Sentencia CIVIL Nº 595/2018, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 356/2018 de 31 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA. SECCIÓN PRIMERA
ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA. LEHEN SEKZIOA
AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008
Tel.: 945-004821
Fax / Faxa: 945-004820
NIG PV / IZO EAE: 01.01.2-17/000545
NIG CGPJ / IZO BJKN :01002.42.1-2017/0000545
Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Proz.arr.ap.2L 356/2018 - C
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : UPAD de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Amurrio / Amurrioko
Lehen Auzialdiko eta Instrukzioko 1 zk.ko ZULUP
Autos de Procedimiento ordinario 100/2017 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Everardo y Florian
Procurador/a/ Prokuradorea:ALICIA ARRIZABALAGA ITURMENDI
Abogado/a / Abokatua: PEDRO AZCUNAGA LARREA
Recurrido/a / Errekurritua: Hermenegildo , Delia , Inocencio y Javier
Procurador/a / Prokuradorea: PATRICIA SANCHEZ SOBRINO
Abogado/a/ Abokatua: CARLOS SAENZ FERNANDEZ DE MARTICORENA
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª. Mercedes Guerrero
Romeo, Presidenta, D. Iñigo Elizburu Aguirre y D. David Losada Durán, Magistrados, ha dictado el día treinta
y uno de octubre de dos mil dieciocho,
la siguiente
SENTENCIA Nº 595/18
En el recurso de apelación civil, Rollo de Sala nº 356/18 procedente del Juzgado de 1ª Instancia e
Instrucción nº 1 de Amurrio, Autos de Juicio Ordinario nº 100/17, promovido por D. Everardo y D. Florian
dirigidos por el Letrado D. Pedro Azcunaga Larrea y representados por la Procuradora Dª. Alicia Arrizabalaga
Iturmendi, frente a la sentencia número 5/18 dictada el 12-01-18 , siendo parte apelada D. Hermenegildo ,
Dª. Delia , D. Inocencio y D. Javier
dirigidos por el Letrado D. Carlos Saenz Fernández de Marticorena y
representados por la Procuradora Dª. Patricia Sánchez Sobrino. Ponente: Iltma. Sra. Presidenta Dª. Mercedes
Guerrero Romeo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Amurrio se dictó sentencia número 5/18 cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: ' Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Alicia Arrizabalaga en nombre y representación de D. Everardo y D. Florian , contra D. Hermenegildo , Dña. Delia , D. Inocencio y D. Javier , representados por la Procuradora de los Tribunales Dña. Soledad Buron , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa imposición de las costas procésales causadas en esta instancia al demandante. '

SEGUNDO .- Frente a la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de D. Everardo y D. Florian , recurso que se tuvo por interpuesto con fecha 19-02-18 dándose el correspondiente traslado a la contraparte personada por diez días para alegaciones, presentando la representación de D. Hermenegildo , Dª. Delia , D. Inocencio y D. Javier escrito de oposición al recurso planteado de contrario, y elevándose, seguidamente, los autos a esta Audiencia Provincial con emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala y comparecidas las partes, con fecha 06-04-18 se mandó formar el correspondiente Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia, y por resolución de fecha 11-09-18 se señaló para deliberación, votación y fallo el 09-10-18, dictándose, asimismo, resolución de fecha 08-10-18 acordando el cambio del Tribunal para la deliberación votación y fallo de las presentes actuaciones.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes necesarios. Objeto del recurso.

Resultan de relevancia para la resolución del presente pleito los siguientes antecedentes: Con fecha 1 de diciembre de 2.011 los actores suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda con opción de compra sobre la finca propiedad de los demandados descrita en el hecho primero de la demanda, casa nº NUM000 del BARRIO000 , que ocupa una superficie de doscientos veintiséis metros cuadrados, con una cabaña al lado del caserío que ocupa setenta metros cuadrados (finca nº NUM001 , al tomo NUM002 , del Registro de la Propiedad de Amurrio).

El contrato establece en la cláusula sexta una opción de compra: ' En el presente acto la parte arrendadora otorga a la parte arrendataria el derecho de opción de compra sobre la finca, locales, caserío, terreno, bienes muebles e inmuebles, y todos los elementos que son objeto del presente contrato, señalados en el manifestando primero. El arrendatario puede ejercitar el derecho de opción de compra en cualquier momento del a vinculación contractual . El precio pactado para el ejercicio de la opción de compra es el siguiente : En la primera instancia el que libremente pacten las partes, teniendo como base de precio la tasación que a estos efectos ha realizado la parte arrendataria.

