Sentencia Civil Nº 6/2015, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 203/2014 de 09 de Enero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 203/2014- AUTOS Nº 785/2011

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 9 GRANADA

ASUNTO: Juicio ORDINARIO

PONENTE ILTMO. SR. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 06/2015

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.

MAGISTRADOS

D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ.

D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ.

En la Ciudad de Granada, a nueve de enero de dos mil quince.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 203/2014- los autos de Juicio Ordinario nº 785/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Granada, seguidos en virtud de demanda de la ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO (MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA, DIRECCIÓN GENERAL DEL PATRIMONIO DEL ESTADO) contra SALINAS, LLORCA & MARTÍN TÉCNICOS ASOCIADOS S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha veintiuno de enero de dos mil catorce , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda formulada por la ADMINISTRACION GENERAL DEL ESTADO (MINISTERIO DE ECONOMIA Y HACIENDA, DIRECCION GENERAL DEL PATRIMONIO DEL ESTADO):

1º.- Debo declarar y declaro la propiedad del Estado sobre la finca registral nº 12.190 del Registro de la Propiedad nº 1 de Motril, la cual coincide con la anterior registral nº 18127 del Registro de la Propiedad de Motril, y que está inscrita a nombre del Estado desde el 18 de diciembre de 2002, coincidiendo actualmente en la realidad física con la finca con referencia catastral 0240052WF5604A0001ZT, apareciendo inscrita en el catastro inmobiliario a nombre del Ministerio de Economía y Hacienda.

2º.- Debo condenar y condeno a la entidad SALINAS LLORCA & MARTIN TECNICOS ASOCIADOSa entregar la posesión de la misma al Estado, dejándola libre y expedita a disposición de su legítimo propietario.' .

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ.

Fundamentos

PRIMERO.-Que, frente a la sentencia estimatoria de la acción reivindicatoria ejercitada por la Abogacía del Estado, con respecto a la finca registral nº 12.190 del Registro de la Propiedad nº 1 de Motril, adquirida por el Estado mediante el procedimiento de adjudicación directa, por razón de apremio seguido por hipoteca unilateral formalizada, junto con otras fincas, por su anterior propietaria registral, Inmobiliaria y Constructora Avila Rojas S.A., en garantía de aplazamientos por deudas contraídas frente a la Administración Tributaria del Estado, se alza la demandada, Salinas, Llorca & Martín Técnicos Asociados S.L., reproduciendo, a través de sus motivos, los mismos argumentos de su oposición a la demanda, consistentes, según la estructura del recurso, en primer lugar, en error en la valoración de la prueba en lo referente a la identificación de la finca reivindicada; en segundo lugar, en error en la valoración de la prueba sobre la existencia de título que legitime a la demandada apelante para la posesión de buena fe, con derecho a retención de la finca hasta que se produzca la liquidación del estado posesorio; en tercer lugar, en error en la valoración de la prueba respecto de la acreditación de construcciones, obras y plantaciones realizadas sobre la finca reivindicada; en cuarto lugar, indebida aplicación de los art. 348 y 384 del CC , en lo referente a la identificación de la finca y linderos como requisitos de prosperabilidad de las acciones reivindicatoria y deslinde; y, por último, infracción de la doctrina del enriquecimiento injusto. La sentencia de primera instancia había estimado la demanda, por considerar suficientemente identificada la finca y apreciar la existencia de título proveniente de la adjudicación por parte de la Administración, subsiguiente a la inexistencia de licitadores en el procedimiento de administrativo de apremio, que dio lugar al Acuerdo de Adjudicación al Estado, sobre la mencionada finca, de fecha 16 de octubre de 2002 (doc. nº 14 de la demanda), el cual causó la inscripción quinta en el Registro de la Propiedad, según asiento de fecha 18 de diciembre de 2002 (doc. nº 1 de la demanda). Ante lo cual, considera inoponible el contrato de compraventa suscrito entre la titular registral, hipotecante, Inmobiliaria y Constructora Avila Rojas S.A. y la demandada, de fecha 5 de mayo de 2000, por el que ésta adquiría a aquélla 'la superficie deportiva que comprende actualmente en uso el campo de Golf de nueve hoyos 'Los Moriscos', y que es parte de las dos fincas descritas en el Expositivo I', una de las cuales se corresponde con la registral 18.127, la cual, como ambas litigantes reconocen, pasó a conformar la actual registral 12.190, aquí objeto de litigio. Asimismo, en la sentencia se desestima el motivo de oposición consistente en el sometimiento a liquidación del estado posesorio, en razón al resarcimiento por las plantaciones, construcciones y mejoras desarrolladas en las instalaciones deportivas existentes sobre la superficie adquirida, en razón a la falta de interposición de la correspondiente demanda reconvencional.

