Sentencia CIVIL Nº 577/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 111/2017 de 25 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SIETE DE MARBELLA.
JUICIO VERBAL SOBRE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 111/2017.
SENTENCIA NÚM. 577.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 25 de octubre de dos mil dieciocho.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal
procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Siete de Málaga, sobre resolución de contrato de
arrendamiento urbano y reclamación de rentas debidas, seguidos a instancia de la entidad 'Construcciones
Copasur S.L.' contra Don Eleuterio ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación
interpuesto por el demandado contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Siete de Marbella dictó sentencia de fecha 20 de octubre de 2016 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: 'Que ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales en nombre y representación de contra debo declarar y declaro haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas y condeno al demandado a: - Restituir a la parte actora en la posesión de la vivienda arrendada.

- Asimismo, debo condenar y condeno al demandado a abonar a la parte actora la cantidad de 12.550 euros correspondiente a las cantidades por rentas debidas, devengadas y no satisfechas por la demandada hasta la fecha de la presente resolución, cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda, es decir, desde el 24 de septiembre de 2015.

- Así como al pago de las rentas futuras y cantidades debidas que se devenguen con posterioridad a la fecha de la presente resolución hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda, que habrán de liquidarse tomando como base la cantidad mensual de 550 euros, que se multiplicará por el número de mensualidades que transcurran a partir de la fecha de interposición de la presente demanda hasta la fecha en que se produzca la efectiva restitución de la posesión de la vivienda, aplicando el correspondiente prorrateo de dicha cantidad o base de cómputo para periodos o fracciones de tiempo inferior al mes, todo ello con imposición de las costas del presente procedimiento a la parte demandada.

Se mantiene el lanzamiento previsto el día 22 de noviembre de 2016 a las 11.30 horas, para el caso de que el demandado no procediese con anterioridad al desalojo en cumplimiento de la presente sentencia.

Procede la imposición de las costas del presente procedimiento al demandado.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación del demandado, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese.

Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo.

Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 22 de octubre de 2018.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.


PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente el recurso de apelación y los pedimentos aducidos por esta representación en defensa del demandado. Alegó que el Fallo de la sentencia recurrida estima la demanda presentada de contrario y condena al demandado a restituir a la parte actora en la posesión de la vivienda arrendada, a abonar a la parte actora la cantidad de 12.550 euros, correspondientes a las cantidades por rentas debidas, devengadas y no satisfechas hasta la fecha de la resolución, con el interés legal desde el 24 de septiembre de 2015. Y también al pago de las rentas futuras y cantidades debidas que se devenguen con posterioridad a la fecha de la resolución hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda; y mantiene el lanzamiento previsto para el día 22 de noviembre de 2016 a las 11'30 horas. Como consta en la sentencia recurrida, la parte actora manifestó mediante burofax su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento de 29 de abril de 2010, si bien dicho burofax no fue entregado al arrendatario hasta el 27 de abril de 2016. En virtud del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 'si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más'.

A mayor abundamiento, la parte actora mantuvo una serie de reuniones con la demandada con el fin de llegar a un entendimiento y manifestando, por tanto, en presencia de testigos su voluntad de prorrogar el contrato.

El juzgador recoge que no se aportó prueba sobre el acuerdo a que llegaron las partes para la prórroga del contrato y reconocimiento de deuda, sin embargo, esta parte solicitó la prueba de interrogatorio de testigo, tratándose de otra arrendadora (sic) en finca distinta, propiedad de la parte actora, quien también estaba llevando a cabo una negociación en los mismos términos. La denegación de este medio de prueba por el juzgador fue recurrida en reposición y la desestimación del recurso protestada a estos efectos. Abundando en lo anterior y como explicación motivadora de la voluntad de la parte actora a llegar a acuerdo con el demandado, la parte actora ha perdido la propiedad del inmueble objeto de litigio por haberle sido ejecutada la hipoteca que cargaba la vivienda. Esto motivó que el propio actor se reuniera con el demandado a fin de llegar a acuerdo, manifestándole que en adelante los pagos habría de hacérselos al Banco ejecutante.



SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, y en el caso de no acogerse la alegación previa sobre la inadmisibilidad del recurso, acordase la denegación de lo solicitado por el recurrente, con expresa condena en costas a la apelante, añadiendo que respecto a la inadmisibilidad del recurso, esta parte, en seguimiento de lo prevenido en el artículo 458.3 'in fine' de la LEC, debe poner de manifiesto que el recurso interpuesto de contrario no debió ser admitido a trámite. En efecto, a tenor de lo dispuesto en el artículo 449.1, del mismo Cuerpo legal, en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento no se admitirán al demandado los recursos de apelación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. Salvo error u omisión de esta parte, no consta en autos que el demandado apelante haya satisfecho las rentas reclamadas en el proceso de desahucio que, como se hacía constar en la vista correspondiente, ascendían ya a 14.550 euros. La sentencia, en el apartado segundo de su Fallo, acuerda condenar al demandado al pago de 12.550 euros por rentas debidas, lo que también es reflejado por la propia parte apelante en su escrito de recurso. En ningún momento se ha acreditado ni el pago ni la consignación de lo debido. Por lo tanto, el recurso debió ser inadmitido con todas sus consecuencias, lo que se hace constar a los efectos oportunos, en particular la denegación de lo pedido por el apelante. Para el improbable supuesto de que no se acogiera la alegación precedente de inadmisibilidad del recurso, se fundamenta la oposición a lo manifestado por la apelante en su escrito de interposición en base a la siguiente alegación: ningún argumento viene a ponerse de manifiesto para desvirtuar el contenido de la sentencia que se recurre. Ni en el infundado supuesto de que el contrato hubiese sido prorrogado puede probarse que el pago de las rentas se llevara a cabo, sin que el pretendido acuerdo de reconocimiento de deuda entre las partes tenga el menor atisbo de credibilidad. La realidad es que el inquilino dejó de cumplir la principal obligación que le atañe, el pago de la renta, y que la fundada sentencia recaída en este asunto es inatacable. Venir a alegar la falta probatoria ante la denegación de una prueba testifical, que en nada iba a alterar lo actuado, carece del menor fundamento y hace que deba decaer la pretensión del recurrente.



TERCERO.- Considerando que, como indica el Juez 'a quo', la parte actora interpone demanda en la que ejercita acumuladamente las siguientes acciones: la acción de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la acción de desahucio por impago de rentas debidas por el arrendatario y la acción de reclamación del pago de dichas rentas impagadas. El ejercicio de todas las acciones trae causa, según la parte demandante, del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 29 de abril de 2010 sobre la finca situada en Calle Soria 16, Edificio Alcantamar bloque A-1, planta 1ª, Puerta E, de San Pedro de Alcántara (Marbella), de la que es propietaria la entidad actora. Alega la parte actora - añade el juzgador - que el demandado Sr. Eleuterio ha incumplido su obligación de pago de la renta de 50 euros fijada en el contrato desde el mes de enero de 2013, dejando trece recibos sin pagar, adeudando rentas de 2013 por cantidad de 2.100 euros, de 2014 por cantidad de 2.850 euros y de 2015 en cantidad de 3.600 euros, rentas adeudadas que ascienden a 8.550 euros.

La parte actora ha remitido al demandado burofax en fecha 26 de marzo de 2015 requiréndole el pago, con un burofax que no fue entregado hasta el 24 de abril de 2015, sin que éste haya sido atendido por el demandado.

