Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE FUENGIROLA.
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO ARRENDATICIO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1372/2019.
SENTENCIA NÚM. 592/2021.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 30 de septiembre de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola, sobre resolución de contrato de arrendamiento por impago de rentas y reclamación de las rentas vencidas e impagadas, seguidos a instancia de Doña Adelaida y Don Hugo contra Don Imanol; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la sentencia dictada en el citado juicio.
Antecedentes
PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola dictó sentencia de fecha 25 de septiembre de 2019 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
'Que DESESTIMANDO la demanda formulada por D. Hugo y Dña. Adelaida contra Imanol absuelvo al demandado de los pedimentos formulados de contrario.
Las costas procesales se imponen a la parte actora.'
SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandantes, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 28 de septiembre de 2021.
Fundamentos
No aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que acordase, por falta de pago, la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes y el consiguiente desahucio de la finca arrendada y la reclamación de rentas por importe de 2.000 euros, sin perjuicio de ulterior liquidación, correspondiente a las mensualidades de octubre de 2017 a febrero de 2018 (ambas incluidas) a razón de 400 euros mensuales, acordando el lanzamiento del demandado de la finca arrendada, todo ello con expresa condena en las costas de esta alzada a cargo de la parte apelada. Alegó que la sentencia recaída en este juicio verbal de desahucio por falta de pago desestima la demanda formulada por esta parte contra el demandado, absolviendo a este último de los pedimentos formulados. Entiende esta parte que en la sentencia recurrida el juzgador incurre en error en la valoración de la prueba, que realiza una indebida inversión de la carga de la prueba, y que, relacionado con lo anterior, sustenta su decisión en una motivación no adecuada a derecho, con especial referencia a la imputación de pagos. La parte demandada se opone a la demanda sobre la base de dos argumentos: que las rentas debidas fueron compensadas con unas obras efectuadas por el demandado en la cubierta del edificio para reparar humedades, y con ello admite impago de rentas, si bien aduce que han sido 'presuntamente' compensadas con unas obras que no prueba (porque no se llevaron a cabo) y cuya ejecución fue negada por la testigo y anterior ocupante de la vivienda, Doña Bernarda. Y en segundo lugar, trata de acreditar el pago de los recibos por las rentas debidas (que previamente dice no haber pagado a causa de una compensación por obras) aportando una serie de recibos de pago cuya autenticidad fue impugnada expresamente por esta parte ya que ninguno de los recibos aportados fueron firmados ni por los demandantes ni por su hija, tal como expresamente negó la Sra. Bernarda en la vista. Además, dichos documentos proceden de talonarios de recibos diferentes al de la demandante y algunos, incluso, de un talonario de recibos de modelo distinto. Dice el Juez que 'ninguna prueba ha propuesto en juicio la parte actora que permita a esta Juez llegar a ninguna conclusión cierta sobre este aspecto que fue apuntado'. Y lo cierto es que esta parte aportó copia de los recibos de rentas que se encontraban pendientes de pago por la parte demandada. Posteriormente, a la vista de las alegaciones vertidas en su oposición, se aportó como más documental el talonario donde se encuentran las matrices de la totalidad de los recibos emitidos bajo este contrato de arrendamiento, incluyendo los cinco recibos emitidos y que no han sido pagados y por tanto tampoco entregados al demandado. Cabe destacar que esta parte tan solo ha utilizado un talonario para emitir los recibos generados en el contrato que le vincula con el demandado, talonario aportado a autos como más documental. Por tanto, la parte demandada aportó al proceso para acreditar el pago de las rentas los mismos recibos que la demandante reclamaba como pendientes de pago, recibos que aparecen firmados por alguien distinto a los demandantes y su hija. Y no corresponde a esta parte la carga de probar la autenticidad de la documental presentada de contrario, autenticidad que fue oportunamente impugnada. Al respecto pone de manifiesto el artículo 326.2 de la LEC que la parte a quien perjudica esa impugnación, esto es, a quien lo ha aportado, podrá pedir a su costa cotejo de letras o cualquier otro medio de prueba