Siendo de aclarar dos cuestiones con carácter previo, cuales son, por un parte, que es pacífica y reiterada doctrina jurisprudencial la que establece que se presume la buena fe de la Administración, debiendo ser acreditada la mala fe que le fuera oponible por parte de quien la alega; y, por otra parte, que, no habiendo sido instada la nulidad del procedimiento de apremio administrativo, en el que resultó adjudicada la finca que es materia del presente litigio, habrá de ser de aplicación al caso lo establecido en sentencias como la del T. Supremo de 2 de junio de 1998, según la cual 'a esta Jurisdicción civil, como se dijo al desestimar el motivo segundo, no le corresponde en modo alguno revisar la legalidad de los actos administrativos, lo cual habrá de hacerse a través de los correspondientes recursos de esa naturaleza, interpuestos ante el órgano competente de la Administración, y, en su caso, por medio del correspondiente recurso contencioso-administrativo'.

SEGUNDO.-Que, fijados en tales términos el objeto del litigio, se presenta ante la Sala una situación peculiar por medio de la cual la Administración concurre al ejercicio de acción reivindicatoria para la obtención de la posesión de lo que se adjudicó en procedimiento de apremio administrativo, por razón de hipoteca unilateral en garantía de aplazamiento de obligaciones. Ello, frente a tercer poseedor de parte de la finca que dice haber adquirido mediante documento privado de compraventa que, ya venga sometido a condición suspensiva o resolutoria, no fue elevado a escritura pública y, por tanto, no pudo tener acceso al Registro de la Propiedad; pero en el que, sin embargo, se hacía constar, según el expositivo 1 (doc. nº 16 de la demanda), que ambas fincas se encontraban gravadas 'con hipoteca de garantía a favor del Estado Español'. Cuando lo procedente, en casos de adjudicación administrativa sobre bienes detentados por terceros sin título, o con título extinguido, es el ejercicio de la potestad administrativa de desahucio, según los art. 58 y siguientes de la L. 33/2003 de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, aplicable al caso por razón de su disposición transitoria tercera; con remisión, para caso de incumplimiento del requerimiento de entrega ( art. 59.4), al capítulo V del título VI de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común .

No se ha procedido así por la Administración, sin duda por la incertidumbre suscitada acerca de la realidad física que incide en la descripción actual de la finca adjudicada o, más concretamente, por la aparentemente confusa ubicación en la misma de los terrenos en posesión de la demandada, con causa en el contrato privado de compraventa a que hemos hecho mención; todo ello como resultado de las vicisitudes derivadas del procedimiento de recalificación y desarrollo urbanístico de la zona en la que se ubican los terrenos afectos. Lo cual ha dado lugar a la petición por la actora de sendos informes emitidos por el Sr. Arquitecto de Hacienda, D. Florencio , que se aportan como doc. nº 21 y 22 de la demanda, en los que se concluye que la registral 12.190, se corresponde con la catastral 0240052VF5604A0001ZT, objeto de reivindicación en este procedimiento. Porque lo cierto es que en el presente litigio, a la vista de lo hasta aquí expuesto, no se puede venir a discutir o a confrontar titularidades para el reconocimiento del mejor derecho al dominio entre ambos litigantes; dado que nos encontramos no en presencia de un caso de doble venta, como pudiera vislumbrarse de la fundamentación de la contestación a la demanda y posterior escrito de recurso de apelación, sino ante la eficacia y materialización del principio integrador de la naturaleza del derecho real de hipoteca, recogido en los art. 104 de la LH y 1.876 del CC , según el cual, 'la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida'. Lo que, y sin perjuicio de lo que se dirá acerca del concepto de tercer poseedor, con respecto a las mejoras o transformaciones, nos dispensa de cualquier otra disquisición acerca del reconocimiento del derecho consolidado y preferente del pleno dominio a favor del Estado Español, por adjudicación directa en procedimiento de apremio, sobre los terrenos que conforman la finca registral 12.190. Sobre todo, cuando en el presente caso el documento privado del que parte la legitimación que sostiene la demandada en su oposición, reconoce la realidad del derecho de hipoteca y la vinculación de las fincas concernidas por el contrato a que se refiere.

