Sentencia Civil Nº 584/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 195/2015 de 20 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 195/2015-I

Procedencia: Juicio Verbal nº 859/2013 del Juzgado Primera Instancia 3 Esplugues de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 584/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCIA

D. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de diciembre de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal por Desahucio falta de pago y reclamación de cantidad nº 859/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 3 Esplugues de Llobregat, a instancia de DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES , contra BARAKA INDUSTRIAS ORIENTALES S.L. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 31 de marzo de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

ESTIMO TOTALMENTE la demanda formulada por la representación procesal de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 contra BARAKA INDUSTRIAS ORIENTALES, S.L.

En consecuencia:

1) DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 30/1/06 respecto de la nave industrial propiedad de la comunidad actora sita en la CALLE000 nº NUM000 , puerta única, esquina DIRECCION001 , del POLÍGONO000 de 08960 Sant Just Desvern, con efectos a partir del 1 de abril de 2014.

2) ACUERDO el desahucio, por falta de pago de la renta y demás cantidades asimiladas, de Baraka Industrias Orientales, S.L., respecto de la nave industrial mencionada, debiendo dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de que si no la desaloja en el término legal será lanzado de ella y a su costa.

3) CONDENO a Baraka Industrias Orientales, S.L. a pagar a la comunidad de bienes DIRECCION000 la cantidad de DIECISIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UNO EUROS CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (17.331,27 €) en concepto de rentas impagadas del periodo comprendido entre septiembre de 2013 y marzo de 2014, ambos incluidos, y otras cantidades asimiladas, más las cantidades que se devenguen por tales conceptos hasta la fecha del efectivo desalojo a razón de 2.365,69 euros mensuales, más los intereses devengados desde el 3 de febrero de 2014.

4) CONDENO a la demandada a abonar las COSTAS de este procedimiento.

Contra esta resolución cabe formular ante este juzgado RECURSO DE APELACIÓN, en el plazo de VEINTE DÍAS desde la notificación de esta resolución, previo depósito de una suma de 50 euros, del que están exentos los beneficiarios del derecho de justicia gratuíta.

Así, por esta mi sentencia, juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de diciembre de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS.

Fundamentos

PRIMERO.-La comunidad demandante reclamaba el desahucio de la nave industrial sita en la CALLE000 , nº NUM000 , esquina con DIRECCION001 , del POLÍGONO000 de Sant Just Desvern, y el pago de las rentas y cantidades asimiladas en la forma desglosada en dicha demanda, finalizando con la instancia de desahucio por resolución contractual de la entidad demandada BARAKA INDUSTRIAS ORIENTALES, S.L., y al pago de la cantidad de 10.234,20 euros a fecha de demanda, más todas las rentas desde la interposición de la demanda, en diciembre de 2013, hasta la entrega efectiva de la posesión, a razón de 2.365,69 euros mensuales, más los intereses legales de los impñortes vencidos e impagados, y con imposición de las costas procesales a dicha parte demandada.

La demandada se opuso, fundada en las razones que expuso, considerando que el contrato se novaría mes a mes desde septiembre de 2010, y por las otras razones que mencionó en su escrito, su compra de nueva nave; que le dijeron que debía entregar la nave en las mismas condiciones que la encontró, y por ello debía hacer obras; tácita reconducción e IBI; acuerdo verbal para desescombro, y posesión sólo en 'fase de traslado'; acuerdo para poder desalojar la nave y cobrarse del depósito de la fianza; todo el mes de diciembre se ha intentado la entrega de llaves sin querer recogerlas la demandante. En suplico se opuso 'por quedar acreditado que en un primer término se llegó a un acuerdo las partes mediante RECONDUCCIÓN TÁCITA de la celebración de un nuevo contrato con renovación mensual y por tanto el impago de un renta era suficiente para considerarlo rescindido, así como el acuerdo de las partes de proceder a desmontar toda la maquinaria que había dentro del local.- Y por tanto no cabe reclamar renta alguna'.

SEGUNDO- Sentencia de instancia. Recurso de apelación de la demandada.

