Sentencia Civil Nº 58/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 803/2010 de 04 de Febrero de 2011

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2010-0803

SENTENCIA Nº 58

ILUSTRISIMOS SEÑORES

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega LLorca

MAGISTRADOS

Doña María Mestre Ramos

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia a cuatro de febrero del año dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 18 de junio de 2010 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 706-09 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Tres de los de Gandia .

Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA DON Fausto representada el Procurador de los Tribunales asistido de Letrado; como APELADA-DEMANDANTE DON Justino representada por el Procurador de los Tribunales y asistida por el Letrado.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 18 de junio de 2010 contiene el siguiente Fallo: " ESTIMO LA DEMANDA instada por Justino , representado por el Procurador Sr. Villaescusa Soler, contra Fausto , y DECLARO que el demandado ha incumplido del contrato de arrendamiento de fecha 1 de agosto de 2006, y DECLARO por ello resuelto el mismo, condenando al demandado a pagar a la actora el importe total adeudado por rentas vencidas y no pagadas a 6028, 14 euros, más intereses de demora pactados 367,41 euros, en total 6395, 55 euros, y otros 576, 59 euros como saldo resultante a favor del actor una vez aplicada la fianza a cubrir el importe de la indemnización reconocida por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, en total 6972,14 euros, más intereses de demora desde la interpelación judicial, y costas.

SEGUNDO.- La Sentencia dictada estableció que la parte actora ejercita una acción declarativa de incumplimiento de contrato y cumulativamente la acción de reclamación de cantidad e indemnización de daños y perjuicios en base al contrato de arrendamiento local comercial sito en la Avenida República Argentina nº 68 de Gandía de fecha 1 de agosto de 2006.

En primer término se tiene por rectificado no constituyendo mutatio libelli la no reclamación en la audiencia previa de la renta de julio 2008.

Ante la acción de incumplimiento ejercitada por la parte actora la demandada por impago de rentas alego exceptio non rite admipleti contractus pues alego que había quedado exonerado de su obligación de pago por no mantener el local en condiciones de ser utilizado según lo pactado.

Ha quedado acreditado que cuando se produjeron filtraciones causadas por elementos comunes de la finca al ser comunicadas a la propiedad se dio parte al seguro de la comunidad de propietarios. Solo ha quedado acreditada la contratación con Vitalicio Seguros; que Mapfre abonara al demandado se ignora en concepto de que pues no se ha aportado póliza alguna. Informe pericial demandada.

La causa de las filtraciones no en elemento privativo. Habiendo cumplido el arrendador al proceder siempre a comunicar.

Testifical corredor de seguros Vitalicio, y del Sr. Jose Ramón . No ha quedado acreditada la imposilidad de usar el local ni que por tanto estuviere cerrado en numerosas ocasiones.

No causa para declarar el incumplimiento del demandante-arrendador.

No se consideran incumplimientos por no acreditarse la no prestación de seguro, dado que este se presto y el destinar a otra actividad secundaria el local pues era conocido por el arrendador y nada alego en contra.

En cuanto a la cuantía de las rentas impagadas debe serlo desde agosto de 2008 hasta el momento del demandado depositó las llaves del local ante la Notaria de Gandía María Teresa Marín Garrido el 27 de enero de 2009. Ascendiendo el importe total adeudado por rentas vencidas y no pagadas a 6028, 14 euros a la que procede sumar los intereses de demora pactados de acuerdo con la estipulación cuarta del contrato y que asciende hasta el momento de interposición de la demanda a 367, 41 euros

Se aplican los art. 1554-1 CC , art. 1554-3 y art. 1554-2 CC , y el art. 30 de la LAU , el art. 21y art. 21.3 LAU

El demandado no puede reclamarle la devolución de la fianza hasta que haya cumplido con todas las obligaciones y se encuentre al corriente en el pago de la renta, teniendo derecho el actor a retener la cantidad de 2000 euros.

Asi mismo en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios derivados de la resolución contractual, fijadas las consideraciones jurídicas de la misma STS 23-02-1999 , ha quedado probado que asciende a 2576,59 euros (1430 euros por daños en la instalación eléctrica, 986 euros por daños en la pared en que el grafiti, y 160,59 euros por gastos de requerimiento notarial). En cuanto a la reclamación de la parte demandada de que le sea devuelta la cantidad que en su día entregó al arrendador en concepto de fianza, 2000 euros resulta un saldo a favor del actor de 576,59 euros.