En el acto de la vista la actora actualizó la cantidad reclamada a la cuantía de 14.450 euros por las rentas devengadas y no pagadas desde la interposición de la demanda hasta la celebración de la vista. Y termina su exposición de hechos el juzgador indicando que el demandado presentó escrito formulando oposición, alegando que ha llegado a un acuerdo con la parte actora en virtud del cual se ha prorrogado por otro año el contrato y con un reconocimiento de deuda. Seguidamente razona el Juez que - respecto a la resolución del contrato - el de arrendamiento de 29 de abril de 2010, aportado como doc. nº 2 de la demanda, establece que la duración del arrendamiento pactada es de un año, con las posibilidades de prórroga del artículo 9º y 10 de la Ley. Siendo un contrato de arrendamiento para uso de vivienda, el artículo 9º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en su redacción dada por Ley 19/2009, de 23 de noviembre, establece en su primer apartado que 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario sí ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición'. Y también con cita del artículo 10 de la LAU añade el Juez que la parte actora, mediante burofax de fecha 27 de marzo de 2015 acompañado como doc. no 5 de la demanda le puso de manifiesto al demandado que 'Así mismo no se le renovará el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento es en fecha 29 de abril de 2015, por lo que al vencimiento deberá desocupar la vivienda y entregar las llaves'. El burofax anterior fue admitido el día 27 de marzo de 2015 y resultó no entregado por dirección incorrecta, siendo admitido el día 6 de abril de 2015 y siendo finalmente entregado el día 24 de abril de 2016. La primera comunicación del arrendador manifestando su voluntad de no renovar el contrato se produce una vez transcurrida la prórroga de cinco años establecida en el artículo 10 y, aun cuando la entrega efectiva del burofax al demandado se produjese el día 24 de abril, lo cierto es que el envío de la comunicación se intenta el día 27 de marzo de 2015, cuando se admite el burofax, como así consta manifestado por el Servicio de Correos en el doc. nº 5, con un mes de antelación a la fecha de vencimiento del contrato - 29 de abril de 2016 - por lo que se cumplen los requisitos del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para dar por resuelto ei contrato. Además, aun cuando la parte demandada alega que se acordó la prórroga del contrato por un año más, no aporta prueba sobre dicho acuerdo. Entiende el Juez, en consecuencia, que debe resolverse el contrato. Y en cuanto a la procedencia o no de la reclamación de cantidad efectuada, el demandado alega que se acordó la prórroga con el actor con un reconocimiento de deuda. No obstante, señala el juzgador que 'no aporta esta parte prueba sobre dicho acuerdo ni tampoco acredita el pago de las rentas adeudadas y reclamadas. En el acto de la vista, la parte actora actualiza las rentas devengadas y adeudadas desde la interposición de la demanda hasta la celebración de la vista, ascendiendo la cantidad a 14.450 euros, acompañando como documental movimientos de los ingresos realizados por el demandado en los años 2013, 2014, 2015 y 2016'. Reclama la demandante 2.100 euros de rentas adeudadas en 2013, 2.450 euros de las adeudadas en 2014 (las cuales ya se reclamaban en la demanda), 5.500 euros de las adeudadas en 2015 y 4.500 de las adeudadas en 2016. La parte demandada aporta copia de tres ingresos realizados en fecha 8 de abril de 2016 por cantidad de 502 euros; 12 de mayo de 2016 por importe de 500 euros y 10 de junio de 2016 por importe de 500 euros, documento que no ha sido impugnado de contrario. En el mismo aparece ingresada la renta correspondiente al mes de marzo (tachado y con letra escrito abril), abril (a mano se escribe mayo) y junio. En el documento presentado por la parte actora actualizando la cantidad adeudada por rentas, respecto al año 2016, aparecen ingresos por los meses de marzo,junio y un tercer ingreso que no especifica el mes, por lo que poniendo en relación ambos documentos, que no han sido impugnados de contrario, se considera acreditado el pago de la renta correspondiente a los meses de marzo, abril, y junio de 2016. Y añade el juzgador que la actualización incluye todas las rentas devengadas por el año 2016. No obstante, teniendo en cuenta que hasta la fecha de celebración de la vista, las rentas se han devengado hasta septiembre de 2016, debiendo las rentas correspondientes a los meses del año 2016 considerarse incluidas entre las que en su caso se vayan devengando hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, entiende que la cantidad total de rentas devengadas y no pagadas del año 2016 hasta la fecha asciende a 2.500 euros, debiendo ser condenado el demandado al pago de la cantidad total de 12.550 euros. Asimismo, tal y como interesa la parte actora en su escrito de petición inicial, y conforme previene el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con las condenas de futuro al abono de prestaciones periódicas en los procesos de desahucio acumulados a la reclamación de rentas, la parte demandada ha de se¡ condenada también al abono de las rentas que se devenguen desde la presente resolución hasta la fecha del efectivo desalojo de la finca, a razón de 500 euros mensuales - cantidad de renta pactada entre las partes -. Vuelve el juzgador a estudiar la acción de desahucio y la resolución del contrato, y expone que las causas de oposición en el juicio verbal de desahucio se encuentran tasadas para el demandado 'pues establece el artículo 444 en su apartado primero que . Aun cuando se ha puesto de manifiesto al demandado por el arrendador la posibilidad de enervar el desahucio, éste no se ha alegado por el demandado. Tampoco se ha acreditado el pago de la cantidad reclamada por el actor'. Y, teniendo ya por declarada la falta de pago del arrendatario, entiende que se cumple así el presupuesto fundamental previsto en los artículos 250.1.1º y 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para declarar el desahucio del mismo y su consiguiente desalojo de la finca objeto del presente procedimiento, conminándole a restituir la posesión de la misma al arrendador demandante. Correlativamente y en virtud de dicha falta de pago, declara resuelto en la sentencia, con efectos desde la misma, el contrato de arrendamiento de fecha 10 de septiembre de 2012 suscrito entre las partes, estimando en este punto la pretensión de la demandante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 27 de la LAU, de conformidad con el cual el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario'. Concluye que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil y concordantes, y atendiendo a la petición realizada en el suplico de la demanda, corresponde el pago al demandado de los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, es decir, desde el 24 de septiembre de 2015. En materia de costas, teniendo en cuenta la estimación de la demanda, conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, corresponde abonar las costas del presente procedimiento al demandado, Sr. Eleuterio .