que entienda útil y pertinente para acreditar la autenticidad de ese documento. Un mero examen del talonario de recibos, sus matrices y la confrontación con los recibos aportados por el demandado, conduce a concluir, sin duda alguna, que parte de los recibos aportados por el demandado (enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2017) proceden de un modelo de talonario distinto al utilizado por los demandantes siendo evidente la diferencia de tamaño de dichos recibos. Mientras el modelo de los demandantes es el Mod-17, el modelo utilizado en los recibos relacionados es el Mod-48D. En relación a las firmas que figuran en los recibos aportados por el demandado, su autenticidad fue expresamente impugnada por esta representación en el acto de la vista (hecho confirmado por la declaración testifical practicada). Del simple examen de los documentos que acompañan a la demanda (contratos de arrendamiento) se observa claramente que las firmas que aparecen en los recibos aportados de contrario no se corresponden con las que los demandantes estampan en los diferentes contratos de arrendamiento que suscriben con el demandado. Tanto el Sr. Hugo como la Sra. Adelaida tienen una mínima formación académica que les permite, a duras penas, firmar con su nombre y poco más. Ello provoca que sus firmas sean simples, incluyan su nombre completo y sean siempre iguales. El Sr. Hugo nunca ha intervenido en el cobro de los recibos y, por tanto, no ha firmado ninguno. Única y exclusivamente ha firmado, como propietario de la vivienda, los contratos de arrendamiento. Manifiesta el Juez en la sentencia que 'de hecho se aprecia que la propia hija de los actores interviene también en la escritura y firma de diversos recibos'. Sin embargo, no refiere, ni valora en sentencia, la circunstancia de que la hija de los demandantes prestó declaración como testigo a presencia judicial, bajo juramento o promesa de decir verdad, y a petición de esta parte se le exhibieron los recibos que aportó el demandado con la contestación, negando expresamente en juicio que sea suya la letra que aparece en los recibos, ni que sea suya la firma que aparece en los mismos. En apoyo de lo manifestado se acompañó como más documental copia de los DNI tanto de la Sra. Adelaida como de la testigo, Sra. Bernarda, para verificar sus respectivas firmas. Tampoco reconoció como propia la letra con que se habían redactado los recibos que se le expusieron para que reconociera. Circunstancias todas ellas que inducen a esta parte a sostener que se ha producido una errónea valoración de la prueba practicada y se ha adoptado una decisión en la sentencia que lesiona gravemente los intereses de los demandantes. Alegó también que el proceso de desahucio por falta de pago es un procedimiento especial y sumario, en el que solo se permitirá al demandado alegar y probar las circunstancias relativas al pago o a la procedencia de la enervación, tal como dispone el artículo 444.1 de la LEC, es decir, el demandado solo puede alegar en su defensa que ha pagado la renta (debiendo acreditar tales pagos). Aun así, con una indebida y no autorizada inversión de la carga de la prueba, dice la sentencia apelada que, examinada la prueba aportada, ha de concluirse que no ha aportado la parte actora prueba que otorgue suficiente certeza al hecho de haberse dejado sin pagar cinco mensualidades de renta desde enero a mayo de 2016 (nuevamente confunde el objeto de la reclamación, cuando lo que se reclama son las rentas de los meses de octubre de 2017 a febrero de 2018). Con la demanda se aporta documental para acreditar la titularidad sobre la finca, los contratos que le vinculan al arrendatario, los recibos de renta impagados por el arrendatario, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2017 y enero y febrero de 2018, y la prueba de burofax remitido (voluntariamente no atendido por el demandado) para tratar de evitar el recurso a la vía judicial. Se produce por parte del Juzgado una inversión de la carga de la prueba no autorizada legalmente. La única prueba a disposición de la actora son los recibos impagados que fueron aportados con la demanda. Constituye una prueba diabólica exigir probar que el demandado no ha pagado. Corresponde al demandado la carga de acreditar que ha pagado y lo hace aportando unos recibos que no le han sido expedidos por la demandante, porque no los ha pagado. Aun cuando debiera tener en su poder todos los recibos, a excepción de los reclamados (de octubre de 2017 a febrero de 2018), aporta al procedimiento recibos distintos. Y esa circunstancia se hace ver por esta representación de diferentes maneras: aportando el talonario de recibos en el que constan las matrices de