Sentencia Civil Nº 59/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 410/2012 de 31 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA:00059/2013

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo:RECURSO DE APELACION 410 /2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a treinta y uno de octubre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 741/2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 97 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 410/2012, en los que aparece como parte apelante INSTITUTO EUROPEO DI DESIGN S.L., representada por la procuradora Dña. MARÍA MACARENA RODRÍGUEZ RUÍZ, y asistida por la Letrada Dña. Mª CRISTINA FERNÁNDEZ FOLGUEIRA, y como apelada CELLER MALLORQUÍN, S.L., representada por la procuradora Dña. ANA DÍAZ DE LA PEÑA LÓPEZ, y asistida por el Letrado D. DAVID LÓPEZ-ROYO MIGOYA, sobre arrendamientos urbanos, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 97 de Madrid, en fecha 17 de febrero de 2012 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: 'QUE ESTIMANDO COMO ESTIMO LA DEMANDA INTERPUESTA POR CELLER MALLORQUÍN, S.L, REPRESENTADA POR LA PROCURADORA DA. ANA DÍAZ DE LA PEÑA LÓPEZ, CONTRA ISTITUTO EUROPEO DI DESING, S.L., REPRESENTADO POR LA PROCURADORA DA. MACARENA RODRÍGUEZ RUIZ, DEBO CONDENAR Y CONDENO A LA CITADA DEMANDADA (COMO ARRENDADORA) A RESTITUIR A LA ACTORA (COMO ARRENDATARIA) LA POSESIÓN DEL LOCAL SITO EN MADRID, CALLE FLOR ALTA Nº 8 SÓTANO, CONFORME AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE 5 DE MAYO DEL 1964 Y CONFORME AL PLANO DEL DOCUMENTO 5 DE LA DEMANDA.

DESESTIMANDO LA DEMANDA RECONVENCIONAL FORMULADA POR LA REPRESENTACIÓN DE ISTITUTO EUROPEO DESIGN, S.L., CONTRA CELLER MALLORQUÍN, S.L., ABSOLVIENDO A LA DEMANDADA EN RECONVENCIÓN DE LOS PEDIMENTOS DEL SUPLICO DE LA RECONVENCIÓN.

CONDENANDO A ISTITUTO EUROPEO DI DESIGN, S.L. A LAS COSTAS CAUSADAS EN ESTA INSTANCIA'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada INSTITUTO EUROPEO DI DESIGN S.L., al que se opuso la parte apelada CELLER MALLORQUÍN, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de octubre de 2012.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO.La sociedad de responsabilidad limitada CELLER MALLORQUIN presentó demanda contra la también limitada ISTITUTO EUROPEO DI DESIGN exponiendo que es arrendataria, en virtud de contrato suscrito el día 5 de mayo de 1964, del local ubicado en la planta calle y sótano de la finca denominada Palacio de Altamira, sito en la calle Flor Alta nº 8 de Madrid, donde ha venido desarrollando la actividad de Sala de Fiestas conocida como 'Bali Hai', para la que tenía la correspondiente licencia municipal.

Dado el estado de deterioro que presentaba el edificio se tuvieron que acometer unas obras que, por ejecución sustitutoria y dado el grave riesgo de que se produjera un derrumbe parcial, se iniciaron por parte del Ayuntamiento en virtud de decreto de 29 de junio de 1998 durante las cuales se clausuró la salida de emergencia de la sala de fiestas al discurrir por la parte más afectada del edificio, quedando desde el inicio de las obras en suspenso el contrato.

Concluidas las obras más urgentes, con fecha 23 de febrero de 2000 se entrega el edificio a la propietaria, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, indicándole que por ella se debería iniciar las obras necesarias de reparación para devolverle a su estado original, garantizando la seguridad del inmueble. El día 23 de marzo de 2003 Caja Madrid vende la finca a la entidad hoy demandada, lo que se notifica a la actora en su condición de arrendataria, poniéndole, asimismo, en conocimiento la nueva propietaria que, dado el estado del inmueble, eran necesarias acometer nuevas obras de reparación y rehabilitación, sin que, por ello, se pudiera recuperar la posesión del inmueble.

Con la finalidad de resolver el contrato en mayo de 2004 la demandada presentó demanda en la que solicitó la resolución del contrato por no uso del inmueble, alegando además, en apoyo de su pretensión, que el edificio había sido catalogado como monumento histórico artístico, con nivel de protección 1, y que se le había asignado un uso dotacional, demanda que fue desestimada tanto en la primera como en la segunda instancia.

