Sentencia CIVIL Nº 597/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1160/2016 de 07 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1160/2016 -5
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Vilafranca
del Penedés
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 429/2014
Parte recurrente/Solicitante: CAMPS DEL VENDRELL, S.L.
Procurador/a: Jordi Cladera Sanchez
Abogado/a:
Parte recurrida: A.P. PENEDES, S.L.
Procurador/a: Ramon Feixó Fernández-Vega
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 597/2017
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Fernando Utrillas Carbonell
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Lugar: Barcelona
Fecha: 7 de noviembre de 2017

Antecedentes

Primero . Se han recibido en esta Sala los autos de Procedimiento ordinario 429/2014 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Vilafranca del Penedés seguidos a instancia de CAMPS DEL VENDRELL, SL contra A.P. PENEDES, SL a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora e impugnación de la parte demandada contra la Sentencia de fecha 10/10/2015 Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por CAMPS DEL VENDRELL, SL, representado por la Procuradora de los Tribunales Jordi Cladera frente a A.P. PENEDES, SL, representada por la procuradora de los Tribunales Montserrat Sangermán, absolviendo a la demandada de las pretensiones de la actora. Cada una de las partes abonará las costas causadas a su instancia, abonándose las comunes por partes iguales'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se designó ponente a la Magistrada Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 18/10/2017.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad mercantil CAMPS DEL VENDRELL,S.L. se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 3 de Vilafranca del Penedès en fecha 10 de octubre de 2015 en los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho JPI con el nº 429/2014 a instancia de la ahora recurrente. Asimismo la entidad A.P. PENEDÈS,S.L.

impugna a su vez dicha resolución en cuanto al pronunciamiento en materia de costas.

La resolución ahora recurrida e impugnada desestima la demanda por la que se ejercitaba acción en reclamación de cantidad pero, apreciando dudas de hecho y derecho, no condenaba en costas a ninguna de las partes.



SEGUNDO.- De las alegaciones conformes de las partes y de la documentación acompañada con sus escritos resultan acreditados ciertos hechos, que no resultan controvertidos y de los que conviene partir.

Son los siguientes: 1.-Que, mediante contrato suscrito el día 1 de enero de 2009 (doc. nº 2 de la demanda) la actora arrendó a la mercantil SERMED PENEDÈS, S.L. el local de negocio sito en El Vendrell, partida 'La Creu de El Vendrell', Nave 1.

2.- Que sobre la misma nave objeto del arriendo y sin perjuicio de éste, las aquí litigantes suscribieron un contrato de opción de compra en fecha 26 de agosto de 2011 (doc. nº 4) en donde se fijó como precio de la compra la suma de 518.000€ y como prima de opción la suma de 7.000€, conviniéndose como plazo inicial para el ejercicio de la opción el día 30 de septiembre de 2011, con posibilidad de prórroga hasta el 31 de diciembre de 2011 previo pago de 4.513,72€ al mes (que era el importe de la renta).

3.-Que llegado el día 31 de diciembre de 2011 concluyó el plazo de prórroga pactado para la opción sin que la misma fuera ejercitada.

4.- Que en febrero de 2012 SERMED notificó a la arrendataria que había sido absorbida por la mercantil, hoy demandada y apelada, AP PENEDÈS,S.L., solicitando se giraran las rentas arrendaticias a nombre de esta última ( doc. nº 3 de la demanda).

5.-Que el día 27 de julio de 2012 las litigantes otorgaron escritura pública mediante la que A.P.

PENEDÈS,S.L. adquirió el local que venía ocupando en calidad de arrendataria, extinguiéndose de este modo desde entonces el contrato de arrendamiento.

La actora, en su escrito inicial, manifiesta que la demandada, al tiempo de la expresada compraventa y consiguiente extinción del arriendo, debía las rentas arrendaticias correspondientes a las mensualidades de mayo a diciembre de 2011 a razón de 4.468,50€ al mes, y las de enero a julio de 2012 a razón de 4.378,31€ mensuales, arrojando dichas mensualidades y las deudas por cantidades asimiladas (IBI) un saldo pendiente de 67.876,27.-euros. Y una vez descontada la fianza arrendaticia, por importe de 8.694,94.-euros, relama de la demanda la suma de 59.181,33.-euros en concepto de rentas y cantidades asimiladas impagadas.

