Sentencia Civil Nº 593/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 650/2008 de 23 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00593/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO

RECURSO DE APELACIÓN Nº 650/2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DURÁN BERROCAL

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

En Madrid, a veintitrés de diciembre de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 147/2007, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Pozuelo de Alarcón, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 650/2008, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada Dª. Caridad , representada por la Procuradora Dª. Elena Paula Yustos Capilla; y de otra como demandada y hoy apelante Dª. Estibaliz , representada por la Procuradora Dª. Pilar Rodríguez Buesa; sobre resolución contrato arrendamiento de local de negocio.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pozuelo de Alarcón, en fecha veintiuno de abril de dos mil ocho , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D.ESTEBAN MUÑOZ NIETO, en nombre y representación de Caridad , contra Estibaliz debo:.- a) DECLARAR haber lugar a la causa de denegación de la prórroga legal del Contrato de Arrendamiento litigioso por causa de cierre del local arrendado por más de seis meses en el curso de un año.- b) DECLARAR plena y eficazmente resuelto el Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de enero de 1978 concertado sobre el Local Tienda situado en la Planta Baja de la Casa en la Plaza del Rey número 4, de Pozuelo de Alarcón.- c) CONDENAR a Estibaliz a estar y pasar por los precedentes pronunciamientos y a dejar libre y a disposición de la actora Caridad el Local de su arrendado de su titularidad, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificara en plazo legal.- Que DESESTIMANDO la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales DªCRISTINA GARCÍA RODRÍGUEZ en nombre y representación de Estibaliz , contra Caridad debo ABSOLVER Y ABSUELVO a dicha demandada de los pedimentos instados en su contra.- No se imponen las costas a ninguna de las partes, corriendo cada parte con las generadas a su costa y las comunes por mitad.".

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba de los autos en esta alzada y admitida la misma con el resultado que obra en autos, y no estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día dieciséis de diciembre del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.

Primero.- Referido el primer motivo del recurso de apelación a la indefensión provocada con la inadmisión de prueba propuesta en la instancia, el mismo es de obligado rechazo pues, como ya se razonó en el auto de esta Sala de 23 de octubre de 2008 resolviendo sobre la petición de práctica de prueba en esta alzada, los medios de prueba rechazados vienen referidos a cuestiones ya admitidas en la sentencia o sin relevancia respecto a la cuestión litigiosa, no apreciándose tampoco la alegada indefensión por la inadmisión en la instancia del interrogatorio de la actora pues, en definitiva, la invocada práctica de requerimientos verbales a la arrendadora para que efectuara reparaciones en el inmueble arrendado (lo cual constituía el objeto de dicho medio de prueba según consta en el recurso), resulta intranscendente para la resolución de la litis como más adelante se razonará, consideración que debe de hacerse extensiva al alegato de precisarse la práctica de dicho interrogatorio a fin de conocer "la explicación de por qué no había llevado a cabo las obras", cuestión reiteradamente expuesta por la parte actora a lo largo del procedimiento.

Segundo.- En orden a la excepción de procebilidad reproducida en esta alzada, respecto al primer aspecto invocado -no se comunicó la intención de denegar la prórroga del contrato de forma previa al vencimiento anual del mismo ni a la presentación de la demanda-, el razonamiento de la Juez a quo de no resultar exigible ni indispensable comunicación o requerimiento previo alguno a la acción ejercitada es plenamente ajustado a derecho, y lo cierto es que la apelante no esgrime otro motivo de impugnación que el que "la sentencia sin más indica que no es aplicable ... y sin más entra al fondo del asunto", lo que no implica falta de motivación alguna al quedar expresamente razonada la causa del rechazo de la excepción.

En orden al siguiente aspecto invocado: ante la nueva anualidad del año 2007, en vez de comunicar la resolución del contrato, comunicó la actualización de la renta; de ello en modo alguno deriva un actuar contra los propios actos pues se actualiza la renta de un contrato en vigor, ejercicio de un derecho que se ostenta, en los términos legalmente previstos, hasta que el contrato se resuelva o extinga.

Tercero.- Entrando en el fondo del asunto, respecto a la acción ejercitada en la demanda, los alegatos de la apelante son de obligado rechazo pues, debiendo de entenderse (como se recoge en el recurso) la causa del cierre como algo por completo ajeno y superior a su voluntad para considerar con "justa causa" el cierre, no cabe entender el concurso de ésta cuando, como acertadamente razona la Juez a quo, tal falta de uso tiene un carácter permanente, no transitorio o temporal, y, además, se trata de circunstancias imputables a la arrendataria.

