Sentencia Civil Nº 592/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 678/2012 de 12 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 678/12

JUICIO VERBAL Nº 1516/11

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE SABADELL

S E N T E N C I A N ú m. 592/2013

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a doce de diciembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 1516/11, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sabadell, a instancia de Don Olegario , representado por la Procurador Doña Gloria Casado Díaz y asistido por la Letrado Doña Ana María Marco Ferrer, contra Doña Encarna , representada por el Procurador Don Joseph Gubert Vives y asistida por el Letrado Don José Luís López Montejano; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de marzo de 2012, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando sustancialmentela demanda interpuesta por la representación legal de DON Olegario , contra DOÑA Encarna , declaro la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el uno de junio de 1981, condenando a la demandada a desalojar la vivienda situada en la CALLE000 número NUM000 - NUM001 , NUM002 , de Sabadell, con los apercibimientos legales, y a que abone al actor la cantidad de 202,86 euros, todo ello con expresa imposición de costas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 3 de diciembre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Magistrada AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-El actor ejercita una acción de desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a los meses de agosto y septiembre, por importe de 275,92 euros, la Tasa de residuos del año 2007, por 56,87 euros, el pago del IBI de los años 2008 y 2009, por la suma de 229,57 euros, y Gastos de comunidad del año 2009 y 2011, por la suma de 340 euros, ascendiendo en total a 902,36 euros, a cuyo pago solicita que se condene a la demandada, indicando que no puede enervar la acción por haberse llevado a cabo un procedimiento judicial con anterioridad a fin de reclamar las rentas adeudadas.

En el acto del juicio, la actora reconoció que había percibido el importe de las rentas de agosto y septiembre, la tasa de residuos y las cuotas de comunidad de 2011, adeudándose las cuotas de comunidad de 2009 (140 euros) y el IBI, segundo semestre de 2011, que se ha devengado con posterioridad a la presentación de la demanda (62,86 euros), lo que asciende a la suma de 202,86 euros. Y que no procede la enervación de la acción al haberse seguido entre las partes un procedimiento anterior en el Juzgado nº 2 de Sabadell, con el núm. 400/07. Añadió que en todo caso hay un incumplimiento contractual, dado que la arrendataria paga con retraso la renta, conforme los recibos que aportó.

La demandada se opuso a la acción ejercitada y manifestó que la actora alegó hechos nuevos y motivos de desahucio que no se invocaron en la demanda, y que no deben tenerse en cuenta. Que las rentas se pagaron antes de que se presentara la demanda, y que había pagado dos veces el mes de febrero de 2010, sin que se le haya devuelto ni compensado. Que pagó las basuras de 2007 y el IBI de 2008 y 2009, pero ha perdido los recibos, y por si acaso los ha vuelto ha pagar, aunque la tasa de basuras de 2007 y el IBI de 2008 estarían prescritos. Que el IBI de 2011 no le ha sido girado, y que los gastos de comunidad no son cantidades asimiladas, correspondiendo su pago a la propiedad, al no haber contraído la obligación contractual de abonar tales gastos. Finalmente, negó que se encontrara en situación que le impidiera enervar, y que, al haberse pagado todas las cantidades a que se refiere la demanda, caso de entenderse que hay motivo de desahucio, a lo cual se opone, se acogía al derecho de enervar.

La Juzgadora de instancia señala que habiéndose seguido un juicio anterior entre las partes, según alega la actora y no ha negado la demandada, tal circunstancia excluye la posibilidad de enervar la acción, pues a la arrendataria le corresponde acreditar las circunstancias del artículo 22.4 LEC . Que, de los actos de los contratantes se deduce que tanto el IBI como las cuotas de la Comunidad de Propietarios son gastos a cargo de la arrendataria, y que ésta no ha acreditado el abono del IBI de 2011 ni de las cuotas de 2009, teniendo dicho impago efectos resolutorios conforme al artículo l TRLau 1964 . Añade que de los recibos aportados se desprende un retraso generalizado en los pagos por parte de la arrendataria, y tras reseñar la SAP Barcelona, Sección 13, de 30 de mayo de 2005 , concluye que tal retraso, debiéndose dos meses en el momento de interposición de la demanda, y habiendo habido entre las parte un procedimiento en 2007, constituye de por sí causa de resolución contractual.

