Sentencia CIVIL Nº 578/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 513/2017 de 28 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 578/2017
AUDIENCIA PROVINCIAL Málaga
SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
PRESIDENTE ILMO. Sr.
DON MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
DON ALEJANDRO MARTÍN DELGADO
DON JAIME NOGUÉS GARCÍA
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº1 DE FUENGIROLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 513/2017
AUTOS Nº 1134/2016
En la Ciudad de Málaga a veintiocho de septiembre de dos mil diecisiete.
Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada
por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en
juicio de Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso
Ezequiel y Mariana que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por
el Procurador D. ESTEBAN VIVES GUTIERREZ y defendido por el Letrado D. ALVARO MORALES CEJAS.
Es parte recurrida PROMOCIONES E INVERSIONES EL COSO, S.L. que está representado por el Procurador
D. JOSE LUIS REY VAL y defendido por la Letrada Dña. SONIA CAMARA GAMERO, que en la instancia ha
litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 30/12/2016, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que estimando como estimo la demanda formulada por PROMOCIONES E INVERSIONES EL COSO, S.L. frente a DON Ezequiel y DOÑA Mariana debo condenar y condeno a dichos demandados a que abonen a la actora la cantidad de 7.429, 83 euros, con más los intereses legales procedentes, con condena al pago de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. La votación y fallo a tenido lugar el día 18 de septiembre de 2017, quedando visto para sentencia.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente procedimiento se ejercita por la parte actora, entidad mercantil PROMOCIONES E INVERSIONES EL COSO, S.L., una dualidad de acciones , de carácter personal, derivadas de la relación jurídica de contrato de arrendamiento urbano de vivienda que liga a aquélla con los demandados, don Ezequiel y doña Mariana , en sus respectivas posiciones de arrendadora y arrendatarios, y que tiene por objeto la vivienda sita en calle DIRECCION000 nº NUM000 , de Fuengirola; dirigidas a la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta, de una parte, y a la reclamación del importe de las cantidades adeudadas, de otra; ejercitadas ambas acciones acumuladamente al amparo del art. 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ).

La parte demandada ha formulado oposición as la demanda.

Excluida del proceso la acción de desahucio, por la entrega de la posesión de la finca por los arrendatarios a la arrendadora, la sentencia de primera instancia ha estimado la demanda respecto de la acción de reclamación de cantidad, condenando a los demandados a que abonen a la actora la suma de 7.429, 83 euros, con más los intereses legales procedentes, con condena al pago de las costas procesales causadas.

La parte demandada se alza contra la referida sentencia por medio del presente recurso de apelación , que es resuelto a continuación.



SEGUNDO.- Decisión del recurso.

La parte apelante impugna el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia por el que se estima la pretensión dineraria formulada en la demanda. El recurso se basa en error en la valoración de la prueba , referido a las siguientes cuestiones: a) reclamación de la cuota del IVA; b) reclamación de los gastos de comunidad; c) cuantificación de la renta adeudada; y d) procedencia de la compensación de créditos invocada por los demandados. Así: 1.- Reclamación de la cuota del IVA.

El importe de la renta quedó establecido por las partes contratantes en la cantidad anual de 16.800 euros más IVA, a razón de 700 euros más IVA de renta mensual, que en el momento de la suscripción del contrato equivalía a 756 euros mensuales (estipulación cuarta del contrato).

La sujeción del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra al pago del IVA se justifica por razón de la presencia en el marco del contrato de arrendamiento (por sí exento del pago del IVA) de la figura de la opción de compra, y en atención a la eventual transmisión de la vivienda para el caso de ejercicio por el arrendatario del derecho de opción. En el caso, se trata de una opción de compra no vinculante (se configura como una facultad del arrendatario) sin establecimiento del pago de una prima de la opción, habiéndose hecho coincidir la duración del contrato de arrendamiento con el plazo de ejercicio de la opción de compra. Se ha producido el vencimiento del plazo contractual de duración del contrato de arrendamiento (plazo de 24 meses, desde el día 1 de diciembre de de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2012, con resolución automática a su vencimiento) así como ha tenido lugar la caducidad del derecho de opción de compra (plazo de ejercicio hasta el 30 de noviembre de 2012), habiendo continuado vigente la relación contractual arrendaticia por un período de tiempo superior al plazo legal de cinco años que, al tiempo de la suscripción del contrato, se preveía como plazo mínimo de duración del contrato, a voluntad del arrendatario ( art. 9.1 LAU ).

