Sentencia Civil Nº 58/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 557/2014 de 05 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Rollo nº 000557/2014

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 58

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª M. CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a cinco de marzo de dos mil quince.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000956/2012, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 6 DE PATERNA, entre partes; de una como demandado - apelante/s ALCO GRUPO EMPRESARIAL S.L., dirigido por el/la letrado/a D/Dª. DANIEL MORATA SANCHEZ TARAZAGA y representado por el/la Procurador/a D/Dª RICARDO MANUEL MARTIN PEREZ, y de otra como demandante - apelado/s GRUSAN SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOSE QUEROL SANCHO y representado por el/la Procurador/a D/Dª CARLOS JAVIER AZNAR GOMEZ.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 6 DE PATERNA, con fecha 17 de junio de 2014, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por GRUSAN S.L representada por el Procurador Sr. AZNAR GOMEZ contra ALCO GRUPO EMPRESARIAL S.L y declaro la ineficacia del pretendido desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda formalizados el 26 de abril de 2007 relativos a las instalaciones en el Parque Tecnológico, Paterna parcelas 127 a 131 y 132; se declarara la obligación de ALCO de pago de la cantidad de 456.843,99 € que adeuda a la demandante por las rentas e IVA dimanante de los arrendamientos en vigor, es decir los dos relativos a las instalaciones en el Parque Tecnológico y el de la parcela o campa en El Plantio; se condena a la demandada al pago de las rentas incluido el IVA a razón de 81.899,65 € /mes (41.358,15€ las parcelas 127/131, 24.395,18€ la parcela 132 y 19.3223€ la parcela de El Plantio), con la variación que -en su caso -puedan sufrir como consecuencia de su actualizacióno revisión por aplicación de la variación del IPC en los términos establecidos en la clausula quinta de los tres contratos de arrendamiento de 26 de abril de 2007 , que se devenguen con posterioridad da la demanda y hasta la firmeza de la sentencia. Se impone el pago de las costas a la demandada. DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por ALCO GRUPO EMPRESARIAL S.L contra GRUSAN SL. Se impone el pago de las costas a la actora reconvencional'. Y con fecha 4 de julio de 2014 se dictó auto aclaratorio cuya parte dispositiva dice: 'ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por GRUSAN S.L representada por el Procurador Sr. AZNAR GOMEZ contra ALCO GRUPO EMPRESARIAL S.L y declaro la ineficacia del pretendido desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda formalizados el 26 de abril de 2007 relativos a las instalaciones en el Parque Tecnológico, Paterna parcelas 127 a 131 y 132; se declarara la obligación de ALCO de pago de la cantidad de 456.843,99 € que adeuda a la demandante por las rentas e IVA dimanante de los arrendamientos en vigor, es decir los dos relativos a las instalaciones en el Parque Tecnológico; se condena a la demandada al pago de las rentas incluido el IVA a razón de 41.358,15 € las parcelas 127/131 y 24.395,18€ la parcela 132 mas IVA, con la variación que -en su caso -puedan sufrir como consecuencia de su actualización o revisión por aplicación de la variación del IPC en los términos establecidos en la clausula quinta de los contratos de arrendamiento de 26 de abril de 2007, que se devenguen con posterioridad a la audiencia previa y hasta la firmeza de la sentencia. Se impone el pago de las costas a la demandada. DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por ALCO GRUPO EMPRESARIAL S.L contra GRUSAN SL. Se impone el pago de las costas a la actora reconvencional'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 2 de marzo de 2015 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- E l presente recurso se formula por la parte demandada inicial y actora reconvencional, ALCO GRUPO EMPRESARIAL S.L., en lo sucesivo ALCO, contra la citada sentencia que, de un lado, estimó la demanda de juicio ordinario contra ella interpuesta por GRUSAN S.L, en lo sucesivo GRUSAN, acordando en virtud del art. 1124 del CC la resolución de los contratos de arrendamiento de 26-4-2007 para uso distinto de vivienda recayentes sobre las parcelas 127 a 131 y 132 del Parque Tecnológico de Paterna y la condena al pago de las rentas pactadas en ella reclamadas por ser indebido el desistimiento de la primera en los mismos antes del fin del plazo de su vigencia también pactado en ellos y, de otro, desestimó la reconvención formulada por la primera contra la segunda en solicitud de que por su imposibilidad sobrevenida de cumplimiento se declaren extinguidos dichos contratos como respectivos efectos de 30-11- 2012 y 30-9-2012 en que ese desistimiento se comunicó y que es suficiente y equitativa la indemnización por ello ofrecida y también respectiva de 111.811,24 euros y 182.655,16 euros equivalente a un mes de renta por cada año que quedaba de tal vigencia como regula el art. 11 de la LAU .

Se funda el recurso con objeto de que se desestime la demanda y se estime la reconveción en que dicha sentencia incurre en error al aplicar el derecho y valorar las pruebas por lo siguiente: 1)Omite pronunicarse sobre la cláusula 'rebus sic stantibus' siendo que en el caso es aplicable, por ser en el 2007 imprevisible crisis en el sector de la construcción, por el enorme onerosidad que supone el pago de una renta de más de 700.000 euros mensuales y de 800.000 con aplicación del IPC pactada en los contratos referidos, por la negativa injustificada incurriendo en abuso de derecho y por meros motivos personales de enemistad societaria de GRUSAN a su rebaja temporal en unos 200.000 euros anuales que sí la concertó con otros arrendatarios y al igual a aceptar la resolución de los mismos con la indemnización ofertada y que postula en la reconvención, por obtener su parte unos beneficios en el 2008 de 834,663 euros y en el 2011 unas pérdidas de -17.740.792 euros con un descenso de su facturación en más de un 80%, por suponer tales rentas un 9% de su ingresos recibidos nivel nacional y absorver el 40% de sus ventas, y por la bajada en más de un 40% del precio de los alquileres en el mercado nacional y en más de un 50% los de autos en sí y en relación con otras parcelas arrendadas en el mismo parque de contrario, todo lo cual hizo inviable el negocio en Levante que ha abandonado y debió llevar a aceptar aquella resolución contractual; 2) Procede el desistimiento unilateral en los contratos de arrendamiento sin justa causa con aplicación analógica del art.11 de la LAU según la doctrina por lo que es acorde a derecho el realizado por su parte de los dos contratos de 26-4-29007 en fechas de 30-11-2012 y de 30-9- 2012, con ofrecimiento de un mes de renta por año de vigencia pendiente ya estándolo mas de cinco años y con actos de posesión por la puesta en alquiler por GRUSAN de los parcelas sobre las que recaen.

