Sentencia CIVIL Nº 58/2020, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 343/2019 de 06 de Febrero de 2020

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 343/2019
SENTENCIA NÚM. 58/20
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. María Teresa Serra Abarca
Magistrada: D. Daniel Gil Palencia
Magistrada:Dª. Cristina Muñoz Pérez
En la ciudad de Alicante, a seis de febrero de dos mil veinte
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen,
ha visto los autos de Juicio Verbal n.º 823/18 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Denia , de los
que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada Joaquín habiendo
intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Dª ISABEL
GALIANA DURA. y dirigida por el Letrado D. ISIDRO ROYO DOÑATE ,y como apelada la parte demandante
representada por el Procurador Dª NIEVES MIRA PINOS con la dirección del Letrado D. ARISTIDES ARAZABAL
GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Denia, en los referidos autos,de Juicio Verbal tramitados con el núm.823/18 se dictó sentencia con fecha 28/03/19 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Estimo la demanda formulada por la procuradora Dª Nieves Mira Pinos, en nombre y representación de la mercantil Construcciones Asociadas JAP, SA contra Don Joaquín , y condeno a la parte demandada al pago de 7.850 euros, mas los intereses legales correspondientes desde el día 26 de junio de 2018, y a las costas causadas en este juicio' .



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada , habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número , señalándose para votación y fallo el pasado día 27/01/20 , en que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Cristina Muñoz Pérez.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del recurso.

Para analizar con claridad las razones por las que el recurrente se alza contra la sentencia estimatoria dictada en primera instancia, debemos previamente, destacar la siguiente sucesión de hechos pacíficos, acontecidos entre las partes.

(I) La entidad Construcciones Asociadas JAP, S.A, propietaria de diversos inmuebles, cedió a la mercantil Cabana Center S.L. la gestión de comercialización y promoción de determinados inmuebles, en contrato de fecha 13 de febrero de 2015, por un plazo prorrogable de dos años.

(II) Durante la vigencia de aquel contrato, la mercantil Cabana Center S.L. celebró con el demandado, D. Joaquín , contrato de arrendamiento de fecha 13 de febrero de 2015, sobre uno de esos inmuebles, propiedad de Construcciones Asociadas JAP, S.A.

(III) Por razones que no vienen al caso, Construcciones Asociadas JAP, S.A. y Cabana Center S.L., resolvieron en fecha 13 de febrero de 2017 el contrato de 13 de febrero de 2015, acordando la cesión a favor de Construcciones Asociadas JAP, S.A. de la totalidad de los contratos de arrendamiento que ha intervenido como arrendadora en virtud del contrato inicial, subrogándose esta en todos los derechos y obligaciones inherentes a la condición de arrendadora.

Como consecuencia de este devenir de hechos, la entidad Construcciones Asociadas JAP, S.A. reclama del demandado el pago de 7.850 euros (5.975 devengados siendo Cabana Center S.L. arrendadora, y 1.875 euros posteriores a la cesión de tal condición). La parte demandada, excepciona en su contestación, la falta de legitimación activa de Construcciones Asociadas JAP, S.A. para dicha reclamación, alegando la nulidad del acuerdo de fecha 13 de febrero de 2015, de cesión de derechos de explotación de inmuebles propiedad de Construcciones Asociadas JAP, S.A. a favor de Cabana Center, al haberse iniciado contra la propietaria un proceso de ejecución hipotecaria, en fecha 24 de abril de 2015, que en la tesis del recurrente, está previsto como causa de resolución de dicho negocio jurídico en la estipulación segunda, párrafo tercero.

Sobre la base de dicha afirmación, estima el recurrente que el contrato de gestión de activos que legitimaba a Cabana Center S.L. a celebrar con ella el arriendo, quedo sin efecto cuatro días después de su celebración, por lo que su contrato carece de validez, y ello impide exigir la reclamación de rentas que deriva del mismo.