Así, como nuevamente se razonará al tratar los motivos atinentes a la reconvención formulada, no solo la actitud de la arrendataria -que, como recoge la sentencia apelante, durante 9 años aceptó la situación, sin dirigir acción alguna en orden a la reparación de los defectos del inmueble- conlleva a entender que la causa de justificación del cierre carecería del carácter de temporalidad exigible, sino que, además, del informe pericial aportado junto a la contestación a la demanda (a los folios 161 y ss de las actuaciones) se revela que las obras a ejecutar actualmente para servir el local a su finalidad no serían de "reparación" sino de reconstrucción, lo que, ante la falta de obligatoriedad de ejecutar el arrendador las mismas, implica la falta de transitoriedad ya aludida. En orden a no ser ajenas las causas a la conducta de la arrendataria, la Sala comparte los acertados razonamientos de la Juez a quo de haber "aceptado" aquélla la situación, no ejercitando, durante 9 años, las acciones que le incumbían frente a la actora. Así, es de reproducir lo considerado en Sentencia de 5.10.2007 del Tribunal Supremo : "Ante el incumplimiento por el arrendador de esta obligación, puede optar el arrendatario por una de las siguientes soluciones: a) Requerir al arrendador para que ejecute las reparaciones necesarias ordenadas por autoridad competente, cuando tenga intención de ejecutarlas por sí, caso de que el arrendador deje transcurrir 30 días sin comenzarlas (art. 110.1 LAU . b) Solicitar judicialmente que las reparaciones necesarias se lleven a efecto por el arrendador, en cumplimiento estricto del art. 107 LAU , no siendo necesario en este supuesto requerimiento alguno c) Realizar él las reparaciones urgentes encaminadas a evitar daño inminente o incomodidad grave (art. 110.2 LAU ), procediendo a requerir al arrendador para que abone el importe (art. 110.3 LAU )". Por ello, los alegatos vertidos en el recurso de no poder haber emprendido la arrendataria las obras devienen inacogibles cuando no ejercitó acción judicial para el acometimiento de las reparaciones.

Cuarto.- Es decir, como se indica en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 13 de enero de 2005 , por justa causa de desocupación no cabe entender "cualquier impedimento al normal desarrollo de la actividad llevada a cabo en el local", incumbiendo al arrendatario la realización de "todo lo posible para remover los obstáculos, que impedían la utilización normal del mismo", lo cual no cabe considerar cuando si bien se efectuaban a la arrendadora los requerimientos escritos que se detallan en la sentencia, como incluso de haberse efectuado otros verbales, lo cierto es que a pesar de la situación del inmueble y su lógico deterioro progresivo, desde febrero de 1997, (en que se denunció que, por rotura de dos viguetas del forjado del techo de una habitación esta no se podía utilizar, al folio 50 de autos), la arrendataria no demandó judicialmente las reparaciones oportunas aun conociendo, como ya adelantó en dicha comunicación de febrero de 1997, que la situación se agravaría por la existencia de humedad en la zona del desplome.

Quinto.- Igual suerte debe de correr el motivo referido a la indemnización de daños y perjuicios peticionada en la reconvención, así, lo cierto es que el no uso del local, que se esgrime como causa generadora del deber de indemnizar, viene también motivado por la actitud ya expuesta de la ahora apelante respecto al deterioro progresivo del local (de dejación o descuido según la Juez a quo citando otra Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo).

Es decir, la arrendataria disponía de los instrumentos legales para evitar el actual estado del local y no los ejercitó sino hora -mediante la demanda reconvencional-, cuando las obras a ejecutar exceden con mucho de las contempladas en la LAU y C. Civil como se revela, sin ser precisos conocimientos técnicos en la materia, en el informe pericial acompañado a la demanda. Así esta Sala en Sentencia de 12.6.2008 señaló: "las obras necesarias contempladas en el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Texto Refundido 19649) y 1554.2 del Código Civil implican aquéllas precisas para lograr el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con arrendamiento y derivadas de la necesidad del mero transcurso del tiempo del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o provenga de suceso con notas de caso fortuito o fuerza mayor (Sentencia del Tribunal Supremo de 3.2.1962 , por todas), debiéndose de excluir las obras de reconstrucción, reedificación, importancia (Sentencias del Tribunal Supremo de 26.12.1942, 3.2.1962, 17.6.1972. 12.11.1974 ...)". Por ello la pretensión indemnizatoria esgrimida en el recurso debe de ser rechazada, al igual que la relativa a la reparación y "rehabilitación" del local (a la que se no dé tratamiento en el recurso, a pesar de peticionarse la estimación de la reconvención, aludiendo a únicamente caber su apreciación de desestimarse la demanda).

Sexto.- En relación a las alegaciones vertidas respecto a la petición de devolución de las rentas satisfechas desde marzo de 2001 a junio de 2007, la Sala comparte el criterio de la Juez a quo, siendo de recordar nuevamente que si el local no cumplía los requisitos mínimos, según se expone, ello se debió también a la conducta de la arrendataria; a lo que debe de añadirse que el contrato permaneció vigente.

Séptimo.- En relación a la petición indemnizatoria por las consecuencias físicas y psíquicas que padeció la arrendataria a causa de verse obligada a trabajar en el inmueble, ya en estado lamentable, los argumentos resultan inacogibles cuando, aún se demostrasen dichas consecuencias, lo cierto es que, según todo lo ya razonado, las mismas no serían imputables a la actora.

Octavo.- Si bien, según todo lo ya considerado, procede la desestimación del recurso, la Sala considera, al igual que apreció la Juez de Instancia, que la cuestión planteada ya en esta alzada seguía albergando serias dudas jurídicas, por lo que se entiende procedente no hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada Dª. Estibaliz contra la sentencia dictada el veintiuno de abril de dos mil ocho por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Pozuelo de Alarcón en los autos de Juicio Ordinario allí seguidos con el nº 147/07, debemos CONFIRMAR la indicada resolución. Todo ello sin hacer imposición de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma CABE RECURSO DE CASACIÓN POR INTERÉS CASACIONAL, que podrá prepararse ante esta Sala, en el término de CINCO DÍAS siguientes la notificación de la presente.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.