La actora inicial y demandada, solicitó la confirmación de la sentencia de instancia, por sus propios fundamentos por los que, principalmente, se opuso a los formulados en el recurso.

SEGUNDO.-- Esta Sala sólo acepta la fundamentación jurídica de la sentencia de instancia impugnada, en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuaciónen relación con los motivos el recurso, con examen y valoración de las pruebas practicadas, normas y doctrina aplicables.

1)De las pruebas y actuaciones resulta:

- La mayoría del capital social de ALCO GRUPO EMPRESARIAL S.L, constituída el 19-7-2006, lo ostenta CORPFIN que forma de parte de un grupo de capital- riesgo dedicado a operaciones especulativas de compra y venta de compañías que recayeron sobre las que dedicaban su actividad al sector de alquiler de maquinaria auxiliar de la construcción y de su venta para ésta y obra pública a cuyos efectos contrajo una importante deuda financiera bancaria(documentos 36,37 y 37 bis de la demanda.)

-En virtud de tales operaciones el 26-4-2007 ALCO adquirió SUMINISTROS SANTIAGO SANCHEZ S.A y LEVES S.A ,siendo su socio y consejero hasta el 2010 y al igual de GRUSAN D. Carlos , mercantiles que desarrollaban su actividad en virtud de contratos de arrendamientos para uso distinto de vivienda de 1-12-2006 , 2-1-2006 y de 1-12-2005 que vencían los primeros el 1 de diciembre y el 2 de enero del 2014 y el último era por un plazo anual prorrogable por iguales períodos (documentos 1 a 28 de la demanda).

- En fecha 26-4-2007se acordó la terminación de los anteriores contratos y se suscribieronotros tres contratos de arrendamientos entre las aquí partes sobreel mismo objeto que los anteriores, l as parcelas 132 y 127 a 131, instalaciones y campa, por un plazo obligatorio con una duración de 10 años,hasta el 25-4-2017 con prórrogas anuales auntomáticas, para las instalaciones en el Parque Tecnológico y de 5 años para una campa en El Plantío por una renta casi igual que en los anteriores, la anual de 443.664 euros (parcelas 127 a 131 ) para los dos primeros y de 261.696 euros (parcela 132) para el último,que según informe de tasación unido a la demanda eran inferiores a las de mercado (documentos 29 a 34 de la demanda), siendo la renta anual total por todos estos contratos de 789.039,96 euros.

-Durante finales del 2011 y primeros del 2012 las partes via e-mail estuvieron en negociaciones en relación con la rebaja de la rentaque interesó ALCO sobre un 20% anual, entre otros por un resultado de explotación adverso que pasa en Valencia por reducir sus gastos fijos como ese alquiler (documentos 40 a 43 de la contestación) a lo que se negó GRUSANsi bien (documento 39 de la demanda) suscribió con la primera el 20-2-2010 un documento por el que ésta admitía que le debía rentas hasta el 31-12-2009 y el 50% de las de enero y febrero del 2010, por importe respectivo de 599,422,68 euros y 73,347,08 euros y la segunda le concedía, también respectivamente su pago en 12 meses desde marzo del 2010 y en dos pagos en marzo y abril siguientes,todo ello en el seno de una tensa relación societaria entre los representantes de ambas (documentos 20 a 31 de la contestación).

- El 21-9-212 (documento 41 de la demanda) ALCO remitió a GRUSAN un burofax por el que por la crisis económica que obligaba a la primera a sus restructuración y refinanciación de sus compromisos lo que pasa por desinvertir en Levante, le comunicaba que debía rescindir los contratos de arrendamiento con desalojo de la parcela 132, siendo esta rescisión con efectos de 30-9-2012, y el de las otras parcelas 127 a 131 y contrato con efectos de 30-11-2012 ofreciendo por ellos, respectivamente de 111.811,24 euros y de 182.665,16 eurosy, en compensación dejar a sus disposición los bienes muebles ubicados en las mismas con un valor neto contable de 83.935,88 euros, todo ello según la contestación a la demanda siguiendo el criterio del art. 11 de la LAU de indemnizar con un mes de renta por cada año restante del mismo.

-En la fecha de esta comunicación ALCO debía las rentas de de agosto y septiembre del 2012, salvo en IVA, ni hacía mención a las que iban a vencer de octubre y noviembre del 2012 hasta la efectividad de la segunda rescisión citada en noviembre siguiente si bien las abonó posteriormente (documentos 8 ,9 y 10 de la contestación).

-Por burofax de 27-9-2012 GRUSAN contestó al anterior requerimiento de ALCO en el sentido de que no aceptaba al anterior rescisión al no haber finalizado el plazo pactado y sus disposición a que ambas partes buscaran otro arrendatario y a adquirír parte el mobiliario que se le ofertaba (documento 42 de la demanda).

- En fecha 28-9-2012 por parte de ALCO hubo ofrecimiento notarial de llaves de la parcela 132 a GRUSAN en su domicilio y de un pagaré de 111.811,24 euros que ésta se negó a recibir y el 3-10-2012 se le remitieron copias de un acta y de una escritura otorgada por la primera, con depósito de tales llaves y pagaré dando por resuelto en contrato y ofreciendo el último a los efectos de su liquidación pero haciendo constar que sólo se podría retirar si se aceptaba estas resolución con efectos del 30 de septiembre y suma como resarcimiento de daños y perjuicios con renuncia a toda reclamación por ellos. Esta aceptación no medió por parte GRUSANque en sus comunicaciones dando respuesta a las de contrario hizo constar que se deberían seguir pagando las rentas pactadas y requirió a ALCO de pago de las rentas debídas y a devengar sin aplazamiento (documentos 43 a 49 de la demanda).

