Sentencia Civil Nº 598/2011, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 370/2010 de 25 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3A CORUÑA SENTENCIA: 00598/2011

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN RPL Nº 370/2010

S E N T E N C I A

Presidenta:

Ilma. Sra. doña María Josefa Ruiz Tovar

Magistrados:

Ilma. Sra. doña María José Pérez Pena

Ilmo. Sr. don Rafael Jesús Fernández Porto García

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En La Coruña, a veinticinco de noviembre de dos mil once.

Visto el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 370 de 2010 , por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial , constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto contra la sentencia dictada el 19 de junio de 2009 en los autos de procedimiento ordinario , procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 8 de La Coruña , ante el que se tramitaron bajo el número 968 de 2006 , en el que son parte, como apelantes , los demandados DOÑA Raquel y DON Justino , mayores de edad, vecinos de Culleredo (La Coruña), con domicilio en la parroquia de Rutis, CALLE000 , NUM000 - NUM000 NUM001 , provistos de los documentos nacionales de identidad números NUM002 y NUM003 respectivamente, representados en tuno de oficio por el procurador don Manuel Dorrego Vieitez, y dirigidos por el abogado don Daniel-Ángel Paz Piñeiro; y como apelado , el demandante DON Arcadio , mayor de edad, vecino que fue de La Coruña, habiendo tenido su domicilio en la CALLE001 , NUM004 - NUM005 NUM006 , y que tuvo asignado el documento nacional de identidad número NUM007 , que por su fallecimiento fue sucedido procesalmente por su viuda e hijos, herederos testamentarios, DOÑA Aurora , mayor de edad, vecina de La Coruña, con domicilio en la CALLE001 , NUM004 - NUM005 NUM006 , provista del documento nacional de identidad número NUM007 ; DOÑA Sacramento , mayor de edad, vecina de La Coruña, con domicilio en la RONDA000 , NUM008 - NUM000 NUM009 , provista del documento nacional de identidad número NUM010 ; DON Fulgencio , mayor de edad, vecino de La Coruña, con domicilio en la CALLE002 , NUM011 - NUM012 NUM006 , provisto del documento nacional de identidad número NUM013 ; y DON Adriano , mayor de edad, vecino de La Coruña, con domicilio en la CALLE001 , NUM004 - NUM005 NUM006 , provisto del documento nacional de identidad número NUM014 , todos ellos representados por la procuradora doña Cristina Meilán Ramos, y dirigidos por el abogado don Ricardo López Mosteiro; versando la apelación sobre reclamación de cantidad como indemnización por resolución unilateral de contrato de arrendamiento, y resarcimiento de gastos y daños.

Antecedentes

PRIMERO .- Aceptando los de la sentencia de 19 de junio de 2009, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de La Coruña , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por D. Arcadio contra Dª. Raquel y D. Justino y debo condenar y condeno a los demandados a abonar a la actora la cantidad que resulte de minorar en 2.000 € la suma del principal de 4.276,82 € más los intereses moratorios calculados con arreglo a las bases del fundamento jurídico cuarto, y todo ello debiendo cada parte abonar las costas caudas a su instancia y las comunes por mitad.

Y debo desestimar y desestimo la reconvención plantada por la arrendataria doña Raquel frente a D. Arcadio y debo absolver y absuelvo a este último de los pedimentos de la demanda con imposición de las costas a la reconviniente» .

SEGUNDO .- Presentado escrito preparando recurso de apelación por doña Raquel y don Justino , se dictó providencia teniéndolo por preparado, emplazando a la parte para que en término de veinte días lo interpusiera, por medio de escrito. Deducido en tiempo el escrito interponiendo el recurso, se dio traslado por término de diez días, presentándose por don Arcadio escrito de oposición. Por el fallecimiento de don Arcadio , se tramitó la sucesión procesal, personándose como tales doña Aurora , doña Sacramento , don Fulgencio y don Adriano . Con oficio de fecha 4 de noviembre de 2010 se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO .- Recibidas en esta Audiencia Provincial con fecha 26 de noviembre de 2010, se registraron bajo el número 370 de 2010, siendo turnadas a esta Sección. Por el Sr. Secretario Judicial de esta Sección se dictó el 21 de diciembre de 2010 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, designando ponente, teniendo por personado al procurador don Manuel Dorrego Vieitez en nombre y representación de doña Raquel y don Justino , en calidad de apelante; así como a la procuradora doña Cristina Meilán Ramos, en nombre y representación de doña Aurora , doña Sacramento , don Fulgencio y don Adriano , en calidad de apelada; quedando el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese. Por providencia de 11 de julio de 2011 se señaló para votación y fallo el pasado día 22 de noviembre de 2011.