Porque, como veremos, una cosa es la vinculación titularidad resultante de cualquier negocio jurídico relativo a bienes gravados con el derecho de hipoteca; y otra muy distinta las consecuencias de la detentación por tercera persona, en función del título y de los actos o las circunstancias en las que se haya desarrollado cualquier transformación de la naturaleza o elementos del bien objeto de gravamen. Así, conforme a la sentencia del T. Supremo de 20 de marzo de 1992 'la sentencia combatida establece como hecho cierto y probado la realidad de tal hipoteca y así se dejó expuesto precedentemente y como tal gravamen se proyecta, en su dimensión garantizadora de los derechos del acreedor-prestamista, sobre el terreno que era el que tenía constancia registral y sin perjuicio de su extensión al edificio levantado sobre el mismo, dado su naturaleza de derecho real inmobiliario, produciendo la sujeción directa e inmediata de la parcela en debate, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida ( artículo 1.876 del Código Civil y 104 de Ley Hipotecaria ) y, mientras no se cancele, se mantiene subsistente sobre la totalidad de los bienes hipotecados, sin perjuicio de que se reduzca la obligación y también sobre cualquier parte de los mismos que se conserven, aunque los restantes hayan desaparecido ( artículo 122 de la Ley Hipotecaria )'. Por tanto, concluimos que en el presente caso no se discute el pleno dominio de la Administración adjudicataria sobre la repetida finca registral; y sí solo, por una parte, la identificación de la superficie reivindicada, como requisito de la acción reivindicatoria (motivos primero y cuarto del recurso), y, por otra parte, la clase y consecuencias de la detentación por la demandada de la finca, desde la fecha del aludido contrato privado, incluyendo tanto lo que se refiere a mejoras y accesiones, como la pretendida sujeción de la entrega a la liquidación de tales consecuencias en su vertiente económica.

