Sentencia CIVIL Nº 577/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 28/2016 de 02 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 28/2016 3ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 261/2015

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 24 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 577/16

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a dos dediciembre de dos mil dieciseis .

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 261/2015 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 24 Barcelona, a instancia de D/Dª. FACERAS SL contra D/Dª. ASSOCIACIO PRUDENCI MIRALLES PER A ANCIANS Y PARROQUIA DE SANTA MARIA DEL MAR , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ASSOCIACIO PRUDENCI MIRALLES PER A ANCIANS contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de septiembre de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimo integramente la demanda deducida por Faceras, SL frente a la codemandada Parroquia Santa Maria del Mar, rebelde por razón de estas actuaciones y frente a la Asociación Prudenci Miralles per a Ancians y consecuentemente declaro haber lugar al desahucio del local NUM000 piso de la CALLE000 , NUM001 de Barcelona por expiración del término legalmente fijado, con apercibimiento a las demandadas Parroquia y Asociación de que se procederá a su lanzamiento si no proceden a su desalojo, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad. Impongo las costas de este primer grado a las partes codemandadas como litigantes vencidas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 30 de noviembre de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta a instancia de la entidad FACERAS,S.L. contra la PARROQUIA DE SANTA MARÍA DEL MAR, declarada en rebeldía en estas actuaciones, y contra la ASSOCIACIÓ PRUDENCI MIRALLES PER A ANCIANS. Mediante dicha demanda se interesaba que se dictase sentencia por la que se declarase la extinción, por expiración del plazo contractual, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de noviembre de 1.978 y que tenía por objeto la finca sita en la CALLE000 nº NUM001 , piso NUM000 de Barcelona, declarando haber al lugar al desahucio de dicha finca con los efectos a ello inherentes.

Tras la celebración de la vista en la que la parte demandada se opuso a la demanda, por el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de los de Barcelona se dictó sentencia, en fecha 23 de septiembre de 2015 , que estimó íntegramente la demanda y declaró haber lugar al desahucio de la expresada finca por expiración del término, con expresa imposición a las codemandadas de las costas causadas en primera instancia.

Así, el juez a quo, rechazó los motivos de oposición esgrimidos por la única codemandada personada, en particular, considerando que no se acreditaba la existencia de un traspaso en su favor que permitiese incrementar en cinco años el plazo de duración máximo del contrato legalmente establecido por la DT3ª de la LAU de 1.994.

La ASSOCIACIÓ PRUDENCI MIRALLES PER A ANCIANS, a través de su representación legal, se alza contra dicha resolución por medio del presente recurso insistiendo en la existencia de un traspaso, que, según afirma, fue conocido y consentido por la propiedad quien no puede venir ahora contra sus propios actos.

La actora, aquí apelada, se opone al recurso interpuesto de contrario y muestra su conformidad con los argumentos recogidos en la resolución recurrida cuya confirmación solicita.

SEGUNDO.- Planteado el debate en la forma expuesta en el ordinal anterior, cabe avanzar que el recurso debe ser de todo punto desestimado.

En primer lugar, con relación al régimen jurídico aplicable, estimamos que, aunque no se ha constituido como eje del debate, habida cuenta que la primera de las demandadas, la PARROQUIA SANTA MARIA DEL MAR, está integrada en la Iglesia Católica, y la otra codemandada, la ASSOCIACIÓ PRUDENCIA MIRALLES PER A ANCIANS, es, según su propia publicidad ( vid. doc. nº 5 de la demanda, no impugnado, folio 22 vto.) una asociación sin ánimo de lucro, les resulta de aplicación las previsiones contenidas en la Disposición Transitoria ( DT) 4ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU ) de 1.994, concretamente en su apartado 2ª conforme al cual:

'2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.ª del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2.ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.'