A finales de octubre de 2006 se tuvo conocimiento por la prensa de la finalización de las obras de rehabilitación y reparación del edificio por lo que inicia los trámites necesarios para recuperar la posesión de local del inmueble, cuyo arrendamiento estuvo en suspenso durante el curso de los obras, remitiendo cuatro requerimientos a la hoy demandada para que le reintegrara en la posesión de la finca arrendada y se interpuso, ante la negativa de los responsables de la demandada a devolverles la finca, una querella por coacciones contra el administrador de IED. Tras archivarse la causa penal y como no se consiguiera recuperar la finca se inició este procedimiento civil.

SEGUNDO.La sociedad limitada Instituto Europeo di Design contesto en plazo a la demanda, en la que, en general, aceptó la narración de hechos presentada por la actora, señalando que en la demanda que se presentó en el mes de mayo de 2004 solo se solicitaba la resolución del contrato por no uso, por lo que quedaron imprejuzgados el resto de los motivos invocados en la demando y que la actora oculta que recibió diversos comunicaciones a la actora explicándole la situación en la que se encontraba el arrendamiento en función de los hechos que habían acontecido con posterioridad al inicio de las obras, entre la que debe destacarse la carta que lleva fecha de 28 de abril de 2008 en que se le indicó que, en base a la calificación urbanística del edificio declarado monumento histórico artístico, al estar incluido en el nivel de protección 1, que significa que únicamente se le podía dar un uso dotacional, unido a la falta de actividad durante 10 años y la pérdida de la salida de emergencia( cuya clausura fue ordenada por la autoridad municipal antes que la demandada fuera propietaria del inmueble) y ser imposible rehabilitar la licencia de actividad funcionamiento, el contrato se encontraba extinguido, debiendo tenerse en cuenta, entre otras cosas, que la demandante no se había opuesto en el expediente administrativo de calificación urbanística del edificio. En definitiva, debido a la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato de arrendamiento, se comunicaba a la actora que el mismo debía considerarse extinguido y se le requería para que procediese a la firma del oportuno documento de resolución.

Asimismo presentó demanda reconvencional en la que, en función de lo anteriormente expuesto y alegando que el contrato de arrendamiento carecía de causa por haber desaparecido la misma de forma sobrevenida, solicitaba que se declarase que el contrato de arrendamiento que la actora había suscrito el día 5 de mayo de 1964 quedó extinguido por imposibilidad sobrevenida.

TERCERO.La sentencia de instancia, tras realizar un estudio detallado de los requisitos exigidos por la jurisprudencia al interpretar los artículos 1182 al 1186 que regulan la extinción de las obligaciones por causa de la perdida de la cosa debida, al que nos remitimos, consideró que debía estimarse la demanda y desestimarse la reconvención, pues no podía aceptarse que concurriese en este caso un supuesto de imposibilidad sobrevenida que diere lugar a la extinción del contrato, por lo que, una vez finalizadas las obras en el inmueble, el INSTITUTO EUROPEO DI DESIGN S.L. venía obligada a reintegrar a la también limitada CELLER MALLORQUIN en la posesión de local cuyo arrendamiento quedó en suspenso durante la realización de las obras.

CUARTO.Contra la citada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en el que alegó los siguientes motivos para solicitar la revocación de la sentencia apelada y que se admitiera la demanda reconvencional presentada.

A) Infracción de normas. Incorrecta aplicación del artículo 118.1 de la LAU de 1964 , en concordancia con los artículos 1156 y 1182 a 1186 del CC , en relación a las obligaciones que la legislación administrativa y la normativa especial de la Comunidad de Madrid impuso a la parte apelante.

No fue una decisión de la sociedad demandada/reconviniente la que ha llevado las cosas a la situación en la que hoy se encuentras sino que ha sido el Ayuntamiento de Madrid el que, en el ejercicio de sus competencias y para salvaguardar el patrimonio histórico-artístico de la ciudad, obligó a realizar las obras de rehabilitación total del inmueble y a solicitar nueva licencia global para todo el edificio, que sustituyó a la anterior licencia en virtud de la cual la entidad demandante ejerció la actividad objeto del contrato de alquiler. La arrendataria conocía detallada y puntualmente la situación urbanística del inmueble, al tiempo de su desarrollo, sin que en ningún momento se personara en el expediente ni formulara alegaciones de ningún tipo.