TERCERO.-Que, llegados a este punto, y por lo que se refiere a la identificación de la finca, hemos de significar que, por más que la demandada insista en presentar una situación de confusión de superficies, cabidas y linderos, basada en la falta de coincidencia entre la finca registral 12.190 y la catastral aludida en el hecho primero de la demanda, lo cierto es que en ningún pasaje de la contestación, o del recurso de apelación, se niega que la superficie reivindicada, poseída por Salinas, Llorca & Martín Técnicos Asociados S.L., se comprenda en la primitiva descripción de la finca registral nº 18.127, que pasó a ser la actual 12.190 del Registro de la Propiedad nº 1 de Motril; ni que en la indicada registral se comprenda la correspondiente a la indicada referencia catastral. Pues no otra cosa puede resultar del documento privado esgrimido como título de posesión por la demandada, en el que la entidad Inmobiliaria y Constructora Ávila Rojas S.A. no transmite a aquélla la totalidad de la indicada finca; sino solo 'la superficie deportiva que comprende actualmente en uso el campo de Golf de nueve hoyos 'Los Moriscos', y que es parte de las dos fincas descritas en el Expositivo I de este contrato, que la parte compradora manifiesta conocer y aceptar'. Es decir, que nos encontramos con una superficie detentada, perteneciente a la finca 12.190, por título privado de 'compraventa', en el que no se identifica la finca enajenada por sus linderos ( art. 1.471 del CC ), sino por mera referencia a una 'superficie deportiva' 'que la parte compradora manifiesta conocer y aceptar'; y que, por tanto, además de permanecer oculta frente a terceros, no comprende la totalidad de las fincas descritas en el Expositivo I del indicado documento. Lo cual deja a las claras la improcedencia del argumento de la indeterminación de los linderos; pues, por una parte, no se niega que todos ellos se comprenden en la finca 12.190; mientras que, por otra parte, en ningún momento se alude a conflicto alguno con las numerosísimas fincas colindantes, según su correspondencia catastral, reflejada en el informe de la actora (doc. nº 21 y 22 de la demanda). De forma que mal podrá sostenerse la falta de identificación de la finca, como requisito de prosperabilidad de la acción reivindicatoria en contra de la demandada, cuando, como no es discutido, toda la superficie detentada se incluye dentro de la descripción de la finca cuya titularidad acredita la parte reivindicante. En este sentido, como ya recoge la sentencia de esta Sala de 26 de enero de 2007 , tiene '...reconocido el T. Supremo, en reiterada jurisprudencia relativa a los requisitos de la acción que estudiamos, que la mayor o menor cabida de una finca no empece a su identidad ( Ss de 22 de febrero y 1 de marzo de 1954 ); que la fisonomía de la finca está determinada por su naturaleza y por el enclavamiento geográfico que marcan sus linderos ( S. de 12 de marzo de 1948 ); que la medida superficial de un inmueble es solo un dato secundario de identificación, para la cual, conocida su naturaleza y situación, bastan los linderos ( S. de 9 de noviembre de 1949 ); y que no puede exigirse la identificación de la cosa más que en lo que sea indispensable para su individualización y concreción a fin de que se distinga de otra análoga ( S. de 31 de octubre de 1952 )'. Lo que, para el caso de superficie reivindicada que se incardina como terreno enclavado, rodeado en todos sus límites por la finca del reivindicante, lleva a esta misma A. Provincial, en sentencia de 2 de octubre de 2000 , a reconocer que 'el objeto del litigio y de la acción reivindicatoria ejercitada, viene constituido por un trozo de terreno, cuya extensión superficial se indica y se encuentra enclavado de tal forma en la finca de los actores, que facilita sobremanera su exacta identificación; el Juzgador de Instancia, en base a tales datos, así como a otros extremos que constan en el título o títulos presentados por los actores, y como consecuencia de la actividad probatoria desarrollada, especialmente el reconocimiento judicial llevado a cabo, no tuvo inconveniente alguno, dada, igualmente, su situación geográfica, y desnivel existente entre las fincas de los litigantes, para llegar a una total y absoluta delimitación, que, asimismo, no cuestionan las partes, pues tanto una como otra, conocen perfectamente la parte de la finca objeto del proceso; en definitiva tal cuestión lo es de hecho y ha quedado resuelta en la sentencia debatida, y permanece incólume en ésta alzada, sin la mas mínima objeción que permita dudar sobre la corrección de la conclusión a que se llega en aquella'. En el mismo sentido, la sentencia de la A. Provincial de Barcelona (Secc 17ª) de 27 de febrero de 2003 .

Del mismo modo, y como ya hemos apuntado, mal podrá sostenerse la falta de identificación de la superficie y linderos de la parcela reivindicada cuando, al mismo tiempo, se está reconociendo que esa superficie se posee por título de compraventa, en el que tales linderos habrían de ser expresamente delimitados, como requisito indispensable de validez, conforme al art. 1.471 del CC . De tal forma que, frente a la legítima adquisición por título de adjudicación a favor del Estado, nos encontramos con el uso abusivo de una situación posesoria que pretende que no es identificable la superficie reivindicada, frente a quien posee la misma por un título de compra que ni siquiera la describe. Porque, en un cabal y lógico ejercicio interpretativo del requisito jurisprudencial consistente en la identificación de la superficie reivindicada, habremos de convenir en la exclusión de situaciones de confusión que no solamente discurren ajenas a la actuación del reivindicante, sino que, además, como aquí ocurre, son propiciadas por el poseedor frente a quien se acciona por inexistencia o inoperancia del título que esgrime. Siendo esto así hasta tal punto que, como no se niega por la demandada, en una nueva muestra de reconocimiento del título de dominio del actor, dirigió en su día propuesta de convenio para la permuta de los terrenos detentados por Salinas, Llorca & Martín Técnicos Asociados S.L., por otros inmuebles de su propiedad. En claro indicativo de la posibilidad cierta de identificación de los terrenos de la finca registral 12.190, cuya posesión se pretendía retener mediante adquisición de su dominio a través de permuta. Tal y como, por otra parte, así ya fueron definidos e identificados, salvo algunas pequeñas diferencias, de más, que en todo caso no afectarían a la íntegra posesión por la demandada de la zona aquí reivindicada, según se revela de la correspondencia de los terrenos descritos como detentados, en el informe aportado por la propia demandada como doc. nº 23 de la contestación a la demanda (según su plano 2), con la finca catastral nº 0240052VF5604A0001ZT, que precisamente es aquí objeto de la pretensión actora.