La sentencia de instancia estimó totalmente la demanda, declaró la resolución del contrato de arriendo, condenó a la demandada a entregar dicho inmueble a la demandante dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento en otro caso, y condenó a idéntica demandada a abonar a la parte actora la suma de 17.331,27 euros, en concepto de rentas impagadas en el periodo comprendido entre septiembre de 2013 y marzo de 2014, ambos incluidos, y otras cantidades asimiladas, más las cantidades que se devenguen por tales conceptos hasta la fecha del efectivo desalojo a razón de 2.365,69 euros mensuales, más los intereses que dejó expresados. Con condena a la demandada de las costas de ese procedimiento.

Recurre la demandada, motivando su escrito en variación sustancial de la demanda inicial en el acto del plenario, argumentando sobre ello en relación a la comunicación de 26 de agosto para ver si era suficiente o no para considerar resuelto el contrato de arrendamiento; la tácita reconducción sería un nuevo planteamiento de demanda. También adujo sobre la tácita reconducción mes a mes y la resolución del contrato. Sobre la posesión de la nave, o entrega de llaves. Finalmente, sobre la aplicación incorrecta del IBI en los recibos posteriores a agosto de 2013. Finalmente, se limitó a instar de este tribunal de apelación que se procediera a estimar dicho recurso.

TERCERO.- Sobre la variación de la demanda en plenario.

En este juicio sumario, dirigido al simple desalojo de la nave alquilada, y al pago de las rentas y cantidades asimiladas debidas por la recurrente, que no causa cosa juzgada, art. 447.2 LEC , es claro que no se produjo ninguna variación de la demanda por la cuestión evidente de la tácita reconducción en que se encontraba el contrato de arriendo referido al interponerse la demanda de desahucio, resultando vigente el contrato, al no mediar antes ningún acuerdo de las partes en otro sentido. La tácita reconducción no supuso un nuevo planteamiento de la demanda, sino un presupuesto implícito a la misma.

En efecto, el contrato se celebró en 30 de enero de 2006, por un periodo de cuatro años y ocho meses, venciendo entonces naturalmente en 30 de septiembre de 2010, y desde entonces, a la vista de las condiciones anexas primera y vigésima segunda, contradictorias, se iría prorrogando tácitamente, mes a mes o año a año, hasta un máximo de cinco, en cuanto derecho de la arrendataria. Ello en virtud de la remisión de dicha condición primera al art. 1.566 CC , y, por consiguiente, al art. 1.581 del Código Civil .

En cualquier caso, desde entonces el contrato se encontraba tácitamente reconducido, sin acreditarse ningún acuerdo confuso en sus propios términos como el relatado por la recurrente, de tal forma que, fuere para permitir las obras debidas para el reintegro debido de la posesión a la actora, o por el motivo que fuere, nunca se dio la anuencia de la arrendadora para desalojar la nave, y, es más, nunca se produjo la entrega efectiva de dicha posesión, motivando la sentencia de desahucio ya referida, de fecha 31 de marzo de 2014 . Como resume la dirección apelada, si se pidió la resolución contractual fue porque dicha parte consideraba vigente, por reconducción mensual, dicho contrato de arriendo, obviamente.

Interpuesta la demanda en 12.12.2013, la tácita reconducción en curso contó siempre con la aquiescencia de la arrendadora, dejando disfrutar de la nave a la arrendadora durante los quince días legales, sin preceder nunca requerimiento en forma ninguno que evitara dicha reconducción o prórroga tácita del contrato en liza.

En dicho motivo se mezcla un 'posible pacto' para aplicar la fianza a los meses de septiembre y octubre, pacto, que, además de improbado, y de ser contrario al sentido legal de garantía que tiene la fianza, iría en contra de dar por extinguido el contrato con el simple impago del mes correspondiente.

Por otra parte, la tácita reconducción configura un nuevo contrato, pero sólo en cuanto al término, que deja de ser el inicial, para pasar a determinarse por el art. 1.581 del Código Civil , conforme exponen las SSTS de 30.12.81 y 14.6.84 .