La situación administrativa actual, que debe conducir a la resolución contractual por imposibilidad sobrevenida o desaparición del objeto del contrato, no viene dada por actos realizados por la propiedad sino por imperativo administrativo, pues es el Ayuntamiento el que ordena el cese de la actividad y quien requiere a la propiedad para que realice la rehabilitación del inmueble, ajustándolo a normativa, lo cual, por tanto, implica también el cambio de uso por la calificación urbanística del inmueble. Las actividades para las que se solicitó en su día la licencia y que son el objeto del contrato de arrendamiento resultan totalmente incompatibles con la actividad que al día de hoy se podría ejercitar en dicho local ya rehabilitado por ser contraria a la normativa vigente que únicamente permite un uso dotacional de equipamiento cultural y enseñanza. En definitiva nos encontramos ante una situación sobrevenida, ajena a la parte arrendadora que hace imposible que se mantenga la relación arrendaticia.

B) Infracción de las garantías procesales. Error en la apreciación de la prueba. En este apartado se revisa los requisitos que según expone la sentencia de instancia son necesarios, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial, para decretar la extinción del contrato por imposibilidad sobrevenida, entendiendo, en contra del criterio del juzgado de instancia, que todos ellos se cumplen en este caso y que, por tanto, debe admitirse a la pretensión ejercitada con la demanda reconvencional.

QUINTO.Como se puede apreciar de todo lo que llevamos expuesto, tanto el éxito de la demanda, reintegro de la posesión de la finca en virtud del contrato que estuvo suspendido por la realización de las obras, como el de la reconvención dependen de que se estime o no que concurra una situación sobrevenida que ha hecho imposible que pueda seguir cumpliéndose el contrato de arrendamiento que quedó en suspenso tras la realización de las primeras obras que se acometieron en el edificio.

En primer lugar debemos indicar que consideramos totalmente correcta la apreciación que hace el magistrado de instancia sobre los requisitos que deben concurrir para apreciar que la extinción del contrato por imposibilidad sobrevenida, es decir cuando 'la prestación resultare legal o físicamente imposible'( artículo 1.184 del CC ) por lo que nos remitimos a la misma, especialmente a su fundamento tercero, recordando que, en esencia, para aceptar la extinción del contrato se exigiría que concurriese una imposibilidad, que no puede confundirse con la dificultad, física o legal, objetiva, absoluta y definitiva, no temporal o pasajera, y que la causa que origine la imposibilidad no sea imputable a la deudora ni que sobrevenga cuando la misma este incursa en morosidad.

Por tanto, debemos analizar si las obras acometidas en el mismo por el Ayuntamiento, en ejecución sustitutoria, o la calificación como monumento histórico artístico del edificio donde se encuentra el local objeto del arrendamiento o el cambio a uso dotacional hacen imposible la actividad que conforme al contrato estaba legitimado a realizar la entidad arrendataria y si en tal cambio o alteración ha tenido intervención o no la demandada o simplemente ha sido la actuación de la administración municipal la que ha llevado a la actual situación que, a juicio de la parte demandada/reconviniente, hacen imposible la subsistencia del contrato de arrendamiento.

Las obras urgentes acometidas por la Administración Municipal para asegurar la edificación no suponen la alteración de la situación jurídica en la que se encontraba la parte actora, ya que aunque es cierto que, por razones de seguridad, la salida de emergencia de la sala de fiestas, que discurría bajo la zona más afectada del edificio, se clausuró, no debemos olvidar que cuando acabaron las obras imprescindibles para asegurar su estabilidad y se dio cuenta a la propiedad para que continúe las necesarias de reparación necesarias para devolver el edificio a su estado original, se añadió que 'se deberá comunicar a la Sección de Industria de la Junta Municipal de Centro que la salida de emergencia del local Bali-Hai discurre debajo de parte de las medidas de seguridad adoptadas en el edificio, por si consideran conveniente realizar una inspección y comprobar la seguridad de dicha salida de emergencia'( ver documento nº 13 de la demanda, folios 31 a 33 ).Obviamente, por lo expuesto, nada impedía a la arrendataria a que se volviese a ocupar la finca arrendada, cuyo contrato quedo en suspenso, ni siquiera para que se volviera a explotar el local como una sala de fiestas como se venía haciendo con anterioridad.

