Sentencia Civil Nº 594/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 655/2012 de 13 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 655/12

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 991/11

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 29 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 594/2013

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a trece de diciembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 991/11, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona, a instancia de Doña Lorena , representada por el Procurador Don Daniel Font Berkhemer y asistida por el Letrado Don Juan Francisco Foret Auvigne, contra Don Germán , representado por la Procurador Doña Eulalia Rigol Trullos y asistido por la Letrado Doña Silvia Bazán Sullá; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y la impugnación formulada por el demandado contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de abril de 2012, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMO PARCIALMENTEla demanda interpuesta a instancia de Dña. Lorena , representado por el Procurador D. Daniel Font Berkhemer, asistido de su Abogado D. Juan Francisco Foret Auvigne, contra D. Germán representado por el Procurador Dña. Eulalia Rigol Trullols, y asistido por el Letrado Dña. Silvia Bazán Sullé Y

SE ESTABLECE LA OBLIGACIÓN DE HACERdel demandado de justificar los importes de IBI repercutidos desde 2007 hasta la actualidad, incluyéndose la citada partida en el importe adecuado en la renta.

CONDENOa D. Germán a reintegrar a Dña. Lorena la suma de 245'78 euros, más los intereses legales desde la presente resolución

Y ABSUELVOal demandado de las restantes pretensiones formuladas en su contra.

No procede hacer especial pronunciamiento en materia de costas'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y formuló impugnación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 3 de diciembre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Magistrado AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora, arrendataria de la vivienda sita en el PASEO000 , núm. NUM000 , NUM001 NUM002 , de Barcelona, según contrato suscrito con el demandado el 15 de febrero de 1986, en el que se indica que se sujetará al Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1968, alega que recibió dos cartas, fechadas el 15 de mayo de 2005 y el 23 de octubre de 2007, en las que se le notificaba la repercusión de unas obras por modernización ascensor y por rehabilitación de la fachada, respectivamente, con las que ahora muestra su desacuerdo y, para facilitar su comprensión, acompaña un listado en el que se indican los recibos de renta satisfechos desde el mes de enero de 2005 hasta la actualidad, y el desglose de los diferentes conceptos e incrementos realizados por la propiedad.

Manifiesta que, además de los incrementos notificados, se pueden observar otros, en distintas fechas y por distintos importes, de 1 euro, 1,10 euros, 1,20 euros, y otros, ascendiendo el total cobrado indebidamente como consecuencia de incrementos injustificados a la suma de 2.296,08 euros. Y expone los motivos por los que se opone a la repercusión por modernización ascensor y por la rehabilitación de la fachada.

También alega que se aprecian irregularidades en el cobro del IBI, cuyo importe de 19,01 euros mensuales permaneció invariable desde abril de 2007 hasta julio de 2009, en que se cobró un importe de 60,73 euros, sin que se haya aportado ningún justificante, por lo que, solicita que la propiedad presente los correspondiente recibos desde el año 2007 y, a resultas de los mismos, se regularice su importe.

Que la cantidad percibida por la propiedad en concepto de las obras notificadas ha sido de 2.184,13 euros, y la cantidad indebidamente cobrada por obras no notificadas asciende a 2.296,08 euros, en total la suma de 4.480,21 euros, solicitando que se condene al demandado a su devolución, y, subsidiariamente, que se reduzca el recibo de la renta con efectos desde la fecha de interposición de la demanda en los importes indebidamente incrementados.

SEGUNDO.-La parte demandada indica que la vivienda litigiosa dejó de ser de protección oficial en el año 1988, cuando se extinguió el plazo de veinte años, y se opone a las pretensiones ejercitadas en la demanda alegando la caducidad de la acción, tanto por lo que se refiere a las obras del ascensor, como a las obras de rehabilitación de la fachada, tratándose en ambos casos de obras de reparación, necesarias las del ascensor para su adecuación a las nuevas normativas de seguridad, y las de reparación de la fachada por existir grietas en la misma y problemas en los balcones y terrados.