La demandada, por su parte, se opuso a las peticiones efectuadas en su contra arguyendo, en síntesis, (i) que la actora carece de legitimación pasiva ad causam por no ser ya titular del derecho cuya efectividad pretende; (ii) que debe entenderse que el acuerdo de opción de prórroga fue tácitamente prorrogado, y (iii) que el precio de la opción incluía ya todas las sumas debidas en concepto de rentas y cantidades asimiladas.

La sentencia apelada e impugnada desestima la demanda acogiendo el primero de los motivos de oposición invocados por la demandada, esto es, considerando que la actora carece de legitimación. En este sentido argumenta que al haberse producido la extinción del contrato de arrendamiento por confusión, ' si bien no extingue la obligación de pago de las rentas que quedaron pendientes, que de haberse acreditado la reserva de dicho crédito por parte del arrendador/ vendedor podrían haber sido reclamadas por la parte actora, pero al no haber efectuado dicha reserva el crédito de conformidad con lo dispuesto en el artículo 29 de la LAU la compradora del local ( anterior arrendataria) se subrogó en rodos los derechos arrendaticios incluido el de reclamación de rentas pendientes '.



TERCERO.- Planteada la cuestión litigiosa en el modo expuesto, la controversia en esta alzada se plantea en los mismos términos que en la primera instancia siendo dos las cuestiones principales que se plantean.

La primera de ella radica en establecer si la actora tiene legitimación para reclamar las rentas y cantidades asimiladas pendientes de pago devengadas antes de la extinción del contrato de arrendamiento y, aún más precisamente, si la posibilidad de reclamar estaría condicionada a haberse reservado tal crédito al transmitir el local (nave) objeto de arriendo.

La segunda cuestión se contrae a determinar la subsistencia de la deuda reclamada, esto es, si esas rentas y cantidades asimiladas debidas deben entenderse comprendidas en el precio de adquisición por parte de quien fuera arrendataria del local litigioso.

Pues bien, planteado el debate en la forma expuesta, para la resolución de la primera de las cuestiones enunciadas se debe partir por recalcar, como hemos tenido ocasión de exponer en resoluciones precedentes, que conforme a doctrina jurisprudencial consolidada la legitimación ad causam se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1993 y 28 de febrero de 2002 ; RJA 2027/1993 , y 3513/2002 ).

Siendo el pago de la renta y cantidades asimiladas la contraprestación propia a la que tiene derecho el arrendador por razón de la cesión de uso que comporta el arrendamiento, el derecho a cobrar las rentas arrendaticias es un derecho de crédito personal que el arrendador tiene por su condición de parte del contrato mientras se mantenga como tal. En el caso de autos es cierto que la actora ha dejado de ser arrendadora al vender la propiedad y pasar la compradora, que venía siendo la arrendataria, a ostentar la propiedad del local con todo el haz de facultades que ello supone. Pero de ahí no se deriva la falta de legitimación ad causam invocada por la representación de A.P. PENEDÈS, puesto que la acción ejercitada descansa, precisamente, en la relación contractual que hubo entre las hoy actora y demandada. Es evidente que el fin de la relación entre ellas no comporta per se la extinción de las obligaciones pendientes derivadas de dicha relación y en este sentido es clara la legitimación de la actora para ejercitar la acción que nos ocupa.

De hecho, la juzgadora de primer grado admite que tal extinción no se produce y no niega en sentido estricto la legitimación de la actora pero , al entender que se ha producido una subrogación en el contrato de arrendamiento y considerar de aplicación lo dispuesto en el art. 29 LAU , la condiciona a que la misma hubiere hecho una reserva de crédito.