- En fecha 7-12-2012 y en relación con las parcelas 127 y 131 se realizaron por ALCO actas notariales de depósito, requerimiento y resolución con ofrecimiento de 182.665,16 euros de indemnización en similares términos y resultados de su no aceptación por GRUSAN que las citados en el precedente(documentos 49 a 52 de la contestación).

-En fecha 18-10-2012 GRUSAN suscribió contrato de colaboración con una inmobiliaria para que ésta presentara los inmuebles arrendados a interesados en su alquiler si lo autorizaba ALCO y haciendo constar que para concertar éste sería necesario llegar a un acuerdo con ella sobre el actual arrendamiento (documento 51 de la demanda).

-Si bien en publicaciones de información económica desde el 2003 de pronosticaba una pinchazo en al burbuja inmobiliaria (documentos 75 a 79 de la demanda) y CORPFIN por medio de su control de ALCO era un sociedad de riesgo en la inversión en el sector auxiliar de la construcción, según las mismas la crisis arroja sus cifras máximas en el año 2012 (documento 53 de la contestación ) y según el testigo Sr. Primitivo el antiguo director financiero de la primera en el 2007 cuando se constituyó no se podía prever tal y como fue y siendo que en el 2009 el Gobierno la negaba.

- Según las cuentas anuales de ALCO del 2008 al 2011 y el Balance y cuenta de resultados del 2012 (documentos 54 a 58 de la reconvención) ésta tuvo un descenso de su volumen de negocio, tuvo que realizar un ERE (documentos 59 y ss de la reconvencion ), sus beneficios netos en el 2008 fueron de 834.663 euros y en el 2011 tuvo pérdidas por -17.740,792 euros y el importe del alquiler abonado a GRUSAN absorvia el 40% del margen de sus ventas en Levante y el 9% de su facturación anual de los distintos centros a nivel nacional con lo cual, conforme a informe pericial de Accuracy resultaba inviable la empresa en el año 2012. Según otro informe pericial de DT tal alquiler, siendo su importe el más elevado de las zonas operativas del grupo y fuera de mercado, es uno de los factores que junto a otros gastos sobredimensionados y al descenso de volumen de su actividad por las pocas perspectivas de incremento de ventas en dicha zona de Levante hacían imposible su viablidad por lo que esta área se abandonó (documentos periciales 59 a 62 de la reconvención ) y según el informe pericial de los Sres .arquitectos Casimiro y Fausto , junto a los anteriores ratificados en juicio frente al unido a la demanda con igual objeto que el primero , ese precio de mercado del mismo alquiler sería de 33.770,43 euros / mes frente a los 65.753,33 /mes de los litigiosos ,es decir sobre un 50% menos que éstos,lo que en su conjunto también testificaron los Sres. Rogelio , Carlos Jesús , Alberto y Celestino , éste actual Director financiero de la primera que, además vinieron a decir que ninguna de las rentas convenidas en otros contratos son como las de los concertados con la segunda y que todas menos éstas las han rebajado otros arrendadores , rebaja de la que informaron por escrito varias mercantiles a los que a esos efectos se les requirió(documentos 68 a 76 de la reconvención).

2) La anterior resultancia probatoria de ha de valorar en relación con los motivos del recurso, según las normas y doctrinas que citamos, sobre la premisa del ámbito a que se ceñirá la presente pues el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, dice "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado.".Por su parte es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que '... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 ).

Como resumen de esta doctrina y siguiendo el criterio de este Tribunal en casos similares al presente y, en concreto en uno de gran similitud reseñamos nuestra sentencia de 11/9/2014 , Nº de Recurso: 332/2014 , Nº de Resolución, Ponente MARIA PILAR EUGENIA CERDAN VILLALBA que a su vez se remite a la de esta misma Sala de 24-2-2014 ,Nº de Recurso: 37/2014,Ponente: MARIA PILAR EUGENIA CERDAN VILLALBA, que vienen a concluir con la aplicación analógica a estos casos de desistimiento unilateral en contratos de arrendamiento de local de negocio del art. 11 de la LAU moderando la indemnización a percibir por el arrendador en supuestos de no adverarse que aquel desistimiento no derive de su imposibilidad sobrevenida de cumplimiento o de la cláusula 'rebús sic stantibus', si bien valorando lo alegado en virtud de éstas para realizar tal moderación.

