Sentencia Civil Nº 598/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 581/2009 de 28 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00598/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7009385 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 581 /2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 422 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de MAJADAHONDA

De: Ignacio

Procurador: BEATRIZ DE MERA GONZALEZ

Contra: Marí Juana

Procurador: JOAQUIN FANJUL DE ANTONIO

Ponente: ILMO. SR. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID , a veintiocho de octubre de dos mil nueve.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 422/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Majadahonda, seguidos entre partes, de una, como demandados-apelantes Dª Ángela Y D. Ignacio , representados por la Procuradora Dª Beatriz de Mera González y defendidos por Letrado, y de otra como demandante-apelado Dª Marí Juana , representada por el Procurador D. Joaquín Fanjul de Antonio y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda, en fecha 4 de febrero de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el/la Procurador/a D./Dña. Esteban Muñoz Nieto en nombre y representación de DÑA. Marí Juana , en los presentes autos de juicio ordinario seguidos en este Juzgado contra D. Ignacio Y DÑA. Ángela , debo DECLARAR Y DECLARO haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 3 de marzo de 1973 y el desahucio de los demandados de la vivienda propiedad de la demandante, sita en Avda. DIRECCION000 nº NUM000 de Las Rozas, debiendo los demandados desalojar la referida vivienda dentro del plazo legalmente previsto (un mes) y apercibiéndole de lanzamiento, si no lo hiciera y todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas.".

"."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandados. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 26 de octubre de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 27 de octubre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de Dª Marí Juana se promovió juicio ordinario contra D. Ignacio y Dª Ángela interesando la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por pérdida o destrucción de la misma al amparo de lo dispuesto en el artículo 118 de la LAU de 1964. Opuestos los demandados, se dictó sentencia en primera instancia acordando la resolución del aludido contrato de arrendamiento, alzándose en apelación la parte demandada en procura de una sentencia que revoque la sentencia recurrida y la sustituya por otra que desestime la demanda. Se fundamenta dicha pretensión en la base impugnativa expuesta en el escrito de interposición del recurso de apelación, redactado conforme a lo dispuesto en el artículo 458 de la LEC , y que delimita el ámbito del enjuiciamiento de esta instancia.

Se aduce, en primer término, por la parte apelante que no se ha resuelto en la sentencia la excepción de litispendencia esgrimida en el escrito de contestación a la demanda, cimentada en la circunstancia de que, al haberse instado el procedimiento administrativo relativo a la orden ejecución dictada por el Ayuntamiento de las Rozas de Madrid, se está poniendo ya en marcha la acción resolutoria prevista en la Ley arrendaticia, es decir, se trata del primer paso del posterior proceso civil, y si bien con carácter general la litispendencia se produce respecto de los procesos nacidos en el seno de la misma jurisdicción, el Tribunal Supremo mantiene que, en aquellos supuestos en que existe recurso ante la jurisdicción contencioso-administrativa, produce una excepción a la teoría enunciada. El alegato integrador de este primer reparo, donde incluso se llega a denunciar la conculcación del artículo 24-1 de la CE por falta de motivación, tiene que perecer por su inconsistencia jurídica, en cuanto que, sobre desconocerse que ya en el acto de la audiencia previa se decidió por la Juzgadora a quo sobre la litispendencia rechazándola categóricamente, por lo que la falta de respuesta judicial deviene retórica, al igual que la vulneración del artículo 24 del texto constitucional, máxime cuando en el exordio Fundamento Jurídico III de la sentencia emitida en el primer grado jurisdiccional se resaltó que la acción entablada con asidero en el artículo 118 de la LAU de 1964 nada tiene que ver con el expediente administrativo por su naturaleza y finalidad, con lo que también se está dando contestación a la improsperabilidad de la excepción, la que se asentó en una exégesis errónea de la doctrina jurisprudencial sobre litispendencia y se orilla que ni siquiera en el supuesto controvertido se ha formulado recurso contencioso administrativo, por lo que difícilmente podrá pender el mismo, como trámite que no causaría la tan calendada excepción de litispendencia meramente administrativa, no lo olvidemos, que existiese pendiente de resolución un recurso contencioso administrativo, al tener que ser de la misma clase o naturaleza los órganos jurisdiccionales; razonamientos que conducen, dicho está, al rehuse del reproche.

SEGUNDO.- La misma suerte claudicante ha de alcanzar al segundo reparo, donde se acusa error en la apreciación de la prueba, construído con acomodo en que tanto la parte actora como la Juzgadora a quo parten de una premisa errónea de que la vivienda arrendada constituye una única finca, siendo así que de la nota simple del Registro de la Propiedad de las Rozas se desprende la existencia de una única vivienda con el nº NUM001 , abundando en el mismo sentido el escrito dirigido por la actora al Ayuntamiento de Las Rozas acompañado como documento nº 6 de la demanda, concluyendo que este hecho leve imposibilita la valoración real del inmueble arrendado. En puridad, no se entiende muy bien el núcleo del argumento en los términos vertidos en el propio escrito redactado al socaire del artículo 458 de la LEC . En el escrito de demanda se relató que la edificación propiedad de la actora se configura en dos viviendas independientes (vide Hecho II), habiéndose redargüido en el escrito de litiscontestatio la disconformidad con la existencia de dos fincas independientes, lo que no se había aducido de adverso, sino, antes al contrario, la existencia de uana edificación con dos viviendas independientes, cual se ha indicado, y se trasluce inequívocamente de todo el acervo probatorio. Efectivamente tanto D. Juan Pedro , redactor del informe pericial que se adjuntó a la demanda, como la perito judicial Dª Mónica confluyeron en que la finca propiedad de la actora está dividida en dos viviendas independientes, siendo plenamente conteste el informe presentado por la parte demandada, elaborado por D. Bernabe , en cuyo apartado 1.5, relativo a la descripción del inmuebles, señala que el conjunto edificatorio consta de dos viviendas independientes (vide folio 147), lo que se ratificó por el perito precitado en el acto del juicio al decir taxativamente que es una vivienda unifamiliar dividida en dos viviendas con accesos independientes. Lo que subyace en el motivo en la vertiente que nos ocupa es que se efectúe una valoración del edificio en su integridad, lo que no es viable legalmente, ya que el artículo 118 de la LAU de 1964 hace referencia en el supuesto normativo contemplado en su apartado 1 a la pérdida o destrucción de la vivienda o local, y en el segundo a "cuando para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50% de su valor real... in fine", por lo que lo único que ha de tenerse en cuenta a los efectos resolutorios que aquí interesan es lo que acontece con la vivienda alquilada, independientemente de lo que suceda con el resto del inmueble, siempre que, como ha puntualizado la STS de 7-9-1994 , la parte destruida no afecta tangencialmente a la estabilidad o a las deformaciones del local o vivienda, sentencia donde se refleja el sesgo jurisprudencial recogido, entre otras, en la STS de 13-V-1974 , que refiere tanto el importe de las obras, como el valor de lo edificado, a las concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se discute y la reciente sentencia de al Sala 1ª del TS de 16-7-2008 se inscribe en la misma línea hermenéutica. En suma, tan solo ha de procederse a evaluar las obras que atañen a la vivienda arrendada, y cual sea su valor real, sin que sea posible una interpretación extensiva del precepto y que englobe al edificio, ya que el tenor del artículo 118 del referido texto legal es apodíctico y la reforma introducada en la LAU de 1956 resulta sintomática. A mayor abundamiento, en el propio escrito de interposición del recurso se sostiene idéntica tesis, al afirmar reiteradamente que el enjuiciamiento de la causa resolutoria del contrato de arrendamiento ex artículo 118-2 de la LAU exige que su reconstrucción supere el valor real de los contratos, pisos o locales objeto de la pérdida por ruina económica. In noce, la futilidad del reparo no necesita ser enfatizada y, consiguientemente, también ha de periclitar.

El otro pilar basilar que sirve de basamento a la sedicente desatinada apreciación probatoria efectuada en la sentencia se reconduce a censurar que para determinar el valor real de la cosa arrendada habrá de estarse al de adquisición en el mercado de un inmueble de características semejantes, deduciéndose el valor del suelo. El alegato no deja de ser novedoso, como también el aserto de que el informe pericial debería haberse realizado por Agente de la Propiedad Inmobiliaria y no por Arquitecto, lo que ya aparejaría su rechazo, siendo así que, por una parte, nada más lejos de la realidad que el experto idóneo para realizar este tipo de pericia haya de ser un agente de la propiedad inmobiliaria, ya que nadie mejor que un arquitecto para aquilatar las averías y deterioros producidos en la res locata y las obras necesarias para reponer la cosa arrendada al estado que permita su normal utilización, cualificación que difícilmente colma un agente de la propiedad inmobiliaria, siendo una contradictio in terminis difícilmente vadeable que la propia parte demandada haya aportado un informe elaborado por un arquitecto, quien precisamente utiliza los mismos parámetros metodológicos en abstracto que los demás peritos intervinientes en el procedimiento originador de que trae causa esta alzada, por más que el sentir que refleja D. Bernabe no pueda alzaprimarse, al preterir circunstancias de capital relieve en su informe, cuales son, el entendimiento de la perito judicial, el no recoger en su informe D. Bernabe los temás de saneamiento y eliminación de humedades y la utilización de la base de datos del Colegio de Aparejadores de Guadalajara, solamente válida para obra de media a gran escala; objeciones de la perito judicial que este órgano judicial comparte, máxime cuando el estado deficientísimo de salubridad de la vivienda es consecuencia principalmente de las humedades causadas por la rotura de acometida de saneamiento, resulta irrefutable que los sistemas constructivos de pequeña reforma o rehabilitación en viviendas de reducido tamaño son absolutamente distintos de los de obra nueva, ya que no se pueden meter máquinas excavadoras, ni se puede sacar el escombro o llevar grava en camiones, ni se puede proyectar yeso, sino que hay que tenderlo a mano, ni se puede poner la grua, ni puedes meter lo que se llaman destajistas, cuyo coste es mucho más barato, como bien puntualizó la perito judicial en el acto del juicio y cuyas certeras apreciaciones no se han eclipsado por elemento probatorio alguno. El que la perito judicial actuó con gran prudencia y moderación lo revela el que, por una parte, respecto al sistema de eliminación de humadades, haya desechado el del perito D. Juan Pedro , autor del informe presentado por la parte demandante, pese a considerarlo óptimo, por tener un coste notablemente superior al por élla propuesto, id est, 18426 frente a 8600 euros, lo que mal se compadece con la opinión del perito D. Bernabe , quien preconizó un simple sistema de ventilacion natural, y, por otra, tomó como referencia tanto la fecha de construcción del inmueble tanto la referida en la inscripción registral como la fecha de construcción del edificio concluyendo que en ambos supuesto sestamos en presencia de una paladina situación legal de ruina.

Retomando el hilo de la línea argumental mantenida en el recurso sorprende que no se haya planteado por la dirección letrada de la parte apelada a la perito judicial la problemática que ahora trae a colación ex novo en este estadio rituario, sin que pueda mostrarse quejosa la parte apelante de que se ponderen determinados índices como el de depreciación funcional o el de depreciación fisica cuando todos los peritos intervinientes toman en consideración dichos paramentos, estando más bien centrada la diferencia en otros extremos, cual ya se ha indicado como la valoración de las obras de reparación, por más que el perito de la parte actora haya efectuado el cálculo del PEM según predimensionado informático, lo que per se mal se puede hipervalorar al seguido por la perito judicial, quien obviamente tuvo en cuenta el valor real de la cosa arrendada, así como el precio de mercado real de las unidades de obra a ejecutar en las mediciones que adjuntó, de ahí que en manera alguna pueda más que sucumbir el reiterado alegato de que hay que estar el valor de la cosa arrendada, el que reproduce desde distintas perspectivas con un designio condenado al fracaso, no solo por haberse guardado un mutismo absoluto en la contestación a la demanda y en el acto del juicio, sino también por pretender ignorar que el valor de la vivienda se tuvo en cuenta tanto en el informe de la perito judicial como en el de la parte actora y prescindirse frontalmente de la resultancia demostrativa colegible del acervo heurístico, donde, por supuesto, cobran especial enjundia los informes periciales, particularmente el de la perito judicial, profuso en detalles y matices, el que no se combate en manera alguna respecto a la envergadura de las obras necesarias para reponer la vivienda arrendada ni su justiprecio, sin otras salvedades que las relativas a nueva instalación de fontanería para ducha y suministro y grifo de ducha, la nueva intalación eléctrica o la retirada de todos los materiales que son barrera de vapor como las láminas que imitan madera, pero pretiriendo al razonar así que la retirada de los preindicados materiales se hace a toda luz precisa por perjudicar seriamente el soporte y su posterior pintura, así como que la instalación eléctrica de toda la vivienda incumple absolutamente la normativa vigente (véase fiolio 10 del informe de la perito judicial) y el alto nivel de humedad en que se encuentran los paramentos en que se alojan las conducciones incluso pueden originar un riesgo serio para la salud de los moradores y reputar que supone una mejora la colocación de una ducha sólo puede producir sonrojo y perplejidad. En resumen, la simple observación de las fotografías que se incorporan al informe pericial de Dª Mónica diafanizan de forma indiscutible que la vivienda en liza precisa de una obra de acondicionamiento integra para hacerla habitable, por lo que el acento puesto por la parte apelante en el valor real de la vivienda no resiste el menor embate dialéctico, lo que comporta el fracaso del motivo impregnado de una tautología evidente, además de asertos novedosos y a fortiori del recurso, sin necesidad de descender a dar respuesta a cada uno de los asertos que lo vertebran, ya que su tratamiento inestimatorio es meramente tributario de cuanto se ha dejado expuesto y de la excelente motivación plasmada en la decisión discutida a la que nos remitimos in toto para evitar reiteraciones superfluas.

TERCERO.- Corolario del inacogimiento del recurso es que se impongan a la parte apelante las costas procesales originadas en este grado jurisdiccional, a tenor del artículo 398 de la LEC , al no suscitar la temática litigiosa seria duda fáctica o jurídica.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Alberto Cerdeña Fernández, en representación de D. Ignacio y Dª Ángela , frente a la setnencia dictada el día cuatro de febrero de dos mil nueve por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda en os autos a que el presente Rollo se contrae, debemos confirmar y confirmamos la indicada resolución, e imponemos a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 581/09 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.