Si no hubiera acuerdo, en el momento en que la parte arrendataria decidiera ejercitar el derecho de opción de compra, se procederá a encargar a un tercero neutral nueva tasación. El precio que marque esta nueva tasación será el de la opción de compra .

En el momento en que la parte ARRENDATARIO decida ejercitar el derecho de opción de compra, que se le ha concedido en este documento, deberá notificarlo al PROPIETARIO por escrito, designando Notario para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de quien designe el ARRENDATARIO, dentro del plazo máximo de 60 días a partir de la fecha en que el dueño reciba la notificación del ejercicio del derecho de opción.

En caso de que el ARRENDATARIO, que hubiera ejercido el derecho de opción, decidiera NO acceder a la compra, el contrato de arrendamiento sobre el mismo seguirá vigente hasta que concluya la durabilidad del contrato de alquiler que hoy se firma, con sus respectivas prórrogas .'.

En fecha 31 de enero de 2.017 los demandantes-arrendatarios remiten burofax a los demandados comunicando formalmente su decisión de ejecutar la opción de compra.

De forma conjunta decidieron encargar a la empresa Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias SA, homologada por el Banco de España, la tasación de la finca en cuestión.

Los arrendatarios presentan demanda solicitando se cumpla la opción de compra estipulada en el contrato de arrendamiento y se condene al demandado al otorgamiento de la escritura pública de compraventa del inmueble descrito en el hecho primero de la demanda por el precio de 506.977 euros.

La sentencia de instancia desestima la demanda, concluye que no resulta acreditada la existencia de un contrato de opción de compra, ni que se den los requisitos que específicamente se exigen, lo único que hubo fueron conversaciones y un acuerdo inicial de venta, sin concretar el objeto ni el precio.

Los actores se alzan contra la sentencia alegando error en la valoración de la prueba y en la aplicación de la legislación civil y jurisprudencial. Los recurrentes afirman que existe un contrato de opción de compra que debe interpretarse de forma literal, procediendo su cumplimiento de la forma que establece el documento.

Los motivos de apelación nos obligan a revisar las pruebas practicadas. Veamos.



SEGUNDO.- Error en la valoración de la prueba. Sobre la interpretación del contrato. Derecho a ejercitar la opción de compra.

El eje del recurso descansa en la errónea interpretación del contrato de opción de compra que realiza la sentencia, en cuanto entiende que hubo conversaciones entre las partes pero en modo alguno resulta la existencia de un contrato de opción.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2.015 con cita en otras establece que la opción de compra es una especie de precontrato donde nace la relación jurídica obligacional, y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado ( STS 7 de septiembre de 2.010 , y 24 de junio de 2.011 ).

' Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima, que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal.

La opción de compra es esencialmente temporal; las sentencias del 9 febrero 2009 y 22 septiembre 2009 expresan literalmente que '... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho' . En el presente caso se ha redactado aparentemente de forma confusa, pero es clara; se ha transcrito literalmente antes. La opción tiene una vigencia de tres años y pasados éstos desaparece la relación obligacional. Dentro de este tiempo de vigencia se fija el breve de plazo de treinta días hábiles para ejercitarla, que se computa desde que el optante reciba la notificación de que se ha otorgado la licencia de obras y se ha comenzado su ejecución, que ocurrió en este caso el 4 agosto 2009 .' La opción de compra no está regulada en el Código Civil, aunque el artículo 14 del Reglamento Hipotecario le reconoce la posibilidad de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

Así pues, constituyen sus elementos principales: -El derecho a decidir unilateralmente por el optante respecto a la realización de una compra; -La determinación del objeto; -El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; -Y la concesión de un plazo tanto para ejercitar la opción como para el precio estipulado ( STS 23 de abril de 2010 y 12 de abril de 2013 entre otras).

Dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante , por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción ( STS 14 de noviembre de 2.000 ).

