Sentencia Civil Nº 59/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 96/2013 de 05 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00059/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Rollo: 96/13
Proc. Origen: Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm. 632/12
Juzgado de Procedencia: Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Ferrol
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, constituida en Tribunal Unipersonal, ha
pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
SENTENCIA Nº 59/2014
Ilmo. Sr. Magistrado:
JULIO TASENDE CALVO
En A CORUÑA, a cinco de marzo de dos mil catorce.
En el recurso de apelación civil número 96/13, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado
de Primera Instancia núm. 3 de Ferrol, en Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm. 632/12, sobre
'Reclamación de cantidad', siendo la cuantía del procedimiento 6.000 euros, seguido entre partes: Como
APELANTES: DON Evelio y DON Lorenzo , representada/o por el/a Procurador/a Sr/a. Seoane Tojo y
como APELADOS: DON Teodosio y DOÑA Manuela , representada/o por el/a Procurador/a Sr/a. Tejelo
Núñez.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ferrol, con fecha 28 de noviembre de 2013, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Estimo la demanda interpuesta por Don Teodosio y Doña Manuela contra Don Evelio y Don Lorenzo y, en consecuencia, condeno a los demandados a la devolución a los demandantes de la cantidad de 6.000 euros entregados en concepto de arras, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas procesales. '

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por los demanadosque le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se pasaron los autos al magistrado ponente.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia que estima la demanda, en la que se pretende la resolución del contrato de compraventa celebrado el 26 de agosto de 2011, entre los actores como compradores y los demandados como vendedores, sobre una vivienda propiedad de éstos y que debían entregar a los compradores, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, en el plazo de tres meses desde la firma del contrato, y el reintegro de la cantidad de 6.000 euros abonada a los vendedores en el momento de la celebración del contrato en concepto de arras penitenciales, se fundamenta sustancialmente en el error en la valoración de la prueba que ha llevado a la sentencia apelada a considerar incumplido el contrato por la parte demandada, sosteniendo los demandados recurrentes que el incumplimiento contractual es imputable a los compradores.

Debemos partir, como hecho indiscutido, de que en la cláusula segunda del contrato celebrado por las partes se establecen unas arras penitenciales, al convenir que la cantidad de 6.000 euros, que es objeto de reclamación en la demanda, se entrega por los compradores a los vendedores en concepto de 'arras penitenciales o de desistimiento' y 'con los efectos previstos en el art. 1454 del Código Civil '. En este sentido, conviene recordar la reiterada jurisprudencia que interpreta el art. 1454 del CC como un precepto de carácter excepcional y exige para su aplicación que resulte expresada la voluntad clara y precisa de las partes de concederse mutuamente la posibilidad de desistir de forma unilateral y a su arbitrio del contrato perfeccionado, dando a las arras o señal entregada la función penitencial que, como contrapartida, contempla la norma en caso de ejercitar dicha facultad resolutoria de la compraventa, aunque no hayan previsto sus consecuencias que son las que supletoriamente se regulan, pues, de no ser así, tendrán una finalidad confirmatoria de la compraventa celebrada, como prueba de su existencia o principio de ejecución, operando las arras como parte o anticipo del precio pactado, sin facultar el desistimiento unilateral del contrato ( SS TS 9 mayo 1990 , 6 febrero 1992 , 21 junio 1994 , 22 abril 1995 , 17 octubre 1996 , 31 diciembre 1998 , 22 septiembre 1999 , 24 octubre 2002 , 20 mayo 2004 , 24 marzo 2009 y 11 noviembre 2010 ). En el presente caso, de la simple lectura de la cláusula mencionada resulta evidente que en ella consta la voluntad de las partes de atribuirse recíprocamente la facultad de resolver unilateralmente el contrato con los efectos previstos en el art. 1454 del CC , y que estamos ante unas arras penitenciales.

Sentada esta premisa fáctica, así como el hecho de que el contenido del contrato y la misma cláusula que estipula las arras penitenciales presuponen la existencia de una compraventa perfeccionada y por ello susceptible de resolución, de conformidad con el citado art. 1454 del CC , aunque en este caso se denomine impropiamente 'contrato de arras', es evidente que la acción planteada en la demanda por los compradores no pretende en realidad hacer efectiva la sanción derivada de la aplicación de esta norma, ante el ejercicio por los vendedores de la facultad de desistir unilateralmente y a su arbitrio del contrato, con la consecuencia de tener que devolver las arras duplicadas, puesto que los vendedores demandados, al igual que los compradores, no han hecho uso de dicha posibilidad de desistimiento injustificado que los contratantes se han concedido mutuamente a través de la expresada cláusula, y lo que simplemente se ejercita en la demanda es una acción de resolución contractual por incumplimiento de la parte vendedora, con fundamento en el art. 1124 del CC , expresamente citado en la demanda junto con aquella norma, la cual conlleva, como efecto inherente a la declaración resolutoria pretendida, la obligación de reintegrar a los compradores la suma entregada por éstos en dicho concepto, siendo así que la cuestión litigiosa se centra en la existencia del incumplimiento contractual atribuido a los vendedores demandados, cuestión que sería irrelevante en el supuesto de que se pretendiera la aplicación del art. 1454 del CC por el desistimiento sin causa de esta parte.

En cuanto a la prueba del incumplimiento contractual y pese a lo alegado, lo cierto es que ninguno de los argumentos expuestos por los apelantes, reiterando los que ya fueron expuestos en el juicio celebrado en primera instancia, sin desvirtuar la acertada motivación de la sentencia recurrida, permiten apreciar la realidad del supuesto error valorativo invocado, al carecer de un soporte probatorio concluyente que demuestre o evidencie cualquier error fáctico en la resolución apelada. Por el contrario, la prueba practicada en autos, en concreto la documental presentada por la actora y la testifical practicada en el acto de la vista del juicio, permite reconocer un fundamento razonable a la demanda en los términos que aprecia la sentencia impugnada.

De acuerdo con la valoración probatoria contenida en esta resolución, a la que nos remitimos íntegramente para evitar reiteraciones innecesarias dada su claridad, resulta probado que la finca vendida, que no estaba inmatriculada en el Registro de la Propiedad, fue inscrita por los vendedores sólo cinco días antes de expirar el plazo pactado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y que la falta de la oportuna documentación, acreditativa de la titularidad registral del inmueble, impidió que les fuese concedido a los compradores el préstamo hipotecario solicitado para abonar el precio de la compraventa, hasta el punto de que, como reconoce la propia parte apelante, a los compradores se les ofreció firmar una ampliación o prórroga del contrato, a todo lo cual se une el hecho de que éstos no fueron informados por los vendedores ni conocedores por otro medio de que la inscripción de inmatriculación practicada no surtiría efectos frente a terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha, con arreglo al art. 207 de la Ley Hipotecaria , de manera que, al margen de la innegable relevancia que tiene esta limitación para la finalidad perseguida con el contrato, que pudiera verse frustrada para los adquirentes de la finca, en todo caso la falta de consumación de la compraventa fue debida a la actuación de los vendedores y no a causas imputables a los compradores, lo que justifica la resolución contractual promovida en la demanda, con la consecuencia restitutoria pretendida y que es inherente a la misma, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil . En consecuencia, procede desestimar el recurso interpuesto.



SEGUNDO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante ( arts. 394.1 y 398.1 L.E.C .).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Evelio y DON Lorenzo , contra la sentencia recaída en el juicio verbal civil núm. 632/12, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Ferrol, debo confirmar y confirmo dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.