En consecuencia acreditados, pues, los hechos constitutivos de la demanda principal, y no habiéndose acreditado los hechos en que fundaba la parte demandada la excepción material opuesta, procede la condena al demandado a pagar a la actora el importe total adeudado por rentas vencidas y no pagadas a 6028,14 euros, más intereses de demora pactados a calcular desde el momento de vencimiento de cada una de las rentas, 367,41 euros, en total 6395,55 euros, y otros 576, 59 euros como saldo resultante a favor del actor una vez aplicada la fianza a cubrir el importe de la indemnización reconocida por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, en total 6972, 14 euros, cantidad que devengara el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda en aplicación del régimen jurídico de la responsabilidad contractual (arts. 1.091 ; 1.101 a 1.107 del Código Civil) Del mismo modo, consecuentemente con dicho pronunciamiento y al no estimar que proceda la devolución de la fianza que legítimamente retenía la parte actora, procede desestimar la demandada reconvencional.

TERCERO.- Notificada la Sentencia, DON Fausto previa preparación interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, en primer lugar la modificación que hizo la actora en la audiencia previa que no pude ser tenida como una rectificación. Reclamación renta julio 2008.

Error en la apreciación de la prueba por cuanto ha quedado acreditado que durante mas de dos años el arrendador se limito a dar parte al seguro y acometer transcurridos mas de dos años de la fecha del contrato la reparación de las claraboyas cuyo mal estado se constata antes del arrendamiento por ello el incumplimiento es del actor. Este nunca requirió a la comunidad de propietarios por lo que dicho incumplimiento hace no exigible las rentas de las meses de agosto de 2008 a enero 2009.

En tercer lugar error en la apreciación de al prueba en cuanto al presupuesto de reinstalación de los elementos de electricidad por 1430 euros.

Solicitando la revocación con desestimación de la demanda, estimación de la reconvención.

CUARTO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición solicitando la confirmación de la sentencia.

QUINTO.- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:

1.-Documental.

2.Interrogatorio

3.-Testifical

4.-Pericial.

SEXTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 26 de enero de 2.011 para deliberación y votación, que se verifico quedando seguidamente para dictar resolución.

SEPTIMO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se opongan a los contenidos en esta

PRIMERO.- La parte apelada alegó la inadmisibilidad del recurso por cuanto no se cumplió con lo preceptuado en el art.457-2 LEC .

El artículo 457.2 LEC establece que: « En el escrito de preparación el apelante se limitará a citar la resolución apelada y a manifestar su voluntad de recurrir con expresión de los pronunciamientos que impugna». La exigencia de que los pronunciamientos impugnados consten en el escrito de preparación del recurso no es baladí, se justifica por el principio de buena fe procesal que es exigible a todos (artículo 247.1 LEC ), pues su expresión en ese primer momento delimita ab initio el ámbito y objeto del recurso, fija los pronunciamientos firmes y aquéllos sobre los que se mantiene la litispendentia, y permite que el apelado pueda preparar su defensa desde ese mismo momento

Atendidas las alegaciones de la parte apelada diremos que la parte apelante cumplió con lo preceptuado "impugnar todos los pronunciamientos por afectarle desfavorablemente" que en el escrito de interposición limitara la impugnación de los pronunciamientos no tiene necesariamente que implicar la inadmisibilidad dado que la parte apelada ha llegado a un conocimiento de los pronunciamientos apelados; cuestión distinta seria si habiendo designado unos en concreto en la interposición impugnara otros distintos.

SEGUNDO.- Entrando a conocer del recurso de apelación interpuesto por DON Fausto en primer lugar debemos de resolver si nos con un desistimiento parcial encubierto y desistimiento parcial de su pretensión con la consiguiente condena en costas.

En segundo lugar si ha existido un incumplimiento del arrendador en cuanto a la obligación de entregar la cosa arrendada en condiciones de que pueda servir al uso pactado; y en tercer lugar error en la apreciación de la prueba en cuanto a la condena a abonar la cantidad de 1430 euros por reinstalación de los elementos de electricidad.

TERCERO.-El primer motivo postula la declaración de un desistimiento parcial de la pretensión de la parte actora y no una rectificación como fue admitida por el juzgador de instancia postulando en consecuencia en el suplico del escrito de interposición la desestimación integra de la demanda.

En el presente caso las pretensiones ejercitadas por las partes, vía reclamación vía oposición a los efectos de la resolución del primer motivo del recurso han sido:

En primer lugar que DON Justino presento con fecha de 30-junio-2009 demanda sobre incumplimiento de contrato de arrendamiento y acumulativamente la acción de reclamación de cantidad en concepto de rentas impagadas desde julio 2008 hasta enero 2009 e indemnización de daños y perjuicios en base al contrato de arrendamiento local comercial sito en la Avenida República Argentina nº 68 de Gandía de fecha 1 de agosto de 2006.