Pues bien, conforme a esta regla es claro que la demanda inicial debe ser estimada y confirmada por tanto la resolución recurrida, por cuanto la aplicación de la norma transcrita determinaría que el arriendo de autos se hubiera extinguido en el plazo de 10 o 15 años desde la entrada en vigor de la LAU de 1.994, esto es, como máximo, el día 31 de diciembre de 2010.

Pero como quiera que la propia demandante plantea su acción sobre la base de la posible aplicación de la DT 3ª de la LAU de 1.994 en atención a que la apelante defiende intereses privados y, de hecho, otra vez conforme a su propia publicidad antes reseñada, cobra de sus usuarios una contraprestación económica por sus servicios, se impone también analizar los hechos desde la perspectiva de esta otra previsión legal que implica asumir el tratamiento legal de los arrendamientos que tenían por objeto un local de negocio.

En el caso de autos resulta indiscutido, y en todo caso resulta de la documentación acompañada a la demanda, que el contrato de autos cuya extinción se pretende ( vid. doc. nº 3, folio 20) fue celebrado el día 13 de noviembre de 1.978, es decir, antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, y el mismo, cuya renta fue pactada por meses, se encontraba en situación de prórroga forzosa a la entrada en vigor de dicho texto legal, lo que determinaría que, en cuanto a su duración, se regiría por las disposiciones contenidas en la DT 3ª de dicha Ley .

En particular, sería de aplicación la norma segunda del apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 , que dispone que:

'2.ªLos arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:

- De menos de 85.000 pesetas, en veinte años.

- Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años.

- Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez años.

- De más de 190.000 pesetas, en cinco años.

Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.

Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas.

Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero'

Por lo tanto, tomando como referencia el plazo más largo de los fijados en dicha norma, el contrato habría de extinguirse a los veinte años a contar, como regla general, desde su entrada en vigor que, según su Disposición Final Segunda, se produjo el 1 de enero de 1995, con lo que el plazo legal expiraría el 1 de enero de 2015.

Lo que resulta relevante a los efectos de resolver el recurso en los términos en que ha quedado planteada la controversia en esta alzada reproduciéndose los términos en que quedó planteado en primera instancia, es determinar si concurre la excepción de esa regla general contenida en el párrafo siguiente de la norma, antes transcrito, que permite incrementar en otros cinco años, hasta el 1 de enero de 2020, el plazo contractual, lo que se autoriza legalmente cuando se hubiera producido el traspaso del local de negocio en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la norma.

Para establecer los perfiles jurídicos del negocio de traspaso debemos acudir, en tanto era la norma vigente en el momento de celebración del contrato de arrendamiento que es objeto de las presentes actuaciones, a la definición legal que de dicha figura se recogía en el art. 29 de la LAU de 1.964 que señalaba que se trataba de la cesión mediante precio de un local de negocio, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, que quedaría así subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.

Por su parte, el art. 32 del mismo texto legal establecía que:

'Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:

1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo,

y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año,

y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso.

4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y,

en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario,

haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique

de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º,

la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente

y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.

La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso'.

TERCERO.- Revisado lo actuado y proyectando la normativa expuesta, coincidimos con la valoración de la prueba que efectúa el juez a quo y concluimos que la entidad demandada no devino arrendataria en virtud de un traspaso que fuera conocido y consentido por la propiedad. Y, aún más, incluso de aceptarse a los meros efectos dialécticos la existencia de ese pretendido traspaso que se pretende consentido por los propietarios del inmueble por sus propios actos, dicho traspaso se situaría temporalmente, si se ha de asimilar el consentimiento a la aquiescencia de la ocupación, mucho antes de los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU, con lo que tampoco se cumpliría el elemento temporal que permitiría la prolongación del término contractual.

