Sentencia Civil Nº 597/2019, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 286/2019 de 24 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA-SECCIÓN PRIMERA
ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA-LEHEN SEKZIOA
AVENIDA GASTEIZ, 18-2ª planta - C.P./PK: 01008
TEL. : 945-004821 Fax/ Faxa : 945-004820
NIG PV / IZO EAE: 01.02.2-18/004063
NIG CGPJ / IZO BJKN :01059.42.1-2018/0004063
Recurso apelación procedimiento ordinario / Proz.arr.ap.2L 286/2019 - C - UPAD C
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vitoria-Gasteiz - UPAD
Civil / Gasteizko Lehen Auzialdiko 3 zenbakiko Epaitegia - Zibileko ZULUP
Autos de Procedimiento ordinario 283/2018 (e)ko autoak
Recurrente/Errekurtsogilea: Josefa
Procurador/Prokuradorea:JOSE I. BELTRAN ARTECHE
Abogada/Abokatua: M. NIEVES RUBIO CABRERIZO
Recurrida/Errek.: Leticia
Procurador/Prokuradorea: JUAN USATORRE IGLESIAS
Abogado/Abokatua: IÑAKI SAIZ-CALDERON SALAZAR
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª Mercedes Guerrero
Romeo, Presidenta, D. Emilio Ramón Villalain Ruiz y D. Iñigo Madaria Azcoitia, Magistrados, ha dictado el día
veinticuatro de julio de dos mil diecinueve,
la siguiente
SENTENCIA Nº 597/19
En el recurso de apelación civil, Rollo de Sala nº 268/19, procedente del Juzgado de Primera Instancia
nº 3 de Vitoria-Gasteiz, Autos de Juicio Ordinario nº 283/18, promovido por D.ª Josefa , dirigida por la
Letrado D.ª Mª Nieves Rubio Cabrerizo, y representada por el Procurador D. José Ignacio Beltrán Arteche,
frente a la sentencia nº 3/19 dictada el 04-01-19 , siendo parte apelada D.ª Leticia ,dirigida por el Letrado
D. Iñaki Saez-Calderón Salazar y representada por el Procurador D. Juan Usatorre Iglesias. Ponente: D. Iñigo
Madaria Azcoitia.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vitoria-Gasteiz se dictó sentencia nº 3/19 cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: 'DISPONGO: DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don José Ignacio Beltrán Arteche, en nombre y representación de Doña Josefa , y ABSOLVER a Doña Leticia de todas las pretensiones de la misma.

CONDENAR a Doña Josefa al pago de las COSTAS derivadas del presente procedimiento.'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución, se interpuso recurso de apelación por la representación de D.ª Josefa , recurso que se tuvo por interpuesto con fecha 07-02-19, dándose el correspondiente traslado a la contraparte por diez días para alegaciones, presentando la representación de D.ª Leticia escrito de oposición al recurso planteado de contrario, y elevándose, seguidamente, los autos a esta Audiencia Provincial con emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala y comparecidas las partes, con fecha 01-03-19 se mandó formar el correspondiente Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia y por resolución de fecha 16-04- 19 se señaló para deliberación, votación y fallo el 14 de mayo de 2019.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso.

La demandada, Sra. Leticia , es propietaria de la vivienda sita en la PLAZA000 nº NUM000 - NUM001 . de Vitoria-Gasteiz. Vivienda que el 1 de febrero de 1983 arrendó al Sr. Leoncio , con una renta inicial de 15.220 pesetas mensuales y actualización anual conforme al IPC, folio 16.

La demandante, Sra. Josefa , contrajo matrimonio con el Sr. Leoncio el 11 de septiembre de 1987, bajo régimen de gananciales. Como consecuencia del divorcio decretado en virtud de sentencia dictada el 25 de febrero de 2008 , la Sra. Josefa continuó como titular del arrendamiento, si bien el 24 de octubre de 2007, con motivo de las medidas provisionales acordadas en el procedimiento de divorcio, ya había comunicado a la arrendadora, folio 145, que al amparo del art. 15 LAU asumía como arrendataria los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito por el Sr. Leoncio el 1 de febrero de 1983.