En segundo lugar la parte demandada se opuso, entre otras alegaciones al abono de la renta del mes de julio 2008 alegando que la misma estaba abonada y aportando documento obrante al folio 265 por el se abono dicha renta en agosto de 2008.

En tercer lugar en la contestación al requerimiento efectuado por la parte arrendadora al arrendatario en fecha de 16-1-2009 (f. 105), el arrendatario ya alego haber abonado la renta del mes de julio de 2008.

En el acto de la audiencia previa, la parte actora " a la vista de los documentos acompañados al escrito de contestación formulo via alegación complementaria modificación de las cantidades reclamadas en la demanda reconociendo que la renta del mes de julio de 2008 estaba pagada" .

El juzgador de instancia en el mismo acto considero que dicha alegación de la parte actora era una rectificación de la cuantía permitida al amparo del art.426 LEC .

Ante ello el Tribunal debe resolver que partiendo del propio artículo 426 LEC regulador de las alegaciones complementarias y aclaratorias; de las pretensiones complementarias establece:

"1. En la audiencia, los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos, podrán efectuar alegaciones complementarias en relación con lo expuesto de contrario .

2. También podrán las partes aclarar las alegaciones que hubieren formulado y rectificar extremos secundarios de sus pretensiones, siempre sin alterar éstas ni sus fundamentos.

3. Si una parte pretendiere añadir alguna petición accesoria o complementaria de las formuladas en sus escritos, se admitirá tal adición si la parte contraria se muestra conforme. Si se opusiere, el tribunal decidirá sobre la admisibilidad de la adición, que sólo acordará cuando entienda que su planteamiento en la audiencia no impide a la parte contraria ejercitar su derecho de defensa en condiciones de igualdad.

4. Si después de la demanda o de la contestación ocurriese algún hecho de relevancia para fundamentar las pretensiones de las partes en el pleito, o hubiese llegado a noticia de las partes alguno anterior de esas características, podrán alegarlo en la audiencia.

Será de aplicación a la alegación de hecho nuevo o de nueva noticia lo dispuesto en el apartado 4 del art. 286 ...."

Y por ello considera que dicha alegación realizada por la parte actora en la audiencia previa es cierto que es una rectificación de cuantía pero no es menos cierto que afecta a la causa de pedir en relación con el ejercicio de la acción de reclamación de cantidad por impago de rentas dado que la parte "renuncia" a reclamar la renta del mes de julio de 2008 pero no en base a un pago efectuado con posterioridad a la presentación de la demanda sino por un pago efectuado en agosto de 2008 cuando la demanda se interpuso en junio de 2009, casi un año después.

Por ello se considera que si ha existido una modificación sustancial en los términos del debate, lo que está prohibido por el principio de preclusión de la alegación de hechos y fundamentos de derecho (artículo 400 LEC ), por el principio de buena fe procesal (artículo 247 LEC ), y por el de proscripción de la indefensión (artículo 24 CE ) dado que afecta directamente a la cuantía reclamada.

Ello tiene como consecuencia atendiendo al contenido de la petición de desestimación integra de la demanda efectuada por la parte apelante que nos encontramos con la cuestión de que si la pretensión de la parte actora se estima o no íntegramente y la consiguiente imposición o no de las costas devengadas por la demanda principal.

En consecuencia en base a las anteriores consideraciones el Tribunal considera que debemos estimar parcialmente la demanda interpuesta por cuanto existe una desestimación de su pretensión inicial de reclamar la renta de julio de 2008.

CUARTO.- El segundo motivo del recurso postula la desestimación de la demanda sobre incumplimiento contractual por impago de las rentas por previo incumplimiento del arrendador-demandante-apelado de su obligación de mantener el local arrendado en las condiciones necesarias para el fin pactado.

Dando por reproducidas las consideraciones jurídicas contenidas en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en relación con la obligación del arrendador de mantener el bien arrendado en las debidas condiciones de servir al uso pactado por ser de plena aplicación al caso que nos ocupa y ante la pretensión impugnatoria en cuanto que durante mas de dos años los problemas de filtraciones y humedades producidas no solo por defectos en los elementos comunes de la finca sino por el mal estado de las claraboyas que no han sido reparados.

Desde luego es cierto que de la prueba practicada-la documental, testifical del corredor de seguros, Don. Jose Ramón que reparo las claraboyas en noviembre de 2008 así como del anterior subarrendador- que existían filtraciones y humedades en el local pero no es menos cierto que dicha existencia no ha impedido al arrendatario el uso adecuado del local. Asi no se ha acreditado el cierre del negocio desarrollado en el local arrendado. Solo consta la manifestación al respecto del electricista, Sr. Justino que manifestó que "un día fue y no habia luz" pero sin que implicara tampoco que no se reparara o que la causa de la luz fuera una mala instalación.