Teniendo en cuenta los datos que han quedado expuestos, la Sala considera que el contrato de arrendamiento de vivienda vigente como resultado de la aplicación de la prórroga legal del art. 9.1 LAU , producida ya la caducidad del derecho de opción de compra, así como excluida la posterior adquisición de la vivienda por el arrendatario, queda exento del pago del IVA, en los mismos términos que cualquier contrato de arrendamiento de vivienda.

En el caso, reclamándose rentas correspondientes a las anualidades de 2015 y 2016, a razón de 756 euros mensuales, de esta reclamación ha de deducirse el importe reclamado en concepto de IVA, ascendente a 56 euros/mes, reduciéndose la reclamación al importe de la renta, a razón de 700 euros mensuales. Lo que se hará efectivo al tratar sobre la cuantificación de la deuda por el concepto de renta.

2.- Reclamación de los gastos de comunidad Por el concepto de gastos de comunidad se reclama: a) la cantidad de 360 euros, correspondiente a los meses de abril a diciembre de 2015, a razón de 40 euros/mes; y b) la cantidad de 450 euros, correspondiente a los meses de enero a septiembre de 2016, a razón de 50 euros/mes.

En la estipulación decimotercera del contrato se establece la obligación del arrendatario de pagar los gastos de comunidad , en los siguientes términos: El pago de los gastos se realizará y acreditará en la misma forma establecida para el pago de la renta. El arrendatario abonará los gastos de comunidad tan pronto los mismos le sean presentados y le serán facturados por el importe correspondiente.

No consta que por la parte arrendadora se haya observado el protocolo pactado en el contrato para la reclamación/pago de los gastos de comunidad, al no haberse acreditado por la parte demandante (a quien le corresponde la carga de la prueba) la presentación al arrendatario demandado de los gastos de comunidad (normalmente, mediante la certificación del administrador de la comunidad) y su correspondiente facturación.

Lo que determina la improcedencia de la reclamación actora por el concepto de gastos de comunidad ( 810 euros ).

3.- Cuantificación de la renta adeudada.

La reclamación de la parte demandante por el concepto de rentas impagadas se produce en los siguientes términos: a) la cantidad de 2.521, 12 euros, importe de la renta devengada durante los meses de abril a diciembre de 2015, a razón de 756 euros (6.804 euros), una vez descontada la cantidad satisfecha por el arrendatario al Servicio de Recaudación del Ayuntamiento de Fuengirola, en cumplimiento del embargo de créditos acordada por el mismo frente al arrendador (4.282, 88 euros); y b) 4.098, 71 euros, importe de la renta devengada durante los meses de enero a septiembre de 2016, a razón de 756 euros (6.804 euros), una vez descontada la cantidad satisfecha por el arrendatario al Servicio de Recaudación del Ayuntamiento de Fuengirola, en cumplimiento del embargo de créditos antes referido (2.795, 29 euros).

En la sentencia de primera instancia se acoge en su integridad la reclamación por el concepto de rentas del arrendamiento impagadas.

El pronunciamiento judicial ha de ser corregido, como consecuencia de la decisión anteriormente adoptada sobre la improcedencia de la reclamación de la cuota del IVA, lo que se traduce en una reducción de 56 euros en cada importe mensual de renta. Por lo que, siendo 18 las mensualidades de renta reclamadas, la reclamación ha de ser reducida por la cantidad de 1.008 euros (19x56).

4.- Procedencia de la compensación de créditos invocada por los demandados.