todos los recibos entregados al demandado durante la relación negocial; por la declaración testifical, bajo juramento de decir verdad, de Doña Bernarda a quien se le exhibieron los recibos aportados de contrario y negó haber sido emitidos o firmados por ella; e impugnado expresamente la documental aportada de contrario con la oposición a la demanda (hecho constatado en la misma sentencia). Cuando el demandando ha manifestado en su oposición un hecho manifiestamente incierto, al referirse a la compensación de rentas por obras, que fue expresamente negado por la testigo, habitante de la vivienda justo antes de ser alquilada, ha aportado para acreditar el pago unos recibos que no han sido emitidos ni firmados por los demandantes (negado expresamente por la 'presunta' autora de la firma de los recibos), poca o ninguna luz hubiese arrojado la testifical del demandado más que darle la oportunidad de afirmar a presencia judicial los hechos inciertos previamente alegados en su oposición. Si bien el juzgador no cuestiona la autenticidad de los recibos (habiendo sido impugnados, y negada su autenticidad por la testigo y presunta firmante de los mismos) cuestiona la verosimilitud del relato de la testigo, no por lo manifestado bajo juramento en su extensa declaración en la vista, sino porque consta en la matriz del talonario aportado por la actora - recibos de enero a noviembre de 2013 - por importe de 350 euros (una nota insertada por la demandante), pese a que la testigo negó compensación alguna. Extrae una conclusión errónea no alegada por ninguna de las partes el Juez, porque dicha reducción de la renta no responde a ninguna compensación, sino que fue unilateralmente decidida por el arrendatario durante el año 2013 por considerar elevado el importe de la misma. Aun cuando el recibo se expedía por importe de 400 euros, el arrendatario abonaba 350 euros y esa circunstancia fue anotada por la demandante en la matriz correspondiente de cada uno de ellos. No responde tal reducción a compensación alguna. Tal como consta en los contratos de arrendamiento que se han sucedido, el pago del precio del arrendamiento se realizará entre los días 1 a 5 de cada mes. Y es entonces cuando se emite el recibo de la renta de ese mes, si bien no se entrega al arrendatario hasta que se produce su pago efectivo. Durante toda la vida del contrato la demandante ha ido aplicado los pagos que iba efectuando el arrendatario a la renta más antigua (entregando el recibo correspondiente al mes que pagaba) y esta imputación de pagos ha sido aceptada, sin reservas, por el arrendatario. Como excepción a la regla general de la imputación de pagos, el artículo 1172 del CC añade que, 'Si (el deudor) aceptare del acreedor un recibo en que se hiciese la aplicación del pago, no podrá reclamar contra ésta a menos que hubiese mediado causa que invalide el contrato'. Por tanto, si el deudor acepta del acreedor un recibo, sin reservas, es válida la imputación (en nuestro caso el recibo de la mensualidad de renta que efectivamente paga). Es a partir del mes de marzo de 2018 cuando el arrendatario procede a efectuar la imputación de pagos, al modificar unilateralmente la forma de pago acordada desde el inicio del contrato (en efectivo) e indicar en el concepto del ingreso bancario el mes al que debía aplicarse el pago que efectuaba. Fue entonces, al hacer tal imputación, cuando quedó clara y patente su voluntad de dejar impagada la renta de octubre de 2017 a febrero de 2018. En ningún momento ha manifestado esta parte, ni en la demanda ni posteriormente en la vista, que se afirmen impagados los recibos de 2016 (siempre hemos mantenido que los recibos impagados son los de octubre, noviembre y diciembre de 2017 y enero y febrero de 2018). Los recibos de enero a mayo de 2016 se emitieron en su mes correspondiente y fueron entregados al arrendatario al momento de su pago (que lo fue con varios meses de retraso), y las notas aclaratorias que figuran en la matriz de algunos recibos del talonario aportado por esta parte obedecen a las incidencias que se producen en el momento del pago efectivo del recibo. No tiene en cuenta el Juez que las mensualidades de renta se devengan, como se dispone en el contrato, del 1 al 5 de cada mes, y es en esa fecha cuando, con independencia de su pago efectivo o no, ha de emitirse el recibo. Posteriormente, como es lógico y como prevé el Código Civil, se imputan los pagos a las rentas más antiguas entregando el correspondiente recibo al arrendatario que lo acepta sin reserva, razón por la cual es totalmente válida la imputación. Y por ello no es ninguna incongruencia entregar al arrendatario recibo de mes más antiguo al de la fecha en la que lo paga.
