Sentencia CIVIL Nº 583/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 733/2019 de 04 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 733/2019 -3

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Terrassa

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 418/2018

Parte recurrente/Solicitante: Adela, Raúl

Procurador/a: Ivan Benjamin Del Barrio Estevez, Ivan Benjamin Del Barrio Estevez

Abogado/a: Antonio Jover Sabater

Parte recurrida: Romulo, Amalia

Procurador/a: Marta Dalmases Rovira

Abogado/a: Jaume Montero Pujol

SENTENCIA Nº 583/2020

Magistrados:

Elena Boet Serra Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 4 de septiembre de 2020

Ponente: Elena Boet Serra

Antecedentes

Primero. En fecha 12 de julio de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 418/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ivan Benjamin Del Barrio Estevez, en nombre y representación de Adela, Raúl contra Sentencia - 24/04/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Marta Dalmases Rovira, en nombre y representación de Amalia.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Desestimo totalmente la demanda interpuesta por Raúl y Adela frente a Amalia y Romulo, con imposición de costas a la actora. Estimando la reconvención interpuesta por Amalia, condeno a Raúl y Adela a abonar a Amalia la cantidad de 950 euros, con sus intereses legales desde el 4 de febrero de 2018, y con imposición de costas a la parte actora.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22/07/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Elena Boet Serra .

Fundamentos

PRIMERO.-1.Los actores, Raúl y Adela, formulan demanda de juicio verbal en la que ejercitan, en calidad de propietarios de la vivienda sita en la CALLE000, nº NUM000 de Rellinars (Barcelona), contra Amalia, en calidad de arrendataria, y frente a Romulo, en calidad de fiador, una acción de reclamación de cantidad en concepto de daños en la vivienda objeto de arrendamiento, con base en el art. 21 LAU.

Expone la demanda que las partes litigantes suscribieron con fecha 20 de junio de 2017 un contrato de arrendamiento con opción de compra de la vivienda propiedad de los actores, que incluye los pactos relativos a la conservación y estado de devolución de la vivienda que se transcriben a continuación, y que con fecha 4 de enero de 2018 la arrendataria-demandada entregó la posesión de la finca con desperfectos ocasionados por la arrendataria calificados por el perito de la aseguradora de daños por hurto, por valor de 4.175 euros, daños por actos vandálicos, por importe de 227,29 euros, daños por uso y desgaste, cuantificados en la cantidad de 120 euros, daños por mal uso o uso indebido, fijados en la cantidad de 3.950 euros, y por último, otros daños, calculados en 950 euros.

El contrato contiene los siguientes pactos (según resulta del documento 2 de la demanda):

5ª.-Los arrendatarios declaran conocer y acepar las características y estado de conservación de la vivienda, habiéndose realizado la oportuna visita de inspección de la misma previamente a la firma del presente contrato. En concreto, el inquilino reconoce recibir la finca en perfecto estado y se compromete y obliga a conservarla en el mismo estado, y con el mobiliario y enseres que se entregan.

Se establece un período de 30 días desde la firma del contrato para detectar cualquier anomalía susceptible de reparación.

7º.-(...). Será de cuenta de la parte arrendataria el coste de las pequeñas reparaciones y mantenimiento que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda como son los desperfectos en pomos, herrajes, vidrios, persianas, cocina y sus armarios, electrodomésticos si los hubiera desagües, elementos propios de las instalaciones de que se dota el inmueble.

9º.-Los inquilinos no podrán practicar agujeros en los azulejos, mármol, granito, carpintería, etc., ni pintar en tonos oscuros o una estancia en varios colores, ni modificar la estructura interior ni exterior del inmueble, ni realizar obras de clase alguna en la vivienda sin permiso por escrito de la propiedad.

En la demanda se interesa la condena a los demandados al pago de la cantidad total de 4.104,52 euros, más intereses legales, resultado de detraer el importe de la fianza (950 euros) a la cantidad total reclamada en concepto de reparación de los desperfectos (5.054,52 euros).

2.La codemandada Amalia contestó a la demanda, negando haber ocasionado desperfectos o daño alguno a la vivienda y afirmando haber entregado la vivienda en el mismo estado en que le fue entregada, interesando la desestimación íntegra de la demanda, y formuló reconvención. En su escrito de contestación, alega, en síntesis, que (i) la vivienda tiene una antigüedad de 43 años; (ii) la entrega de la posesión se realizó quince días antes de la visita del perito y de la fecha de las fotografías obrantes en el dictamen; y (iii) no se ha acreditado el estado de la vivienda a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento.