La compensación judicial postulada por la parte demandada arrendataria ha sido rechazada por la Juzgadora a quo con base en las siguientes consideraciones: .../... En cuanto a la pretendida compensación se alegó sin más en el escrito de oposición, siendo en el acto del juicio cuando se aportó la documentación relativa al pretendido crédito compensable. Al invocar la compensación la demandada viene a reconocer el adeudo de lo que le es reclamado por la adversa. De otro lado, no se da cumplimiento a las previsiones contenidas en los arts. 1195 y ss. del Código Civil , ni a los requisitos precisos para que pueda operar, al no hallarnos en presencia de deudas vencidas, líquidas y exigibles, por todo lo que procede acoger la demanda (Fundamento de Derecho Tercero).

La parte apelante mantiene la concurrencia de los presupuestos de la compensación establecidos en el art. 1.196 CC , entendiendo acreditado el crédito que detenta frente a la parte arrendadora demandante, reflejado en los documentos aportados en el acto de la vista, complementados con la declaración de los testigod doña Virginia y don Jesús Luis .

El motivo es resuelto con base en las siguientes consideraciones: 4.1.- Sobre la compensación tiene declarado el Tribunal Supremo que, en todo caso, es preciso para su viabilidad, tal como dispone el art. 1.195 del Código Civil , que una persona deba en virtud de un determinado título y que, por la existencia de otro título diferente de aquél en que aparece como obligada, sea a su vez acreedora, por igual o diversa cantidad, de su deudor, de tal suerte que debe existir, para que de compensación se hable, una dualidad al menos, de títulos y créditos recíprocos ( SSTS 11 Junio 1.981 y 7 Junio 1.983 ).

Consolidada doctrina jurisprudencial ( SSTS 9 de junio de 2001 , 9 de abril de 1994 y 7 de junio de 1983 ) distingue tres clases de compensación: la legal, la judicial y la convencional; y entiende que la compensación judicial sólo requiere la presencia del requisito de la efectiva dualidad de títulos y créditos recíprocos ( STS 6 Noviembre 2008 ). En la compensación judicial, la establecida por sentencia que completa los requisitos que sin ella no se daban para entrar en juego la legal (S. 11 Octubre 1.988 ), no se exigen los requisitos que la normativa del Código Civil fija para que proceda la compensación legal, entre ellos que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede referirse en la concreción del montante de la deuda compensable a la decisión judicial que establezca en el correspondiente pronunciamiento de condena los conceptos claros de lo que la demandada adeuda a la actora ( SS 24 Octubre 1.985 y 2 Febrero 1.989 ).- Teniendo en cuenta lo anteriormente expresado, e incumbiendo a la parte demandada acreditar la concurrencia de los presupuestos de la compensación, como hecho extintivo cuya carga probatoria le viene legalmente atribuida ( art. 1.214 CC ), procede examinar si la parte demandada ha cumplido con dicha actividad probatoria.

4.2.- En cuanto a la prueba de los presupuestos de la compensación, hemos de referirnos, inicialmente, a la conducta procesal desarrollada por la parte demandada al haber presentado los documentos que, a su entender, justifican la existencia del crédito recíproco invocado como fundamento de la compensación en el acto de la vista de juicio verbal, y no con el escrito de oposición, como pretende la parte apelada, con fundamento en el art. 265.2 y 3 LEC .

La Sala comparte el criterio de la Juzgadora al admitir los documentos presentados por los demandados en el acto de la vista de juicio verbal. Ha de tenerse en cuenta que: a) el art. 440.3 LEC contempla, como una de las posibles conductas del demandado en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, que aquél comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación; b) el art. 444 LEC establece reglas especiales sobre contenido de la vista, entre ellas que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (apartado 1); c) el art. 265, sobre documentos y otros escritos y objetos relativos al fondo del asunto, establece que a toda demanda o contestación habrán de acompañarse: 1ª Los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial que pretenden.