SEGUNDO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, teniendo por formulada oposición a la apelación realizada de contrario, y desestimando el recurso presentado, y todo ello con expresa condena en costas a la apelante, añadiendo que por la parte actora se manifestó en el acto del juicio que se venía a dudar de la firma que aparece en los recibos aportados por esta parte correspondiente a los meses de enero a agosto de 2017, los de octubre a diciembre de 2017 y los de enero y febrero de 2018. Además, manifiesta que hay dos matrices distintas que no corresponden con los recibos aportados, y en ese mismo acto aportó las supuestas matrices correspondientes a los recibos que sí se dicen pagados. Lo que inicialmente se reclamó fue el impago de los meses de enero a mayo de 2016, siendo que por esta parte se han aportado todos los recibos entregados por la actora desde esa fecha hasta febrero de 2018, siendo que a partir de marzo de 2018 se ha visto obligado a ingresar la renta mediante transferencia en cuenta del actor. A partir de aquí, la prueba realizada en juicio ha sido tan palmaria que es absolutamente innecesaria ninguna otra: por un lado, en el acto del juicio, por la representación de la actora se dan como irregulares o dudosos por no corresponder con el modelo de matriz, los recibos de enero a agosto de 2017, si bien admite que estos meses se han pagado por el arrendatario, y que los de octubre a diciembre de 2017 y los de enero y febrero de 2018 duda de su firma, sin embargo, en ningún momento se pone en duda que dichos recibos hayan sido cobrados, pero es que tampoco se niega por el actor que los recibos de donde trae causa la supuesta deuda (enero a mayo de 2016), no sean los aportados con la contestación a la demanda, los cuales da por buenos. Por otro lado, la testigo que aporta la parte actora, su propia hija, viene a manifestar que en los meses en que se discute si se pagó o no la renta (los meses de octubre a diciembre de 2017 y los de enero y febrero de 2018), el arrendatario ha pagado en cada uno de ellos 400 euros en efectivo, y que siempre se le dio el correspondiente recibo, si bien, no correspondía a la deuda. Por tanto, por parte de la propia actora se dan como correctos y válidos los recibos presentados por esta parte correspondientes a las fechas que se dicen que se produjo el impago, es decir, los meses de enero a mayo de 2016. Así mismo, se acepta por la actora, y su hija testigo, que se han seguido pagando mes a mes los 400 euros acordados como renta, incluidos los meses de enero a agosto de 2017, los de octubre a diciembre de 2017 y los de enero y febrero de 2018. Se admite por parte de la testigo que los recibos estaban hechos, y que su madre los iba entregando cuando se le realizaba el pago, y que luego ella por su cuenta anotaba en la matriz que el pago correspondía a tal o cual mes, según sus propias cuentas. Es en consideración de todo lo anterior que en la sentencia el Juez, con toda la razón, venga a expresar que '...los arrendadores emitieron y entregaron los recibos de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2016, pese que se afirman impagados'. Como conclusión de todo lo anterior, se pone de manifiesto que no ha existido error alguno en la valoración de la prueba, sino que, muy al contrario, se ha tenido en cuenta toda la prueba presentada en su conjunto, para concluir que no se justifica que haya impago de los meses que se dicen adeudados. Por otro lado, manifiesta la apelante que existe una indebida inversión de la carga de la prueba, alegando que conforme al artículo 444.1 de la LEC, corresponde al demandado alegar y probar las circunstancias relativas al pago. Por esta parte, se ha cumplido con la parte de la prueba que le incumbe, cual es la aportación de los recibos que se dicen impagados de enero a mayo de 2016, y que no han sido impugnados ni negados por la actora en ningún momento. A partir de aquí, si lo que se viene a manifestar por el actor son 'las dudas' sobre la falsedad de otros de los recibos aportados por esta parte, en cualquier caso, correspondería la aplicación del artículo 326.2 de la LEC, y el Juez, en aplicación de dicha norma, valora la documentación aportada en relación a todas las circunstancias que han concurrido en el presente caso, razonando y justificando su decisión conforme a las reglas de la sana crítica, y en especial, tomando en cuenta las pruebas realizadas en el acto de la vista: la más documental aportada por la actora, y la testifical de su hija, también propuesta por la actora. Por último, la apelante viene a denunciar una errónea motivación de la sentencia, intentando sustituir la motivación del Juez por la suya propia, parcial e interesada, pero sin explicar en qué consiste dicha errónea valoración, o dónde se produce la brecha en la lógica que da lugar a una conclusión errónea y absurda. La conclusión a la que llega la sentencia está perfectamente motivada. Por la prueba realizada en la vista quedó justificado que se entregaron los recibos de enero, febrero. marzo, abril y mayo de 2016, pese que se afirman impagados, y también que a continuación se ha venido pagando la renta de 400 euros mensuales, como afirma la propia testigo, siendo que se aprecia igualmente que las añadiduras aclaratorias en la matriz de tales mensualidades son de momentos posteriores a la emisión del recibo, pues notoriamente consta en otro color de bolígrafo o incluso escribiendo la actora que se había equivocado y corresponde a otro mes, como añadidura insertada a posteriori en la matriz o en otros meses de los reclamados, incluso sin aclaración alguna. Se advierte por tanto la incongruencia de entregar al arrendatario recibo donde conste mes cuya renta no paga. Pero, es más, si lo que se quería era negar la existencia de compensación en 2012, podría haber traído la actora a juicio la matriz de las facturas de ese año, siendo que trajo únicamente las de 2013 en adelante. Es por ello que, a la vista de la prueba, acierta el Juez a la hora de valorar y motivar la prueba realizada, procediendo por tanto la desestimación del recurso presentado y la confirmación de la sentencia.
TERCERO.-Considerando que, en primer lugar resuelve el juzgador que, alegada prescripción por la parte demandada, no cabe su estimación en virtud del artículo 1966.2 del Código Civil, dado que se reclaman rentas debidas de enero de 2016 a abril de 2016, siendo que el plazo de prescripción en este caso es el de cinco años, no transcurridos desde entonces. Con independencia de lo que luego se dirá es lo cierto que la parte apelante mantiene que reclama las rentas de los meses de octubre a diciembre de 2017 y enero y febrero de 2018, a los que ha de aplicarse el mismo razonamiento por el que se desestima de plano en la instancia la excepción de prescripción. Entra luego el Juez a conocer del fondo del asunto señalando que, tras examinar la prueba practicada en juicio, ha de concluir que no ha aportado la parte actora prueba que otorgue suficiente certeza al hecho de haberse dejado sin pagar cuatro mensualidades de renta desde enero hasta mayo de 2016, y ello partiendo de la conducta lógica que ha de presuponerse al arrendador de que en cada recibo de pago que emite hace constar la mensualidad que se paga efectivamente, y carece de sentido emitir recibos correspondientes a los meses que no han sido pagados. En este caso, de la más documental aportada en juicio por la parte actora - talonario de recibos - constata el Juez 'cómo los arrendadores emitieron y entregaron los recibos de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2016, pese a que se afirman impagados, y constan escritos estos meses respectivos en la matriz por la propia actora Sra. Adelaida, pues es prueba aportada por ella misma, y correlativamente siguen las mensualidades sucesivas. Se aprecia igualmente que las añadiduras aclaratorias en la matriz de tales mensualidades son de momentos posteriores a la emisión del recibo, pues notoriamente consta en otro color de bolígrafo o incluso escribiendo la actora que se había equivocado y corresponde a otro mes como añadidura insertada a posteriori en la matriz, o en otros meses de los reclamados incluso sin aclaración alguna. Sigue razonando el Juez que caso distinto sería si constara en ese talonario el salto lógico de emisión de recibos desde diciembre de 2015 al siguiente de junio de 2016, que es cuando la parte actora afirma que se reanudó el pago. Se advierte por tanto la incongruencia de entregar al arrendatario recibo donde conste mes cuya renta no paga. Para contribuir a la insuficiencia de prueba de la actora, constan aportados por el demandado los recibos de pago sin solución de continuidad en este tiempo, incluyendo los de los meses discutidos. Sobre estos recibos, advirtió la parte actora en el acto de la vista que no se correspondían ni con el modelo de talonario, ni con la letra ni con la firma de la actora Sra. Adelaida, ni su hija, que declaró en juicio como testigo en el mismo sentido. Sobre tal presunta falsedad ninguna prueba ha propuesto en juicio la parte actora que permita llegar a ninguna conclusión cierta sobre este aspecto que fue