En la reconvención se ejercita una acción de reclamación de cantidad por importe de 950 euros, en concepto de devolución de la fianza abonada a los propietarios a la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento con opción de compra objeto de esta litis, más los intereses legales devengados a partir del 4 de febrero de 2018, trascurrido un mes desde la entrega de las llaves, con base en el art. 36.4 LAU.

3.El codemandado Romulo fue declarado en situación de rebeldía procesal.

4.La actora principal contestó a la demanda reconvencional, alegando, en primer lugar, inadecuación del procedimiento verbal para la reclamación de la devolución de la fianza, al quedar reservada la reclamación al procedimiento ordinario, con arreglo a lo estipulado en el art. 249.1 LEC; y, en segundo término, la improcedencia de la devolución de la fianza por proceder su compensación con el importe de los daños causados por la actora reconviniente.

5.La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda y estima la reconvención al concluir que la actora no ha acreditado suficientemente que los daños existentes en la vivienda arrendada sean imputables a la parte arrendataria. En el momento de la rescisión del contrato y entrega de llaves el 4 de enero de 2018, no se hizo ningún acta dejando constancia de estado de la vivienda ni se tomaron fotografías que hayan sido efectivamente aportadas en el presente procedimiento, de modo que cualquiera de los desperfectos existentes en la vivienda podrían haber sido causados por un tercero ajeno a la parte arrendataria.

6.El recurso de apelación interpuesto por la parte actora formula las siguientes alegaciones:

1ª) error en la valoración de la prueba, alegando que resulta erróneo concluir que los desperfectos pudieron ser causados por terceros por cuanto, por un lado, la demandada admitió en su escrito de contestación que alguno de los desperfectos reclamados ya existían cuando alquiló la vivienda y, de otro, se ha estimado acreditado que la vivienda se entregó en buen estado.

2º) infracción de la carga de la prueba, aduciendo que existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, conforme al art. 1563 CC, quien tiene la carga de probar que los daños, acreditados por el arrendador, no le son imputables.

3º) improcedencia de la devolución de la fianza por ser imputables a la arrendataria los daños reclamados.

4º) improcedencia de la condena en costas por concurrir serias dudas de hecho y de derecho.

7.La demandada comparecida se opone al recurso de apelación e interesa la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- 8.Planteada la controversia en los términos expuestos en el fundamento de derecho primero y revisada en esta alzada, en la que contamos con el mismo material probatorio, la prueba obrante en actuaciones, debe estimarse el recurso por los argumentos que se exponen a continuación.

9.Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1651, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Es lo cierto que el art. 1562 CC establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el art. 1563 CC hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el art. 1555.2º CC al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

10.En el supuesto de autos, no se ha desvirtuado la presunción del art. 1562 CC y, además, la arrendataria demandada declaró expresamente haber realizado la oportuna visita de inspecciónde la vivienda y reconoció recibir la finca en perfecto estado (cláusula 5ª del contrato). Por lo que el demandado debía restituir la vivienda, al termino de los poco más de seis meses que duró el arriendo, en el mismo estado, siendo responsable de los desperfectos que presente salvo que acredite que no le son imputables. Y el demandado no ha desvirtuado tampoco la presunción de culpabilidad del arrendatario por el deterioro. Pues, el mero lapso del tiempo no rompe la relación causal. Por lo que no cabe estimar desvirtuada la referida presunción sólo por el hecho, aducido por la demandada, de haber transcurrido 15 días desde la entrega de las llaves y la inspección de la finca por el perito. Máxime cuando el dictamen del perito no permite concluir la actuación o intromisión de un tercero en la vivienda y constando en autos la siguiente prueba: la declaración testifical del hijo de los propietarios que afirma haber visitado la casa el mismo día de la entrega de las llaves (DVD 07:25); y la testifical del vecino de la casa de autos, que afirma ayudar a realizar el mantenimiento de la misma, declarando que visitó la casa el mismo día o el día siguiente de la entrega de las llaves (DVD 18:15) y afirmó con rotundidad que ningún tercero entró en la casa tras la entrega de las llaves de la demandada (DVD 20:45).

11.En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC, y únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el art. 1561, en relación con el art. 1555.2º CC.

En cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 LEC , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 y 2317/2007 ).