La regulación legal sobre la materia es ciertamente confusa. De un lado, el apartado 4 del art. 265 LEC , a cuyo tenor en los juicios verbales, el demandado aportará los documentos en el acto de la vista, ha sido suprimido por el art. único.33 de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. De otro lado, las previsiones sobre la aportación documental en el marco del juicio verbal expresan la necesaria aportación de los relativos al fondo del asunto con el escrito de contestación a la demanda, sin hacer referencia alguna al caso de la oposición contemplada en el art. 440.3 LEC . Tratándose, en el caso, de una carga procesal, cuya inobservancia depara consecuencias perjudiciales para la parte afectada por dicha carga, traducidas en la preclusión de la posibilidad de aportación de los documentos relativos al fondo del asunto, el establecimiento de la carga procesal ha de serlo en términos claros y precisos, de suerte que no admitan diversas interpretaciones; exigencia que no se cumple en este caso. Lo que nos lleva a excluir la interpretación mantenida por la parte apelante, participando de la aplicada por la Juzgadora a quo.

En el concreto proceso que nos ocupa, la anterior conclusión aparece corroborada por el hecho de que en la propia cédula de notificación, requerimiento y citación entregada a la parte demandada se establece, entre las previsiones legales, que si se opone a la demanda, deberá asistir a la vista con las pruebas de que intente valerse ... (cédula).

Entrando ya en la valoración probatoria propiamente dicha, la Sala, tras nuevo examen y valoración conjunta de las pruebas practicadas, llega a la conclusión la certeza de los siguientes hechos: a) en el desarrollo de la relación contractual arrendaticia consta que la parte arrendadora admitió reducciones en el pago de la renta mensual realizado por los arrendatarios, aceptando la compensación parcial de su importe por el precio de productos de limpieza y conservación de la piscina abonado por estos últimos (documental, recibos); y b) también consta que la parte arrendadora se ha desentendido de las labores de mantenimiento de la piscina y zonas comunes de la urbanización en la que se ubica la vivienda arrendada (testifical).

De los expresados hechos se extrae la consecuencia jurídica del nacimiento de un derecho de crédito, a favor de los arrendatarios y a cargo de la arrendadora, por el importe de los productos adquiridos por aquellos para su aplicación a la conservación y mantenimiento de zonas comunes de la urbanización (no se aceptan las facturas emitidas unilateralmente por el demandado por trabajos realizados en la urbanización). Tales gastos aparecen documentados en los folios 85, 87, 107 y 113 de las actuaciones, por importe global de 308, 18 euros. Crédito, el expresado, que ha de ser compensado con el importe de la deuda reconocida a favor de la demandante, la que ha de ser reducida en proporción al montante de aquel crédito.

Acogiéndose parcialmente el recurso sobre este particular.



TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo que procede la estimación parcial del recurso de apelación y la revocación parcial de la sentencia apelada, estableciéndose el importe de la condena impuesta a la parte demandada en la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS TRES EUROS CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (5.303, 65), resultante de descontar del importe de la condena la cantidad de 2.126, 18 euros, con arreglo a las consideraciones expuestas en el Fundamento de Derecho Segundo de la presente resolución. Con mantenimiento del pronunciamiento de la sentencia apelada sobre intereses legales..

La parcialidad de la estimación del recurso de apelación comporta la no expresa imposición de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Conforme establece el apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ ), si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del deposito.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, don Ezequiel y doña Mariana , contra la sentencia de fecha 30 de diciembre de 2016 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada- Juez titular del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola en los autos de Juicio Verbal nº 1134/2016, promovidos en virtud de la demanda formulada por la entidad mercantil PROMOCIONES E INVERSIONES EL COSO, S.L., de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución sobre el particular relativo al importe de la condena solidaria impuesta a los expresados demandados, el cual queda fijado en la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS TRES EUROS CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (5.303, 65), con mantenimiento del pronunciamiento de la sentencia apelada sobre intereses legales. Ello sin expresa imposición de las costas de la segunda instancia. Acordándose la devolución del deposito prestado por la parte apelante para recurrir en apelación.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, de lo que doy fe.