apuntado. Sí se tiene en cuenta por contra que, además de la Sra. Adelaida, su esposo reside en el domicilio familiar y es mencionado en la contestación a la demanda como interlocutor en ocasiones del demandado, por lo que no cabe descartar su intervención en estos recibos, y de hecho se aprecia que la propia hija de los actores interviene también en la escritura y firma de diversos recibos, no siendo la única interviniente la Sra. Adelaida. Ha de valorarse asimismo que la parte actora no ha agotado los medios de prueba a su alcance, plenamente disponibles, como era el interrogatorio de los actores, prueba que hubiera podido arrojar luz de estar ante una elaboración fraudulenta de recibos, como se apuntó por la parte actora. Se aprecian en conjunto las circunstancias expuestas, y el hecho de estar ante una relación arrendaticia de larga duración desde años atrás, estando al corriente de las rentas el arrendador (sic), donde no puede descartarse la realidad de situaciones como la alegada en la contestación de la demanda, sobre compensaciones anteriores en 2012, pactadas por obras en la vivienda y que el demandado afirma le han reclamado recientemente, pese a estar acordada la compensación años atrás, y de hecho constan aportados por la actora matriz de recibos de enero a noviembre 2013 por importe inferior, 350 euros, pese a que la testigo negó compensación alguna y esta evidencia conduce a cuestionar la verosimilitud de su relato, todo lo cual lleva a desestimar la demanda por entender que no ha concurrido prueba suficiente sobre los hechos que la fundamentan, conforme al artículo 217 de la LEC, descartando la aplicación de los artículos 17 y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por impago de renta. Desestimada la demanda, afirma el Juez que procede imponer las costas a la parte actora conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En definitiva, desestima la demanda formulada y absuelve al demandado de los pedimentos formulados de contrario, e impone las costas procesales a la parte demandante.
CUARTO.-Considerando que en el presente litigio se ejercita por la parte actora la acción acumulada de desahucio de finca urbana por impago de determinadas rentas y de reclamación de las rentas del arrendamiento que resultan impagadas, con el compromiso de condonarlas de salir voluntariamente de la vivienda el demandado. La acción acumulada que la parte actora ejercita en el presente proceso está expresamente prevista en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al establecer que la acción por reclamación de rentas puede ser ejercitada conjuntamente con la de desahucio, bien por impago de rentas o por expiración de plazo fijado contractualmente. En estos casos el citado precepto establece que debe seguirse por los trámites del juicio verbal cualquiera que sea la cuantía. Se solicita en la demanda, respecto de la finca arrendada, la cantidad de 2.000 euros, correspondiente a las mensualidades de octubre de 2017 a febrero de 2018 (ambas incluidas), a razón de 400 euros/mes. Y en concreto que, tras la celebración del juicio verbal, se dicte sentencia en la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la finca sita en C/ DIRECCION000 nº NUM000, en Mijas Costa (Málaga), por falta de pago de la renta; se condene al demandado a desalojarla y a dejarla libre y vacua a disposición de esta parte, con apercibimiento de lanzamiento; y se condene al demandado al pago de las cantidades debidas hasta entonces y de las que venzan con posterioridad hasta la recuperación por esta parte de la posesión de la finca arrendada; y, en definitiva, en caso de que la parte demandada no desaloje la finca voluntariamente dentro del plazo legal, se lleve a cabo el lanzamiento de la parte demandada en la fecha fijada. Todo ello con imposición a la parte demandada del pago de las costas causadas. Tras el estudio de lo actuado constata esta Sala que el juzgador, siguiendo el relato de la contestación a la demanda, entiende como reclamadas las rentas correspondientes a los meses de enero a mayo de 2016 de las que tiene por acreditado su pago, cuando lo cierto es que las reclamadas son las ya referidas, cuyo impago se deduce de los hechos que la Sala tiene por probados y que seguidamente se exponen. Los demandantes son propietarios de la vivienda sita en la localidad de Mijas Costa, en la DIRECCION000 nº NUM000, con una superficie total de 97 metros cuadrados. Y lo acreditan en el proceso con copia de la nota simple informativa expedida el 4 de febrero de 2019 por el Registro de la Propiedad nº Tres de Mijas. En