En consecuencia, estima la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes, condenando a la demandada a desalojar la vivienda litigiosa, a abonar a la actora la cantidad de 202,86 euros, y al pago de las costas.

SEGUNDO.-Frente a la sentencia dictada se alza la demandada y reitera que la actora no hizo referencia al retraso en el pago de las rentas hasta el acto del juicio, por lo que ello no puede ser tenido en cuenta para evitar ocasionarle indefensión, si bien afirma que, en cualquier caso, existía un claro acuerdo tácito de pago bimensual. En segundo lugar, reitera que cuando se presentó la demanda estaba al corriente del pago de las rentas, que el IBI de 2011, único pendiente de pago, no le había sido notificado por el actor, y que las cuotas comunitarias no pueden considerarse como cantidades asimiladas a la renta, ni por tanto motivo de resolución, sin que quede claro que la arrendataria deba pagar a la Comunidad de Propietarios. Asimismo, señala que ninguno de los pagos que ha efectuado debería servir para enervar la acción, pues han sido pagos a primer requerimiento o pagos de lo indebido realizados 'ad cautelam', y que, si se considerase necesaria la enervación, la misma es posible, ya que no se ha aportado ni un solo documento que la impida.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso y solicita que se confirme la sentencia apelada, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada. Niega la existencia de un acuerdo tácito de pago bimensual, y destaca que los pagos no se efectúan bimensualmente sino que se trata de pagos extemporáneos, lo cual motivó que en el año 2007 se presentara una demanda de desahucio por falta de pago, pero la arrendataria procedió como en los presentes autos a satisfacer las cantidades reclamadas, y se presentó escrito de desistimiento por satisfacción extraprocesal.

TERCERO.-Se ha expuesto ya con reiteración que el juicio de desahucio, dada su naturaleza sumaria y las graves consecuencias que comporta con el lanzamiento del arrendatario, la más grave sanción, está reservado únicamente para los supuestos en que se evidencia una falta de pago injustificada de la renta, con incumplimiento de la principal obligación que incumbe a aquél, y no cuando el impago viene precedido de conducta imputable al propio arrendador consistente en su negativa al cobro, caso en el que podría existir un abuso en la utilización del desahucio.

Por otra parte, la nueva legislación ha sido más restrictiva con la posibilidad de enervar la acción, en evitación de que el arrendatario pueda realizar sucesivos incumplimientos y evitar el desahucio mediante la ulterior consignación, y así el artículo 22 LEC en su nueva redacción ya establece que la enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra con anterioridad, o hubiere mediado requerimiento.

También ha señalado este Tribunal en numerosas ocasiones, al resolver supuestos similares, que el momento inicial de aplicación de los preceptos examinados no puede ser otro que el de la presentación de la demanda en el Juzgado, que crea litispendencia sin más exigencia que su ulterior admisión a trámite, pues es entonces cuando se entiende iniciado el ejercicio de la acción y cuando se exige la concurrencia de todos los requisitos necesarios para su viabilidad, pues el efecto jurídico procesal de la referida litispendencia obliga al Juez a dictar sentencia en concordancia con la situación de hecho y de derecho existente en el momento de iniciarse el proceso.

Añadir que, si bien anteriormente se había entendido por la Sala que, interpuesta una demanda de desahucio por el impago del mes corriente, si se abonaba dentro del mismo mes se consideraba un mero retraso que no justificaba la resolución contractual, cambió este tribunal de criterio al declarar el Tribunal Supremo como doctrina jurisprudencial la de que 'el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas' ( SSTS de 24 de julio de 2008 y 26 de marzo de 2009 ).

Así, es claro que una vez transcurrido el periodo fijado para el pago de la renta, el arrendador puede instar el desahucio por falta de pago de la renta del mismo mes, sin que ello pueda considerarse un mero retraso.