La Juzgadora de instancia entiende, conforme a la doctrina jurisprudencial que reseña, que no resulta de aplicación la legislación arrendaticia especial en materia de caducidad. Y, en cuanto a la cuestión de fondo, tras exponer también la jurisprudencia que entiende aplicable, concluye que las obras del ascensor son absolutamente precisas, y las de rehabilitación se califican como urgentes y necesarias, sin que puedan calificarse como de mejora del inmueble, por lo que, está justificada la suma de 4.234,43 euros, y procede la devolución de los 245,78 euros restantes, que no aparecen notificados.

En relación al importe del IBI, considera que, al haber desistido la actora de sus tres primeras pretensiones, ha de estarse a los puntos 4 y siguientes del Suplico, y, conforme al punto cinco, se estará a la justificación que efectúe el demandado, quien deberá acreditar el IBI que vaya a repercutir, dado que no existen indicios de que no se haya repercutido debidamente.

En consecuencia, estima parcialmente la demanda y condena al demandado a reintegrar a la actora la cantidad de 245,78 euros, más los intereses legales desde la sentencia, y establece la obligación de hacer del demandado de justificar los importes de IBI repercutidos desde 2007 hasta la actualidad, incluyéndose la citada partida en el importe adecuado en la renta, sin hacer especial imposición de costas.

TERCERO.-La parte actora se alza frente a la sentencia dictada, alegando que aun cuando se trataba de una vivienda de protección oficial, la renta establecida en el contrato era libre, reiterando la improcedencia de las repercusiones por obras realizadas, y su afirmación de que se trata de obras de mejora y no de obras necesarias. Asimismo, muestra su disconformidad con el importe que se fija como pagado indebidamente por referirse a obras que no fueron notificadas. Y solicita que se impongan las costas al demandado.

Este último se opone a las alegaciones vertidas en el recurso, y, asimismo, impugna dicha sentencia insistiendo en que concurre la excepción de caducidad de la acción opuesta en su contestación a la demanda.

Centrándonos, pues, en las cuestiones planteadas en esta alzada, procede resolver en primer lugar la impugnación formulada por la parte demandada, pues, de apreciarse la caducidad de la acción ejercitada por la actora, ello afectaría al recurso interpuesto por esta última.

Conviene recordar en este punto que ya expusimos en las sentencias dictadas por este tribunal en fecha 28 de enero de 2011 y 16 de noviembre de 2011 , que a aquellos contratos posteriores al TRLau de 1964 no les es aplicable el régimen del artículo 108 de dicha Ley, por lo que sólo cabría repercusión por obras de reparación solicitadas por el arrendatario o 'acordadas por resolución judicial o administrativa firme'.

Es decir, en los contratos posteriores al TRLAU de 1.964 sólo serán repercutibles al arrendatario las obras solicitadas por el propio arrendatario o las obras que hayan sido acordadas por resolución judicial o administrativa firme.

CUARTO.-En el supuesto que nos ocupa, al ser el contrato litigioso posterior a la LAU de 1964, la cuestión a dilucidar es si, efectuada una obra no solicitada por el arrendatario o no acordada por resolución judicial o administrativa firme, el arrendatario sigue teniendo el plazo de caducidad de tres meses previsto en los artículos 101 y 106 del TRLau 1964 para oponerse a la repercusión del coste de las obras y reclamar el reintegro de lo indebidamente pagado, o bien, a falta de plazo de caducidad aplicable, cabe entender que puede hacerlo en el plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil .

Al respecto, la SAP Madrid, Sección 14, de fecha 24 de marzo de 2.010 , reseñada por la Juzgadora de instancia, considera que no es posible aplicar el artículo 106, ni su plazo de caducidad de tres meses, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009 , por cuanto el Tribunal Supremo ha declarado que la aplicación de este artículo 108 sólo resulta posible para los contratos de arrendamiento previstos en el artículo 95 de la L.A.U. de 1964 , es decir, para los contratos vigentes a la entrada en vigor de esa Ley.