CUARTO .- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones legales; y, siendo ponente el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO .- Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten en términos los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos, como parte integrante de la presente, en aras a inútiles repeticiones.

SEGUNDO .- Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1º.- El 23 de febrero de 2005 don Arcadio y doña Raquel otorgaron un contrato que denominaron de "arras o señal", comprometiéndose aquél a arrendar a esta un local, destinado a la actividad de café bar, que giraba con el nombre comercial de "El Delfín"; abonando doña Raquel 2.000 euros "en concepto de señal".

2º.- El 1 de marzo de 2005 don Arcadio arrendó a doña Raquel el local para uso de café-bar exclusivamente, por el plazo de un año, sin perjuicio de la tácita reconducción, por la renta mensual de mil euros, más la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido. En el documento redactado se recogió que doña Raquel entrega en dicho acto la suma de 1.000 euros en concepto de fianza. Como anexo al contrato figuraba una relación del mobiliario que se encontraba en el local, y que quedaba a disposición de la arrendataria. Don Justino se constituyó como fiador solidario de las responsabilidades contraídas por doña Raquel . Al mismo tiempo, don Arcadio le vendió a la arrendataria la mercancía fungible existente en el local, por el precio de 5.500 euros.

3º.- El 19 de julio de 2005 doña Raquel remitió un burofax a don Arcadio notificándole que el día 19 de agosto de 2005 dejaría el local, por no resultarle rentable su explotación.

4º.- El 9 de agosto de 2005 doña Raquel entregó las llaves del local, que fueron recogidas.

5º.- El 30 de septiembre de 2005 don Arcadio arrendó el negocio a un tercero.

6º.- El 28 de julio de 2006 don Arcadio dedujo demanda en juicio ordinario contra doña Raquel y don Justino , reclamándoles el pago de 4.746,54 euros, que se correspondían con: a) las mensualidades correspondientes a julio, agosto y septiembre de 2005; b) recibos del suministro de energía eléctrica que había dejado impagados por valor de 1.021,32 euros; c) coste del suministro de agua potable, por 61,44 euros; y d) 183,78 euros por la reparación de la caja registradora y un aparato de refrigeración.

7º.- Los demandados se opusieron a la demanda, y doña Raquel formuló reconvención a fin de que se condenase al demandante a devolverle los 2.000 euros de fianza.

8º.- Tras la correspondiente tramitación, el Juzgado de instancia dictó sentencia estimando parcialmente la demanda, al rechazar algunos de los gastos reclamados (total o parcialmente), y debiendo reducirse la cantidad reclamada en los 2.000 euros entregados como fianza; y desestimando la reconvención, al no proceder la devolución de la fianza. Pronunciamientos frente a los que se alza doña Raquel y don Justino .

TERCERO .- Error en la valoración de la prueba .- Consideran los apelantes que el Juzgador de instancia incurrió en un error a la hora de valorar la prueba practicada, con infracción de lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , así como en los artículos 1255, 1256, 1262 y 1282 del Código Civil . Se argumenta que de los documentos redactados sobre entrega en depósito del tabaco y recaudación existente en la máquina expendedora, así como de la propuesta de liquidación de deudas, se deduce que la resolución unilateral del contrato por parte de doña Raquel fue plenamente aceptada por don Arcadio .

El motivo no puede ser estimado:

1º.- El recibo del tabaco se refiere exclusivamente a una entrega en depósito, pues no pertenecía a la arrendataria, sino a un tercero que explotaba la máquina. Por lo que no sirve para probar el mutuo disenso.