En consecuencia, deben desestimarse los motivos primero y cuarto, relativos a error en la valoración de la prueba o indebida aplicación de la norma referente a la identificación de la finca como requisito para el ejercicio de la acción reivindicatoria.

CUARTO.-Que, bajo los motivos segundo, tercero, quinto y sexto, se alude a la existencia de plantaciones, obras, accesiones, gastos y mejoras que habrían de conllevar un estado de cuentas, con saldo favorable a la demandada, en base a las normas que rigen el derecho de accesión o, subsidiariamente, de la doctrina del enriquecimiento injusto; y que, además, habrían de sustentar una suerte de derecho de retención de la finca reivindicada hasta la definitiva liquidación. En relación a lo cual, hemos de volver nuevamente a la raíz de la relación jurídica que en el presente caso subyace en el ejercicio de la acción reivindicatoria, que no es otra que la eficacia y materialización del principio integrador de la naturaleza del derecho real de hipoteca, recogido en los art. 104 de la LH y 1.876 del CC , según el cual la garantía sigue a la cosa gravada, cualquiera que fuera su poseedor. Lo que necesariamente implica que el poseedor de finca hipotecada, ya sea el hipotecante, el tercer poseedor o el mero detentador, han de supeditarse a las reglas sobre la extensión y alcance del derecho de hipoteca, dentro de lo que la jurisprudencia ha denominado el 'concepto de la determinación dinámica del objeto de hipoteca', que abarca al ámbito de las consecuencias jurídicas de las alteraciones experimentadas por la finca gravada, desde su descripción en la escritura de constitución hasta el estado final de la misma al tiempo de la adjudicación, según la clase de mutación y la calidad de los poseedores que, en atención a sus respectivos títulos, hubieren intervenido en ellas. Sin olvidar, según recoge la sentencia de la A. Provincial de las Palmas de 25 de junio de 2002 , que 'la 'dinámica' de la finca se refiere a hechos futuros, a mejoras ulteriores, y que por eso se habla de 'mejoras ' que no consistan en 'nueva construcción de edificios donde no los hubiere', pues entonces estaríamos ante una excepción a la extensión hipotecaria'. Nótese, por tanto, que, contra lo que parece sostenerse por la demandada, no estamos ante las consecuencias jurídicas del derecho de accesión en sí, pues precisamente conforme al art. 358 del CC , el mismo se proyecta sobre lo edificado, plantado o sembrado por un tercero en terreno ajeno; mientras que lo que se alega por aquélla parte, es su condición de dueña del terreno por compraventa en documento privado, seguida de la entrega de los terrenos, durante el tiempo en que se sucedieron las pretendidas mejoras. Siendo, por tanto, el único tratamiento jurídico aplicable a la situación de hecho alegada, el correspondiente a las mejoras realizadas por el tercer poseedor de la finca hipotecada; como únicas que, conforme a la regulación especial del derecho de hipoteca, podrían justificar compensación a su favor.

