Sentencia Civil Nº 593/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 41/2008 de 24 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 41/2008-B

JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO Nº 1031/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 593/2008

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. AURORA FIGUERAS IZQUIERDO

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de Octubre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 1031/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Barcelona, a instancia de Dª. Sonia y D. Bernardo , representados por el Procurador de los Tribunales D. CARLOS BADIA MARTÍNEZ, contra D. Fulgencio , Dª. Daniela y D. Nazario , representados los dos últimos por la Procuradora de los Tribunales Dª. LAURA ESPADA LOSADA; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de Octubre de 2.006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Desestimo la demanda deducida por la postulación procesal de DOÑA Sonia Y DON Bernardo , absuelvo de sus pretensiones a DON Nazario , DOÑA Daniela , DON Fulgencio , con expresa imposición de costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria, oponiéndose al mismo los codemandados D. Nazario y Dª. Daniela , no haciéndolo el tercer codemandada D. Fulgencio ; elevándose finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de Octubre de 2.008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta, al amparo del art. 27.2.a LAU , la resolución y consiguiente desahucio respecto del contrato de arrendamiento de 1.6.2002 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de Barcelona, por falta de pago de la renta correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2005 (formulándose la demanda en 14.12.2005), a razón de 644'90 ? el primero y 584'90 los otros, a cuya pretensión se acumuló, con fundamento en el art. 483.3º.3ª LEC , la reclamación de las cantidades correspondientes a las rentas impagadas (2.415'64 ?) más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión por la actora, al amparo del art. 220 LEC y a razón de 584'90 ?/mes, condena al pago que se interesa solidariamente, de los arrendatarios y del avalista, aunque, en su caso, hasta la resolución, consignándose en la demanda la posibilidad de enervar. A dicha pretensión se opusieron los demandados alegando la previa resolución (sin revonvenir), pero por incumplimiento de la actora de la obligación de efectuar las reparaciones necesarias ex art. 21 LAU y, subsidiariamente, desestimación de la demanda en base a que el impago viene justificado por no haber llevado a cabo la propiedad la sustitución de la caldera (que considera obligación esencial afectante a la habitabilidad de la vivienda, ex art. 1124 CC ); en todo caso, no cabe el desahucio, al haber puesto los demandados la vivienda a disposición de la actora. Y nada más alegaron, salvo que "la fianza la tiene el propietario", lo cual -junto con otros argumentos que se alegan ahora, como la reducción de la renta- no pueden formar parte del debate.

La sentencia de instancia desestima la demanda al quedar "patente el incumplimiento de la arrendadora (referido a la sentencia de esta Sala a que se aludirá) ... y declarar ajustada a derecho la conducta de los demandados", con expresa imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta en base a que (1) la resolución por incumplimiento no es automática, ni ha sido declarada judicialmente, ni se interesa ahora vía reconvencional; (2) en todo caso, esa alegada resolución, no puede justificar el impago de la renta (máxime cuando consta la efectiva ocupación hasta, al menos enero 2006); (3) no consta la "inhabilidad" del objeto y menos, desde el momento del contrato referido al funcionamiento de la caldera, cuya avería data de junio del 2004.

Prácticamente pues, queda el debate en los mismos términos, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditadas: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 33 y 34), concertado entre Dª Sonia (propietaria, f. 11 y ss/arrendadora) y D. Nazario y Dª Daniela (arrendatarios), actuando como avalista mancomunado de las obligaciones de éstos D. Fulgencio , con una duración de 5 años y por una renta inicial de 480'80 ?, asumiendo los arrendatarios los gastos de comunidad; constituyéndose una fianza arrendaticia de 480'80 ?. 2) En autos 567/2004 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 47 de los de Barcelona, a instancia de los demandados frente a la hoy actora (interesando la "sustitución de la caldera", y partiendo de que se estropeó el 2.6.2004), se dictó sentencia en 14.3.2005 notificada en 21.3.2005, desestimando la demanda (f. 50 y ss); recurrida en apelación por los actores, fue revocada parcialmente por otra de esta Sala de 24.3.2006 notificada en 10.4.2006 , en el sentido de estimar la demanda en cuanto a la sustitución de la caldera ("... se condena a la demandada a sustituir la caldera ... sin derecho a elevación de la renta" (f. 150 y ss); en el ínterin 6.7.2004 por los hoy demandados requirieron de la arrendadora el cambio de la caldera (f.158 y ss). 3) La realidad del impago de las referidas rentas, no obstante haberse girado los recibos, al menos en dos ocasiones (septiembre y octubre), generando gastos de devolución por importe de 16'74 ? (f. 35 y ss); y no se cuestiona el importe de las rentas establecido en la demanda. 4) La reclamación extrajudicial vía burofax de octubre 2005 de las rentas de septiembre y octubre y gastos de devolución, cuyo burofax, no obstante el correspondiente aviso, no fue retirado de correos (f. 54 y ss). 5) En 4.1.2006, los arrendatarios notificaron a la actora la resolución del contrato de arrendamiento "con efectos desde el 31.8.2005, por incumplimiento de las obligaciones de la arrendadora" referidas a las obras necesarias del art. 21 LAU , depositando las llaves a disposición de la actora, contestando ésta que no aceptaba la resolución y que aquellos adeudaban las mensualidades que aquí se reclaman y que motivaron el presente procedimiento (acta notarial a los f. 170 y 172, 181 y ss).

TERCERO.- De un lado, el pago de la renta (causa del contrato) es la principal obligación del arrendatario (arts. 1543 y 1555.1 CC ), durante toda la vigencia del contrato, y aún después de su resolución, aunque sea en concepto de indemnización de daños y perjuicios o como contraprestación por el uso del objeto arrendado; de otro, las obras necesarias, de conservación o reparación, indispensables para que el inmueble arrendado pueda servir al uso convenido (y no tratándose de aquellas que autorizan la suspensión del contrato del art. 26 LAU , caso de inhabilidad total durante las obras), son de cuenta y cargo del arrendador (art. 1554.2 CC, 21 LAU 94, sin que en el nuevo sistema pueda repercutir cantidad alguna en el arrendatario), con independencia de que, por razones de urgencia (para evitar un daño inminente o una incomodidad grave) pueda realizarlas el arrendatario y repetir frente al arrendador (STS 14.3.1974 ). Si el arrendador no las realiza, el inquilino podrá optar entre resolver el contrato antes del tiempo pactado (27.3.a LAU), o exigir la ejecución a costa del arrendador (21 y 27.1 LAU), con indemnización de los perjuicios en su caso.

Pues bien, aún cuando el contrato de arrendamiento sea de naturaleza sinalagmática, la falta de reparación o de sustitución de la caldera por parte de la propietaria/arrendadora, no puede exonerar a los arrendatarios del pago de las rentas, al no haber instado la resolución del contrato e indemnización de daños y perjuicios (art. 1556 CC ) o no haber reclamado judicialmente el cumplimiento ex art. 1124 CC (aunque sí se hizo en el presente caso, solo pendía la ejecución) y haber continuado en la ocupación de la vivienda, permaneciendo vigente el contrato.

La falta de reparaciones de necesarias por parte del arrendador, no justifica (es decir, no puede servir como causa de) el impago de la renta, obligación ésta que permanece incólume, mientras permanece vigente el vínculo contractual y el arrendatario permanece en la posesión; no se trata de obligaciones que se condicionen recíprocamente en su cumplimiento, sino obligaciones "autónomas", y cada parte puede ejercitar la acción frente a la otra, cuando se produce el hecho que la fundamenta; de forma que el impago, en período de ocupación, resulta una mera vía de hecho arbitraria, no hallándose amparado en precepto alguno. Y claro, de sostenerse lo contrario, se provocaría un enriquecimiento injusto de los arrendatarios, que habrían detentado la posesión gratuita del inmueble, sin acudir, lo que podían hacer, a aquella opción (cuando solo pendía la ejecución de lo acordado por sentencia de esta Sala). Y, por otra parte, no cabría una "compensación" al no cumplirse los presupuestos del art. 1196 CC (máxime cuando se trata de obligaciones de distinta naturaleza, y cuando se califica por esta Sala de "molestia" ...).

