Sentencia Civil Nº 581/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 60/2008 de 23 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 60/08-A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1004/04

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 SABADELL

S E N T E N C I A Nº 581

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintitres de octubre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario , número 1004/04 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 6 de Sabadell, a instancia de TRANSPORTES SABADELL S. COOP. C. LTDA, contra Dª. Sonia y BESIETE S.A. ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de abril de 2006, completada por auto de fecha 16 de mayo de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda intepuesta por la Procuradora Dª Neus Cano López en nombre y representación de TRANSPORTES SABADELL S. Coop condeno a la demandada Dª Sonia a que abone a la actora la cantidad de (5.559'36 euros) CINCO MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS más el pago de los intereses legales desde la interposición judicial de la demanda.

Se imponen las costas a la demandada Dª Sonia ".

Y la parte dispositiva del auto de fecha 16 de mayo de 2006 es del teneor literal siguiente: "ACUERDO: 1) Completar la sentencia dictada por este Juzgado en fecha 16 de mayo de dos mil seis en el sentido y tenor literal recogido en los fundamentos de este auto.

2) El Fallo será del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Neus Cano López en nombre y representación de TRANSPORTES SABADELL, S Coop, condeno a la demandada Dª Sonia a que abone a entidad actora en la cantidad de (5.559,36 euros) CINCO MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS, y debo de condenar y condeno al demandado BESIETE a abonar a D. Jesús Manuel administrador de la empresa Transportes Sabadell Cop S.L en la cantidad de (6.460,88 euros) SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA EUROS CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS, más el pago de los intereses legales desde la inteprosición judicial de la demanda.

3) Se imponen las costas del procedimiento a los demandados."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 21 de octubre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la demandante "Transportes Sabadell S.Coop.Ltda" arrendataria de las naves sitas en Sabadell, C/Joan Costa i Deu nº 97, y C/Anselmo Turmeda nº 25-29, con fundamento en el artículo 36,4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , acción de restitución de las fianzas, por importes de 5.559'36 €, y 6.460'88 €, entregadas a las arrendadoras demandadas Dña. Sonia y "Besiete,S.A." en virtud de los contratos de arrendamiento, de fecha 1 de abril de 1997 (doc 1 de la demanda principal, y doc 1 de la demanda acumulada), opone la parte demandada, y ahora apelante, con fundamento en el mismo artículo 36, en su apartado 5 , la compensación del importe de las fianzas adeudadas con el importe de los gastos de reparación de los desperfectos causados por la arrendataria en las naves arrendadas; y el importe de las rentas devengadas con posterioridad al pretendido desistimiento unilateral y anticipado del arrendamiento por la parte actora, hasta la terminación del plazo de duración de cinco años pactado en los contratos de arrendamiento.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993 ),la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Y esta doctrina sigue siendo aplicable después de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 408 se limita a conceder al actor la posibilidad de oponerse a la alegación de la existencia del crédito compensable en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, pero sin exigir la forma de la reconvención para la alegación del demandado.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón de los gastos de reparación y las rentas adeudadas, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el "petitum" de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En cuanto a los desperfectos en los locales arrendados, que la demandada concreta en la contestación a la demanda en las deficiencias en las puertas basculantes de las naves, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555,2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Ahora bien, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561 , en relación con el artículo 1555,2º del Código Civil .

En este caso, existe conformidad entre las partes, y así resulta del contrato de arrendamiento, que las naves arrendadas estaban destinadas a la actividad de agencia de transportes de mercancías, disponiendo las naves, al comienzo de la relación arrendaticia, en abril de 1997, de un puente grua de 5Tm y los correspondientes muelles mecánicos, habiendo manifestado el legal representante de la actora en su interrogatorio, sin que resulte de lo actuado ningún dato que contradiga lo manifestado, que la nave ya se encontraba con anterioridad ocupada por otra empresa de transportes.

Habiendo opuesto la parte demandada la existencia de daños en las puertas basculantes imputables a la actora, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, y 29 de diciembre de 2004;RJA 6988/1994, 3416/1995, 7236/1996, 3842/1997, y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001, y 23 de marzo de 2007; RJA 3189/2001, y 2317/2007 ), lo que no ocurre en el presente supuesto.

Es cierto que no puede servir de prueba del buen estado de la nave el contenido del Acto de Conciliación nº 294/02 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Sabadell, celebrado el 25 de septiembre de 2002 , entre la actora "Transportes Sabadell S.Coop.Ltda" y la nueva inquilina de las naves "ADR Trans,S.L.", por cuanto el objeto de la conciliación se encontraba limitado a las instalaciones dejadas en la nave por la anterior arrendataria, valoradas en 1.000.000 de pesetas, y que la actora pretendía que le fueran abonadas por la nueva inquilina, sin una referencia clara y expresa al estado de la nave, lo cual no puede considerarse que fuera objeto de la conciliación.