Con tales antecedentes, y siendo las consecuencias del derecho de hipoteca la base decisoria de la cuestión sometida a la presente alzada, hemos de estar al contenido del art. 109 de la LH , según el cual, 'la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados'. Bien es cierto que el derecho de hipoteca, por la vinculación de su objeto a los requisitos constitutivos consistentes en el otorgamiento en escritura pública e inscripción registral ( art. 145 de la LH ), tan solo podrá abarcar inicialmente, a la descripción dada en el título cuando ésta difiera de la realidad física de la finca, con exclusión de sus mejoras y accesiones, en tanto no se hayan hecho constar en el mismo. No obstante lo cual, en el presente caso, por más que existan alusiones difusas en documentos de elaboración de la propia parte demandada, o por meras referencias en el informe pericial que acompaña con su contestación, relativas a la existencia de un campo de golf desde la década de los años 70, lo cierto es que en el informe de tasación de fecha 13 de junio de 1994, emitido para constitución de la hipoteca unilateral de garantía objeto del apremio (folio 49), tan solo se alude, como características del entorno del sector PL-3 de Motril en que se ubicaba la finca a hipotecar, nº 18.127, en lo relativo a 'equipamiento y comunicaciones', a que 'carece de equipamiento básico, se comunica a través de una carretera en mal estado con la N-340. Existe un camino terrizo que comunica la playa con el Puerto de Motril'; sin alusión alguna a instalación deportiva ni, mucho menos, de Golf debidamente proyectada, aprobada y desarrollada como explotación comercial. Por lo tanto, resulta indiscutible que la realidad de la finca 18.127, que luego pasó a ser la 12.191 del Registro de la Propiedad nº 1 de Motril, era la que se describía en la escritura de hipoteca de fecha 21 de marzo de 1995. Correspondiendo la instalación y posterior explotación del campo de Golf 'Los Moriscos'a actuaciones posteriores a la constitución de la reiterada garantía real.

Sentado lo cual, el siguiente punto en el que habremos de detenernos es en la consignación expresa en el contrato de fecha 5 de mayo de 2000, celebrado entre Inmobiliaria y Construcciones Ávila Rojas S.A. y Salinas, Llorca & Martín Técnicos Asociados S.L., como elemento definitorio del objeto de la compraventa convenida, de 'la superficie deportiva que comprende actualmente en uso el campo de Golf de nueve hoyos 'Los Moriscos', y que es parte de las dos fincas descritas en el Expositivo I de este contrato, que la parte compradora manifiesta conocer y aceptar'. De lo que se concluye que, si bien el reiterado campo del Golf no existía al tiempo de constituirse la escritura de hipoteca unilateral, sí aparecía ya como realidad física al tiempo de la firma del contrato privado en fecha 5 de mayo de 2000, por el que pasó a posesión de la entidad aquí demandada el terreno en que se ubica. Y que, por tanto, tal mejora, de la que resultó un centro de explotación turístico-deportiva, fue creada por el titular registral hipotecante, Inmobiliaria y Constructora Ávila Rojas S.A., a la que es de aplicación el art. Art. 110.1º de la LH , según el cual, 'conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:1. ºLas mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere' . Por lo tanto, al no consistir la instalación del repetido campo de Golf, como expresamente prohíbe el planeamiento del Sector, en agregación de terrenos ni en nueva construcción de edificios donde antes no los había, habremos de convenir en que tales mejoras estaban afectas por el derecho de hipoteca; y que, por lo tanto, y sin perjuicio de las consecuencias económicas que hubieran de derivarse entre la demandada e Inmobiliaria y Constructora Ávila Rojas S.A., según los términos del referido contrato, ninguna responsabilidad puede serle exigible a la parte actora, como adjudicataria de la finca hipotecada.

Por lo demás, y en lo referente a los gastos de mantenimiento, impuestos y otros derivados de la explotación del campo de Golf que constituía el objeto del mencionado contrato, atendidos por la demandada, aquí apelante, desde el momento en que entró en posesión de la finca, bien es cierto que el art. 112 de la LH establece que 'cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo'. No obstante lo cual, tenemos que precisar, en primer lugar, que, por lo que se refiere a la condición de tercer poseedor, como establece la sentencia del T. Supremo de 13 de diciembre de 2007 'en el ámbito hipotecario se considera 'tercer poseedor ' al adquirente de bienes hipotecados, el cual es ajeno a la relación obligatoria asegurada con hipoteca y no asume la deuda garantizada como propia'; lo cual no puede reconocerse en el presente caso a partir de documento privado de compraventa, cuya eficacia frente a terceros no es reconocida por la contraparte, y una vez que, a falta de reconvención para la obtención de declaración judicial sobre su validez y eficacia, y habida cuenta de las dudas que suscita la determinación de su objeto, como queda expuesto, es discutida la suficiencia y eficacia del mismo como título para adquirir el dominio, por su sometimiento a condición. Motivo por el cual es aplicable al caso el criterio jurisprudencial, plasmado en sentencias como la de 16 de octubre de 1999 , según la cual, 'el invocado pacto de reserva de dominio, contenido en el contrato de concesión concertado en documento privado, no puede perjudicar a tercero que no fue parte en el contrato, en este caso la Administración Tributaria, al ser inoponible a la misma en virtud del principio de relatividad de los contratos sancionados en el art. 1257 del Código Civil '.