2º.- No existe inconveniente en aceptar que don Arcadio colaboró en el documento que plasma la liquidación de las cuentas, facilitando su número de cuenta bancaria. Pero se reconoce que no llegó a suscribirse por surgir diferencias económicas. Por lo que no es aplicación la doctrina de los actos propios, que sería la que estaría realmente invocando los recurrentes.

La transacción constituye un contrato que dirime una controversia, mediante la composición de los intereses controvertidos. Como efecto del mismo, los transigentes quedan obligados a ejecutar las prestaciones en que se concreten las recíprocas concesiones convenidas (artículos 1809 y siguientes del Código Civil ). Las tentativas o negociaciones encaminadas a lograr una transacción, cuando esta no llega a perfeccionarse, no pueden determinar el nacimiento de obligaciones en virtud del principio de los actos propios, pues por definición responden a una situación en la que se trata de lograr el fin de un conflicto mediante recíprocas concesiones que pueden comportar renuncia de derechos y solo pueden ser consideradas eficaces cuando el contrato se perfecciona en su conjunto y de acuerdo con su contenido definitivo [ sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7204/2010, recurso 1433/2006 )]. Las ofertas de acuerdos amistosos, no aceptadas, no tienen ninguno de los caracteres que la jurisprudencia predica del acto básico cuya contradicción con la conducta posterior daría pie a la aplicación de la doctrina de los propios actos [ sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2009 (Roj: STS 6178/2009, recurso 1129/2005 ) y 13 de marzo de 2008 (Roj: STS 3792/2008, recurso 378/2001 )].

3º.- El artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es inaplicable, porque, como se verá más ampliamente, el contrato que vinculó a las partes no estaba regido por dicha Ley, sino por el Código Civil.

4º.- Se ignora qué relación guarda con la cuestión litigiosa el artículo 1255 del Código Civil . La libertad de pactos que pregona dicho precepto no ha sido vulnerada por el Juzgador de instancia. La parte hace supuesto de la cuestión. Se reconoce que esa liquidación de deuda no llegó a suscribirse por las partes porque surgieron diferencias. Por lo que no existe el pacto de mutuo disenso y liquidación del negocio jurídico concertado.

5º.- Quien vulnera el artículo 1256 del Código Civil es la recurrente. Si concertó un contrato de arrendamiento por el plazo de un año, está obligada a cumplir con las obligaciones inherentes durante dicho período. Puede cesar en el arriendo unilateralmente, pero soportando el deber de indemnizar por el perjuicio causado por su incumplimiento (artículo 1101 del Código Civil ), como ya se menciona en la sentencia apelada. Lo que pretende es dejar el período de cumplimiento al libre albedrío de doña Raquel , lo que no es posible.

6º.- Vuelve a hacer supuesto de la cuestión cuando alega la vulneración del artículo 1262 del Código Civil . Si se reconoce que don Arcadio no prestó su conformidad a la liquidación de la deuda, y por lo tanto a resolver el contrato por mutuo disenso en los términos propuestos por doña Raquel , no puede hablarse de consentimiento al negocio jurídico.

7º.- Igual suerte desestimatoria debe correr la invocación del artículo 1282 del Código Civil , relativo a las normas de interpretación de los contratos. Lo que pretende la parte es que se interprete el desistimiento, y en base a unos actos coetáneos inexistentes. Si no se transigió en la fijación de la deuda, y por lo tanto don Arcadio no aceptó la resolución unilateral propuesta, no puede hablarse de mutuo disenso, o de resolución aceptada.

CUARTO .- Infracción del artículo 1101 del Código Civil .- En el segundo motivo, la parte alude a la improcedencia de condenarla al pago de unos recibos por el suministro de energía eléctrica correspondientes a un período en el que no estaba en el uso del local, pues el arrendador podía haber cortado el suministro.

El motivo no puede ser estimado:

El cargo de 41,72 euros se corresponde al período por el que deben responder los apelantes, pues la mera existencia del enganche ya genera unos gastos.

QUINTO .- Infracción de los artículos 1561 y 1563 del Código Civil .- En penúltimo lugar muestran los apelantes su discrepancia con la condena al pago de una factura de reparaciones en diversa maquinaria, poniendo de relieve que se ocupó el local poco más de cinco meses, y que las máquinas estaban diseñadas para durar varios años, siendo toda ella utilizada con anterioridad, por lo que las averías o desgaste no puede ser imputable a la arrendataria.