CUARTO.-En el supuesto que nos ocupa, la demanda se basa en la falta de pago de la renta de agosto y septiembre de 2011, y ha quedado acreditado que la arrendataria abonó dichas rentas el 29 de septiembre de 2011, de forma que cuando se presentó la demanda el siguiente 14 de octubre, no existía la falta de pago invocada, pues, en aplicación de la anterior doctrina, es preciso estar a la fecha de presentación de la demanda, que es la que produce litispendencia. Sin que, por el mismo motivo, pueda atenderse a la alegación de retraso reiterado en el pago efectuada en el acto del juicio, ya que se trata de periodos anteriores y que se hallaban abonados al ejercitarse la acción.

Lo anterior significa que no puede prosperar la acción de desahucio ejercitado por falta de pago de las repetidas rentas.

Por lo que se refiere al impago del IBI, conviene recordar que la STS de 18 de abril de 2013 recuerda que ya en la anterior de fecha 27 de diciembre de 2010, se exigía un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI, aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU 1964 , e indica que 'Por lo tanto, para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación'.

Lo mismo puede decirse de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, al no constar en este caso como una cantidad incluida en el recibo de la renta, ni cual pudiera ser la forma de pago, y no ha quedado acreditado en la causa que, bien el propietario o bien la Comunidad, requirieran a la arrendataria a fin de que abonara las cuotas ahora reclamadas, ni tampoco que le notificaran los correspondientes importes.

Así, no cabe aceptar la resolución contractual por la falta de pago de la renta de agosto y septiembre, ya abonadas a la fecha de presentación de la demanda, ni tampoco por impago del IBI y de las cuotas comunitarias, pues, aun teniendo el impago de ambos conceptos efectos resolutorios, en este supuesto la arrendataria no ha sido requerida previa y fehacientemente de pago.

Ello no impide mantener la condena al pago efectuada en la sentencia apelada, pues al aportarse los recibos a la causa, la arrendataria demandada ha tenido oportunidad de defenderse en cuanto a los importes reclamados, y no consta causa alguna que le exonere de su abono, ya que, aunque manifiesta que no se pactó en el contrato, lo cierto es que afirma haber abonado tales cantidades.

Finalmente, es preciso señalar que no consta que en el anterior juicio de desahucio se declarara enervada la acción, sin que se haya aportado documentación alguna al respecto, prueba cuya carga corresponde a la actora que es quien la alega. Además, según indica en el escrito de oposición al recurso, en aquel procedimiento la arrendataria consignó las rentas y se desistió de la acción ejercitada, lo cual significaría que no se declaró la enervación. Por tanto, mantendría la arrendataria la posibilidad de enervar.

QUINTO.-En consecuencia, procede desestimar la acción de desahucio por falta de pago, al considerar la Sala que el retraso anterior al ejercicio de la presente acción no puede general los efectos resolutorios indicados en el acto del juicio por la parte actora, y encontrarse abonadas a la fecha de presentación de la demanda las rentas en cuyo impago se basaba dicha acción, manteniéndose la estimación de la reclamación de cantidad efectuada en la sentencia apelada; no sin antes indicar que la arrendataria debe prestar especial atención al pago mensual de la renta dentro del periodo establecido, no constando el pacto tácito de pago bimensual alegado, ya que, actualmente, cualquier retraso puede suponer el desahucio por falta de pago, incluso ejercitándose la acción dentro del mismo mes.

La estimación parcial de la demanda y el retraso de la demandada en el pago de la renta que pudo generar dudas en el actor, justifica que no se efectúe especial imposición de las costas, conforme prevé el artículo 394 LEC .

La estimación parcial del recurso conlleva que no se haga tampoco en esta alzada especial pronunciamiento sobre costas, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Encarna , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Sabadell en los autos de Juicio Verbal nº 1516/11 de fecha 21 de marzo de 2012, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y estimando en parte la demanda presentada por Don Olegario contra Doña Encarna , desestimamos la acción de desahucio por falta de pago y mantenemos la condena a la demandada a abonar al actor la cantidad de 202,86 euros. Todo ello sin hacer especial imposición de las costas ocasionadas en ambas instancias.

Se decreta la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, conforme disponen los artículos 368 , 377.2.3º y siguientes , y Disposición final 16 LEC , a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados a partir del día siguiente al de su notificación, siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.