La primera sentencia dice: 'FUNDAMENTOS DE DERECHO: PRIMERO.- El presente recurso de apelación se interpone por la parte actora inicial, ...y también formula impugnación la actora reconvencional ..., contra la referida sentencia que entendió que cabía la estimación parcial de la demanda y de la reconvención porque, acordando modificar las partes el contrato de arrendamiento que les unía de 1-3-2010 sobre el local sito en la Gran Vía ... una vez cumplida la condición de que la referida entidad y arrendataria abonara en fecha 31-12- 2016 el precio por la compra de las participaciones sociales que realizó al primero por escritura de 1-3-2011, al no darse tal cumplimiento dicho contrato estaba vigente hasta la segunda fecha por lo que la resolución del mismo en marzo del 2012 por la última supuso su desistimiento unilateral, injustificado y anticipado en el mismo por el que procedía una indemnización de daños y perjuicios al arrendador que cifra en 9 meses de renta pero no el importe de todas las devengadas y reclamadas en tal la demanda durante esa vigencia y la devolución de la fianza, a falta de comprobación de daños en plazo y de la no alegación de estos, objeto de tal reconvención. En el recuro se solicita la estimación total de la demanda y, en su virtud, el cumplimiento del contrato citado y que se condene a la demandada al pago de de las rentas pendientes a la fecha de dictar la anterior sentencia por 215.62,84 euros más 8.845,47 euros al mes por las que se devenguen hasta el dictado de la presente o, alternativamente, en caso de confirmarse su resolución, que esa condena lo sea a una indemnización de 494.353,35 euros por todo el tiempo pendiente de la vigencia de aquel y, en todo caso no inferior a 359.225,83 euros por la mitad de ésta, y ello se funda en los siguientes motivos de infracción de dicha sentencia:1) Vulneración de los arts. 1091 , 1124 , 1255 y 1256 del CC porque acuerda la resolución contractual y no se pronuncia con incongruencia sobre el cumplimiento del contrato por el que se opta en la demanda como permite a la parte cumplidora la segunda norma y cuya imposibilidad sobrevenida no consta y sí un desistimiento unilateral e injustificado de contrario; 2) Indebida valoración de las pruebas al interpretar también de modo indebido la escritura de 1- 3-2011, no entender doloso el incumplimiento de la demandada y aplicar erróneamente el art. 56 de la LAU que no está previsto para el desistimiento unilateral de arrendamientos para uso distinto de vivienda por lo todo lo cual no cabe moderar la responsabilidad de ésta si no conceder las rentas reclamadas o alternativamente incrementar la indemnización que por esa moderación se acuerda por 9 meses de éstas. La impugnación tiene por objeto la solicitud de que, con estimación íntegra de la reconvención, se declare justificado su desistimiento contractual o de no ser así se rebaje la indemnizacióna una suma que no exceda de 38.666,66 euros, y de que se condene a la demandada al pago, además de la fianza, de sus intereses legales desde la puesta a disposición de las llaves del local y al de todas las costas de la litis por aquella estimación, lo cual se sustenta en que la misma sentencia vulnera los arts, 11 y 36.4 de la LAU y 394 de la LEC por los siguientes motivos: 1)La doctrina sobre la primera norma fijan como criterio de indemnización el de 1 mes de renta por año del contrato que quede por cumplir, que en el caso hasta el 31-12-2016 es de 4 años y 10 meses lo que arroja la citada suma; 2)La segunda norma señala esa fecha de devengo de los intereses legales de la fianza pasado un mes desde la entrega de llaves que se cumple el 1-4-2012; 3) La demanda se ha desestimado en un todo por denegarse la reclamación de rentas que es su objeto y concederse una indemnización y, por el contrario, la reconvención se ha estimado íntegramente al acogerse su petición subsidiaria sobre esta indemnización derivada de su desistimiento y la relativa a la devolución de la fianza e intereses procedentes por lo que la condena en costas por ambas ha de ser de la actora.... SEGUNDO .- Esta Sala, acepta los fundamentos de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, previa revisión de las actuaciones, pruebas, de su valoración y de las normas y doctrina aplicables en relación con los motivos del recurso y de la impugnación...1 )De las pruebas y de lo no debatido en esta alzada resulta: - La partes suscribieron sucesivos contratos de arrendamiento de 1-7-2007,de 1-1-2009 y de 1-3-2010,con una rebaja de la renta y duración respectivas, recayentes sobre el local sito en la Gran Vía .... de esta Ciudad . - El contrato de arrendamiento de 1-3-2010 (documento 2 de la demanda )y último suscrito se pactó con una duración de 10 años hasta el 29-2-2020, una renta de 8000 euros al mes , y una fianza de 24.000 euros -Las partes acordaron, según adenda incluida en la Estipulación 6.3 de la escritura pública de 1-3-2011 (documento 3 de la demanda) de venta de participaciones sociales a la demandada, que serían modificadas las condiciones del anterior contrato en el sentido de establecer una renta de mercado según pactaran o en su defecto de la media aritmética de la que establezcan dos tasadoras oficiales y una duración por periodos anuales pudiéndose resolver con un preaviso de 6 meses por ambas, todo ello una vez cumpliera la última sus obligaciones de pago aplazado del precio de esa compraventa de 3,075.000 euros de su total de 5,746.897,02 euros lo cual estaba previsto para el 31-12-2016, fecha a la que las mismas son contestes se alargaba su relación arrendaticia en tales condiciones de tal contrato pese a prever éste su citada duración hasta el 29-2-2020.- Aunque en virtud de la citada escritura de venta de participaciones cabe entender que se fijó la expiración del plazo de este arriendo el 31-12-2016, por burofax de 24-1- 2012 la demandada por disfunciones de costes y para su ahorro derivados de tener la sede de su dirección y gestión en dos ciudades distintas con obligación de trasladar ésta a Barcelona, ofreció a la actora la renegociación del arrendamiento por menor superficie y correlativa menor renta o, de no procederse a ésta anunciando su resolución, a lo que ésta se opuso por no haber expirado su plazo y por haber aceptado el precio de la anterior compraventa su vigencia en esas condiciones pactadas (documentos 4 y 6 de la contestación a la demanda).- En fecha 13-2-2012 la demandada comunicó al arrendador su voluntad de rescindir el contrato ofreciéndole su posesión que éste no aceptó y el día 29 siguiente se levantó acta notarial al efecto de entregar ésta y las llaves del local sin que el último al que se le comunicó compareciera (documentos 7 a 9 de la contestación ).-En marzo del 2012 la demandada dejó de pagar la renta.- La demandada ha procedido a alquilar otro local en la calle Emilio Baró nº 82 bajo de esta Ciudad . 2)Motivo común del recurso y de la impugnación relativos al desistimiento del contrato . A) Se plantean por apelante e impugnante un motivo interrelacionado en lo que afecta a los efectos del desistimiento por la demandada en el contrato de arrendamiento que les une antes de expirar su plazopor lo que se analizará éste de modo conjunto y en primer lugar para luego examinar los referentes a la reconvención relativos a los intereses de la fianza y a las costas. a)Como normas y doctrina aplicables a este motivo citamos: - Por su gran similitud con el objeto de la presente la sentencia de esta misma Sala de 24-2-2014,Rollo 37/2014 la cual en sus Fundamentos y en lo que a la misma afecta dice ' PRIMERO. - El presente recurso se formula por la parte demandada inicial, D... en relación con la demanda de juicio ordinario interpuesta por ... sobre declaraciones de ser debidas la resolución del contrato de arrendamiento que refiere y la indemnización de 3.1247,39 euros(1 mes de renta por cada uno de los dos años de su vigencia menos la fianza) o de la que se entienda ajustada a derecho, y actora en la acumulada de juicio verbal en reclamación de 21.339,78 euros por rentas vencidas y las que se devenguen hasta la sentencia formulada contra la última derivada del mismo contrato....SEGUNDO... B)El segundo motivo objeto de examen es el relativo a la imposibilidad de resolver unilateralmente, a no ser que se pacte en él, el contrato de arrendamiento so pena de vulnerar los arts. 11 de la LAU y 1101 y 1124 del CC , indebida valoración de las pruebas con infracción del art. 400 de la LEC , por no haberse acreditado que esa resolución se justifique por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como se alega en la demanda inicial y consecuente desestimación de ésta por la vigencia del mismo y estimación de la acumulada en reclamación de las rentas debidas por el mismo al interponerla más gastos de devolución, y de las devengadas hasta sentencia de instancia, en virtud de los arts. 1255, 1214 y 1566 el CC y la teoría de los actos propios que la dictada infringe. a)Como normas y doctrina citamos: -Por su resumen de la jurisprudencia del TS y por su relación con el caso transcribimos la sentencia de la AP de Barcelona de 18-6-2012 , que sobre esta cuestión refiere en sus Fundamentos: 'El artículo 4 LAU fija cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, dentro del ámbito de la Lau , y respecto del que nos interesa, dice que 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil' . En ningún sitio de la LAU Se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, y el artículo 11 al que se refiere la sentencia, es aplicable a las viviendas. Dice este último precepto que 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.- Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'. Por la vía de remisión normativa, el artículo 11 Lau permite la aplicación subsidiaria a los locales de las normas imperativas de las viviendas.Pero el supuesto del artículo 11 no tiene nada que ver con el supuesto de autos, pues: a) no se trata de un contrato superior a cinco años; b) no se ha pactado nada por las partes sobre el particular. Ante este vacío normativo hay que acudir al Código Civil , de acuerdo con el sistema de fuentes del artículo 4 antes citado..... Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos.... Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme al artículo 1124 CC 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.'. Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable al artículo 56 TRLau , se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias. Por lo tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, es cierto que el contrato no dice nada acerca de qué pasa en caso de desistimiento unilateral de arrendatario (del arrendador, ni se plantea, es inconcebible), y también lo es que la Lau no contiene ninguna previsión específica, pero no puede de ahí deducirse que el arrendatario puede desistir sin consecuencias ni que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario. Por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligadas a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral. CUARTO.- Sentada, pues, que el arrendatario viene legal y contractualmente (la cláusula de duración del contrato afecta a las dos partes) obligado a respetar el plazo contractual, lo que hay que analizar ahora es cuáles son las consecuencias del incumplimiento de esa obligación. Conforme al artículo 1124 CC el perjudicado puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados. Aquí el actor pide inicialmente el cumplimiento, pero es evidente que ante la devolución de la llave, lo que realmente acaba pidiendo es la indemnización derivada del incumplimiento. Esa indemnización la cuantifica en la renta de los meses que debió mantenerse el arriendo. Posteriormente, como consecuencia de que consigue alquilar nuevamente el local, reduce la indemnización al importe de los meses transcurridos entre el abandono unilateral y el nuevo alquiler, a fin de evitar la acusación de enriquecimiento injustificado. Es en este ámbito de las consecuencias del incumplimiento unilateral del arrendatario donde se han generado las resoluciones que a veces dan lugar a interpretaciones desenfocadas como en el caso de autos...... de las pautas aplicadas por el Tribunal Supremo y por esta misma Audiencia cuando se han utilizado diversos procedimientos para limitar los efectos desmesurados que podría producir la aplicación ciega y automática del sistema normativo que hemos descrito en el fundamento anterior, del que resulta que, en principio, el arrendatario (como el arrendador) viene obligado a respetar el plazo pactado (que, obviamente, puede ser muy largo). La STS 18.3.10 nos dice, en un caso de local de negocio en que por razones temporales se aplicaba el artículo 56 TR LAU , que debe moderarse la rigidez que resultaba de ese precepto, moderándose la indemnización en un caso en que el contrato tiene una duración de 30 años y tras el desistimiento del mismo es razonable esperar que en un plazo prudencial la arrendadora pueda volver a alquilarlo. El TS, atendiendo a la naturaleza y ubicación del inmueble arrendado y las expectativas de nuevo alquiler, fija la indemnización en un año de renta. La STS 12.6.08 añade también sobre los mismos presupuestos fácticos y normativos y en relación con un contrato de 10 años y sobre el alcance del artículo 56 citado, que '... la jurisprudencia más reciente ha moderado el citado automatismo, estableciéndose, como norma general, la indemnización legal señalada y, en casos especiales, la fijación de una indemnización ajustada a las circunstancias del caso concreto para evitar, de esta forma, situaciones injustas.- En este sentido, ha de destacarse la Sentencia de 3 de febrero de 2006 , posteriormente citada en las Sentencias de 7 de junio de 2006 y de 8 de febrero de 2007 , que, para un caso similar, establece que «El art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, establece que «si antes de la terminación del contrato el arrendatario desaloja la vivienda o el local de negocio arrendado deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir». En aplicación de este último inciso del precepto, la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (Ss. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación( Ss., entre otras, 2 julio 1984 , 15 junio 1993 , 25 enero y 28 febrero 1996 , 17 octubre 1998 , 25 marzo 1999 , 23 mayo 2001 , 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como «obiter dictum»- ). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964, y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964, 7.1 CC, 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv /2000)».. . En idéntico sentido STS 3.2.06 en relación con un arrendamiento de local por 25 años. Y la de 20.5.04 (la primera que aplicó el criterio del artículo 11 Lau a locales) acepta la solución de la Audiencia en el sentido de aplicar ese criterio a un contrato de local al que quedaban nueve años para extinguirse...b)Valorando finalmente los hechos probados expuestos,no se entiende que la juez de instancia haya seguido un iter deductivo totalmente lógico al efecto al estimar la demanda principal y desestimar la acumulada ni al aplicar el derecho aunque no consideremos vulnerado el art. 400 de la LEC en relación con el informe de viabilidad del negocio pues su aportación en la audiencia previa venía justificada y se amparaba en su art. 265 por las alegaciones de la contestación a la demanda,todo ello,por las consideraciones que exponemos seguidamente: -Si bien en el contrato litigioso nada hay previsto y el art. 11 de la LAU sólo se refiere a arrendamientos de viviendas sin incluir el desestimiento unilateral del contrato que regula a los recayentes sobre local de negocio, seguimos el criterio de la jurisprudencia que opta para la aplicación analógica del mismo a éstos en cuanto que el de autos tiene una duración pactada superior a cinco años (la tenía de 15) y, en este caso,puede el arrendatario desistir del contrato y el mismo ha durado al menos cinco años(ha durado 13).- No entendemos, como se dice en el recurso, que la resolución del mismo contrato, cuya bondad se insta en la demanda inicial y acuerda la sentencia,venga justificada por una variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteraron sustancialmente la base del arrendamiento suscrito entre las partes en el momento de contratar de modo que, de mantenerlo, se produzca una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones y haga aplicables los institutos de la imposibilidad sobrevenida o el pacto 'rebus sic stantibus' pues, al efecto, de esta adveración la sociedad actora y arrendataria ,aporta un certificado de su contable con unión de listado de facturas pero sin exhibición de sus libros y ni de su contabilidad, y un informe de diciembre del 2009 de la necesidad del cambio del negocio para su supervivencia de venta al por mayor a la que se destinaba el local arrendado de autos por el de venta al público para lo que antes de comunicarse por la arrendataria la resolución del primero con efectos del 1-8-2010 se concertó otro en aquel mes de diciembre del 2009 con el último fin pero,con una mayor renta que la convenida en éste y con abono de las de ambos entre esas fechas...-Ahora bien ,la anterior falta de adveración no se aprecia decisiva para resolver el presente recurso porque no estamos ante un caso de resolución del contrato al que la apelante remite el art. 1124 del CC de modo que al procederse a esa resolución por el arrendatario antes de vencer su plazo el 31-8-2012 lo incumplió, lo que conforme a esta norma, faculta a la otra parte como perjudicada a exigir su cumplimiento o a pedir esa resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados,optando en el caso el arrendador por el primero si no que ,como hemos dicho ,por esa aplicación analógica del art. 11 de la LAU estamos ante supuesto un desistimiento unilateral en aquel por dicho arrendatario.- Sobre esta premisa, y también en aplicación analógica del citado artículo 11 lo que procede es fijar una indemnización a favor del arrendador que aunque aquel señale en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste, la jurisprudencia expuesta ha venido moderando en el sentido de tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva de dicho arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. -Es para fijar esta indemnización cuando sí que es importante valorar las incidencias económicas antes referidas del arrendatario pese a no ser constitutivas de una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato y, también la actitud del arrendador ante el desistimiento del primero en tal vínculo antes de concluir el plazo pactado y,en este sentido aunque que las primeras no se han probado más allá de lo expuesto de descenso de la facturación y de lo inherente a la crisis actual, sí que sirven para justificar que ese desistimiento no fue arbitrario y que respondía a una dificultad de seguir el negocio en el local arrendado, frente a lo cual tal arrendador frente a las varias notificaciones de ella que se le hicieron, mostró pasividad y oposición a todo acuerdo que pudiera minorar sus efectos para ambas partes. -Esta indemnización que la juez de instancia cuantifica en 2 mensualidades de renta por cada un de los dos años que quedaban para el fin del plazo pactado a 1324,39 euros cada uno con un total de 5.297,56 euros sin deducción de la fianza en contra de lo que se pedía en la demanda inicial cuya actora lo ha acatado, al entender menos graves las dificultades económicas de la arrendataria que aquélla refiere, se incrementa a la de 3 meses de tal renta por dichos dos años lo que hace un total de 8.086,34 euros,,,'.

