Sentencia Civil Nº 588/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 706/2011 de 23 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00588/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 706/11

Asunto: VERBAL 367/10

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 CANGAS

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.588

En Pontevedra a veintitrés de noviembre de dos mil once.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de juicio verbal 367/10, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cangas, a los que ha correspondido el Rollo núm. 706/11, en los que aparece como parte apelante-demandado: CENTROS DEPORTIVOS HEBE SL, D. Leoncio , DÑA Caridad , representado por el procurador D. ANGELES GERPE ÁLVAREZ, y asistido por el Letrado D. MARIA BELEN CHAPELA POSE, y como parte apelado-demandante: LOCALES ACTIVIDADES Y EXCLUSIVAS COMERCIALES LOCAL SA, representado por el Procurador D. SENEN SOTO SANTIAGO, y asistido por el Letrado D. LUIS FERNANDO GONZÁLEZ CARRACEDO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cangas, con fecha 30 mayo 2011, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por la entidad LOCALES, ACTIVIDADES Y EXCLUSIVAS COMERCIALES, SA, representada por la Procuradora Sra. Enríquez Lolo y asistida por el letrado Sr. González Carracedo, contra la entidad CENTROS DEPORTIVOS HEBE , SL, D. Leoncio y Dª Caridad, representados por el Procurador Sr. González García y asistidos por la Letrada Sra. Chapela Pose y condeno a los demandados a abonar solidariamente a la parte actora la cantidad de 16.791 ,63 euros, más los intereses legales de dicha cantidad a contar desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago y al abono de las costas procesales."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Centros Deportivos Hebe SL, D. Leoncio y Dña Caridad, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día dieciséis de noviembre para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Con base en el contrato de arrendamiento que ligaba a la demandante (LOCALES, ACTIVIDADES Y EXCLUSIVAS COMERCIALES , S.A., LOCALSA , en adelante) y a la demandada (CENTROS DEPORTIVOS HEBE, S.L.) reclamaba la actora en su demanda el pago de la suma de 16.791,63 euros correspondientes a cantidades debidas en concepto de renta y cantidades asimiladas (tasa de basuras, consumo de agua e impuesto sobre bienes inmuebles), devengadas en mayo de 2009 y desde julio de 2009 a abril de 2010. El contrato había quedado resuelto por Sentencia dictada en juicio de desahucio. La demandada se dirigía también contra los dos fiadores solidarios de las obligaciones del arrendatario.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda , al rechazar las alegaciones de los demandados relativas a la existencia de desperfectos en el local arrendado impeditivos de su normal uso. En concreto se afirmaba que existían filtraciones de agua procedentes del tejado y de los shunts de ventilación, lo que supuso un descenso de los beneficios de la actividad empresarial desarrollada en el local. Tras examinar en detalle la prueba practicada en el acto del juicio, la juez de primer grado consideró no probado que el descenso de beneficios tuviera por causa el mal Estado del local o el incumplimiento de las obligaciones del arrendador y tomó en consideración el pacto expreso contenido en el contrato que imponía al arrendatario la obligación de sufragar las obras necesarias para la conservación , reposición y reparación del local.

El recurso de apelación insiste en el incumplimiento de las oblaciones por parte del arrendador relativas al mantenimiento del buen uso del inmueble. Los apelantes sostienen que no fue hasta unos días antes de abandonar el local cuando la actora solucionó el problema de las goteras y que precisamente el mal estado del local, especialmente en los días de lluvia, provocó un descenso notable en la facturación, especialmente en el último trimestre de 2009. A ello añaden que las obras se localizaban en espacios comunes, por tanto ajenos al ámbito de la obligación de reparación asumida por la arrendataria.

La parte apelada hace notar que la compensación alegada por la demandada exigía la cuantificación de los daños sufridos y su introducción en el proceso a medio de reconvención; añade que obró diligentemente desde que tuvo noticia de la existencia de filtraciones y que, en todo caso, éstas eran de menor importancia, al afectar a dos puntos concretos del local; finalmente se sostiene que la causa del impago de las rentas nunca estuvo en el mal Estado del local arrendado , sino en la mala situación económica de la arrendataria.