Calificación del inmueble como edificio histórico-artístico con nivel de protección 1. En principio tampoco podemos considerar que sea un hecho relevante a los efectos de este contrato, pues tal catalogación lleva fecha de 1977 y no impidió que la licencia que se concedió a la entidad actora siguiese vigente tras ese momento, lo que nos da a entender que, en principio, el nivel máximo de protección no afecta al uso que se le pudiera dar al local. Por tanto tampoco podemos decir que este hecho, que evidentemente es ajeno totalmente a la actuación de la parte demandada, provoque una imposibilidad sobrevenida para la subsistencia del contrato. Además el Ayuntamiento de Madrid al ser interrogado como monumento histórico-artístico no alude específicamente a ello como causa de la imposibilidad sino al uso dotacional asignado, lo que concuerda con las normas urbanísticas del plan General de Ordenación Urbana de Madrid ya que, en función del artículo 4.3.8, solo deberán regularse que la actividad sea compatible con la norma zonal de aplicación y que no supongan alteración de las cualidades fundamentales que motivaron su inclusión en el nivel de catalogación correspondiente o signifiquen la desaparición de algún elemento protegido.

Por último debemos analizar los efectos que pueden suponer para el contrato el asignado uso dotacional de equipamiento cultural y educativo no reglado. Este hecho si es determinante para la actividad que venía realizando la parte actora ya que, como indica el informe del Ayuntamiento de Madrid(folio 210), al haberse implantado el uso dotacional de equipamiento cultural y educativo no puede concederse licencias para la explotación del mismo como sala de fiestas, puesto que solo pueden ejercerse las actividades asociadas al uso dotacional señalando como actividades posibles la de centros docentes, centros cívicos multifuncionales, bibliotecas, museos y restos de servicios análogos en finalidad. Ahora bien este hecho no necesariamente nos lleva a considerar que se cumple uno de los requisitos esenciales fijados por la jurisprudencia para estimar que concurre una causa de imposibilidad sobrevenida pues, aunque no pueda explotarse el local como sala de fiestas, dada la amplitud en la que se fijó el uso del inmueble arrendado pues se dijo que sería destinado 'a restaurante o a cualquier otro comercio o industria a que el arrendatario lo destine', es evidente que pudiera utilizarse como centro de enseñanza o cualquier otro uso amparado por el uso dotacional de equipamiento cultural y educativo que estimare adecuado la parte actora. En definitiva aunque es cierto que no podría dedicarse, salvo concesión de una nueva licencia que se adapte a la normativa vigente en el momento de la solicitud lo que exige el cambio del uso dotacional que tiene asignado, a una sala de fiestas no hace imposible, en principio, explotar el arrendamiento en concordancia con los términos del contrato.

Además en este caso debemos indicar que, en función de los datos con lo que contamos, debemos entender que la demandada influyo y posibilitó el cambio de uso de todo el inmueble, ya que el Jefe del Departamento Jurídica de la Edificación , con el conforme del Sudirector General de la Edificación, nos indica que el día 5 de abril de 2006 se concede licencia de obras e instalaciones generales para el edificio sito en la calle Flor Alta nº 8 de Madrid; en concreto se autorizan 'obras de reestructuración parcial, ampliación y rehabilitación para el edificio existente entre medianerías, así como la implantación en el mismo del uso dotacional de equipamiento cultural y educativo no reglado según las condiciones aprobadas en el plan especial (ref. 714/2005/134)', añadiendo a continuación que 'la licencia del año 2006 constituye por tanto un nuevo acto administrativo cuyo objeto fue el edificio en su totalidad y a instancia del único titular del inmueble. De este modo los efectos jurídicos de la licencia mencionada sustituyen a los producidos por las licencias otorgadas con anterioridad, ya que supone una nueva declaración de voluntad municipal posterior en el tiempo y con el mismo objeto material'. Por tanto, parece claro que concurrió la voluntad de la propietaria y arrendadora para adscribir al inmueble a un uso dotacional que hacía imposible que pudiera seguir explotándose como una sala de fiestas, lo que nos permite desterrar la posibilidad de aplicar las consecuencias que establece la ley cuando el contrato se ha extinguido por causa una sobrevenida que haga imposible el cumplimiento de su objeto, pues en dicha causa tuvo intervención directa y esencial la arrendadora que ahora solicita que se declare extinguido el contrato.

SEXTO.En estas condiciones debemos considerar que, tal como entendió el Juzgado de instancia, debe prosperar la demanda principal pues no hay motivo para mantener la suspensión del contrato, una vez finalizadas las obras, por lo que la actora deberá entrar en posesión del local donde podrá ejercer una de las actividades que, de acuerdo con el uso dotacional que tiene otorgado, son admisibles.

SEPTIMO.Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la sociedad de responsabilidad limitada INSTITUTO EUROPEO DI DESIGN, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña María Macarena Rodríguez Ruiz, contra la sentencia dictada el día 17 de febrero de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 97 de Madrid en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 741/2011, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.