CUARTO.- Considerando que un nuevo examen de lo actuado en esta segunda instancia lleva a este Tribunal de apelación a entender que se ha acreditado cumplidamente que el demandado adeuda las rentas que se le reclaman, con los matices introducidos por el juzgador, que ha consentido la demandante al tomar la cualidad de apelada en esta alzada. El demandado no ha podido aportar prueba que acredite cumplidamente y de forma veraz que las cantidades reclamadas se encontraban todas ellas íntegramente abonadas, por lo que procede, ya en principio, la confirmación de la sentencia y la estimación por ello de la demanda en relación al desahucio por falta de pago, si bien parcialmente en cuanto al importe total devengado, que ha quedado claramente fijado por el juzgador. En cuanto al tema de la prueba testifical ya fue resuelto acertadamente en la primera instancia, dado el objeto del proceso: un contrato de arrendamiento sobre el que no se prueba ni su prórroga (que iría en contra de lo estipulado y en contra de lo anunciado por escrito después), ni el pago de las mensualidadeas debidas, siendo este pago la fundamental obligación del arrendatario en tanto no se ha quejado de la posesión pacífica de la vivienda arrendada. La tesis fundamental del demandado es que ha llegado a un acuerdo de prórroga contractual y a un reconocimiento de deuda, además de que la demandante ya no es propietaria de la vivienda arrendada. Pero, ninguna de tales afirmaciones se ha justificado cumplidamente en el proceso. En cambio,la demandante prueba la existencia del contrato y su prórroga legal, así como su requerimiento en legal forma; y alega que no ha cobrado las rentas puntualmente, certificando las mensualidades vencidas y no abonadas. Lo que sí queda acreditado, como se ha dicho, es que tal afirmación de la demandante no se contradice con prueba fehaciente - transferencias o recibos - por lo que las consecuencias adversas de esa omisión han de recaer sobre el arrendatario demandado. La misma enervación ofrecida no ha sido asumida ni ejercitada por el demandado, y la reclamación de cantidad debe estimarse, junto a la resolución contractual y al desahucio declarado en la primera instancia. Estimada la demanda no en parte, sino sustancialmente, hace bien el juzgador en condenar al abono de las costas de la primera instancia del proceso al demandado, conforme previene el artículo 394.1 de la LEC, que consagra como regla general el criterio objetivo del vencimiento.



QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Eleuterio contra la sentencia dictada en fecha 20 de octubre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia número Siete de los de Marbella en sus autos civiles 976/2015, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.