Esta sentencia de 11-9-14 ya sobre el caso que examina sigue diciendo '... los arts. 1124 y 1504 del CC , establecen (entre otras la sentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989 ) que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales las que la examinen, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos 'ex tunc '. En los casos en que la misma resolución del contrato se basa en la imposibilidad sobrevenida de su cumplimiento, hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar( STS23-noviembre-1962 y 2-febrero-1966 ), ya por considerar puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibusque autorizaría la modificación ( STS 23- marzo-1963 , 28-enero- 1970 , 31-marzo- 1960 , entre otras). En lo que afecta a la valoración de las pruebas el art. 217 de la LEC , en su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros. Al respecto, es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que, si bien es cierto que aunque el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer,por mor del principio de inmediación, junto con los de oralidad y contradicción, que preside la práctica de dichas pruebas, no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, sí puede rectificarse en la segunda instancia, cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivodel órgano de la primera.Es también doctrina jurisprudencial sobre esta materia que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).-En lo que atañe a la interpretación de los contratos la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal ...,Por otro lado, la misma interpretación de los contratos, al igual que la valoración de la prueba, es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo (Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 19839.b) Sobre este primer motivo cabe llegar a las consideraciones que exponemos seguidamente aplicando al resultado de la pruebas las normas y doctrinas citadas en el precedente:-La actora inicial alega en su recurso, en esencia, que la sentencia de instancia vulnera los arts. 1091 , 1124 , 1255 y 1256 del CC e incurre en una indebidas valoración de las pruebas e interpretación del contrato de venta de participaciones sociales y aplica erróneamente el art. 56 de la LAU , con la petición en esencia de que se acoja el cumplimiento del contrato de arrendamiento que le une con la demandada con pago por ésta de todas las rentas adeuda hasta su expiración o, aún en caso de confirmarse su resolución, por no caber la moderación que por vía indemnizatoria hace aquélla por el incumplimiento doloso de dicha demandada, o que de hacerse tal moderación se incremente la indemnización, cuya rebaja que por el contrario o pide la última. La actora en reconvención en su impugnación en este extremo pide que su desistimiento se entienda justificado y que en todo caso se rebaje la indemnización.-Con las anteriores precisiones, hemos de señalar que la juzgadora de instancia, en esencia, no comete tales vulneración y errores valorativos y de interpretación porque, si bien es cierto que en la demanda se pide el cumplimiento del contrato de arrendamiento y que a ello faculta a la actora el art. 1124 del CC , no es menos cierto que en la reconvención y en lo impugnado en esta instancia lo que se pide es su resolución por desistimiento del arrendatario, instituto del desistimiento al que conforme a la doctrina expuesta hemos de acudir cuando esa resolución tiene lugar antes de la finalización de su plazo con efectos indemnizatorios.-Así pues, probado que la demandada desistió del contrato el 13-2-2012 siendo que finalizaba su plazo el 31-12-2016 en virtud de la misma doctrina entendemos que son de aplicación analógica a los locales de negocio los arts. 11 y 56 de la LAU que regulan ese desistimiento para las viviendas con el efecto de establecer una indemnización a favor del arrendador ponderando las circunstancias concurrentes en cada caso, por lo que la decisión de la misma juzgadora de hacerlo así es acertada.-Es a efectos de fijar esta indemnizaciónpara los que la jurisprudencia sigue diferentes criterios, desde un mes de renta, como señala dicho art. 11, por cada año que quede para finalizar el plazo pactado,hasta varios y hasta toda la devengada hasta este fin, como dice dicho art. 56, valorando con este objeto la conducta de las partesen ese desistimiento y es al hacer esta valoración donde cabe analizar los motivos de apelación de la actora relativos a que el mismo en esta litis fue doloso y no respondió a imposiblidad sobrevenida.- Con la anterior finalidad, entendemos sólo relevante la interpretación de la escritura de compraventa de participaciones de 1-3-2011 derivada de las relaciones comerciales y societarias de las partes y dado que el cumplimiento de sus pactos es ajeno a lo aquí debatido, para determinar el 31-12-2016 como plazo para el fin del arrendamiento vigente de 1-3-2010 y su novación por otro contrato con una renta de mercado a fijar y menor duración y ello aunque en el primero ese plazo se remita hasta el 29-2-2020. En esta interpretación, a mayor abundamiento, se comparte el criterio de la sentencia pues, estando a la literalidad de la Estipulación 6ª.3 de esa escritura, la novación del actual arriendo está condicionada a que se cumpla la condición del pago del precio de la compraventa que recoge, literalidad que es el primer fuero al efecto según el art. 1281 del CC sin que consten actos de las partes que denoten una intención distinta a ésta en el sentido de que el mantenimiento de la renta mayor pactada hasta que dicha novación se produjera por ser ésta parte de ese precio en la medida que ese mantenimiento era en beneficio de la actora y, verificado ese pago, se modificaba a favor de la demandada. - Procede valorar finalmente la conducta de las partes a raíz de ese desistimiento, la de la demandada, vistas las comunicaciones en las que la basó, s i bien no se puede calificar de dolosacomo maquinación fraudulenta dado que intentó renegociar el contrato, alegó los motivos de aquélla como que le era antieconómico tener dos sedes y ofreció las llaves del local, sí que fue unilateral e injustificadaen febrero del 2012 dado que, fuera del citado motivo que resultó incierto pues alquiló otro local seguidamente y no unificó su domicilio en Barcelona, no alegó ninguna imposibilidad sobrevenida que le obligara a aquel por una variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar. Por su parte la conducta de la actora, aún siendo innegable que con las novaciones contractuales benefició a la demandada y que no tenia motivos para aquietarse a las negociaciones ofrecidas de contrario ni a su desistimiento, producido éste se negó a tomar posesión con lo que ella misma propició la falta prolongada de percepción de las rentas que reclama pues de haberla tomado, sin perjuicio de acudir a los Tribunales para que éstos ratificaran la bondad o no de ese desistimiento con efectos 'ex tunc', podría haber arrendado a un tercero el local paliando los daños y perjuicios por los que ahora reclama.- Bajo las anteriores premisas y dada esa ausencia total de justificación en el desistimiento diferente al caso cuya sentencia hemos referido como decisora de un supuesto similar en el que la arrendataria sí adveró dificultades económicas graves y siendo que la aquí apelada sólo concede 9 meses de renta, seguimos el criterio de fijar varios de éstos por cada año de vigencia del contrato pero en lugar de 3 como señalamos en la primera y los citados 9 que señala la segunda determinamos 5 meses de dicha renta,......b) Aplicadas las normas al caso según lo petitums de demanda y de reconvención, la estimación de ambas es parcial y por ello es procedente la no imposición de costas, la de la primera, y más tras el incremento de la indemnización por el acogimiento del presente recurso al no darse lugar la cumplimiento del contrato que instaba ni a todas las rentas reclamadas en éste, y la de la segunda porque, pese a que en la misma se pide la resolución del contrato y que su desistimiento no supuso su incumplimiento del contrato ,la sentencia acuerda dicha resolución pero por ser ese desistimiento unilateral y mediar este incumplimiento y, aunque luego acoja la indemnización pedida como subsidiaria, ésta se concretaba en 38.666,66 euros en sus Fundamentos, por 1 mes de renta por cada año de vigencia del contrato que quedabada al igual que lo hace su esta impugnación, suma que es inferior a la que señalan la sentencia de instancia y la presente...'.