12.En el supuesto de autos, los desperfectos reclamados en la demanda han sido acreditada por el dictamen pericial, y no son todos los que constan en éste, ascienden a una cantidad total de 4.177,29 euros, más 877.23 euros en concepto de iva, y son los siguientes:

a) daños por actos vandálicos, que ascienden a la cantidad total de 227,29 euros y se detallan en los siguientes conceptos:

-Agujeros realizados en el mueble del comedor: valor 100 euros

-Reparación de los cajones de la cocina: valor 64,50 euros

-Reparación de cerradura puerta de entrada: valor 62,79 euros

b) daños por mal uso o uso indebido, cuantificados en la cantidad de 3.950 euros y que se corresponden a los siguientes conceptos:

-sustitución de los marcos y puertas de cocina y comedor, 900 €

-placas escayolas rotas en el techo, 150 €

-agujeros en baldosas y paredes, 250€

-reparación lavadora averiada no informada a la propiedad, 150€

-cuadro eléctrico depuradora desmontado y manipulado, 200 €

-fregadero acero inoxidable taladrado, 150 €

-pica lavadero desmontada incluidos desagües, 100€

-rotura suelo caseta, 200€

-mesa comedor y puertas de aluminio ralladas, 700€

-suciedad de la casa mediante excrementos de animales, 350€

-limpieza de jardín, 250 €

-retirada de reja externa del muro de la vivienda, 150 €

-retirada de la iluminación de la vivienda, 150 €

13.Por consiguiente, resultando probados los desperfectos reclamados y atendiendo al régimen jurídico aplicable y, además, a los pactos 5º, 7º y 9º del contrato de arrendamiento (transcritos en el anterior fundamento de derecho primero), debe concluirse que son imputables a la arrendataria los daños reclamados por un importe total de 5.054,52 euros.

TERCERO.-14.Acreditado el incumplimiento del arrendatario, por la restitución de la posesión de la vivienda al arrendador con los desperfectos reclamados por la actora imputables al arrendatario, procede desestimar la demanda reconvencional.

15.El arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC: responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC- y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1, en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU, que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación deberíahacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem,salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone que, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza) .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así, de un lado, se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

16.En el supuesto de autos, el pacto 13 del contrato de arrendamiento estipula que los inquilinos, de conformidad con lo prevenido en el art. 36 de la L.A.U ., entregan en este acto la suma de 950 euros en concepto de fianza legal. Dicha fianza responderá del pago de la renta, de los perjuicios causados a la vivienda por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de garantizar el pago del consumo de los servicios y suministros de que disponga la vivienda. La propiedad no vendrá obligada a liquidarla sino una vez constatado el cumplimiento de todo lo indicado anteriormente, para lo que dispone de un mes desde la extinción del contrato y correspondiente entrega de las llaves. En el caso que en el momento de rescisión del contrato, se hubieran ocasionado desperfectos, la parte arrendadora utilizará la fianza para reparar o sustituir los daños, y si hiciera falta, la parte arrendataria se haría cargo, sin queja ninguna, del importe restante a la factura que se le presente detallando los costes.

No es controvertido que la arrendataria abonó al arrendador la referida suma de 950 euros en concepto de fianza y, resultando probada la responsabilidad del arrendatario en el incumplimiento del contrato por restituir con fecha 4 de enero de 2018 la posesión de la finca con desperfectos cuantificados en la cantidad de 5.054,52 euros, no procede la devolución de la fianza al arrendatario.

Tampoco es controvertido que el codemandado rebelde, Romulo, se obligó en condición de fiador solidario, con exclusión de los beneficios de excusión y división, al cumplimiento de las obligaciones del arrendatario (conforme resulta del pacto adicional de afianzamiento del contrato de arrendamiento de autos).

17.Por lo que procede estimar la pretensión actora y condenar al arrendatario y al fiador al pago de la cantidad de 4.104,52 euros, más intereses legales, resultado de detraer el importe de la fianza a la cantidad total reclamada en concepto de reparación de los desperfectos.

CUARTO.-18.La estimación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y, con él, la estimación íntegra de la demanda y la desestimación de la reconvención, conlleva la condena a la parte demandada de las costas procesales de la primera instancia y que no se haga expresa condena en las costas causadas en la segunda instancia. ( arts. 394 y 398 LEC).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Raúl y Adela contra la sentencia dictada por del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Terrassa con fecha 23 de abril de 2019, en las actuaciones de las que procede este rollo, que revocamos y, en su lugar, dictamos otra por la que estimamos íntegramente la demanda interpuesta frente a Amalia y Romulo a quienes condenamos solidariamente al pago de la cantidad de 4.104,52 euros, más los intereses legales desde la reclamación judicial; todo ello, con condena a la parte demandada en las costas procesales de la primera instancia.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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