Pero tampoco puede estimarse claramente probada por la parte demandada la existencia de desperfectos en las puertas basculantes, que fueran imputables a la actora, y que no fueran consecuencia del normal uso, por no haberse aportado por la demandada ningún Acta notarial, informe pericial, o cualquier otro documento o simple fotografía, de los que resultara el estado de las puertas a la terminación del arriendo por la actora, y antes de su reparación o sustitución, de modo que pudiera entrar a valorarse la posible causa de los desperfectos apreciados, no habiendo constancia por otro lado de ninguna objeción, queja, o reclamación de la arrendadora en el momento de la entrega de las llaves, que se produjo el 1 de enero de 2002, así como tampoco en el mes posterior a la recepción de las llaves, que es el momento a partir del cual comienza la mora para la arrendadora, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en relación con el artículo 1100, párrafo tercero, del Código Civil sobre el comienzo de la mora en las obligaciones recíprocas.

Las únicas pruebas relevantes propuestas por la demandada, en relación con los pretendidos daños que imputa a la actora, han consistido, por un lado, en las facturas de reparación de las puertas, emitidas por "Construcciones Arguto,S.A.", con fechas de 31 de enero y 30 de abril de 2002 (docs 1 y 3 de la contestación), siendo así que se trata de una empresa vinculada a la demandada, ya que su legal representante, D. Inocencio , es el mismo en ambas sociedades; que la segunda de las facturas es de 30 abril de 2002, cuando el actor hacía cuatro meses que ya no ocupaba las naves; y que los conceptos se refieren al cambio de lo esencial para que las puertas funcionen lo mejor posible, el cambio de los cierres existentes por pestillos, el cambio de las bisagras, el cambio del contrapeso, o el cambio de la hoja inferior, sobre cuyo concreto estado anterior no se ha producido ninguna prueba, desconociéndose si se trata de mejoras. Y, por otro lado, la declaración testifical del legal representante de "ADR Trans,S.L." quien se limita a manifestar que las puertas no cerraban, apuntando al uso como causa del mal estado de las puertas.

En consecuencia, no puede estimarse cumplidamente probada la existencia de daños en las puertas basculantes, que sean imputables a la actora, o que las deficiencias apreciadas en las puertas basculantes no fueran consecuencia de su normal uso.

SEGUNDO.- En cuanto al importe de las rentas devengadas con posterioridad al pretendido desistimiento unilateral y anticipado del arrendamiento por la parte actora el 1 de enero de 2002, hasta la terminación del plazo de duración de cinco años pactado en los contratos de arrendamiento de 1 de abril de 1997, y que se habría producido el 31 de marzo de 2002, es decir en total tres meses, de enero a marzo de 2002, es lo cierto que, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto han venido siendo objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001, y 15 de julio de 2002;RJA 4835/1993, 318/1996, 6472/2001, 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 , y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , admite la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

En este caso, se pactó en la condición anexa 3ª una duración de cinco años, y en la condición anexa 4ª que si el arrendatario desistiese del arrendamiento antes de la finalización del plazo inicialmente pactado, el propietario tendría derecho a una indemnización igual a la doceava parte de la renta mensual por cada mes que falte para finalizar dicho plazo inicial.

En consecuencia, en este caso, producida la terminación del contrato tres meses antes del plazo inicialmente pactado, la arrendadora, en principio, tendría derecho a una doceava parte de la renta mensual por cada uno de los tres meses que faltaban para la terminación del plazo de duración pactado, es decir una cuarta parte de una mensualidad de renta.

Ahora bien, es este caso, la arrendataria preavisó a la arrendadora de la terminación del arriendo con más de dos meses de antelación, y ya con fecha 29 de enero de 2001, concertó un nuevo contrato de arrendamiento con "ADR Trans,S.L." (doc 2 de la demanda), que sería efectivo a partir del 1 de enero de 2002, ya que, según lo manifestado en el Anexo, sería el momento en que la anterior arrendataria haría entrega de las llaves, habiendo conformidad entre las partes en cuanto a que la actora "Transportes Sabadell S.Coop.Ltda" entregó las llaves a la arrendadora el 1 de enero de 2002, y que en la misma fecha la nueva arrendataria "ADR Trans,S.L." ocupó las naves y comenzó a pagar la renta pactada, por lo que ningún perjuicio se ha causado a la arrendadora por el desistimiento anticipado del contrato por la actora, no apreciándose la existencia de mala fe de parte de la arrendataria que, por el contrario, preavisó a la arrendadora con una antelación mucho mayor de la exigida legalmente.

Por lo tanto, procede la desestimación de los motivos en los que se funda la excepción de compensación opuesta por las demandadas, procediendo la estimación de la demanda principal y la acumulada, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.-De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas de la apelación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por las demandadas Dña. Sonia , y "Besiete,S.A.", se CONFIRMA la Sentencia de 24 de abril de 2006 , y Auto de complemento de 16 de mayo de 2007, dictados en los autos nº 1004/04 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell, y autos acumulados nº 879/04 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sabadell, con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.