La mera intención de dejar la nave en octubre no pudo causar estado. En ningún caso pudo suponer resolución contractual, a la vista de los correos electrónicos cruzados entre las partes o sus representantes. Así, en dicho correo intencional de Valeriano de 26.8.13, documento nueve de la apelante, folio 95.

Las fechas de pase al cobro de los recibos tampoco supusieron ningún cambio sustancial de la demanda del proceso sumario, cuyo objeto era, simplemente, desalojar a la demandada y reintegrarse de lo debido por la demandada, siendo dicho impago causa de resolución contractual, prevista en el art. 27.2.a) LAU , por remisión del art. 35 de idéntica Ley arrendaticia urbana.

Tampoco procedió ni a la consignación notarial ni judicial de dichas rentas y cantidades asimiladas debidas, tras la interposición de la demanda de desahucio, intentando enervar la acción de desahucio, pudiendo la apelante mantener algunas de las posibilidades alternativas que preveía el art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Estando limitadas las posibilidades de oposición en el juicio sumario, el art. 440.3 LEC es muy claro al limitar las causas de oposición, estableciendo que: ' En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'.

Dados los motivos taxativos expresados legalmente, a saber, las razones por las que no debería las rentas y otras cantidades reclamadas, en todo o en parte, ni tampoco las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, y como tampoco pudo el apelante, conforme al principio de legalidad procesal, establecido en art. 1 LEC , alegar y probar más que dichas circunstancias, a la vista de lo previsto en el art. 444 LEC , que en su primer apartado establece lo siguiente: '1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación', no puede admitirse el recurso que se basa en otras circunstancias, como la supuesta variación sustancial de la demanda.

CUARTO.- Tácita reconducción y resolución contractual.

La prórroga tácita contractual, fuere mes a mes o año a año, no se trataría de un hecho, sino de una calificación jurídica, y no pudo tener los efectos enervantes o de inadmisión de la demanda, que, además, iría en contra del principio de legalidad procesal - art. 1 LEC - en cuanto el decreto incoativo ganó la firmeza referida en el art. 207 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Tampoco se acreditó ningún pacto entre las partes de compensación de la fianza, pacto que no sería habitual ni lógico, dado la función de garantía de dicha fianza, pendiente de la devolución de la posesión efectiva de la nave industrial arrendada a la comunidad arrendadora, como refleja el correo electónico de 27 de agosto de 2013, documento 9 de la apelante, al folio 94.

Dado el objeto procesal sumario, es asimismo irrelevante el traslado de Baraka, y si la nave permanecería abierta o cerrada, gozando de la posesión inmediata la arrendataria hasta la entrega de la posesión en el mes posterior a la sentencia apelada. También lo es que los trabajadores de la apelante realizaran tareas de acondicionamiento finales para cumplir con su obligación de dejarla en el mismo estado en que la encontró al alquilarla, conforme a lo dispuesto en el art. 1.561 del Código Civil común. Abstrayendo la incongruencia del motivo de traslado, y su irrelevancia, lo cierto es que la fecha de variación de domicilio fiscal acompañada al escrito de oposición no coincide con el mes de octubre referido en alegaciones, fechándose la instancia en 20 de diciembre de 2013, con entrada administrativa en 9 de enero de 2014, según obra al folio 85.

Y tampoco se ha acreditado ningún pacto entre las partes que permitiera la posesión de la nave como argumenta la apelante. Es más, ese pacto era innecesario, pues dicha posesión permaneció en la arrendataria apelante hasta que tuvo que ser desahuciada mediando la sentencia apelada.

QUINTO.- La posesión de la nave y la entrega de llaves.

Tampoco puede admitirse un pacto confuso como el argüido por la apelante, en sí mismo contradictorio: una comunicación por la apelada, no fechada, y no más giro de recibos, permitiendo en cambio la posesión de la nave. No medió ninguna resolución contractual. Se recuerda que una resolución se refiere a un contrato vigente que se extinguiría por incumplimiento de una de las partes. Ya nos hemos referido a algo más simple. No aludiendo nadie a un mutuo disenso distinto, no se acreditó, ni siquiera alegó algo más simple y claro, un requerimiento para desalojar la nave con entrega de su posesión, hecho con la antelación legal ya referida anteriormente.

Prorrogado tácitamente el contrato a fecha de interposición del proceso sumario que se dirigía esencialmente a conseguir el simple desalojo de la nave por la arrendataria, y requerida al efecto dicha arrendataria, en los diez días legales, en lugar de atender dicho requerimiento judicial, en el proceso sumario que cumplía esa función básica -véase el art. 250.1.1º LEC en relación al art. 440 del mismo texto legal - de recuperar la posesión de la nave para la arrendadora, la oposición de la arrendataria ya reseñada impidió considerar restituida tácitamente tal posesión, por la vía presuntiva establecida en el art. 440.3 de idéntica Ley de Enjuiciamiento Civil .

Aunque fuere cierto el pacto de desmontar toda la nave y dejarla en la misma situación en que se encontró inicialmente, en cumplimiento de dicha obligación legal que correspondía a la arrendataria, establecida en el repetido art. 1.561 del Código Civil , ello implicaría justo lo contrario de lo que expresa la apelante, que la arrendataria continuó en la posesión de dicha nave hasta concluir dicha obra de acondicionamiento, y, por tanto, que era deudora de las rentas y cantidades asimiladas hasta su desalojo posterior, como tuvo que ser condenada en la sentencia apelada.

Insistiendo en que no se probó ningún acuerdo como el confusamente pergeñado en oposición y recurso, que no coinciden en sus términos, refiriendo aquella, en suplico más relevante, que sería uno de reconducción tácita con renovación mensual -para lo que no se necesitaba ningún acuerdo de las partes, vista dicha regulación legal-, y que el impago de una renta era suficiente para considerarlo rescindido, sin relación ninguna con dicha reconducción tácita que significa un nuevo contrato sólo en cuanto al término. En dicho documento 9, f. 95, se habla, agosto de 2013, de dejar las instalaciones e impagar, pero nada de devolver las llaves a la arrendadora.

En cuanto a la más simple entrega de llaves, el burofax de 14.1.14, al folio 87, indica la simple disposición de indicación de dónde dejarlas, dirigida al abogado Sr. Cesar , estando ya la demanda de proceso sumario de desahucio ya presentada, en 12.12.13 anterior, justificando plenamente dicho proceso sumario, que no plenario declarativo.

SEXTO.- La aplicación incorrecta del Impuesto de Bienes Inmuebles.

Por último, para deber el impuesto referido debemos atenernos al contrato, abstrayendo la comunicación respectiva. Y es claro que el recargo del IBI en los recibos posteriores a agosto de 2013, o sea, noviembre y diciembre de 2013, documentos 4 y 5 de la actora, a pesar de la reducción reconocida de 500 euros, fue correcta, fundada en la cláusula decimoctava, letra 'D' del contrato que continuaba rigiendo entre las partes, tácitamente reconducido desde septiembre de 2010, a la vista de lo dispuesto en el art. 1.091 del Código Civil , pues dicha repercusión fiscal formaba parte de la contraprestación debida por la tenencia de la nave.

En realidad, empero, como ese argumento no se usó en la oposición a la demanda, procede inadmitir el mismo, en virtud del ámbito cognitivo limitado de este recurso, según establece el art. 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente.

SÉPTIMO.- Conclusión.

En definitiva, quedando acreditado que la demandada tuvo la posesión efectiva de la nave arrendada hasta el 29.4.2014, fecha de entrega de llaves después de la sentencia apelada, y no probado ningún pacto que desvirtuase ninguna de las cantidades consignadas en dicha sentencia, todos los motivos de oposición de la apelante deben decaer, desestimándose íntegramente dicho recurso, y confirmando íntegramente la sentencia apelada, como insta la dirección de la actora.

OCTAVO.- Costas.

La desestimación del recurso de la entidad demandada conlleva la imposición a dicha recurrente de las costas de esta alzada, generadas por dicho recurso ( art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de BARAKA INDUSTRIAS ORIENTALES, S.L., contra la sentencia de 31 de marzo de 2014 dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Esplugues de Llobregat, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, siendo de cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada. Con pérdida del depósito consignado para recurrir dicha resolución, al que se dará el destino legal.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.