No podemos suscribir este razonamiento pues el mismo solo sería aplicable a aquellos supuestos, distintos del de autos, en donde el cambio derivado del contrato traslativo del dominio afecta únicamente al arrendador, pero subsistiendo el arrendamiento, lo que podría comportar, efectivamente, que fuera el nuevo arrendador el que, salvo reserva, por razón de la subrogación operada dispusiera las acciones dimanantes del contrato vigente.

Pero este requisito no es aplicable a los supuestos en que no tiene sentido hablar de subrogación pues, al reunirse en la misma persona las condiciones de arrendador y arrendatario, no hay contrato en el que subrogarse, no se produce subrogación alguna puesto que el contrato se extingue, lo que es un dato de la realidad con independencia de que así lo declaren las partes, subsistiendo el derecho del antiguo arrendador de reclamar el importe de las sumas debidas en concepto de renta y cantidades asimiladas sin necesidad de reserva alguna.



CUARTO.- Sentado lo anterior queda por examinar la segunda de las cuestiones objeto de controversia cual es la de establecer si el hecho de haberse suscrito la compraventa implica una ampliación tácita del plazo de opción que conllevaría la liquidación de las deudas derivadas del contrato de modo que las cantidades reclamadas deben estimarse comprendidas dentro del precio de compra.

Tampoco podemos acoger este argumento de oposición.

Estimamos que, dada la secuencia cronológica, el hecho de que las litigantes firmaran un contrato de compraventa al cabo de siete meses de caducada la opción de compra pactada, aunque se mantuviera el precio inicial previsto para la venta, en absoluto puede considerarse una circunstancia acreditativa de una prórroga tácita de la opción ni mucho menos una renuncia a reclamar todas las rentas arrendaticias debidas durante la vigencia del contrato.

Estas conclusiones que avanzamos resultan corroboradas, entre otros datos, por la propia documentación que se acompaña al escrito de contestación a la demanda.

Así, en efecto, estando vigente la opción y en el marco de la negociaciones de la compraventa que dicha opción amparaba, el Sr. Nicolas , que negociaba en nombre de la actora, remite el correo electrónico acompañado como doc. nº 1 de la contestación en donde accede, como facilidad para propiciar el ejercicio de la opción, a condonar las cantidades que se deben por el alquiler de la nave; luego hay conciencia de la deuda por tal concepto.

Pero, como la misma demandada reconoce, una vez caducada la opción, la actora, nuevamente en correspondencia cruzada entre las partes ( vid.doc, nº 2 de la contestación) le comunica (i) que iniciaba gestiones con terceras personas para la venta de la nave, lo que desde luego se compadece mal con la pretendida prórroga tácita de la opción, y (ii) que también se propone la regularización contractual, que la propia demandada interpreta como la reclamación de rentas arrendaticias vendidas y/o el desahucio, luego se mantiene esa posición acreedora de las deudas arrendaticias.

A.P. PENEDÈS considera también que la prórroga tácita de la opción se deriva del correo electrónico remitido por el Sr. Nicolas el día 7 de marzo de 2012- esto es, a los tres meses de que caducara la opción- ofreciendo el mantenimiento de las condiciones económicas de la venta.

A nuestro juicio este ofrecimiento debe ser interpretado en sentido estricto, y las condiciones de venta deben venir referidas al precio pactado, pero no supone ni una prórroga de la opción, cuando ya se había advertido que se intentaba el negocio también con terceras personas, ni mucho menos una condonación de las rentas cuando, prácticamente de forma simultánea, mediante cartas remitidas desde el despacho de abogados de la actora fechadas los días 1 y 5 de marzo de 2012 (ff. 83 y 86), se dirigieron a SERMED y a AP PENEDÈS reclamaciones extrajudiciales de pago de esas rentas.