Por su parte la segunda sentencia citada de 24-2-2014 ahondando en sus Fundamentos en la cláusula rebus sic stantibus en lo que no los reproduce la precedente y aquí afecta dice 'FUNDAMENTOS DE DERECHO: '... Para que proceda la referida cláusula en los contratos duraderos, según la jurisprudencia reiterada de esta Sala, desde las decisivas sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 y 17 de mayo de 1957 , se parte de que, no obstante apoyarse en principios de equidad, su aplicación por los Tribunales ha de hacerse cautelosamente y con moderación y así sólo procedecuando se cumplen los requisitos que exige la doctrina jurisprudencial, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso ( S. de 6-11-1992 ), y vienen a consistir en que se produzca alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración (Ss. de 17-11-1993, 14-12-1993, 4- 2-1995 y 29-1-1996), tratándose por tanto de circunstancias imprevisibles por completo (Ss. de 23-4-1991, 6-11-1992 y 4-2-1994), y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones( Sentencias de 15-3-1994 y 29-5-1996 )...'.

3)Valorando finalmente la misma resultancia probatoria referida en el primer apartado de la presente, bajo el anterior prisma se entiende que la juez de instancia no ha aplicado debidamente la anterior doctrina ni seguido un iter lógico al hacer esa valoración dado que procede la citada aplicación analógica del art.11 de la LAU pero moderando la indemnización a favor de la actora inicial con ponderación de que, si bien el desistimiento de ALCO en los contratos de arrendamiento no viene justificado por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus sí se ha adverado la dificultad de su cumplimiento, y ello por las siguientes consideraciones, que devendrían también de aplicar el art. 1124 del CC con igual moderación.