A partir de febrero del año 2000, en los sucesivos recibos mensuales, la arrendadora comenzó a repercutir al entonces arrendatario Sr. Leoncio el importe de las obras que había realizado la comunidad de propietarios, folios 34 a 44.

En concreto las obras cuyo coste se repercutió al arrendatario fueron realizadas como consecuencia de acuerdos de la comunidad de propietarios para la instalación de suministro de gas natural, folio 96; arreglo y pintura patio interior, folio 97; arreglo fachada principal, tejado y patio, folio 98; antena, chimenea, fontanería y desagüe, folios 102 y 103; instalación eléctrica y portero automático, folio 105; y, obras de accesibilidad en el portal, folio 107.

La repercusión del importe correspondiente por las obras a partir de febrero de 2008 se incorporó en los recibos girados a la Sra. Josefa , folios 19 a 29 y 44 a 46. En concreto, hasta marzo de 2018, un total de 16.451'28 euros, de los que la Sra. Josefa , de enero 2008 a marzo 2018, ha abonado 12.765'78 euros.

En la demanda inicial del proceso la Sra. Josefa considera que la repercusión en los recibos correspondientes del precio por las obras, el 12% anual de lo invertido, no es ajustada a lo regulado en el TRLAU de 1964, al no tratarse de obras ordenadas judicialmente ni por autoridad administrativa, dado que la renta se pactó libremente y con actualización según el IPC. Por ello interesa que se declare la improcedencia de tal cobro y la devolución de las cantidades pagadas por la demandante, la mitad de las correspondientes en el periodo de matrimonio y la totalidad en el posterior. Subsidiariamente, que se declare improcedente dicho pago acumulado más allá del importe total del coste de las obras ejecutadas pagado por la arrendadora y se reintegre el exceso, 3.227'53 euros.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Considera, en primer término, caducada la acción por cumplido el plazo de tres meses para solicitar la revisión de la renta, conforme al art. 101.2.4º del TRLAU de 1964 , sobre la última actualización, y respecto a las reclamaciones no prescritas, considera que la actora no acredita que las cantidades repercutidas superen el límite legal previsto. También hace mención a la teoría del abuso del derecho por el retraso de casi veinte años en el ejercicio de la acción desde que se pudo reclamar.

Frente a la sentencia de primera instancia, la Sra. Josefa presentó recurso de apelación. Como argumento básico hace mención a la errónea aplicación de los arts. 101 , 106 y 108 del TR de la LAU de 1964 y por tanto tampoco sería aplicable el plazo de caducidad de tres meses Reitera sus pretensiones iniciales al considerar que no resulta justificada la repercusión del importe de las obras realizadas en el edificio.



SEGUNDO. - Caducidad de la acción.

La sentencia de primera instancia considera caducada la acción por la aplicación de lo regulado en los arts. 101.2 y 106 LAU de 1964 , conforme a la remisión que a dicha ley hace la Disp. Transitoria Segunda de la LAU de 24 de noviembre de 1994.

La S.TS. de 21 de mayo de 2009 , como ampliamente se analiza en la S.AP. de Madrid, Sección 14, nº 211/10 de 24 de marzo , establece que el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , invocado por la Disposición Transitoria Segunda de la Ley vigente, se dirigía sólo a aquellas viviendas cuyo arrendamiento persistiera a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1964, y no a los posteriores, como resulta de la remisión que hace al art. 95 de la misma Ley . Y sienta como doctrina Jurisprudencial lo siguiente: Esta Sala considera que cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberación de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

Doctrina aplicable asimismo respecto al arrendamiento de viviendas, cual es el caso del contrato de autos, por ello, sin perjuicio del resto de lo regulado en la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994 , la arrendadora no tiene derecho a repercutir a la arrendataria el coste de las obras, sean o no necesarias, con fundamento en la remisión a la LAU de 1964, y consecuentemente tampoco son aplicables los plazos, para aceptar o reclamar la repercusión del precio de las obras, establecidos en el art. 101.2 L.A.U. de 1964 , dada la expresada razón de que ésas normas sólo afectan a los arrendamientos vigentes a la entrada en vigor de ésa Ley, no a los contratos suscritos después, hasta el 9 de mayo de 1985, a los que asimismo se refiere la Disp. Trans. Segunda de la LAU de 1994 en cuanto a la posible repercusión de obras, cuando ' la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme '.

Por ello no es posible aplicar el art. 106 LAU de 1964 , ni su plazo de caducidad de tres meses, a través del citado art. 108 de la misma, pues ésa norma sólo afecta a los contratos anteriores a su entrada en vigor y respecto a los posteriores el art. 107 establece: Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador .



TERCERO.- Repercusión de obras en contratos de arrendamiento antes del 9 de mayo de 1985.

La Disposición Transitoria Segunda LAU 1994 establece lo siguiente: Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

........................................

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1.' Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

...........................

Por tanto, como ya hemos analizado al considerar inaplicable al supuesto de autos el plazo de caducidad de la acción, regulado en la LAU de 1964, la Disp. Transitoria Segunda LAU 1994, no establece un sistema alternativo ' en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes. .... ', sino que establece dos supuestos diferentes, cuales son los contratos anteriores a TRLAU 1964 y los posteriores hasta la vigencia de la ley de 9 de mayo de 1985, que derogó la prórroga legal forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos. A los primeros se aplica ley de 1964, a los segundos, que las obras sean a solicitud del arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

Así resulta de la S.TS. 26 de noviembre de 2014 , conforme a la cual se excluye la facultad de repercutir las obras que sean ' simplemente las necesarias para la adecuación' , y sobre las que sí son repercutibles ( las obras de reparación necesarias para mantener ..... el uso convenido) señala que ' la DT 2 ª establece la disyuntiva entre los casos del art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto sí son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985' y, debe entenderse, posteriores a LAU de 1964.

La disyuntiva por tanto se resuelve en base a la fecha del contrato.

S.TS. 21 de julio de 2016 establece que: conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, de la que son exponentes las SSTS de 30 de octubre de 2013 RC num. 1513/2011 y de 26 de noviembre de 2014 RCIP num. 3391/2012 , que cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración, son legalmente repercutibles en el arrendatario en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985, como es nuestro caso (contrato de arrendamiento de 1976) Por tanto, en el supuesto de autos, contrato anterior a 1985 y posterior a 1964, sólo será posible la repercusión del importe de la obra de reparación si fue solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme No podemos tener por acreditado que las obras cuyo preció repercutió la arrendadora a la arrendataria fueran en su totalidad necesarias para mantener el uso pactado, ni consta que fueran ordenadas por resolución judicial o administrativa firme .

Así resulta del examen de la documental antes relacionada, donde consta que las obras se acordaron en juntas de la Comunidad de Propietarios, pero en ningún momento se hace mención a la existencia de resolución judicial o administrativa alguna que impusiera la obligación de las reparaciones. En concreto la referencia que la demandada hace a las obras de accesibilidad, inspección técnica de edificios y de uniformidad de las fachadas, no son ordenadas por resolución judicial o administrativa, sino simple manifestación de la voluntad de la comunidad de propietarios adaptada a los requisitos de aprobación regulados en la ley o, caso de la uniformidad de la fachada, consecuencia de una norma que impone determinadas limitaciones en la ejecución de la obra libremente acordada por los propietarios.

En consecuencia la demandada debe reintegrar las cantidades indebidamente repercutidas, pues excluida la normativa de la LAU de 1964, el plazo de prescripción de la acción aplicable sería el de quince años, regulado en el art. 1964 del Código Civil , que comprende todo el periodo de los cargas abonados por la Sr. Josefa .

No procede estimar la acción respecto al periodo que los cargos fueron pagados por el Sr. Leoncio , anterior arrendatario, y pese al régimen de gananciales tras su matrimonio se mantuvo como arrendatario y en tal condición personal mantuvo la relación con la arrendadora y consintió los pagos hasta el año 2007, cuando se declaró el divorcio y la demandante adquirió la condición personal de arrendataria y lo comunicó a la arrendadora.