La resolución del litigio exige la valoración del material probatorio aportado al proceso; con carácter previo se dará respuesta a la objeción procesal opuesta por la parte demandante-apelada.

SEGUNDO .- El art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable al arrendamiento de locales de negocio por expresa previsión de su art. 30, dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil .

Frente a la reclamación del pago de las rentas adeudadas , la arrendataria y sus fiadores oponen el incumplimiento parcial de las obligaciones del arrendador. No se está oponiendo, -contrariamente a lo que sostiene la apelada-, la existencia de un crédito compensable, como sucedería, por ejemplo, si el arrendatario reclamara al actor las cantidades por él invertidas en la ejecución de necesarias obras de reparación. En tales casos, opuesto un crédito compensable, el art. 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, -con la finalidad de salvaguardar el principio de audiencia bilateral , conjurando la posibilidad de que la Sentencia se pronuncie sobre hechos que no han podido discutirse de forma efectiva por el actor-, impone un previo traslado al demandante de la alegación de compensación, que deberá el tribunal observar incluso de oficio, según general interpretación , aproximando, por tanto, el tratamiento procesal de la "excepción reconvencional" al de la reconvención propiamente dicha, entre otras razones porque el pronunciamiento que el tribunal alcance sobre la compensación producirá efectos de cosa juzgada fuera del proceso.

Sin embargo, se insiste, no es esto lo que sucede en el presente litigio. El demandado no opone un crédito compensable , sino la existencia de un incumplimiento parcial de las obligaciones del arrendador lo que debería determinar la exoneración o limitación de la pretensión de condena sostenida de contrario. Se trata de la excepción conocida en el foro como non rite adimpleti conctractus, oponible en los casos en los que el actor sólo ha cumplido parcialmente su prestación o lo ha hecho de forma defectuosa. Su efecto es conocido: si lo ejecutado parcial o defectuosamente por el demandante no resulta relevante desde el punto de vista del fin económico del contrato o del programa de prestaciones previsto, o si puede subsanarse con facilidad, o si el coste de reposición no es relevante en relación al conjunto de las prestaciones pactadas , el efecto de la excepción no puede ser la íntegra desestimación de la demanda, como sucede con la excepción de incumplimiento contractual, sino que razones de equidad y buena fe en el cumplimiento de las obligaciones obligan a modular sus consecuencias, por lo que, en tales casos, lo procedente es, bien una reducción proporcional en el precio, bien la exigencia de la reparación de lo mal hecho.

En términos procesales se trata , por tanto, de una excepción que enerva parcialmente la acción afirmada por el actor , por lo que no resultaba exigible el planteamiento de demanda reconvencional.

TERCERO .- Resuelto lo anterior, el litigio queda centrado en el análisis de una cuestión de hecho, relativa a la determinación de si el arrendador demandante incumplió la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa.

La prueba ha consistido en la declaración de testigos y en la presencia en litigio del perito autor del dictamen unido a las actuaciones.

El perito Sr. Severiano, -propuesto por la demandante-, fue requerido por la actora para emitir dictamen el 19.10.2009, acudiendo al local el día 5.11.2009; el técnico comprobó la existencia de agujeros en las planchas de escayola del techo del local "en dos puntos muy concretos", producto de filtraciones de agua procedentes de elementos comunes de la edificación (problema del shunt que "probablemente meta agua por la chimenea").

Los testigos coincidieron en afirmar que las goteras afectaban tan sólo a una zona determinada del local y que sólo se producían cuando llovía. Las declaraciones de los testigos, especialmente de los que desempeñaron el cargo de presidentes de la Comunidad de propietarios, convencieron sobre el hecho de que cuando se puso de manifiesto que la causa de las filtraciones podía estar en instalaciones de la Comunidad se avisó para su reparación.