El motivo no puede prosperar.

1º.- El artículo 1562 del Código Civil establece la presunción legal, de carácter «iuris tantum» de que el objeto arrendado se encontraba en buen estado de conservación. A mayor abundamiento, en el párrafo tercero de la cláusula primera del contrato de arrendamiento se hizo constar que «La arrendataria, previo examen exhaustivo y pormenorizado, tanto del local como de sus accesorios, declara y reconoce que recibe lo arrendado en perfecto estado de conservación y a su entera satisfacción, siendo plenamente apto para el ejercicio de la actividad que se va a desarrollar en el mismo» .

2º.- Si legalmente se presume el buen estado de conservación y funcionamiento de lo arrendado, y así se recogió expresamente en el contrato, la obligación de la arrendataria al abandonar el local es dejar todo en correcto estado de conservación y funcionamiento.

La aparición de averías o pequeños desperfectos es relativamente aleatorio, y es un riesgo que asume el arrendatario, que tiene la obligación de llevar a cabo las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la cosa arrendada.

SEXTO .- Infracción de los artículos 406 y 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .- En último lugar se plantea que la sentencia apelada establece como probado que se constituyó en su momento una fianza de dos mil euros, y que ese importe debe deducirse de la cantidad pendiente de pago; pero dicha resolución desestimó la demanda reconvencional. Por lo que no considera correcto que se reconozca la existencia de esa fianza, pero se desestime la demanda.

El motivo no puede ser estimado:

1º.- Conforme a una constante y reiterada jurisprudencia [ Ts. 25 de marzo de 2011 (Roj: STS 2007/2011, recurso 1904/2007 ), 18 de marzo de 2009 (ROJ: STS 1179/2009), 7 de julio de 2006 (RJ Aranzadi 5384), 24 de mayo de 2006 (RJ Aranzadi 3117), 21 de febrero de 2000 (RJ Aranzadi 1239), 8 de junio de 1998 (RJ Aranzadi 4284), entre otras muchas] puede establecerse que:

a) En el arrendamiento de local de negocio, sometido a la ley arrendaticia urbana, lo cedido, a cambio de la renta, es el elemento inmobiliario; el local. Es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote un negocio. Negocio que tendrá que instalar el arrendatario; incluso haciendo las obras de adaptación necesarias para ello, tramitar las oportunas licencias administrativas, concertar con los distintos suministradores, etcétera.

b) A diferencia del anterior, en el contrato de arrendamiento de industria el objeto del arrendamiento está determinado por una doble composición integradora: (i) Por una parte, el local de negocio propiamente dicho, el habitáculo, el inmueble en que se desarrollará la actividad negocial, como soporte material. (ii) Y por otra, el negocio o empresa instalada. La actividad negocial que se desarrollaba en ese local; por lo que no sólo se transmite el uso del local, sino además todos los elementos necesarios para su explotación; sin perjuicio de que algunos elementos se transfieran por medio de compraventa, normalmente los bienes fungibles (bebidas, comida, materias primas, etcétera). Se arrienda el negocio en sí (la empresa, sus instalaciones, clientela, fondo de comercio, etcétera), para que pueda ponerse en marcha de forma más o menos inmediata, y sin perjuicios de que el arrendatario tenga que cumplir con formalidades administrativas. Lo que caracteriza el arrendamiento de industria es que se arrienda un todo patrimonial, una unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria, con elementos necesarios para su subsiguiente explotación.

Lo anterior no conlleva que deba exigirse que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menaje para la reanudación o continuidad de la actividad negocial que se venía desarrollando. Nada impide que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos. No afecta a la calificación del contrato que el arrendatario adquiera elementos para desempeñar su trabajo, bien como complemento, bien por utilidad, o bien por mera conveniencia o comodidad. Siendo práctica habitual la inclusión de un inventario anexo al contrato, en el que se detallan esos útiles que se ceden.