En segundo lugar, hemos de significar que, en todo caso, las obras a que hace referencia el informe que se aporta como doc. nº 23 de la contestación a la demanda, además de referirse a un campo de 18 hoyos, y no de 9, como se recogía en el contrato privado a que hemos hecho reiterada mención, tan solo recoge partidas de reparación, seguridad o transformación; y no relativas a mejoras que hayan alterado sustancialmente la naturaleza o destino de la instalación que ya existía en el momento de la contratación.

Y, en tercer lugar, que, no habiendo sido interpuesta demanda reconvencional en reconocimiento de la obligación de reintegro de saldo concreto por concepto de mejoras repercutibles en exceso sobre el producto de la ejecución del derecho de hipoteca, habremos de estar a lo establecido en la sentencia del T. Supremo de fecha 5 de julio de 1990, según la cual, 'la clave del presente proceso está en los arts. 112 y 113 de la ley Hipotecaria . La Ley los dedica a regular la extensión de la hipoteca cuando la finca hipotecada, como en el caso de autos, pasa a manos de un tercer poseedor que, como nuevo dueño, costea mejoras en la cosa. El art. 112 dice (junto a otras cuestiones) que cuando la finca hipotecada pase a un tercer poseedor no será extensiva la hipoteca a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación. Da, pues, tratamiento distinto respecto de las mejoras hechas en la cosa por quien era dueño al tiempo de ser hipotecada, que las regula en el art. 110. Una diferencia está en que si a las obras de reparación, seguridad o transformación siempre se extiende la hipoteca, no sucede igual respecto a las de comodidad, adorno o elevación de edificios o cualesquiera semejantes, que quedan fuera de la hipoteca si las costea el nuevo dueño de la cosa hipotecada. Como quedan fuera, puede reclamarlas el tercer poseedor, y si, como dice el art, 113 de la Ley en su párrafo segundo, aunque exija su importe no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal, sí que tiene derecho a cobrar con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito. Y eso es lo acordado en la sentencia impugnada'. De lo que concluimos que, independientemente de la naturaleza de las actuaciones realizadas por la apelante, y sin perjuicio de su dilucidación en un ulterior proceso, conforme a lo que establece el art. 113 de la LH , la falta de liquidación no puede enervar en ningún caso la materialización de la entrega y posesión del adquirente como consecuencia de la ejecución del derecho de hipoteca. Procediendo, en consecuencia, el rechazo de los restantes motivos, segundo, tercero, quinto y sexto del recurso, cuya desestimación, en consecuencia, procede.

QUINTO.-Que, de conformidad con el art. 398 de la LEC , procede imponer las costas de la presente alzada a la parte apelante.

SEXTO.-Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

DESESTIMARel Recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Doña Pilar Gálvez Domínguez en nombre y representación de Salinas, Llorca & Martín Técnicos Asociados S.L. contra la sentencia de veintiuno de enero de dos mil catorce dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 9 de Granada en los autos de Juicio Ordinario Nº 785/2011 seguidos a instancias de la Administración General del Estado (Ministerio de Economía y Hacienda, Dirección General del Patrimonio del Estado) contra Salinas, Llorca & Martín Técnicos Asociados S.L., de los que dimana el presente rollo, CONFIRMANDO la resolución impugnada, con imposición de las costas de la presente alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banesto nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial 020314, utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial , salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. Asimismo deberá adjuntar al escrito de recurso, el modelo Nº 696 Tasas judiciales debidamente validado de conformidad con la Ley 10/2012, de 20 de noviembre. A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.