La sentencia de primera instancia desestima dicha excepción, frente a lo que se alza el recurrente reiterando en esta sede la falta de legitimación activa ya denunciada. A ello se opone radicalmente la parte apelada, instando la ratificación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Legitimación activa de Construcciones Asociadas JAP, S.A. .

La parte apelante discrepa del razonamiento acogido en la sentencia que refiere que la legitimación de la entidad demandante deriva directamente del acuerdo transaccional de 13 de febrero de 2017, que cede a Construcciones Asociadas JAP, S.A. todos los derechos que tenía Cabana Center S.L. como arrendador, sin que las razones de resolución del contrato anterior de 13 de febrero de 2015 produzca efecto alguno en este proceso, ya que el propio contrato quedó resuelto por voluntad de las partes, por el acuerdo posterior de 2017, tantas veces ya mencionado.

El recurrente, alega que el juzgador omite que su representado fue desalojado, en el seno del procedimiento hipotecario aperturado frente a Construcciones Asociadas JAP, S.A. , al declarar el auto de fecha 15 de mayo de 2017 que el demandado carecía de título para mantenerse en la vivienda tras dicha ejecución.

Confunde el recurrente dos aspectos que han de diferenciarse. La declaración del auto dictado en el seno del proceso ejecutivo (documento 4 contestación), se pronuncia al respecto de la existencia de un tercer ocupante en un inmueble adjudicado a un tercero por subasta judicial, al amparo del art. 675 LEC. En dicho incidente la autoridad judicial no emite un pronunciamiento con efecto de cosa juzgada al respecto de la validez, existencia o efectos inter partesdel contrato de arrendamiento que pudo dar lugar a la posesión del ocupante, sino que se limita a decidir si, al amparo de la normativa vigente, ese arrendamiento produce efectos frente a terceros, y por consecuencia, el nuevo titular del inmueble, ha de soportar el arriendo pactado con al anterior propietario. En el presente supuesto, el arrendamiento que daba derecho al Sr. Joaquín a poseer la vivienda, no se encontraba inscrito en el Registro de la propiedad, por lo que al amparo del art. 7 LAU, no puede imponerse al nuevo propietario que adquirió el inmueble en la subasta judicial, lo que exige que el juez de dicho proceso ejecutivo, ordene su lanzamiento y entregue al adjudicatario, la vivienda libre de cargas. Si el arrendatario deseaba que su arriendo permaneciera indemne a estas actuaciones, debió cumplir con la diligencia de inscribir su derecho en el Registro de la propiedad.

Esta cuestión, que extingue el arrendamiento por falta de publicidad ante la nueva titularidad de un tercero, nada tiene que ver con la vigencia de dicho contrato entre las partes hasta la fecha de su resolución, que es el objeto del presente proceso. El contrato de arrendamiento era válido, el recurrente permaneció en la vivienda hasta la fecha de su lanzamiento, no se instan rentas posteriores a dicho momento, y por ende, deberá abonar su importe, tal y como recoge la sentencia de primera instancia.

Igualmente, la interrupción del contrato de explotación entre Construcciones Asociadas JAP, S.A. y Cabana Center S.L, no produciría otro efecto que revertir el derecho de explotación en el mismo propietario, tal y como hicieron las partes por acuerdo del año 2017, por lo que la legitimación del propietario para reclamar las rentas, ante la resolución (que no nulidad) del contrato de 2015, sería evidente, y así lo sostiene la sentencia recurrida que ha de ser íntegramente confirmada.



TERCERO.- Costas.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la condena en costas a la parte apelante, cuyas pretensiones han sido totalmente desestimadas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Joaquín contra la sentencia de fecha 28 de marzo de 2019, recaída en el Juicio verbal 823/2018, seguido ante el Juzgado de primera instancia nº 3 de Denia, debemos confirmar y CONFIRMAMOSdicha resolución, con condena a la apelante al pago de las costas de esta alzada, y pérdida, en su caso, del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que podrán formalizarse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.