Consta acreditado que el arrendatario comunicaba al arrendador e incluso a su hija la existencia de filtraciones causadas por elementos comunes de la vivienda pero inmediatamente el arrendador procedía a la comunicación al seguro de la comunidad ya la propia comunidad a través de su hija. También consta la reparación de las claraboyas aun cuando fuera en noviembre de 2008.

No existe además una manifestación o pretensión del arrendatario al arrendador comunicándole "la imposibilidad de ocupar el local por deficiencias para el desarrollo de la actividad negocial" durante el tiempo que duro el arrendamiento salvo cuando fue requerido de resolución y de pago de las rentas. Folio 101 de las actuaciones.

Es cierto que existe un anexo al contrato-folio 74 donde se pacta que el arrendador asume los "gastos de arreglo de talla" pero alcanzando 200 euros; pero ello implico que el arrendatario tuvo conocimiento de la situación. Pero nadas mas se ha sabido ni ha existido comunicación del arrendatario al respecto.

Con todo ello el Tribunal considera que no ha existido un incumplimiento previo del arrendador respecto a haber dejado de atender en buen estado el local arrendado que motive como pretende la parte apelada-arrendataria la declaración de dicho incumplimiento y en consecuencia el eximirle de la obligación de abonar la renta desde agosto de 2008 hasta enero de 2009.

QUINTO.- El tercer motivo postula su oposición a abonar la cantidad de 1430 euros por reinstalación de los elementos de electricidad.

El artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice:

" 2.Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención;3.Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior ", lo que implica que en los procesos como el que nos ocupa que estan estructurados en base al principio de alegación de parte , son éstas quienes realizan la actividad probatoria necesaria para conseguir la certeza de los hechos por ella alegados; implica pues que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado y ello nace del propio derecho material que se compone de una serie de normas y contranormas que recíprocamente constituyen la base de las alegaciones de las partes, nace de la misma existencia de las normas y contranormas que conlleva que el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión por lo que debe acreditar no solo el nacimiento del derecho sino la persistencia del mismo o de la relación jurídica en el tiempo.

En el presente caso la oposición de la parte arrendataria a abonar el importe de 1430 euros radica en que el local en materia de instalación eléctrica se encontraba en perfectas condiciones sin ser necesario incorporar los elementos eléctricos que constan en el documento-folio 114 de las actuaciones.

Sin embargo se considera que ni la testifical practicada en la persona del electricista que retiro elementos eléctricos del local a instancia del arrendatario ni la testifical del también electricista que en su momento realizo la instalación eléctrica en el local a instancia también del demandado-arrendatario resulta suficientes para acreditar que no es necesario llevar a cabo los trabajos que constan en la factura reclamada por la parte actora; la facilidad probatoria la tenia la parte arrendataria cuando pudo acreditar que el mismo en materia eléctrica no tenia los desperfectos que constan en los folios 110, 111, 112 de las actuaciones y cuando es cierto que el retiro elementos eléctricos del local.

SEXTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa imposición a la parte apelante al ser estimado parcialmente su recurso debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

En primera instancia de conformidad con el artículo 394 LEC y estimada parcialmente la demanda procede no hacer expresa imposición debiendo cada

parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEPTIMO.- La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisdiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisaran de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos, demás de general y concordante aplicación al caso de autos y,

en atención a lo expuesto, en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

1º)Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por DON Fausto .

2º)Revocar parcialmente la Sentencia de fecha de 18 de junio de 2010 y en consecuencia ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR DON Justino contra Don Fausto , y DECLARAMOS que el demandado ha incumplido del contrato de arrendamiento de fecha 1 de agosto de 2006, y DECLARAMOS por ello resuelto el mismo, condenando al demandado a pagar a la actora el importe total adeudado por rentas vencidas y no pagadas a 6028, 14 euros, más intereses de demora pactados 267,41 euros, en total 6395,55 euros, y otros 576,59 euros como saldo resultante a favor del actor una vez aplicada la fianza a cubrir el importe de la indemnización reconocida por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, en total 6972,14 euros, más intereses demora desde la interpelación judicial.

Desestimamos la demanda reconvencional interpuesta por Don Fausto contra D. Justino , debemos declarar y declaramos la absolución del demandado en reconvención de cuantos pedimentos se dedujeren contra la misma en dicho escrito, con imposición de costas al reconviniente.

3º)En esta alzada y en primera instancia no se hace expresa condena en costas procesales.

4º)Con devolución del depósito.

Esta sentencia es firme y contra la misma no cabe recurso alguno.

Asi por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.