Además de ésa jurisprudencia referida al contrato de opción de compra debemos tener en cuenta la referida a la interpretación de los contratos en relación a las normas del C. Civil, art. 1.281 , 1.282 , 1.289.2 º y s.s ., buscando la intención de las partes contratantes ( STS 6-2-81 , 9-12-65 ), y para la averiguación de esa intención común, tiene declarado el T. Supremo de forma reiterada, que la misma se deriva de la propia declaración contractual si esta resulta clara ( STS 28-3-96 ), no otra cosa significa el párrafo 1º del art. 1.281 CC cuando dice que si los términos de un contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas, en otras palabras, basta el texto de la declaración.

No obstante, la eficacia incondicionada de la regla 'in claris non fit interpretario' está restringida por el párrafo 2º del propio art. 1.281 CC al ordenar que si las palabras pareciere contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas. Por tanto, puede haber claridad gramatical pero discordancia con la intención evidente. La evidencia puede surgir del propio contexto de contrato, de alguna cláusula destacada del mismo o de los propios actos de los que lo contratan, coincidentes o no en el tiempo con su perfección.

En conclusión de todo lo expuesto se deduce que el art. 1.281 CC recoge en su párrafo primero la interpretación gramatical como el primer medio al que ha de acudir el intérprete y al que habrá de atenerse si no resultan sus deducciones contrarias a la intención de las partes con evidencia, debiendo hallar esa evidencia, de acuerdo con el art. 1.282 CC , en los actos de las partes anteriores, coetáneos o posteriores al contrato o, siguiendo el tenor del art. 1.285 CC , en el canon hermenéutico de la totalidad de las cláusulas del contrato.

Acudiendo a la realidad de los hechos aquí acaecidos, el contrato pactado entre las partes (anexo nº 2 de la demanda al que nos hemos referido en el primer fundamento), establece la posibilidad de optar por la compra de la finca descrita en la estipulación primera del mismo documento. Para hacer efectiva la compra bastará que los arrendatarios ejerciten este derecho, del documento se deduce la voluntad real de las partes de pactar la futura compra, o la futura venta, las estipulaciones del documento son vinculantes tanto para los arrendadores como para los arrendatarios.

Este documento es una especie de precontrato, que fija las bases para que la compra posterior se haga efectiva, una vez ejercitada la opción por el futuro comprador. Desde que se pactó el contrato en el año 2.011, los propietarios no se han opuesto al contrato, en ningún momento han mostrado contradicción alguna al texto, los problemas han surgido sobre el objeto y el precio.

Pues bien, atendiendo a los hechos probados, los arrendatarios ejercitaron la opción de compra mediante burofax remitido a los propietarios el 31 de enero de 2.017 (anexo nº 3 de la demanda), el abogado que les representa indica que han decidido ejecutar la compra en virtud del acuerdo firmado, que no podrá dilatarse más de sesenta días desde la recepción de la comunicación. Añade que deberán pactar el precio o, en su defecto y por aplicación de la cláusula sexta proceder a realizar la tasación homologada que fije el precio de la transacción.

Se cumple así el primero de los requisitos exigidos por la jurisprudencia, el optante ejercita su derecho, desde ese mismo momento, ejercitada la opción, aparece la compraventa, únicamente habrá que buscar el consenso sobre el precio y determinar el objeto.

La misma cláusula indica que la opción se ejercita sobre la finca, locales, caserío, terreno, bienes muebles e inmuebles, y todos los elementos que son objeto del presente contrato señalados en manifestando primero. Esta cláusula se completa con la primera del mismo contrato, mientras se ejerza el arrendamiento de la finca los arrendatarios no podrán usar la zona de campa ubicada entre el aparcamiento del caserío y la zona de carretera-circunvalación que bordea Amurrio, sólo será usada por los arrendatarios con el permiso de la propiedad. No obsten, si los arrendatarios ejercitan el derecho de opción de compra, el mismo será sobre la totalidad de los terrenos, muebles, e inmuebles reflejados en el manifestando primero, incluida la zona de campa.

Los vendedores se comprometen a entregar toda la finca, incluida la zona de campa y también los muebles que puedan existir en las edificaciones. Es lógico que haga referencia a los muebles puesto que en la finca se ejerce la actividad de hostelería, existiendo muebles inherentes al negocio, sin los mismos no se podría dedicar a esta actividad, de trasladarlos perderían parte de su valor. Interpretamos que se refiere a muebles como la maquinaria, ya que en el mismo contrato la cláusula quinta añade que la parte arrendataria abonará quince mil euros (pag. 18) en concepto de pago por el ajuar existente en el local, dividido en tres plazos. Esta cláusula refuerza lo que acabamos de decir, el local incluye como muebles la maquinaria existente para ejercer la actividad de hostelería.

El contrato establece la forma de fijar el precio (quizás la cuestión más importante). La cláusula sexta del contrato que establece dos opciones, la primera, la que libremente pacten las partes. La segunda, para el caso que no hubiera acuerdo, ' se procederá a encargar a un tercero neutral nueva tasación '.

Ante la falta de acuerdo, las partes nombraron un tasador, Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias, acudiendo el perito a valorar el inmueble junto a las partes. El perito declara en el acto de juicio que acudió al inmueble con dos abogados y dos representantes de las partes. La testigo Silvia , trabajadora del restaurante manifiesta que fue testigo de los hechos cuando acudió el tasador. En el mismo sentido Valle . Las testigos y también el perito han sido serios en sus contestaciones, no tenemos motivos para dudar de sus declaraciones.

El informe emitido por VTH (anexo nº 4 de la demanda), valora la finca con sus anexos en 506.977 euros, cantidad en la que debe fijarse el precio de la venta. La parte actora presente un informe complementario en el procedimiento corroborando lo que dice el informe de VTH. Y lo mismo hacen los arrendadores intentando incrementar el precio de venta. Estos informes se apartan de lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción de compra, la cláusula sexta del contrato estableció la forma de fijar el precio para la venta y esto es lo que hace VTH a propuesta de las partes consecuencia de la falta de acuerdo entre ambos.

Cuando los arrendadores suscriben el contrato saben que están arrendando un cuerpo cierto, el mismo que ahora va a ser objeto de venta, nadie mejor que ellos lo sabe, por tanto, resulta inútil que ahora pretendan acreditar el incremento de metros, son los mismos que cuando se pactó el contrato.

Y lo mismo cabe decir respecto del destino del inmueble, caserío dedicado a hostelería, los demandados tuvieron la oportunidad de poner todo esto en conocimiento del perito puesto que juntos acudieron al inmueble para su tasación. La forma de valorar el inmueble, sus anexos y los muebles incluidos en la finca (no ajuar), es la que se pactó en el contrato de opción, el perito se encargó de tasarlo siguiendo las instrucciones expresadas en el documento y transmitidas por las partes.

La Sala considera que se han cumplido los términos del contrato, que preveía que un 'tercero neutral' valorase la finca como precio de la venta.

Por último, la opción de compra se ejercita en el plazo establecido en el contrato '- en cualquier momento de la vinculación contractual .'.

Así las cosas, las partes están obligadas a cumplir los términos del contrato, los arrendadores a entregar la finca, y los arrendatarios en cumplimiento de la opción a abonar el precio estipulado por la valoración a la que nos hemos referido, elevando el pacto a escritura pública como se solicita en el escrito de demanda, y todo ello en el plazo de sesenta días a contar de la presente Resolución, pudiendo el arrendatario elegir la Notario, cumpliendo así la cláusula sexta del contrato.

El recurso debe prosperar.



TERCERO.- Costas .

Las de la instancia se abonarán por la parte demandada, sin hacer especial pronunciamiento de las de este recurso ex art. 394 y 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAR el recurso interpuesto por Everardo y Florian representados por la procuradora Alicia Arrizabalaga contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Amurrio en el procedimiento Ordinario nº 100/2017, REVOCANDO la misma y, en consecuencia, ESTIMANDO la demanda interpuesta por Everardo y Florian representados por la procuradora Alicia Arrizabalaga debemos CONDENAR a los demandados a que otorguen la escritura pública de compraventa del inmueble sito en BARRIO000 nº NUM000 de Amurrio (Álava), finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad de Amurrio, por el precio de tasación de 506.977 euros. La escritura deberá otorgarse en el plazo de sesenta días por el Notario que elijan los compradores.

Con expresa imposición de las costas de la instancia a la parte demandada, y sin hacer especial pronunciamiento de las de este recurso.

Dése el destino legal al depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrá interponerse recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros se si trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en Banco Santander con el número 0008-0000-00-0356-18.

Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un ' Recurso' código 06 para recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos/as. Sres/as.

Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia, certifico.