Sentencia Civil Nº 6/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 668/2014 de 12 de Enero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.079.42.2-2013/0094435
Recurso de Apelación 668/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 743/2013
APELANTE: D./Dña. Erica
PROCURADOR D./Dña. ISIDRO ORQUIN CEDENILLA
APELADO: D./Dña. Bernardino , D./Dña. Leocadia y SANTA ROSA VENTURES SL
PROCURADOR D./Dña. IRENE GUTIERREZ CARRILLO
MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
SENTENCIA Nº 6/2015
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D./Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
D./Dña. PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a doce de enero de dos mil quince.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
743/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid a instancia de D./Dña. Erica apelante
- demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. ISIDRO ORQUIN CEDENILLA y defendido por
Letrado, contra SANTA ROSA VENTURES SL, D./Dña. Bernardino y D./Dña. Leocadia apelados -
demandados, representados por el/la Procurador D./Dña. IRENE GUTIERREZ CARRILLO y defendidos por
Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 16/07/2014 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid se dictó sentencia de fecha 16/07/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Con estimación parcial de la demanda formulada por el procurador D.

Isidro Orquín Cedenilla, en nombre y representación de Dña. Erica frente a Santa Rosa Ventures, S.

L., Dña. Leocadia , y D. Bernardino , representados por el procurador Dña. Irene Gutiérrez Carrillo se condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 360 euros, con aplicación de interés legal, sin pronunciamiento en costas.' Posteriormente, en fecha 25 de junio de 2014, se dictó auto, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' SE RECTIFICA la fecha de la sentencia, de, en el sentido de que donde se dice 16 de julio de dos mil catorce , debe decir 16 de junio de dos mil catorce .'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 8 de enero de 2015, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 12 de enero de 2015.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 27 de abril de 2012 se celebró contrato de arrendamiento entre Doña Erica , como arrendadora, y 'Santa Rosa Ventures, S.L.', D. Bernardino y Doña Leocadia , como arrendatarios; teniendo por objeto la vivienda sita en Madrid, CALLE000 nº NUM000 , NUM001 ; ascendiendo la renta mensual a la cantidad de 3.000 #.

En el referido contrato, las partes pactaron una duración temporal de un año; si bien, antes de transcurrir dicho plazo, el 28 de febrero de 2013, los arrendatarios entregaron las llaves de la vivienda a la arrendadora, poniendo el inmueble a su disposición.

La arrendadora formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la condena de los arrendatarios al abono de las cantidades resultantes de las reparaciones de desperfectos, de los gastos por suministros de gas y agua, así como los importes de las rentas de septiembre y diciembre de 2012, descontando la fianza, y las rentas correspondientes a las mensualidades de marzo y abril de 2013, por haber procedido a resolver unilateralmente el contrato, con carácter previo a su finalización, según lo pactado contractualmente; ascendiendo el importe total reclamado a la cantidad de 9.007,73 #. La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' estimó parcialmente la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO.- El objeto del recurso de apelación versa sobre la indemnización por resolución unilateral del contrato, interesando la arrendadora la condena de los demandados a satisfacer las dos mensualidades de renta correspondientes a los dos meses que faltaban para la finalización del contrato (marzo y abril de 2013).

La sentencia dictada en primera instancia desestima dicha reclamación, al entender que 'la misma se fundamenta en el contrato de arrendamiento suscrito, pues como se ha indicado, el mismo se resolvió de forma consensuada y en tales meses ya no se ocupaba el inmueble', añadiendo que 'Tampoco cabe entender que proceda indemnización alguna por daños y perjuicios desde el momento en que el que no concurre el presupuesto de hechos previstos en el artículo 11 de la LAU , dado que como hoy se ha reiterado, medió acuerdo entre los litigantes para resolver el vínculo contractual'.

Para resolver la cuestión planteada, hemos de acudir a la redacción de la LAU, anterior a la modificación llevada a cabo en la misma por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ya que el contrato que nos ocupa es anterior a la entrada en vigor de dicha modificación, de acuerdo con el contenido de su disposición transitoria primera, según la cual 'Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación'; por tanto, hemos de remitirnos al art. 9.1, que establece lo siguiente: 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'; en base a este precepto, las partes pactaron que la duración del contrato fuese de un año, que no se ha cumplido, al haberse puesto a disposición de la arrendadora el inmueble con carácter previo; no siendo de aplicación lo dispuesto en el art. 11 LAU , que dispone lo siguiente: 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

En el procedimiento que nos ocupa, ha quedado acreditado que el inmueble fue puesto a disposición de la arrendadora en fecha 28 de febrero de 2013, entendiendo que Doña Erica no se encontraba conforme con la resolución contractual, a pesar de haber aceptado la entrega de las llaves de la vivienda; por tanto, ha de establecerse a su favor la indemnización que corresponda, para cuya determinación hemos de remitirnos a la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 9 de abril de 2012 , que se pronuncia en los siguientes términos: 'Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del CC, pues éste establece en el artículo 1106 , que se cita como infringido, que #la indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor`', añadiendo que 'la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado, en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento. A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 )'. Finalmente, el Alto Tribunal circunscribe el lucro cesante a los beneficios que el arrendador dejará de percibir, ante la resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario, puntualizando que 'La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria', concretando que la indemnización procedente ha de fijarse 'en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento'.

Siguiendo dicha doctrina jurisprudencial y teniendo en cuenta que la renta era de 3.000 # mensuales y que cuando se puso la vivienda a disposición de la arrendadora faltaban dos meses para la expiración del término contractual, la indemnización proporcional que han de satisfacer los arrendatarios a la arrendadora es de 500 #. En consecuencia, procede la estimación parcial del recurso de apelación, incrementando la condena de los demandados en la referida cantidad.



TERCERO.- En virtud de lo preceptuado en los arts. 394 y 398 L.E.Civ ., no cabe efectuar pronunciamiento con respecto a las costas procesales causadas en primera instancia ni en cuanto a las originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Isidro Orquín Cedenilla, en representación de Doña Erica , contra la sentencia dictada en fecha 16 de junio de 2014 , rectificada por auto de 25 del mismo mes; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos: 1.- Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Isidro Orquín Cedenilla, en representación de Doña Erica , como actor, contra 'Santa Rosa Ventures, S.L.', D. Bernardino y doña Leocadia , como demandados; se condena a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 800 #, más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda.

2.- Sin pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en primera instancia.

No efectuándose condena con respecto a las costas procesales originadas en esta instancia.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0668-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, correspondiente al Rollo de Sala Nº 668/2014, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe