entidad ALMACENES EL BARATO, S.A., alegando, en esencia:

- La incongruencia de la Sentencia apelada, ya que se advierte un error en la misma, 'ya que si el propio Juez ad quo señala que con la resolución del contrato de arrendamiento con fecha 30 de septiembre de 2009 se entregó la posesión, no puede con posterioridad condenar a mi representada a que entregue la posesión del local'.

- Error en la apreciación e interpretación de la prueba, de tal forma que procedería la estimación íntegra de la demanda reconvencional formulada, lo que debería tener su repercusión en cuanto a las costas procesales causadas

TERCERO.- Dicho todo lo anterior, por puras razones de lógica procesal y material, hemos de dar respuesta a la primera de las alegaciones realizadas por la representación procesal de la entidad CANARIMERCA, S.A. en su escrito de interposición de recurso, esto es, la denuncia de incongruencia por exceso o extra petita al resolverse el contrato de arrendamiento de autos en la Sentencia por una causa de resolución que no fue oportunamente deducida en la reconvención de Almacenes el Barato, S.A.

Así, con carácter previo indicar que, efectivamente, el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que las sentencias sean claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, debiendo hacer las declaraciones y pronunciamientos que aquéllas exijan, absolviendo o condenando al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate, en suma, como también exigen los principios de rogación y contradicción contenidos en el artículo 216 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil , los Jueces y Tribunales, sin apartarse de la causa de pedir y ateniéndose a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes les hayan sometido, han de resolver lo pretendido por ellas según el resultado de la prueba practicada, de conformidad con la regla 'iudex iudicare debe secundum allegata et probata partium' sin que pueda modificar los términos del debate por estar prohibida la 'mutatio libelli', ni alterar el objeto del procedimiento conforme le quede delimitada por los recursos de las partes en la segunda instancia ('pendente apellatione nihil innovetur'). La inobservancia de estas exigencias y la alteración de los términos objetivos del proceso genera una mutación de la 'causa petendi' y, en definitiva, la incongruencia de la resolución por conceder algo distinto de lo pedido (extra petita), más de lo pedido (ultra petita), menos de lo pedido (citra petita) o dejar sin resolución lo pedido cuando existe sobre ello conformidad de las partes (infra petita) ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2000 , 8 de noviembre de 2002 , 11 de marzo de 2003 , 26 de febrero , 6 de mayo de 2004 , 23 de mayo de 2006 , 1 de abril de 2008 , 2 de octubre de 2009 y 26 de marzo de 2010 ).

CUARTO.- Teniendo en cuenta lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, y a los efectos de poder concluir o no sobre la concurrencia del defecto puesto de manifiesto por la parte actora, resulta necesario partir de las consideraciones siguientes:

- Frente a la pretensión de reclamación de cantidad ejercitada por la entidad CANARIMERCA, S.L., que tiene por fundamento el contrato de arrendamiento concertado entre las partes en fecha 1 de febrero de 2005, la parte demandada viene a indicar en su escito de contestación a la demanda, en esencia, los hechos siguientes:

1º) Que, pese a existir una relación de confianza, el contrato se redactó por los letrados de la demandante, lo que motivó que se incluyeran pactos muy beneficiosos para la entidad demandante.

2º) Que tras el comienzo de la actividad comercial en el local objeto de arrendamiento, pronto se consideró por la parte demandada que el negocio no iba a ser tan próspero como se pensaba ('pronto comenzaron a desvelar que iba a suponer el mayor descalabro económico que ha tenido la empresa desde su creación'), aludiendo a la crisis económica y que las pérdidas se han ido incrementado progresivamente, añadiendo que junto al anterior, existen otros factores que no han ayudado a la viabilidad del negocio, en concreto, que el local no era tan idóneo como se pensaba.

3º) Dado que según la parte demandada, en el año 2009 la situación era insostenible, se encargó a un 'experto economista un informe exhaustivo de la situación y de las medidas a adoptar para evitar que la situación de pérdidas de este negocio arrastrara a todo el grupo empresarial' en el que, en otras consideraciones, aconsejaba el cierre del local y la rescisión del contrato de arrendamiento.

4º) Se indica por la parte en el apartado c) del hecho quinto de la contestación (folio 30 de las actuaciones), que existe 'una imposiblidad de continuación del negocio allí instalado, sin que en este caso, el cierre sea capichoso o falto de motivación', extractándose por la parte un pasaje de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de diciembre de 1983 .

5º) Se dedica por la representación procesal de la entidad ALMANECES EL BARATO el hecho sexto de la contestación a aludir a la existencia de una reunión celebrada el día 8 de junio de 2008, acompañándose la transcripción de la misma, y con lo que la parte argumenta que 'ambas partes coinciden en resolver el contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo'.

- Además de lo anterior, como se dijo, por la parte demandada se formula demanda reconvencional, en la que exponen los hechos siguientes:

1º) Se vuelve a reiterar por la parte las pérdidas constantes del negocio y el riesgo de afectación al grupo empresarial, lo que motivó el cierre del local.

2º) Se afirma por la parte reconviniente en el hecho cuarto de su escrito de reconvención que 'se ha perdido la causa del contrato por factores ajenos tanto a la voluntad del arrendador como del arrendatario, el negocio instalado en el local de autos ha muerto, y con él los presupuestos que en su día determinaron la causa del contrato de arrendamiento. La falta de causa, bien en el momento de la celebración del contrato, bien durante la vida del mismo supone la pérdida de uno de los tres elementos necesarios e indispensables para la validez del contrato . y por tanto le hace caer en la nulidad del mismo'.

3º) Destina la parte el hecho sexto de la reconvención a la existencia de una resolución del contrato de mutuo acuerdo.

4º) Por último, entiende la parte (hecho octavo de la reconvención) que en el presente caso 'aun obviando los temas de nulidad y resolución de mutuo acuerdo, por este orden, además no se cumplen los requisitos para apreciar responsabilidad por incumplimiento de contrato, ya que estamos ante un caso más que evidente de fuerza mayor, o, en su caso, de caso fortuito plenamente incardinado en el supuesto contemplado en el artículo 1.105 del Código Civil '.

- Por la representación procesal de la entidad ALMANECES EL BARATO se termina interesando en el suplico de la demanda reconvencional, como ya tuvimos ocasión de exponer, que 'se declare la nulidad del 1300 C.c., con efectos del 30.9-20096, respecto del contrato de arrendamiento de local de autos, suscrito por las partes, por falta de causa, como uno de los requisitos del 1.263.3, con los efectos del artículo 1275 del Código Civil . Falta de causa que además se produce desde el momento que ha de procederse al cierre del negocio . Por un lado, la devolución de la posesión del local, la que ya ocurrió en fecha 30-9-09, poniendo el local a disposición del arrendador las llaves del mismo. Y por otro lado devolución de las rentas percibidas por el arrendador desde la fecha, que al no haberlas recibido, dada la decisión de mi cliente, no tendrá que devolver Canarimerca, S.L.', y de forma subisidiaria, que se declare la 'resolución de mutuo acuerdo sin indemnización, tal y como se pactó entre las partes en reunión de 8-6-2009, y en cualquier caso y al tratarse de un contrato de imposible cumplimiento, se declare la resolución del contrato de arrendamiento por imposibilidad material de cumplimiento, debidamente acreditado, al tratarse de una causa de fuerza mayor del 1.105 C.c., y por tanto sin indemnización para el arrendador'.

- Debe completar esta Sala todo lo anterior con lo resuelto por la iudex a quo en la Sentencia impugnada por las partes:

1º) Se desestima la acción de nulidad ejercitada por la parte actora vía reconvencional.

2º) No es objeto de tratamiento y por tanto de respuesta, la pretensión ejercitada por la parte reconvencional con carácter subsidiario, esto es, la 'resolución de mutuo acuerdo sin indemnización, tal y como se pactó entre las partes en reunión de 8-6-2009'.

3º) Por la iudex a quo se resuelve el contrato de arrendamiento existente entre las partes ya que, en su opinión, en el supuesto enjuiciado, 'se da una situación de frustración del fin del contrato que impide su mantenimiento y faculta a la demandada-actora reconvencional a resolverlo'.

Dicho lo anterior, entiende esta Sala que no concurre el primer motivo de impugnación de la Sentencia indicado por la representación procesal de la entidad CANARIMERCA, S.L., esto es, incongruencia extra petita, ya que no se concede por la iudex a quo cosa distinta de lo pedido por la parte reconviente, que no es otra que cosa que la resolución del contrato de arrendamiento por imposibilidad material de cumplimiento. En este sentido, es cierto, como tendremos ocasión de desarrollar en fundamentos de derechos posteriores, que nuestra jurisprudencia se ha planteado con carácter excepcional la resolución sin incumplimiento de la contraparte cuando desaparece la base negocial, por aplicación de la cláusula implícita 'rebus sic stantibus' basada en el equilibrio ordinario de las prestaciones y contraprestaciones típicas de los contratos onerosos, y si bien ello no es reconducible a los conceptos de fuerza mayor y caso fortuito previstos en el artículo 1.105 del Codigo Civil , es evidente, a tenor de lo afirmado por la demandada tanto su contestación como en su reconvención, que lo que verdaderamente late es que lo que la parte demandada-reconviniente viene a alegar para fundamentar su resolución contractual no es otra que 'una imposiblidad de continuación del negocio allí instalado, sin que en este caso, el cierre sea capichoso o falto de motivación'.

QUINTO.- Entrando ya en el análisis de la cuestión principal de fondo, que nos llevará a dar respuesta a los argumentos expuestos por ambas partes en sus respectivos recursos de apelación, en atención a la propia interrelación existente en las pretensiones que mantienen los litigantes (cumplimiento o resolución contractual) y dado que el fundamento utilizado por la iudex a quo para acordar la resolución contractual es la existencia de una 'situación de frustración del fin del contrato que impide su mantenimiento', entiende esta Sala que debe partirse de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de octubre de 2013 que afirma que 'En la sentencia 822/2012, de 18 de enero recordamos que la regla 'pacta sunt servanda' exige que los contratantes cumplan sus obligaciones aunque les resulten más onerosas de lo que habían previsto, tanto por un aumento de los costes de la ejecución como por una disminución del valor de la contraprestación a que tuvieran derecho, pero, añadimos, que cuando la previsión de los contratantes sobre la subsistencia o el cambio de la situación económica en la que se celebró el contrato no hubiera sido minuciosa - mediante el establecimiento de condiciones suspensivas o resolutorias o cláusulas estabilizadoras-, se plantea la cuestión de determinar los efectos que, en la reglamentación contractual, pueda producir una imprevista y extraordinaria mutación de aquellas circunstancias, ya sea porque las representaciones mentales de los contratantes se hubieran formado a partir de una determinada realidad -criterio subjetivo-, ya porque la alteración llegue a romper, en medida inadmisible, el equilibrio de prestaciones y, según cual haya sido el tipo negocial elegido, a privar de todo sentido a la reglamentación pactada - criterio objetivo-.

Como expusimos en dicha sentencia, la cuestión ha sido tratada por la doctrina, desde distintos puntos de vista -como el de la continuada influencia de la causa onerosa del contrato, la excesiva dificultad de cumplir la obligación asumida, la asignación de los riesgos contractuales, la alteración de la base del negocio, objetiva y subjetiva, la interpretación del contrato y la doctrina de la presuposición o la supuestamente implícita 'cláusula rebús sic stantibus omnis conventio intellegitur '... - No obstante, la jurisprudencia, utilizando especialmente esta última fórmula, se ha referido a la mencionada cuestión, para destacar la admisibilidad en nuestro sistema de los medios de corrección de la frustración económica del contrato, en determinadas situaciones particulares - así, entre otras, en las Sentencias de 31 de octubre de 1963 , 15 de marzo de 1972 , 16 de junio de 1983 , 27 de junio de 1984 , 19 de abril de 1985 , 17 de mayo de 1986 , 13 de marzo de 1987 , 6 de octubre de 1987 , 23 de marzo de 1988 , 16 de octubre de 1989 , 21 de febrero de 1990 , 12 de noviembre de 1990 , 1202/1993, de 14 de diciembre , 209/1994, de 15 de marzo , 344/1994, de 20 de abril , 29/1996, de 29 de enero , 1048/2000, de 15 de noviembre , 1059/2000, de 17 de noviembre , 129/2001, de 20 de febrero , 1234/2001, de 28 de diciembre , 518/2002, de 27 de mayo , 313/2004, de 22 de abril , 539/2004, de 18 de junio , 1090/2004, de 12 de noviembre , 481/2005, de 17 de junio , 953/2006, de 9 de octubre , 79/2007, de 25 de enero , 197/2007, de 1 de marzo , 966/2007, de 26 de septiembre , 175/2009, de 16 de marzo , 336/2009, de 21 de mayo , 781/2009, de 20 noviembre , 360/2010, de 1 de junio , 84/2012, de 20 de febrero , 93/2012, de 21 de febrero , 240/2012, de 23 de abril , 243/2012 , de 27 de abril-.

Esa influencia de los cambios imprevistos sobre la posibilidad de la resolución del vínculo o, especialmente, la modificación equitativa de su contenido, resulta también admitida en ordenamientos cercanos. En alguno, cuando se trate de contratos de ejecución continuada, periódica o diferida, para el caso de que la prestación de cualquiera de las partes 'è divenuta eccessivamente onerosa' - artículos 1467 y 1468 del Código Civil italiano-. En otros, simplemente, en el supuesto de que las circunstancias en que las partes fundaron la decisión de contratar 'tiverem sofrido uma alteraçâo anormal ' - artículo 437 del Código Civil portugués'.

Por su parte, dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 4 de abril de 2014, 'Esta Audiencia, sec. 14 ª, en sentencia de 13-3-2007 ha señalado:

'Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1983 ,'si bien el Código Civil no contiene una regulación del supuesto de frustración del fin del contrato por devenir inexigible, salvando con ello la equidad de sus consecuencias, tal supuesto se halla previsto en códigos más modernos como el alemán y el italiano, en el sentido de que si la prestación que incumbe a una parte derivada de un contrato bilateral se hace imposible o inexigible a consecuencia de una circunstancia de la que no ha de responder ni ella ni la otra parte, pierde la pretensión a la contraprestación, debiendo restituirse las prestaciones ya efectuadas; solución adaptable a nuestro derecho, no sólo por las expuestas razones evidentes de equidad y las deducidas de los artículos 1256 y 1258 del Código civil , sino también al amparo del principio que veda el enriquecimiento injusto'. Y, según la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 1985 'si se trata de imposibilidad sobrevenida y por lo tanto de una situación que impide alcanzar el fin perseguido con el concierto contractual, se liga con la teoría de los efectos de tal frustración, que precisamente parte de un negocio válidamente celebrado, como tal, sin falta de ninguno de sus elementos a tenor del artículo 1261 del Código civil '. Los efectos de la frustración del fin del contrato son, en consecuencia, los mismos que los propios de la resolución derivada de un incumplimiento esencial del contrato ( artículo 1124 del Código civil ) y la imposibilidad sobrevenida no invalida los contratos, sino que, conforme a la doctrina jurisprudencial, ha de declararse la resolución cuando se trate de una relación sinalagmática'

Y la sentencia de la sec. 10ª, de 25-4-2012 :

'Acerca de la imposibilidad sobrevenida y la teoría de la cláusula sobreentendida 'rebus sic stantibus', la sentencia de la sección 12ª de esta Audiencia Provincial de Madrid, de 21 de septiembre de 2010, recuerda: '(...) la Sala 1 ª TS , ha dicho ( SSTS de 30 de abril de 2002 , 21 de abril de 2006 y 3 de abril de 2009 ) que ha de hacerse una interpretación restrictiva, y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias, que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor; que no hay imposibilidad cuando se pueda cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor, así como para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora; la regulación de los arts. 1272 y 1184 C.c ., recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur', no existe obligación de cosas imposibles, cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; puede consistir en una imposibilidad física o material o legal, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor; se excluye la imposibilidad pasajera o temporal o coyuntural; tampoco cabe alegar imposibilidad cuando se puede cumplir mediante la modificación del contenido de la prestación de manera que resulte adecuada a la finalidad perseguida'.

Así también la AP Badajoz, sec. 3ª, en Sentencia de 4-4-2007 , con resumen de la jurisprudencia sobre esta cuestión:

La STS 30-IV-2002 resume la abundante jurisprudencia que ha abordado la aplicación del precepto invocado por el recurrente, que basa su argumentación en la imposibilidad sobrevenida de la prestación:

'1.- La regulación de los arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1182, SS. recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur' ( Sentencias 21 enero 1958 y 3 octubre 1959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles ('impossibilium nulla obligatio est': D. 50, 17, 1185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( Sentencias 15 febrero y 21 marzo 1994 , entre otras); 2.- La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística - atendiendo a los 'casos y circunstancias'- ( Sentencias 10 marzo 1949 , 5 mayo 1986 y 13 marzo 1987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la Sentencia de 16 de diciembre 1970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica, ( Sentencias, entre otras, 15 diciembre 1987 , 21 noviembre 1958 , 3 octubre 1959 , 29 octubre 1970 , 4 marzo , 11 mayo 1991 y 26 julio 2000 ); 3.- A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 octubre 1994 ), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( Sentencias, entre otras, 8 junio 1906 , 10 marzo 1949 , 6 abril 1979 , 5 mayo 1986 , 11 noviembre 1987 , 12 mayo 1992 , 12 marzo 1994 y 20 mayo 1997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo ( Sentencias, entre otras, de 15 y 23 febrero , 12 marzo y 6 octubre 1994 ); 4.- La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 marzo 1987), -que solo tiene efectos suspensivos (S. 13 junio 1944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 junio 1906); 5.- No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987 ); 6.- Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible ( Sentencia 20 marzo 1997 ). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( Sentencias 2 enero 1976 y 15 diciembre 1987 ), o le es imputable (Sentencias 7 abril 1965 , 7 octubre 1978 , 17 enero y 5 mayo 1986 , 15 febrero 1994 , 20 mayo 1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( Sentencias 15 febrero y 23 marzo 1994 , 17 marzo 1997 y 14 diciembre 1998 ), o se podía conocer (S. 15 febrero 1994 ), o era previsible (SS. 7 octubre 1978 , 15 febrero 1994 , 4 noviembre 1999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 febrero 1994). La Sentencia de 17 de marzo de 1997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanística de la finca; 7.- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( Sentencias 8 junio 1906 , 7 abril 1965 , 6 abril 1979 , 12 marzo 1994 , 20 mayo 1997 , entre otras). La Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8.- Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad'.

Lo anteriormente expuesto debe ser completado con una serie de reflexiones que nos sitúan en sede de la doctrina general de las obligaciones y contratos. Y es que, el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en su redacción vigente a la fecha del contrato) nos indica cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, y en concreto, por lo que se refiere a los arrendamientos para uso distinto de vivienda (que es el caso examinado) dispone que 'sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'. Ciertamente, en ningún precepto de esta Ley se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, a diferencia de la previsión que para el arredamiento de vivienda se contempla en el artículo 11. Ya en sede de nuestro Código Civil , al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna al respecto.

Además de ello, y recordando algo obvio, el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido). Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos: a) que el artículo 1091 Código Civil dice que 'las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos'. b) que el artículo 1127 del Código Civil dice que 'siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro'; c) que el artículo 1255 del Código Civil añade que 'los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público'; d) que el artíuclo 1256 del Código Civil afirma que 'la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes'; e) que el artículo 1278 del Código Civil añade que 'los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez'; f) Por último, el artículo 1.124 del Código Civil que establece que 'el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos', precepto este último a que nos referiremos en un momento posterior.

SEXTO.- Pues bien, aplicando todo lo anterior al supuesto de autos, y valorando la prueba practicada, no puede esta Sala coincidir con la conclusión alcanzada por la iudex a quo, esto es, que en el supuesto de autos se de una situación de fustración del fin del contrato que impida su mantenimiento y faculte a la entidad demandada-reconviniente a resolver el mismo y, en todo caso, sin consecuencia alguna.

Entiende esta Sala que lo que late en la cuestión debatida no es más que una 'mala decisión empresarial' tomada por la entidad demandada y se pretende que sea exclusivamente la parte arrendadora la que venga a sufrir las consecuencias de tal desacierto, y es que incluso, tras una lectura detenida del escrito de contestación y de reconvención, se infiere que tal circunstancia es admitida por la parte demandada-reconviniente. Así, no puede perderse de vista que el contrato locativo se concierta en el año 2005, reconociéndose por la parte que ya desde el comienzo de la actividad comercial en el local arrendado se puso de manifiesto que el negocio no iba a ser tan próspero como se pensaba, aludiendo a pérdidas progresivas, a la crisis económica e incluso a que el local no era tan idóneo como pensaba.

A juicio de esta Sala, los motivos argumentados por la entidad demandada para justificar la resolución del contrato no consta que hayan acaecido por causas completamente ajenas a la demandada.

Pero es que además no se estima que el acaecimiento de una crisis económica, por muy grave que pueda llegar a ser, permita la exoneración de responsabilidad de la demandada ante la resolución unilateral del contrato que le vinculaba a la actora, puesto que no se considera que constituya una causa de fuerza mayor. Un cambio de ciclo económico o del mercado financiero que modifique o dificulte las posibilidades de negocio a entidades que, como la demandada, desarrollan una actividad empresarial, no debe entenderse más que como algo previsible e ínsito en el riesgo que asume al emprender cualquier iniciativa, siendo obvio que de resultar fallida (como ha sido el caso, según reconoce la parte demandada), ha de sufrir las consecuencias adversas. Lo que no resulta equitativo ni procedente es trasladar los efectos negativos derivados de un frustrado negocio, a quien resulta completamente ajeno al mismo, como en este caso sería la entidad actora, quien desde luego no consta que alguna vez hubiere participado en los beneficios que obtuvo la demandada. Es la propia demandada, que según se relata en el propio escrito de contestación 'lleva más de 65 años instalada en la isla, generando puestos de trabajo y riqueza en la isla a través de multitud de iniciativas comerciales beneficiosas para la economia insular' y que su gestión empresarial ha sido calificada como muy satisfactoria, quien decide ampliar su negocio confiando en que estas circunstancias favorables iban a mantenerse en el tiempo, suscribiendo un contrato de arrendamiento para unas nuevas instalaciones con una duración a largo plazo, se supone que examina el local y valora la conveniencia del mismo para desarrollar su actividad empresarial, y después pretende, que sea la demandante la que sufra las consecuencias de esa errónea previsión, siendo evidente que sólo a ella deben serle imputada.

Lo que tampoco ha logrado acreditar, no es ya que se tratase de una fuerza superior que escapase a todo control y previsión, sino que además quedara excluida la intervención de culpa alguna ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de abril de 1996 , 15 de diciembre de 1996 y 20 de julio de 2000 ). Un empresario ordenado, como se supone es la demandada, debe conocer, o al menos representarse, los distintos riesgos que asume al emprender cualquier actividad negocial, y ha de asegurarse que va a poder cumplir los compromisos adquiridos. En este caso, a pesar de reconocer la existencia de una grave crisis económica a partir del segundo trimestre de 2.008, el contrato es de fecha muy anterior (2005), por lo que, en definitiva, entiende esta Sala que estamos simplemente ante decisión errónea e imprudente.

En otras palabras, no debe confundirse la auténtica imposibilidad sobrevenida, con un mal negocio. Como se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2013 '... los contratantes deben cumplir sus obligaciones aunque les resulten más onerosas de lo que habían previsto, tanto por un aumento de los costes de la ejecución como por una disminución del valor de la contraprestación a que tuvieran derecho. Y, también, que es valorable la posibilidad que tienen de prever, mediante el establecimiento de condiciones suspensivas o resolutorias o cláusulas estabilizadoras, la subsistencia o el cambio de la situación económica en la que se celebró el contrato'.

Es más, es que incluso el informe que sirve de base a la entidad demandada para resolver el contrato de arrendamiento, en ningún caso, viene a valorar, por ejemplo, la viabilidad económica del negocio desarrollado en el local en cuestión, sino simplemente tomando los datos económicos de la entidad demandada considerados en su conjunto, esto es, teniendo presente todos los ámbitos de negocio del grupo empresarial, entiende que la solución para que éste no se vea afectado es cerrar el local objeto de la presente litis, trasladando, en suma, los efectos de una mala decisión empresarial a la parte demandante, que, en ningún caso, se ha cuestionado que ha cumplido escrupulosamente las obligaciones que para la misma se derivan del contrato en cuestión.

Por otro lado, tampoco puede mantenerse que existencia una voluntad concorde entre las partes en la resolución del contrato de arrendamiento y que la parte infiere de las reniones mantenidas (respecto a lo que ni siquiera se entra en la Sentencia apelada), aportándose la transcripción de la celebrada en junio de 2009, ya que, simplemente, y en todo caso, nos encontramos ante conversaciones que pretenden solucionar la controversia entre las partes, pero sin que pueda inferirse de tal conservación que la parte demandante haya asumido y consentido el desistimiento planteado la entidad demandada. Es más, incluso claramente la parte demandante muestra su discrepancia con la pretensión de la parte demandada, como se desprende de la comunicación fechada el día 1 de octubre de 2009 (documento número tres de los acompañados con el escrito de contestación a la reconvención), donde dando respuesta a las dos comunicaciones anteriores efetuadas por la demandada se dice lo siguiente: 'comunicarle de forma expresa que no aceptamos la extinción unilateral del contrato de arrendamiento que nos propone, el cual ha de ser cumplido en todos sus términos y durante el plazo de vigencia libremente pactado por ambas partes al momento de la suscripción del contrato'.

Pues bien, la primera consecuencia de lo expuesto es la necesaria revocación en este punto de la Sentencia apelada, desestimándose, en consecuencia, la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de la entidad ALMACENES EL BARATO, S.A.

SÉPTIMO.- Entrando, a continuación, en el examen del resto de cuestiones que se plantean a esta Sala, lo que nos obliga al examen de la pretensión de reclamación de cantidad ejercitada por la representación procesal de la entidad CANARIMERCA, S.L., recordar que por dicha parte se reclamaba, por un lado, la suma de 32.815,25 euros en concepto de renta correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y del mes de enero de 2010; y por otro, la cantidad de 11.419,30 euros, correspondiente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles del local de los años 2005 a 2009.

En la Sentencia apelada se condena únicamente a la entidad demandada al abono de la suma de 6.010,12 euros (correspondiente a la mensualidad de septiembre de 2009).

Pues bien, profundizando aun más en lo expuesto en los fundamentos de derechos quinto y sexto de la presente Resolución (lo que nos llevó a la desestimación de la reconvencion formulada por la representación procesal de la entidad ALMACENES EL BARATO, S.A.), hemos de concluir que el arrendatario no puede disponer a su antojo del contrato, en concreto, desistiendo del mismo sin consecuencias y que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario. Sentado, pues, que el arrendatario viene legal y contractualmente (la cláusula de duración del contrato afecta a las dos partes) obligado a respetar el plazo contractual, en el supuesto examinado el demandante no pretende otra cosa, con fundamento en el artículo 1.124 del Código Civil , que el cumplimiento del contrato, esto es, el abono de las rentas correspondientes a los meses referidos. Dicho precepto viene a facultar al perjudicado, esto es, aquél que ha cumplido las obligaciones que para el mismo resultan de la relación locativa, exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados, por lo que por la simple observancia de dicho precepto procede la condena de la entidad demandada a la suma de 32.815,25 euros.

Y es que distinto sería el caso que la demandante, sin perjuicio de no estar conforme con la resolución del contrato y no siendo controvertido que en el supuesto de autos la entidad demandada procedió al cierre del negocio a finales del mes de septiembre, hubiese recuperado la posesión del local litigioso, por lo que no podría reclamar ya rentas y sí, con mayor propiedad, solicitar la correspondiente indemnización por el incumplimiento atribuible a la parte demandada respecto a la inobservancia del plazo de duración pactado, lo que no podría ser objeto del presente procedimiento, ya que tal pretensión no ha sido ejercitada por la parte demandante, y es que debe ser en el ámbito de los conceptos de daños y perjuicios donde debe resolverse tal cuestión, valorándose, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( artículo 7 del Código Civil ).

Pero, como hemos indicado, no consta en las actuaciones que la demandante se encuentre en la posesión material del local, lo que, por otro lado, admite la parte demandada, la cual en su escrito de recurso viene a referir que pese al ofrececimiento de las llaves el local no ha sido recepcionado por la simple voluntad del arrendador, debiéndose recordar que, en ningún caso, existe tal obligación de recepción del arrendador, máxime cuando de forma clara y contundente insta acción de cumplimiento contractual. En definitiva, el ofrecimiento de las llaves, e incluso, la consignación de las llaves, aun cuando sea judicialmente, no comporta la resolución del contrato ni evita que se sigan devengándose las rentas sino hasta el momento en que el arrendador manifiesta aceptar las llaves, ya que hasta ese momento el mismo mantiene su facultad de optar entre la resolución y el cumplimiento.

OCTAVO.- Por lo que se refiere, por último, al pago de los recibos del IBI, y no siendo objeto de controversia la previsión contractual del abono de sus importes por la parte arrendataria (estipulación novena) y no siendo cuestionado por la parte las cantidades concretas reclamadas por tal concepto, hemos de recordar que la iudex a quo fundamenta la desestimación de la pretensión en el hecho de no constar 'que con carácter previo a la interposición del escrito de demanda que ha dado inicio a este procedimiento Canarimerca, S.L haya notificado a la entidad Almacenes El Barato el importe concreto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, a efectos de hacer líquida y exigible la cantidad reclamada en este concepto al arrendatario'.

Pues bien, también en este punto debe estimarse el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la entidad CANARIMERCA, S.L., y es que una cosa es la exigencia de la previa notificación del IBI y su reflejo en los recibos que se giren para el pago como premisa de una eventual resolución del contrato y otra, diferente, su exigibilidad. Tal y como indica la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 18 de abril de 2013 (recurso nº 2100/2010 ): 'para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI , para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación'. Así, el supuesto que se contempló en el referida Resolución consideró que había que 'mantener la condena al pago del IBI, pues esta Sala acepta que al acompañarse el recibo con la demanda, el demandado ha tenido oportunidad de defenderse y al no constar causa alguna que le exonere de su abono, proceden mantener la condena a su pago, pero sin que ello acarree efectos resolutorios, al no haber sido requerido previamente'.

Respecto, por último, a la supuesta intención de las partes de no pactar que el abono de tal concepto se repercutiera en el arrendador, también tal alegación debe ser desestimada, ya que es evidente que la verdadera intención de las partes, con independencia de quién redactara los contratos, quedó plasmada en la convención suscrita entre las partes, sin que conste, en ningún caso, la voluntad de la parte arrendataria (ni siquiera se infiere de lo hablado en la reunión de junio de 2009) de renunciar a la reclamación de tales cantidades.

Así, respecto a la interpretación de los contratos, debe citarse por su claridad la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de fecha 1 de diciembre de 2006 , la cual viene a indicar que 'la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 1997 ) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .

La interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1985 , entre otras muchas) (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 ).

El artículo 1281 del Código Civil consta de dos párrafos previstos para supuestos distintos y el 1282 es complementario o supletorio del párrafo segundo del 1281 y no del primero ( Sentencia de 17 de marzo de 1983 ), por lo que no pueden alegarse conjuntamente, ya que en el primer caso son factor decisivo de la interpretación las palabras y, en el segundo, la intención evidente de los contratantes ( Sentencias de 4 de junio de 1964 y 22 de febrero de 1984 ) ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1996 ). En parecidos términos las Sentencias de 1 de febrero de 2001 , 28 de septiembre de 2000 , 3 de noviembre de 1998 , 24 de julio de 1998 y 25 de febrero de 1998 .

No cabe citar acumuladamente todos los preceptos de la interpretación de los contratos pues son diversos, a veces contrarios e incluso contradictorios y ha de recogerse en el motivo el texto del contrato, su tenor literal y partiendo de él comprobar si se ha obtenido la intención de las partes (artículos 1281 y 1282), las cosas sobre las que quisieron contratar (artículo 1283), etc., pero para ello hay que probar cuáles fueron los términos del contrato, y en autos los hechos probados afirman que no hay principio alguno de prueba que permita deducir las conclusiones que la recurrente sienta ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1994 )'.

Y con relación a la renuncia de derechos recordar que según enseña la doctrina jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras de fechas de 24 de mayo y 30 de octubre de 2001 o 30 junio de 2003 ) la misma, como manifestación de voluntad que lleva a cabo el titular de un derecho por cuya virtud hace dejación del mismo, ha de ser, además de personal, clara, terminante e inequívoca, sin condicionante alguna, con expresión indiscutible de criterio de voluntad determinante de la misma.

Por todo lo expuesto, debe condenarse, igualmente, a la entidad demandada al abono de la suma de 11.419,30 euros, de tal forma, que procede, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad CANARIMERCA, S.L. la condena a la entidad ALMANECES EL BARATO, S.A. al abono de la suma de 44.234,55 euros, más intereses legales desde la reclamación judicial hasta su completo pago.

NOVENO.- En cuanto a las costas procesales causadas en la instancia, en aplicación del principio de vencimiento objetivo previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la imposición a la parte demandada-reconviniente tanto respecto a las causadas con la demanda principal como con la demanda reconvencional.

DÉCIMO.- Con relación a las costas causadas con ocasión del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad CANARIMERCA, S.L. al haberse estimado el mismo no procede hacer expresa imposición de las mismas de conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Con relación a las costas causadas con ocasión del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal ALMACENES EL BARATO, S.A., al haberse desestimado el mismo, procede imponer las mismas a la parte apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la entidad CANARIMERCA, S.L. y desestimado el recurso de apelación formulado por la representación procesa de la entidad ALMACENES EL BARATO, S.A. frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Arrecife de fecha 14 de junio de 2011 , procede:

1º.- Revocar la expresada Resolución y, en consecuencia:

a) Estimar íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Manuela Cabrera de la Cruz, en nombre y representación de la entidad CANARIMERCA, S.L. contra la entidad ALMACENES EL BARATO, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales Don Jaime Manchado Toledo, condenándose a la demanda al abono de la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (44.234,55 euros), más intereses legales desde la reclamación judicial hasta su completo pago.

b) Desestimar la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de la entidad ALMACENES EL BARATO, S.A. contra la entidad CANARIMERCA, S.L., absolviéndose a la reconvenida de las pretesiones formuladas en su contra.

c) Con relación a las costas procesales causadas, estése a lo dispuesto en el fundamento de derecho noveno de la presente Resolución.

d) Con relación a las costas procesales causadas en esta alzada, estése a lo dispuesto en el fundamento de derecho décimo de la presente Resolución.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse de recibo.

Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.