Sentencia Civil Nº 585/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 890/2010 de 28 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 890/2010 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 372/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 BADALONA (ANT.CI-9)

S E N T E N C I A Núm. 585

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de noviembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 372/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Badalona (ant.CI-9), a instancia de HISPANIA RETAIL PROPERTIES S.L. contra D. Gervasio , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de septiembre de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

"FALLO: DESESTIMO la demanda interpuesta por HISPANIA RETAIL PROPERTIES S.L. contra Gervasio y, en consecuencia, absuelvo al demandado de todos los pedimentos formulados en su contra, con imposición de las costas a la actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTICINCO DE OCTUBRE DE DOS MIL ONCE.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO. - Alega la mercantil actor actora en su demanda que en fecha 16 de noviembre de 2006 suscribió con la el demandado contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con una duración pactada hasta el día 31.5.2014, estableciéndose una cláusula en virtud de la cual el desistimiento o resolución unilateral y anticipada del contrato por parte del arrendatario con anterioridad a la finalización del plazo de duración convenido daría lugar a que el arrendatario tuviera que satisfacer a la arrendadora una indemnización, en cantidad equivalente al resultado de multiplicar la última renta mínima garantizada anual por el número de años que restan hasta finalizar el contrato, prorrateándose los períodos inferiores al año. Afirma que, ante el incumplimiento de la obligación del pago de la renta, la arrendadora actora se vio precisada de interponer demanda de desahucio, que terminó con sentencia estimatoria, entregando el arrendatario las llaves tras la notificación de la sentencia y haciéndose pago de las deudas la arrendadora con la ejecución de las garantías prestadas por aquél. Mantiene la arrendadora que la resolución contractual ha sido provocada por la actitud incumplidora del arrendatario, de lo que se deduce la evidente mala fe de éste quien, con el incumplimiento de la obligación de pago, quiere obviar el cumplimiento del plazo de duración pactado, incumplimiento que ha provocado daños y perjuicios a la arrendadora que han de ser cuantificados de acuerdo con la referida cláusula, por cuanto la resolución contractual es imputable única y exclusivamente a la arrendataria y se ha producido de manera anticipada. En su virtud, solicita se dicte sentencia por la que se condene al demandado al pago de la suma de 161.640'60€, suma resultante de la aplicación de dicha clausula atendida la cuantía de la renta mínima garantizada anual y los años que quedaban por transcurrir del plazo pactado.

El demandado se opone a dicha pretensión alegando, en esencia: (a) que no resulta aplicable la cláusula 2.3 del contrato suscrito por cuanto no nos encontramos en un supuesto de desistimiento voluntario del contrato; (b) que quien resuelve el contrato es la arrendadora al ejercitar la acción de desahucio por falta de pago de la renta, acción que ejercita, por demás, de mala fe, ya que al tiempo de presentarse la demanda, las rentas en cuyo impago se basa habían sido ya abonadas; (c) que la estimación de la demanda comportaría un enriquecimiento injusto, al ser la indemnización pactada injustificada y desproporcionada. Subsidiariamente, para el caso de que se estime procedente la indemnización, solicita que el tribunal haga uso de la facultad moderadora que le confiere el art. 1154 CC .

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, reiterando los argumentos en los que basó su demanda.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO. - La sentencia ha de ser confirmada por sus propios fundamentos, que este tribunal acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente, en respuesta a las cuales baste señalar:

a) Nos encontramos ante un supuesto de resolución contractual causal: el contrato se resuelve a instancia de la arrendadora ante el incumplimiento del arrendatario. Por tanto, no es un supuesto de resolución unilateral, voluntaria y anticipada -llamado impropiamente desistimiento- del arrendatario, ni es equiparable al mismo.

b) No es de aplicación al caso la cláusula penal prevista en el pacto 2.3 del contrato de arrendamiento, pues no concurre el presupuesto fáctico para su aplicación, ya que no nos encontramos ante un supuesto de desalojo voluntario del arrendatario.

c) Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son la renta -precio-y el plazo -duración-. Ciertamente, el arrendatario incurre un incumplimiento de una obligación esencial (el pago de la renta), pero la cláusula penal está prevista para el incumplimiento del plazo, no para cualquier otro supuesto de finalización anticipada del contrato de arrendamiento, por lo que el supuesto no es asimilable ni puede aplicarse de manera analógica la sanción pactada; en este punto nos remitimos a los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida, que el tribunal hace suyos.

d) El arrendatario incumple el contrato, pero el mismo se resuelve anticipadamente por decisión de la arrendadora. Efectivamente, ante el incumplimiento del arrendatario, la arrendadora podía optar (de acuerdo con lo previsto en los arts. 27.1 LAU y 1124 CC , al que expresamente se remite el primero) entre exigir el cumplimiento o promover la resolución, con indemnización de los perjuicios en ambos casos; así pues, el contrato finaliza de forma anticipada al haber optado la arrendadora por la acción de resolución y no por la de cumplimiento. No puede imputarse el arrendatario el incumplimiento del plazo.

e) La resolución por incumplimiento de la contraparte o resolución causal da derecho a la parte contratante cumplidora a reclamar los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento; pero la procedencia de la indemnización pasa por la alegación y prueba de los perjuicios (existencia, nexo causal con el incumplimiento y valoración) por parte de quien la reclama, presupuestos que no concurren en el caso de autos, sin que proceda, como ya se ha adelantado, la aplicación analógica de una cláusula penal prevista para un supuesto distinto.

f) Por último, y a título ilustrativo, es oportuno citar la STS de 3.7.1990 , cuya doctrina, si bien fue dictada en aplicación del artículo 56 TRLAU 1964 -que preveía una indemnización similar a la pactada en este caso para el supuesto de desistimiento anticipado y voluntario del arrendatario-, resulta trasladable al presente caso; en dicha resolución el TS razonaba: "a) En primer lugar, la interpretación literal del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye indudablemente los supuestos en que el arrendatario «no desaloje» el local, sino que «es expulsado» de él, como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago, cuya demanda fue estimada. Sabido es que la etimología de la palabra «desahucio» supone «arrojar» al arrendatario de la cosa arrendada, para que no la posea ni la use más, que fue lo que ocurrió en el caso debatido. Por tanto, cuando el arrendatario es lanzado del local no puede decirse que lo desaloja por su voluntad, y por consiguiente no se da el supuesto de hecho, en esta litis, para que pueda ser aplicado el art . 56 de la Ley mencionada , b) La razón de ser del art. 56, tan citado, está en el principio que recoge el art . 1.256 del Código Civil , en el sentido de que para que el contrato de arrendamiento no quede en su validez y cumplimiento al arbitrio de una de las partes, en este caso del arrendatario que desaloje el inmueble espontáneamente, se le impone la obligación de pagar las rentas hasta que termine el plazo pactado, pero se reitera que este supuesto es totalmente distinto del contemplado en estos autos". En este mismo sentido se pronunció este tribunal en sentencia de 18.10.1999 .

TERCERO. - La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de HISPANIA RETAIL PROPERTIES S.L. contra la sentencia de fecha 13 de septiembre de 2010 dictada en el procedimiento ordinario núm. 372/10 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Badalona, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.