Lejos de ello, en 4.1.2006 (antes de que se resolviera por esta Sala la apelación formulada por los mismos), los arrendatarios notificaron a la actora la resolución (es como si, en vez de optar hubiese ejercitado las dos posibilidades "contradictorias": resolver por incumplimiento y pedir el cumplimiento) del contrato de arrendamiento "con efectos desde el 31.8.2005 (?, faltaba, al notificarse la resolución casi un año y medio para la extinción por expiración del término), por incumplimiento de las obligaciones de la arrendadora" referidas a las obras necesarias del art. 21 LAU , depositando las llaves a disposición de la actora, lo que no fue aceptado por la arrendadora, y ya no se insta judicialmente la resolución con la finalidad de que cause estado al menos la fecha del requerimiento (o establecer una fecha real de resolución, y declarar la retroactividad de ésta a dicha fecha), y se llega a juicio sin que la actora haya recuperado la posesión.

Consta pues la prueba, no de la entrega, sino del ofrecimiento de llaves (es decir, no consta acreditado el "fin" o "liquidación" de la relación arrendaticia); ciertamente, habría de constar, por cualquier medio de prueba, el ofrecimiento fehaciente de la puesta a disposición, pero con abandono efectivo del mismo por el arrendatario, de la vivienda o local, agotándose todas las posibilidades del arrendatario en tal sentido, y el rechazo (expreso o "tácito") del arrendador, pero incluso la aceptación de las llaves por el arrendador -que no es el caso- no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios (así la STS 1019/2007 de 10 de octubre ). Y se llega a juicio -junio- sin que la actora haya recuperado la posesión (ello supondría una deuda de 644'90 ? por septiembre y 584'90 por octubre a diciembre del 2005, y enero a junio 2006, es decir, 644'90 más 584'90 por 9 meses, es decir, 5.909 ?).

CUATRO.- Consecuentemente, con estimación del recurso procede la revocación de la resolución recurrida y, en su lugar, estimando la demanda, declaramos la resolución del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, condenando a los arrendatarios a desalojar la vivienda con apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo en el plazo legal, y asimismo, condenamos a éstos y al avalista - éste hasta el momento de la resolución - al pago de las rentas desde septiembre 2005 hasta la resolución del contrato y, desde entonces en concepto de contraprestación por el uso, hasta la recuperación de la posesión, a razón de 644'90 ? por septiembre y 584'90 por cada uno de todos los demás meses, con expresa imposición de costas de 1ª Instancia a los demandados, sin declaración sobre las causadas en esta alzada.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por Dª Sonia y D. Bernardo contra la sentencia dictada en fecha 16 de Octubre de 2.006 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Barcelona , en los autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 1031/2005 de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución, y, en su lugar, estimando la demanda formulada por aquella, declaramos la resolución del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, condenando a los arrendatarios D. Nazario y Dª Daniela , a desalojar la vivienda arrendada con apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo en el plazo legal, y asimismo, condenamos a éstos y al avalista D. Fulgencio -éste hasta el momento de la resolución- al pago de las rentas desde septiembre 2005 hasta la resolución del contrato y, desde entonces en concepto de contraprestación por el uso, hasta la recuperación de la posesión, a razón de 644'90 ? por septiembre y 584'90 por cada uno de todos los demás meses, con expresa imposición de costas de 1ª Instancia a los demandados, sin declaración sobre las causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.