-Al margen de las vinculaciones societarias de las partes y las malas relaciones de ello derivadas que han dificultado la negociación de la rebaja de las rentas debatidas y de lo que es objeto de esta litis, se ha probado que desde el 26-4-2007 que se suscribieron los 3 contratos de arrendamientos de autos, sobre las parcelas 132 y 127 a 131 ya citadas de GRUSAN por un plazo obligatorio con una duración de 10 años y hasta el 2012 que la primera desistió de ellos ya vigentes 5 años, la crisis económica que todavía no había desplegado sus efectos en el primer año en que esa suscripción tuvo lugar los fue desplegando en los sucesivos siendo los más negativos en el segundo año, en especial en el sector de la construcción del ALCO era auxiliar lo que, a su vez, entre otros expuestos detalladamente al relatar las pruebas, motivó un caída de las rentas de los arrendamientos, en un 40% en general y en torno a un 50% en el caso y que la última de unos beneficios en el año 2008 de 834.663 euros en el 2011 tuviera unas pérdidas por -17.740.792 euros. Pese a esta probanza, no se puede obviar que ALCO pertenece al grupo de CORPFIN de capital-riesgo dedicado a operaciones especulativas de compra y venta de compañías y de que para ello contrajo una gran deudas financiera y que, además estas consecuencias de la misma crisis y su inicio eran más previsibles para ella y hasta cierto punto implícitas también como otros factores en esa actividad especulativa por lo que su desistimiento en los repetidos contratos que acordó de modo extrajudicial y que insta en la litis con efectos de 30 noviembre del 2012 en relación con la parcelas 127 a 131 y del 30 de septiembre del 2012 en relación con la 132 no viene justificado por circunstancias imprevisibles por completo y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante de las rentas de tales arriendos que libremente pactó al inicio de éstos, aunque sí por una dificultad de su cumplimiento al resultarle mucho más gravoso su pago lo que intentó paliar con una rebaja que no consiguió siendo que sí la obtuvo en las de otros establecimientos.

- De la anterior consideración deriva que, como se pide en la reconvención procede dar por extinguidos los contratos de 26-4-2007en virtud del desistimiento posible por la repetida aplicación analógica del art.11 de la LAU a estos contratos de local de negocio de larga duración y ya vigentes 5 años desde las precedentes fechas de 30 de septiembre y 30 de noviembre del 2012 y no acordar su cumplimiento como se insta en la demanda, viniendo integrada la suma a indemnizar por esa extinción por las rentas objeto de reclamación a parte en tal demanda pero en importe inferior al de esta reclamación (todas las rentas desde su interposición hasta la firmeza de la sentencia ) y superior a la que lo es de tal reconvención de un mes por año pendiente de su vigencia más la parte proporcional de los períodos inferiores al año pues la fijamos en tres meses por estos mismos períodos atendidas las circunstancias del caso, desde la doble perspectiva de arrendadora y arrendadatio.

Así en relación con GRUSAN como arrendadora hay que tener en cuenta que no cabe frustrar sus legítimas expectativas contractuales pero sí valorar que tras ser puestas a su disposición las instalaciones arrendadas no consta tampoco su intento efectivo de arriendo a un tercero desde el año 2012 fuera del indicado encargo a una inmobiliaria además dependiente de ALCO, por lo que sería desproporcionado dar lugar a todas las rentas derivadas de los contratos debatidos.

Por su parte respecto de ALCO como arrendataria se toma en consideración que no cabe gravarla con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada como sería mantener vigentes los mismos contratos con las rentas lo que indica que su desistimiento en ellos no ha sido arbitrario si no por diversos eventos económicos por los que le resulta muy dificultoso continuar en la relación contractual.

TERCERO - En definitiva y por todo lo expuesto con estimación en parte y en lo necesario del recurso y del mismo modo de la demanda y de la reconvención, sin hacer expresa imposición de costas de ninguna de las instancias conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC , con revocación de la sentencia apelada se acuerda la citada extinción de los contratos y como indemnización de 3 meses de renta por los 4 años pendientes de su vigencia y por los períodos inferiores al año la total de 883.419,02 eurossegún el desglose siguiente:

En relación con la parcela 132 quedando pendientes 4 años (del 2013 al 2017) y pasados 7 meses (de octubre del 2012 a abril del 2013) desde que esa extinción se acuerda con efectos 30 de septiembre del 2012 ,en la de 335.433,72 euros (7 meses de 12 x 24.395,18= 14.230,52 euros x 3=42.691,56 euros, y 4 años completos x 3 meses cada uno a razón de 24.395,18 euros /mes = 292.742,16 euros).

-Respecto de la parcelas 127 y 131 quedando pendientes los mismo 4 años que la precedente y y pasados 5 meses (de diciembre del 2012 a abril del 2013) desde que esa extinción se acuerda el 30 de noviembre del 2012 ,en la de 547.985,48 euros (5 meses de 12x41.358,15euros =17.232,56 euros x 3=51.687,68 euros ,y 4 años completos x 3 meses a razón de 41.358,15 euros=496.297.8 euros ) .

En su virtud,

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que con estimación en parte y en lo necesario del recurso de apelación, interpuesto la representación de ALCO GRUPO EMPRESARIAL SL contra la sentencia de fecha 17 de junio de 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Paterna en el juicio ordinario nº 956-12, debemos revocarla y la revocamos, y en su lugar, dictar otra por la que se estiman parcialmente la demanda y la reconvención y: 1) Se declaran extinguidos los contratos de arrendamiento suscritos por las partes en fecha 26-4-2007, en relación con las parcelas 127 a 131 con efectos de 30-11-2012 y, en relación con la parcela 132 con efectos de 30-9-2012; 2) Se fija la suma a percibir por GRUSAN S.L la de 883.419,02 euros, 547.985,48 euros en relación con el contrato recayente sobre las primeras parcelas citadas y 335.433,72 euros en relación con el recayente sobre la segunda parcela citada; 3) No cabe hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias.

Contra la presente resolución cabe Recurso de Casación por razón de la cuantía, y / o recurso extraordinario por infracción procesal.

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial . En Valencia a cinco de marzo de dos mil quince.