fecha 1 de junio de 2011 los demandantes suscribieron contrato de arrendamiento de dicho piso con D. Imanol, el hoy demandado; y, a su vencimiento, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento con el mismo inquilino en fecha 1 de octubre 2013; y, posteriormente, un último contrato fechado el 1 de enero de 2017, vigente a la fecha de la demanda 'al no haber sido denunciado por ninguna de las partes a la fecha de su vencimiento y continuar el arrendatario ocupando la vivienda...', como bien se expone en la demanda y no se rebate de contrario. La renta mensual quedó establecida ya en el primer contrato en 400 euros al mes, y así ha venido siendo mantenida en los siguientes contratos en que se especificaba que los 400 euros mensuales se abonarían (en efectivo) por el arrendatario entre los días 1 y 5 de cada mes. Al tiempo del primer contrato, el arrendatario ya empezó a abonar la renta de forma tardía, por lo que los correspondientes recibos se entregaban por la propiedad (arrendadora) en el momento del pago, pero referidos a la mensualidad hasta entonces debida. Alegan los demandantes que el mes de enero de 2016 el arrendatario dejó de abonar la renta regularmente, siendo este recibo abonado el 4 de junio de 2016, dejando así pendiente de pago a esa fecha cinco mensualidades (febrero, marzo, abril, mayo y junio), a razón de 400 por mes cada una de ellas, un total de 2.000 euros. Y que, desde entonces, el arrendatario ha seguido abonando un importe de 400 euros mensuales 'pero manteniendo impagada la deuda de los meses anteriores', de modo que el mes de enero lo abonó en junio, el de febrero en julio y así sucesivamente hasta el pasado mes de marzo de 2018 cuando, modificando unilateralmente la forma de pago habitual hasta entonces, en lugar de abonar la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2017, que era la que correspondía, efectuó por primera vez el pago de la renta mediante ingreso bancario en la cuenta de los demandantes expresando en el concepto que dicho ingreso respondía al pago del mes de marzo 2018, en lugar de octubre de 2017. Y así ha continuado hasta la fecha obviando el importe adeudado, 2.000 euros, como consecuencia del impago de las mensualidades de octubre, noviembre y diciembre de 2017 y las de los meses de enero y febrero de 2018. Aporta la parte demandante la matriz del recibo manuscrito de enero de 2016, donde consta que se abonó el 4 de junio; y los recibos dejados de pagar por el demandado, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2017 y de enero y febrero de 2018 en cuanto los entonces emitidos se referían a las mensualidades anteriores (febrero-junio de 2016) abonadas con retraso. Y es desde marzo de 2018 que se producen ingresos bancarios, efectuados por el demandado, y que corresponden (pues hay una imputación expresa en el documento bancario) al periodo comprendido desde marzo de 2018 a marzo de 2019. Frente a ello el demandado afirma estar al corriente en el abono de la renta y para ello alega unas obras que alega realizó en 2012 (tiempo del primer contrato) y que le fueron compensadas por rentas; pero no acredita tales obras frente a la negativa rotunda de los demandantes que se apoyan en la declaración de su hija como anterior ocupante de la vivienda y persona que ayudaba a sus padres en el control de la relación arrendaticia. Y presenta, además, unos recibos manuscritos, algunos distintos en su forma y tamaño respecto a los siempre usados por la Sra. Adelaida que era la que los confeccionaba, que se niegan emitidos por los arrendadores y que a simple vista no coinciden en letra y firma con los habituales entregados por los arrendadores al tiempo del efectivo pago mensual. La sentencia de primera instancia desestimó la doble pretensión de la parte actora con fundamento en que en el juicio de desahucio y reclamación de rentas los actores no cumplieron con la carga de la prueba y no demostraron el impago atribuido al demandado, acreditando la falsedad en la confección de los recibos. Y la conclusión de la sentencia recurrida no puede ser compartida por esta Sala, debiéndose añadir que, en principio, resulta improcedente la oposición de un supuesto crédito compensable, ya que nada se prueba por el demandado sobre las realización a su cargo de unas obras de conservación o adecuación de la vivienda que no se refieren en los sucesivos contratos y se niegan por los demandantes. Y no puede olvidarse, como hace el juzgador al invertir erróneamente la carga de la prueba que el artículo 217 de la LEC establece, bajo la rúbrica 'Carga de la