Cuando lo alquilado es «una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas» , el contrato no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Analizando el contrato "de arras" y el anexo al contrato de arrendamiento, pese a las referencias de las partes a la Ley de Arrendamientos Urbanos, es evidente que se trata de un arrendamiento de industria. Lo arrendado no es un local de negocio para que doña Raquel instale su propio café bar. Lo arrendado es el «Café-Bar "El Delfín"», con ese nombre comercial, su fondo de comercio, toda la maquinaría y mobiliario existente en el interior, con todos los contratos de suministro en vigor (se limitan a cambiar el titular), y se venden los bienes fungibles. Lo arrendado es una explotación que estaba ya en marcha, y susceptible de reanudar la actividad inmediatamente. Por lo que las invocaciones al articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos no son acertadas.

2º.- Pese a la cita de los artículos 406 y 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , realmente lo que está aduciendo la parte es la supuesta falta de congruencia interna de la sentencia, en cuanto en la fundamentación establece que don Arcadio sí había percibido la fianza, que no se había aplicado a otros usos, y que la cuantía recibida fue de 2.000 euros; lo que aparentemente negaba. Pero en lugar de estimarse así la pretensión reconvencional, sorpresivamente se desestima.

Incurre en incongruencia, vulnerando lo preceptuado en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infringiendo el principio de seguridad jurídica y con ello el derecho a la tutela judicial efectiva, la sentencia en la que se advierte una contradicción entre los pronunciamientos de la parte dispositiva integrantes del fallo y la motivación en que éste se fundamenta. Para apreciarla debe atendiendo a la contradicción existente entre la fundamentación de la sentencia y su parte dispositiva; teniendo lugar cuando se advierte una contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos. Para que se produzca esta segunda modalidad de incongruencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues en otro caso, prevalece el fallo, sin perjuicio de que la oscuridad en el razonamiento pueda servir de sustento a otro vicio de la sentencia distinto de la incongruencia [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2011 (resolución 634/2011, en el recurso 2272/2007 ), 4 de julio de 2011 (resolución 314/2011, en el recurso 25/2008 ) y 26 de octubre de 2010 (resolución 671/2010, en el recurso 1951/2006 )].

En el presente caso, lo solicitado expresamente en la reconvención no fue que se reconociese que se había constituido una fianza por importe de 2.000 euros. La petición es breve, clara y muy concisa: «se condene a la reconvenida (don Arcadio ) a la devolución de la cantidad entregada de 2.000 €» . Y la sentencia concluye que no procede devolver esa cantidad. El suplico de la reconvención, como el de la demanda, es esencial, vinculando al Tribunal. Razón por la que debe cuidarse con sumo esmero su redacción, con posibles peticiones alternativas y subsidiarias. Pero si la parte limita su pretensión a la condena de devolución, y no se condena a esa devolución, la reconvención debe ser rechazada.

SÉPTIMO .- Costas .- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante (artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Por lo expuesto, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña , resuelve:

1º.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto en nombre de los demandados doña Raquel y don Justino , contra la sentencia dictada el 19 de junio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de La Coruña , en los autos del procedimiento ordinario seguidos con el número 968 de 2006, y en el que era demandante don Arcadio , que por su fallecimiento fue sustituido procesalmente por doña Aurora , doña Sacramento , don Fulgencio y don Adriano .

2º.- Se confirma la sentencia apelada.

3º.- Se impone a los apelantes doña Raquel y don Justino las costas devengadas por su recurso.

4º.- Notifíquese esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma puede interponerse recurso de casación, por el cauce previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y en su caso recurso extraordinario por infracción procesal, en término de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente a la notificación, por escrito, ante este tribunal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Si el recurso de casación se fundamentase exclusivamente o junto con otros motivos en infracción de Derecho Civil de Galicia, deberá interponerse para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada recurso en la "cuenta de depósitos y consignaciones" de esta Sección, en la entidad "Banco Español de Crédito, S.A.", con la clave 1524 0000 12 0370 10. Doña Raquel y don Justino están exentos de constituir el depósito, al tener reconocido el beneficio de asistencia jurídica gratuita.

5º.- Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de instancia, con devolución de los autos.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael Jesús Fernández Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, secretario, certifico.-