Por todo ello debe estimarse la demanda, en cuanto son improcedentes los cargos por repercusión de obras efectuadas por la demandada en relación con el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en PLAZA000 Nº NUM000 - NUM001 . de Vitoria-Gasteiz y en consecuencia debe reintegrar la cantidades indebidamente cobradas, por el importe de 12.765'78 euros, más las pagadas por el concepto de obras después de marzo de 2018.



CUARTO.- Retraso desleal.

Sobre el abuso del derecho y el retraso desleal, al que hace mención la sentencia de instancia, podemos resaltar que la teoría del retraso desleal opera necesariamente antes del término del plazo de prescripción extintivo de la acción y encuentra su específico fundamento de aplicación como una de las formas típicas de los actos de ejercicio extralimitado de los derechos, que suponen una contravención del principio de buena fe ( art. 7.1 del Código Civil ). De forma que para su aplicación se requiere, aparte de la natural omisión del ejercicio del derecho y un transcurso dilatado de un periodo de tiempo, de una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del crédito. Confianza que debe surgir, necesariamente, de actos propios del acreedor a tal efecto ( STS de 15 de junio de 2012 ).

La sentencia del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 2013 , recuerda que, según la jurisprudencia, el retraso desleal, como contrario a la buena fe, es apreciable cuando el derecho se ejercita tan tardíamente que se torna inadmisible porque la otra parte pudo pensar razonablemente que ya no se iba a ejercitar ( SSTS 5-10-07 , 4-7-97 , 2-2-96 y 21-5-82 entre otras), exigiéndose para poder apreciar tal retraso que la conducta de la parte a quien se reprocha puede ser valorada como permisiva de la actuación de la otra parte, o clara e inequívoca de la renuncia del derecho, pues el mero transcurso del tiempo, vigente la acción, no es suficiente para deducir una conformidad que entrañe una renuncia, nunca presumible ( STS 7-6-10 y 22-10-02 ).

En el supuesto de autos es evidente que la arrendataria asumió el pago de las cantidades indebidamente giradas por obras, en relación con el contrato de arrendamiento, bajo la ignorancia de la irregularidad que suponían ésos cargos y por tanto en ningún momento pudo aparentar una clara e inequívoca renuncia respecto a un derecho que desconocía, cual era reclamar la devolución de ésas cantidades pagadas sin sustento legal.



QUINTO .- Costas .

Conforme a lo regulado en los arts. 394 y 398 LEC , la estimación parcial de la demanda y del recurso, son causa suficiente para no hacer especial declaración sobre las costas en ambas instancias.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Dña. Josefa contra la sentencia nº 3/19 dictada en el procedimiento ordinario seguido bajo nº 283/18 ante el Juzgado de Primera Instancia Núm. Tres de Vitoria-Gasteiz y en consecuencia revocamos dicha sentencia, dejándola sin efecto, y en su lugar acordamos: - Estimar parcialmente la demanda inicial promovida por Dña. Josefa frente a Dña. Leticia -Declarar improcedentes los cargos por repercusión de obras efectuados desde marzo de 2008 por la demandada, en relación con el contrato suscrito por las partes de arrendamiento de la vivienda sita en PLAZA000 Nº NUM000 - NUM001 . de Vitoria-Gasteiz.

- Condenar a la demanda a que pague a la demandante la cantidad 12.765'78 euros , más las pagadas por el mismo concepto después de marzo de 2018 que se acrediten en ejecución de la sentencia.

-No procede especial declaración sobre las costas en ambas instancias.

Dese el destino legal al depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrá interponerse recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LEC ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros se si trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en Banco Santander con el número 0008-0000-00-0286-19.

Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un ' Recurso' código 06 para recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos./Ilmas. Sres./Sras.

Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo./Ilma. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, el Letrado de la Administración de Justicia, certifico.