Tampoco pueden extraerse las consecuencias jurídicas que pretende la demandada apelada del borrador de contrato, titulado 'promesa bilateral de compra y venta' (título que, por cierto, tampoco se compadece con la hipótesis de una opción de compra tácitamente prorrogada pues no tendría entonces sentido hablar de promesa de venta) fechado el día 10 de abril de 2012 (doc. nº 6 de la contestación) y en donde, como se admite en el escrito de contestación, si que se trata separadamente la deuda de alquileres y el precio de la compraventa y se condicionaba la perfección de la venta al pago de las rentas devengadas a partir del 1 de enero de 2011. Pero lo cierto es que este borrador contractual no llegó a firmarse. Antes bien, las condiciones de la venta finalmente suscritas y documentadas en la escritura pública no hacen referencia a la condonación o renuncia, ni total ni parcial, de las deudas derivadas de la relación arrendaticia, ausencia que no puede interpretarse como pretende la actora ante la inexistencia de una mención expresa de condonación, liquidación o finiquito de las deudas arrendaticias pendientes.

Así, no podemos dejar de recordar que la renuncia a los derechos debe constar de forma clara, terminante e inequívoca, expresiva de una voluntad determinante de la misma, y aunque se admite que se produzca, no solo de forma expresa, sino también tácita, en este último caso debe deducirse de actos concluyentes igualmente claros e inequívocos, lo que tampoco acontece en el supuesto de autos.

Tampoco consideramos probado el pago de las rentas arrendaticias de septiembre a diciembre de 2011, como se indica por la apelada en su escrito de contestación a la demanda, circunstancia que ya no se menciona en su escrito de oposición al recurso, pues los pagos que se documentan en los docs. nº 10 a 13 no aparecen efectuados en concepto de renta arrendaticia.

Todo ello conduce a la estimación del recurso interpuesto por la representación de CAMPS DEL VENDRELL,S.L. y la consiguiente estimación de la demanda inicial de las actuaciones.



QUINTO.- Ambas partes, en sentidos opuestos, impugnan el pronunciamiento relativo a las costas de la primera instancia de las que la juzgadora de primer grado no hace expresa imposición.

Coincidimos con la representación de A.P. PENEDÈS en que ni se aprecian ni se justifican dudas de hecho o derecho que aconsejen apartarse del criterio del vencimiento objetivo que constituye la regla general en esta materia tal y como aparece regulado en el art. 394 del la LEC .

Ahora bien, habida cuenta la estimación del recurso planteado por la representación de CAMPS DEL VENDRELL,S.L. y la consiguiente estimación de la demanda inicial de las actuaciones, la aplicación de ese criterio legal al supuesto de autos conduce a imponer a la demandada impugnante, A.P. PENEDÈS, las costas causadas en primera instancia, con desestimación de la impugnación de la sentencia por ella promovida.



SEXTO.- Dada la estimación del recurso de apelación planteado por la representación de CAMPS DEL VENDRELL,S.L., no ha lugar a hacer expresa imposición de las costas derivadas del mismo en esta alzada.

Sin embargo, como quiera que la impugnación de la sentencia promovida por A.P. PENEDÈS se desestima, es ella quien debe soportar las costas causadas en esta segunda instancia por razón de tal impugnación.

Todo ello ex art. 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de planteado por la representación de CAMPS DEL VENDRELL,S.L. y desestimando la impugnación promovida por la representación de la entidad A.P. PENEDÈS,S.L., ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vilafranca del Penedès en fecha 10 de octubre de 2015 en los presentes autos de Juicio Ordinario nº 429/2014 de los que dimana este rollo, REVOCAMOS dicha resolución y, con estimación de la demanda inicial de estas actuaciones, CONDENAMOS a la demandada, A.P. PENEDÈS,S.L., a abonar a la actora, CAMPS DEL VENDRELL,S.L., la suma de 59.181,33.-euros, con más sus intereses legales desde la interposición de la demanda hasta la sentencia, así como los previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y al pago de las costas causadas en primera instancia.

No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada derivadas del recurso interpuesto por la representación de CAMPS DEL VENDRELL,S.L. a quien se reintegrará además el depósito constituido para recurrir.

Se imponen a la entidad A.P. PENEDÈS,S.L. las costas causadas en esta segunda instancia por razón de la impugnación de la sentencia promovida por dicha entidad.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :