Sentencia Civil Nº 598/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 940/2010 de 02 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 940/2010 - 5ª

JUICIO VERBAL NÚM. 244/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 RUBÍ

S E N T E N C I A Núm. 598

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dos de diciembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 244/2010, seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Rubí a instancia de D. Jose Enrique contra D. Bernardino , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 7 de junio de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que estimando totalmente la demanda interpuesta por el procurador Dª Roser Davi Freixa en nombre y representación de D. Jose Enrique contra Bernardino .

Que debo condenar y condeno a Bernardino a abonar al actora la cantidad de 2.127 euros, más los intereses legales de de dicha cantidad desde la fecha de la interpelación judicial.

Todo ello, con expresa imposición a la demandada, de las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria, que se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTIDOS DE NOVIEMBRE DE DOS MIL ONCE .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Bernardino a abonar a D. Jose Enrique la suma de 2127 € más intereses (por tres mensualidades de renta e importes de diversos suministros, abonados por el actor, una vez deducida la fianza, respecto del contrato de arrendamiento que se dirá). Ante dicha pretensión, y no obstante el correspondiente apercibimiento en la citación, el demandado compareció a juicio sin representación procesal ni asistencia letrada.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas al demandado. Frente a dicha resolución se alza éste al considerar que (1) no ha quedado acreditado que solicitara una prórroga con la promesa de seguir pagando las rentas, (2) que las llaves se entregaron el mismo día del vencimiento, y por ello no adeuda los suministros que se reclaman, (3) no se restituyó la fianza al finalizar el contrato, en que entregó el piso en perfecto estado, cuando aquella debe responder de los desperfectos, "no para restituir los recibos impagados" (sic). Queda pues el debate planteado en tales términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado, una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, de 1.2.2003 sobre la vivienda sita en el PASAJE000 , NUM000 - NUM001 , NUM002 - NUM002 de Rubí, concertado entre el actor, como arrendador y el demandado como arrendatario, concertado por tres años ("por necesitar ocupar la vivienda la hija del propietario...una vez transcurrido el plazo"), por una renta inicial de 540 € mensuales, pagaderos por meses anticipados, asumiendo el arrendatario "los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", constituyéndose la fianza de 540 € (f. 5 y 6). 2) En 16.9.2008 se remitió burofax al demandado, comunicándole que en 31.1.2008 finalizaba el contrato, y que no existía voluntad de renovarlo (f. 7 y 8), que no consta recibido; no obstante, por comunicación directa del arrendatario, se dio por enterado así como que estaba buscando una nueva vivienda, si bien llegado el referido vencimiento, solicitó una prórroga para encontrar una vivienda y para el traslado, prometiendo ir pagando la renta, a lo que no se opuso la propiedad. 3) En 20.4.2008 el arrendatario entregó las llaves, reconociendo adeudar las rentas de febrero, marzo y abril de 2008 (a razón de 709'35 €, f. 13 y ss), lo que se plasmó con la firma del arrendatario en el propio contrato de arrendamiento, bajo el texto "en el día de la fecha hago entrega de la vivienda objeto de este contrato, adeudando las rentas de los meses 2-3-4/08. Rubí 20/4/08" (f. 5 vuelto, reconociendo el demandado en el juicio su firma, así como la existencia de rentas pendientes). 4) En 16.9.2008 se remitió al arrendatario burofax requiriendo de pago al arrendatario por la suma de 2.139'35 € (por rentas y suministros satisfechos por la propiedad) , que no fue entregado "dejando aviso", no siendo recogido (f. 9 y ss). 5) Dejó de abonar los recibos de FECSA correspondiente al período febrero-abril 2008, por 41'99 €; de SOREA correspondiente a los períodos de enero, febrero, "Reposició Servei" por las sumas de 71'09, 31'08 y 26'19 € respectivamente, y GAS por febrero a abril por 368'60 € (f. 16 y ss).

TERCERO .- De tales hechos fluye la procedencia de la pretensión deducida en la demanda, máxime ante la "incomparecencia" en forma del demandado al acto del juicio: a) la entrega de llaves con anterioridad al 20.4.2008 queda en mera alegación, rodeada del más absoluto vacío probatorio, y contradicha con el aludido texto del contrato antes transcrito cuya firma fue expresamente reconocida y el documento no fue impugnado; ha de constar, por cualquier medio de prueba, el ofrecimiento fehaciente de la puesta a disposición - con abandono del mismo por el arrendatario - de la vivienda, con anterioridad a la fecha indicada, agotándose todas las posibilidades del arrendatario en tal sentido, lo que no consta en absoluto, aparte de que los suministros (singularmente de electricidad y gas) avalan la ocupación por el arrendatario en los períodos indicados. b) En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

CUARTO .- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

FALLAMOS QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por D. Bernardino contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.