Desde luego no se cumplen en este caso, ni siquiera lo defiende la demandada recurrente los requisitos del art. 32 de la LAU de 1.964 pues no consta: (i) si la primitiva arrendataria, LA PARROQUIA DE SANTA MARÍA DEL MAR, como tal, desarrolló alguna el en el local por sí misma la actividad de residencia de ancianos, y mucho menos por el tiempo exigido en la norma; y (ii) tampoco consta que el traspaso se otorgase en escritura pública ni (iii), en consecuencia, que fuera notificada fehacientemente al arrendador en el término establecido. La ausencia de estos requisitos, como expresamente indica el citado artículo, faculta al arrendador para no reconocer el traspaso.

Correspondía a la parte demandada la prueba del consentimiento de la arrendadora al pretendido traspaso y tal consentimiento no consta en ninguna prueba directa no habiendo constancia de ningún documento en el que conste la autorización de la parte arrendadora. La entidad demandada pretende que el traspaso se habría concertado mediante el documento privado que acompañó (vid. folio 89), documento que data de 20 de enero de 1.994 y en donde se fija un precio por el mismo de 20.000.- pesetas.

No podemos conceder ninguna eficacia probatoria a dicho documento, que no es reconocido por la propiedad de la finca y que no consta en modo alguno que les fuera participado. De hecho, el legal representante de la entidad actora y propietaria del inmueble, D. Nicanor , manifestó (vid. mins. 10:50 y ss. de la grabación) que la Associació demandada nunca les había comunicado el traspaso ni tampoco consta documentación alguna en tal sentido en la época en la que se pretende hecho dicho traspaso (1.994), precisando que entonces era el abuelo del declarante quien se ocupaba de gestionar la propiedad y que no dejó documentación alguna relativa al pretendido traspaso.

Así las cosas, en defecto de prueba directa, la pretendida autorización, que ya se manifestó por la defensa de la demandada en el acto del juicio que era tácita, debe deducirse de medios de prueba indirectos.

Tampoco el traspaso puede estimarse conocido y consentido por los propios actos de la actora o sus predecesores.

Así, un eventual pago de la renta por parte y en nombre de la recurrente, que se afirma pero ni siquiera se acredita, no permitiría alcanzar la conclusión probatoria del consentimiento de la arrendadora a la alteración subjetiva de la parte arrendataria en la relación arrendaticia, por cuanto, como bien indica el juez a quo, el pago puede hacerlo cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, según el artículo 1158 del Código Civil .

En este orden de ideas, debemos también precisar que el hecho de que se dirija la demanda contra la ASSOCIACIÓ PRUDENCI MIRALLES, y no solo frente a la PARROQUIA que figura como arrendataria en el contrato, tampoco permite colegir de ello, como si se tratara de un hecho concluyente, la autorización o el reconocimiento del traspaso. Ello solo pone en evidencia que la propiedad conocía, como efectivamente ya lo dice en su demanda, la ocupación de la finca por parte de la recurrente y que por ello pretendía evitar una eventual alegación de litisconsorcio pasivo necesario, pero no implica otra cosa más allá de la tolerancia a esa ocupación, y desde luego, no supone una autorización a un traspaso.

Estos datos situarían ese eventual traspaso mucho antes de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1.994.

En definitiva, al rechazar la concurrencia de un traspaso, y, en todo caso, de un traspaso efectuado en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1.994, entendemos que no resulta de aplicación el régimen excepcional invocado por la recurrente, de modo que el contrato de arrendamiento de autos se extinguió, en aplicación del apartado 4.2 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 , a los veinte años a contar desde su entrada en vigor, con lo que el plazo legal del contrato de autos expiró el 1 de enero de 2015.

Ello determina la estimación de la demanda y la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida, lo que supone la desestimación del recurso interpuesto.

CUARTO.-La desestimación de la apelación comporta que se impongan a la apelante las costas causadas en esta alzada por aplicación de lo dispuesto en el art. 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de contra la sentencia de fecha 23 de septiembre de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de los de Barcelona en autos de juicio verbal nº 261/2015, CONFIRMAMOS la indicada resolución imponiendo expresamente a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por el apelante de conformidad con lo establecido en losapartados 1,3b/ y9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ .

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D. A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.