prueba', que, 'Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones' Y añade el precepto que 'Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención'. La parte actora, como se ha dicho, impugna el pronunciamiento de la sentencia recurrida que desestima la acción de resolución contractual y la de reclamación de rentas en base a que se han aportado por el demandado recibos de pago de la renta y de las manifestaciones de la testigo y de la documental no se desprende lo contrario, por lo que viene la resolución apelada a tener por acreditado que el demandado se halla al corriente en el pago de la renta. Y la parte apelante discrepa de la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida por entender que no puede entenderse satisfecha la renta que se reclama por la mera manifestación del demandado junto a una compensación inexistente y a unos recibos que se impugnan de contrario, cuando la carga de la prueba del pago le corresponde a quien lo alega. Y entiende la Sala que la impugnación de la sentencia formulada por los actores debe ser estimada. La prueba del pago incumbe a quien lo alega, al tratarse de un hecho extintivo de la obligación que se le exige, de conformidad con las reglas que sobre la carga de la prueba que establece el ya citado artículo 217 de la Ley Procesal Civil. Y en el presente caso no ha acreditado el demandado, a quien le incumbe su prueba, el pago de la renta que se le reclama, pues la sola alegación en la contestación a la demanda de que satisfizo la renta, aportando unos documentos privados que han sido cuestionados de contrario en buena lógica con la argumentación de la demanda - aunque admitidos por el Juez tergiversando las normas de la carga de la prueba - no tiene el valor probatorio que la sentencia recurrida le concede, y por tanto no puede tenerse por acreditado un hecho no reconocido de contrario cuya prueba no se realiza a criterio del Tribunal. Y es que la acreditación de las circunstancias determinantes de la pretendida compensación de créditos y condonación parcial de la deuda, así como el abono sustentado en recibos que se impugnan y no se reconocen de contrario constituyen tarea procesal del demandado, de modo que las dudas que al respecto puedan producirse sólo a él perjudicará, al ser suya la carga de la prueba. Pero es que además, no sólo es que no lo ha probado, sino que han sido contradichas sus manifestaciones por los demandantes, y la testigo al ser interrogada. En consecuencia, debe estimarse la impugnación formulada por la parte actora, con revocación de la sentencia recurrida, y estimarse en su integridad la demanda, condenando al demandado a dejar expedita la vivienda y en posesión de los actores - declarando previamente la resolución de la relación contractual de arrendamiento urbano - y a pagar a los demandantes la suma de 2.000 euros, importe de las rentas vencidas y no abonadas a la fecha de la presentación de la demanda, más las que se devenguen hasta la fecha en que tenga lugar la entrega de la posesión de la finca arrendada a los demandantes; imponiendo al demandado también las costas de la primera instancia, dada la estimación íntegra de la demanda, como así también solicitaba la parte actora impugnante.
QUINTO.-Considerando que, al prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, no debe hacerse especial atribución de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
Fallo
Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Adelaida y Don Hugo contra la sentencia dictada en fecha veinticinco de septiembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Fuengirola en sus autos civiles 576/2019, debemos revocar y revocamos dicha resolución absolutoria, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000 nº NUM000, de Mijas Costa (Málaga), por falta de pago de la renta. Y condenamos al demandado a desalojarla y a dejarla libre y vacua a disposición de la parte demandante, con apercibimiento de lanzamiento. Y condenamos también al demandado al pago de la cantidad debida al tiempo de la demanda - 2.000 euros - y al pago de las rentas que venzan con posterioridad hasta la recuperación por la parte actora de la posesión de la finca arrendada, lo que se concretará en ejecución de sentencia. Todo ello con los intereses legales de dichas cantidades desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, y con imposición a la parte demandada del pago de las costas causadas en la primera instancia; sin que hagamos especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta apelación.
Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