Este tribunal se ha pronunciado en sentido contrario. El artículo 109 del TRLAU se remite a las reglas segunda a quinta del artículo 101.2 del TRLAU y el artículo 101.2.4ª indica que, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, el arrendatario podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106, el cual dispone que las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive.

QUINTO.-Con posterioridad a las resoluciones antes citadas, en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta, en fecha 3 de mayo de 2012, en el rollo 405/11 , Ponente Doña Mireia Ríos Enrich, se indicaba: 'Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en sentencia de fecha 19 de julio de 2.011, número 516/2011, recurso 282/2.009 , resolviendo un recurso de casación interpuesto en un caso de actualización de renta conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en cuya regla 7ª, dispone la improcedencia de la actualización de la renta cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, ha indicado:

'La cuestión jurídica expuesta ya ha sido analizada por esta Sala entre otras, en sus sentencias de 14 de septiembre , 15 de septiembre y 27 de diciembre de 2.010 ; el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 equivale a un consentimiento tácito, lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes.

En conclusión, aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada Disposición Transitoria 2ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador. La aplicación de esta doctrina, seguida por la Audiencia Provincial, exige la desestimación del recurso, pues no ha sido un hecho discutido a lo largo de este procedimiento que, en el momento en el que la arrendataria pretende hacer valer que sus bajos niveles de ingresos impiden la actualización en el modo notificado por el arrendador, habían transcurrido con creces los plazos de un mes y de tres meses contados desde la notificación fehaciente del inicio de la actualización; de hecho, tal y como expuso la ahora recurrente, estuvo haciendo frente al importe de la renta actualizada sin oponerse en modo alguno durante un año, lo que supone que aceptó la actualización de la renta, sin que pueda, transcurridos los plazos citados, oponerse al procedimiento consentido.'

En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 27 de diciembre de 2.010 , con cita de la Sentencia de fecha de 23 de septiembre de 2.008 , señala:

'En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la D.T. 2ª de la LAU de 1.994, equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada D.T. 2ª de la LAU de 1.994'.

Es cierto que las referidas sentencia del Tribunal Supremo que indican que, en el caso de actualización de la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª, en relación con el artículo 106 de la LAU de 1.964, el arrendatario puede pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la D.T. 2ª de la LAU de 1.994, no se refieren al tema de repercusión por obras sino a la actualización de la renta por aplicación del apartado D) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1.994.

Pero si el Tribunal Supremo considera aplicable en estos casos el plazo de caducidad previsto en el artículo 106 del TRLAU , consideramos no existe impedimento para entender aplicable el referido plazo de caducidad de tres meses al apartado C) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1.994, 'otros derechos del arrendador'.

Piénsese en la inseguridad jurídica que supondría entender que la impugnación de la repercusión por obras y la restitución de lo abonado, tiene previsto un plazo de prescripción de quince años, pudiendo revisarse repercusiones de obras y reintegrarse cantidades abonadas con una anterioridad de 15 años.

En el mismo sentido se ha pronunciado la sentencia de la sección 20ª de la A.P. de Madrid de fecha 26 de septiembre de 2.011 que expone: 'La actora articula su recurso en una alegación, que denomina Primera pero es única, seguida de un fundamento de derecho, y en la que denuncia infracción de ley, sosteniendo que la caducidad establecida en el artículo 106 LAU 1.964 no es aplicable a este supuesto, donde no se trata de revisar la renta, sino de repercutir el importe de las obras realizadas en el edificio, y la base de la demanda es la reclamación de cantidad por el cobro de lo indebido y el principio que veda el enriquecimiento injusto, y que sólo está sometido al plazo general de 15 años para la prescripción de las acciones.