Así , la testigo Sra. Julia, dependiente de la actora, afirmó que el arrendatario comunicó la existencia de goteras; ante tal queja enviaron a una empresa constructora que determinó que la causa de las filtraciones era responsabilidad de la Comunidad; por tal motivo se dirigieron a ésta para que reparase; la Comunidad realizó la reparación pero, al parecer, de forma insatisfactoria , por lo que ante la reiteración en las quejas de la arrendataria volvieron a contactar con la Comunidad, comunicándoles que ya habían arreglado el problema. La testigo precisó que las obras se dilataron en el tiempo debido a las lluvias y reiteró que la causa del impago por parte de la arrendataria eran siempre problemas financieros y que esperaron cuatro o cinco meses para reclamar judicialmente.

El testigo D. Carlos Manuel, trabajador de la entidad aseguradora a la que se daba aviso de los daños , afirmó que acudió unas cinco o seis veces a reparar las goteras; el agua filtraba de las chimeneas o shunt cuando llovía, en invierno. El testigo afirmó que eran zonas muy localizadas que no impedían el uso del local. Relató el testigo que se ponía un cubo y que cuando dejaba de gotear se ponían las planchas nuevas. El Sr. Carlos Manuel afirmó que la actividad del local era normal, al margen de la necesidad de apartar alguna máquina en concreto. Caían gotas en zona determinada, siempre en la misma zona, no se inundaba el local. Esta última apreciación fue coincidente con la del resto de testigos. Doña Nuria, presidenta de la Comunidad en 2009, sostuvo que cuando se quejaban los dueños del gimnasio llamaron al seguro; que los operarios afirmaron que la causa estaba en la terraza y que se arregló; posteriormente, e 2010 se dijo que la causa de las goteras se encontraba en las chimeneas y que también se arreglaron; sucedió que el mal tiempo obligó a esperar unos dos meses.

Ello así, del análisis del material probatorio se obtiene la conclusión de que el origen del daño se encontraba en instalaciones propiedad de la Comunidad de propietarios y que la entidad arrendadora cursó el oportuno aviso ante las quejas del arrendatario. La Comunidad inició obras de reparación que no solucionaron el problema y que , posteriormente, se acometieron las obras, con la obligada dilación derivada del mal tiempo. También se ha tomado conocimiento de que las goteras afectaban a dos zonas muy concretas del local que no impedía su explotación, si bien producía incomodidades como la exigencia de retirar alguna máquina o de poner toallas o cubos cuando llovía.

Partiendo de tal situación de hecho resulta forzado concluir que no hubo incumplimiento por parte de la entidad demandante, al tiempo que no queda probado que la disminución de ingresos tuviera como causa la pérdida de clientes a consecuencia de la existencia de las filtraciones. La realización de las obras en elementos comunes no era responsabilidad de la arrendadora, sino de la comunidad de propietarios, frente a la que no se ha deducido acción alguna (vid. por todas , ST.S. 18 de mayo de 2006 ).

No resulta identificable en la arrendadora ninguna conducta transgresora de las obligaciones asumidas por el contrato (cfr. arts. 1559 y 1560 del Código Civil ). Comunicada la existencia de la avería y localizada ésta en instalaciones comunes , realizó la conducta que le era exigible, consistente en avisar a la Comunidad y en interesar la reparación correspondiente. Por tal motivo no podía la entidad arrendataria suspender su obligación de pagar las rentas , por lo que el recurso no puede ser estimado.

CUARTO .- La desestimación del recurso determina la imposición a los apelantes del pago de las costas devengadas en esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la ley procesal.

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación deducido por la representación de CENTRO DEPORTIVO HEBE SL, D. Leoncio, DÑA Caridad, contra la sentencia dictada el día 30 de mayo de 2011 por el juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Cangas de Morrazo, recaída en autos de juicio verbal registrados bajo el número 367/2010 , resolución que confirmamos en su integridad, con imposición a los apelantes del pago de las costas devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se pondrá testimonio en lo autos principales, con inclusión del original en el libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.