Por otra parte, la cantidad repercutida es improcedente, si se tiene en cuenta que se trata de un arrendamiento datado en el año 1.971 sobre una vivienda de protección oficial, y por unas obras que no se han solicitado por el arrendatario ni se han ordenado por la autoridad judicial o administrativa; y, subsidiariamente, sería procedente reducir la repercusión a los límites establecidos en el artículo 108 de la Ley, por virtud del que la repercusión ha de ser parcial por el 12% del importe total y con el límite del 50% de lo que se abone por renta, que, según su cálculo, sería de 18,26 euros al mes.

El recurso no es admisible por la remisión que el artículo 109 hace a las reglas Segunda a Quinta del artículo 101 número 2, por virtud de las que, no obstante la aceptación tácita del inquilino (4ª) si la cantidad girada resulta ser superior a la que autoriza este capítulo, podrá pedir la revisión y la devolución de lo indebidamente pagado, pero siempre en el plazo señalado en el artículo 106, que es el aplicado en la Sentencia recurrida.

Esta normativa especial, es de aplicación preferente a las normas generales de las obligaciones y de los contratos, y también a las de los cuasi contratos y los principios del enriquecimiento injusto, invocados por la apelante, por lo que es inadmisible el plazo de prescripción de 15 años que pretende, y, como consecuencia, procede confirmar la sentencia recurrida por sus propios e iguales fundamentos'.

SEXTO.-En este caso la improcedencia denunciada por la arrendataria se refiere a repercusiones efectuadas a partir del año 2005 hasta el mes de febrero de 2010, que fueron abonadas sin que conste protesta alguna. El 12 de abril de 2010 remitió a 'Finques Esclat', mediante Burofax, la carta acompañada como documento núm. 5 de la demanda, manifestando sus discrepancias sobre la repercusión de las obras litigiosas, tanto por lo que se refería a su importe como a su procedencia. La demanda se presentó el día 25 de julio de 2011.

Así pues, en aplicación de la anterior doctrina, debemos acoger la excepción de caducidad opuesta por la parte demandada impugnante, y procede desestimar las pretensiones ejercitadas en la demanda sobre la improcedencia de los incrementos por obras efectuados por la propiedad, y, por tanto, la reclamación de cantidad por conceptos indebidamente cobrados, pues no cabe efectuar una revisión de las repercusiones efectuadas por obras desde el año 2005 y que han sido abonadas sin protesta alguna por la arrendataria a lo largo de los años.

Lo anterior, al declararse caducada la acción, implica que debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto por la actora.

En consecuencia, se mantiene la estimación parcial de la demanda y la obligación de hacer del demandado fijada en la sentencia de primera instancia, desestimando las restantes pretensiones ejercitadas por la actora, sin condena en costas, según dispone el artículo 394 LEC .

SÉPTIMO.-La estimación de la impugnación conlleva que no se efectúe especial imposición de costas, en virtud de lo establecido en el artículo 398.2 LEC .

Y, siendo el tema tratado una cuestión jurídicamente dudosa, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394.1 de la L.E.C ., no se hace expresa imposición de las costas del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Que estimando la impugnación formulada por la representación procesal de Don Germán y desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Lorena , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 29 de Barcelona en los autos de Juicio Ordinario nº 991/11 de fecha 23 de abril de 2012, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha sentencia, y estimando en parte la demanda deducida por Doña Lorena contra Don Germán , mantenemos la obligación de hacer del demandado de justificar los importes de IBI repercutidos desde 2007 hasta la actualidad, incluyéndose la citada partida en el importe adecuado en la renta, absolviendo al demandado de las restantes pretensiones formuladas en su contra. Todo ello sin hacer especial imposición de las costas ocasionadas en ambas instancias, debiendo abonar cada parte la que hubiere causado, y las comunes por mitad.

Se decreta la devolución a la parte impugnante del depósito efectuado para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, conforme disponen los artículos 468 , 477.2.3º y siguientes , y Disposición Final 16 LEC , que se interpondrá ante este tribunal en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación, siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.