Sentencia CIVIL Nº 6/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 511/2017 de 10 de Enero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00006/2018
AUDIENCIA PROVINCIAL DE LES ILLES BALEARS, SECCIÓN IV
Procedimiento verbal de desahucio nº 255/2.017 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza.
Rollo de Sala nº 511/2.017.
S E N T E N C I A nº 6/2.018
Ilmos. Sres.
Presidente:
DON ÁLVARO LATORRE LÓPEZ
Magistrados:
DOÑA MARÍA DEL PILAR FERNÁNDEZ ALONSO
DOÑA JUANA MARÍA GELABERT FERRAGUT
En Palma de Mallorca, a 10 de enero de 2.018.
Vistos en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, integrada por los
Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los presentes autos de juicio verbal de desahucio, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza, bajo el número de autos y rollo de Sala arriba señalados,
entre partes, de un lado y como demandados-apelantes DON Agapito y DOÑA Julieta , representados
por el Procurador Don Hugo Valparís Sánchez y asistidos por el Letrado Don Gonzalo Esquer Rufilanchas;
como demandantes-apelados DON Benito y DOÑA Noelia , representados por la Procuradora Doña Vicenta
Jiménez Ruiz y dirigidos por la Letrada Doña Camille Prado Silva.
Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Presidente de la Sala, Don ÁLVARO LATORRE LÓPEZ, que expresa el
parecer de la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 27 de junio de 2.017 y en los autos anteriormente identificados, cuyo Fallo dice literalmente así: 'Que estimando las pretensiones deducidas a instancia de D. Benito y Doña Noelia , como partes codemandantes, contra D. Agapito y Doña Julieta , como partes codemandadas, debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento de la finca denominada DIRECCION000 , sita en el CAMINO000 , nº NUM000 , Sant Jordi, San Josep de Sa Talaia, Ibiza, condenando a la demandada a dejar la finca libre y expedita, a disposición de la actora, y bajo apercibimiento de lanzamiento el 11 de septiembre de 2.017, a las 11.00 horas, si no la abandona con anterioridad.

Se condena a D. Agapito y Doña Julieta al pago de la cantidad de 9.630,77 euros como cantidad adeudada hasta la fecha de celebración del juicio el día 27 de junio de 2.017, más el importe de las que se devenguen hasta que el arrendador recupere la posesión de la finca arrendada.

Procede la imposición de las costas a la demandada'.



SEGUNDO.- Contra la referida sentencia y por parte de DON Agapito y DOÑA Julieta , representados por el Procurador Don Hugo Valparís Sánchez, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y tramitado conforme a la Ley procesal, oponiéndose al mismo DON Benito y DOÑA Noelia , representados por la Procuradora Doña Vicenta Jiménez Ruiz.

Recibidos los autos en esta Sección Cuarta, a la que correspondió la resolución del recurso por vía de reparto, se acordó el señalamiento para la deliberación, votación y fallo el día 9 de enero de 2.017.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se ha observado la normativa aplicable al mismo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los que sustentan la resolución apelada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.- Consideran los recurrentes que el juez de primera instancia ha errado al valorar la prueba y discrepan de los razonamientos contenidos en el fundamento jurídico tercero de su sentencia. Así, entienden que las facturas que presentaron y que dicen no fueron impugnadas por la parte contraria, suponen un total de 7.180.58 euros, de modo que es perfectamente posible realizar la compensación que pretenden.

Se opone la parte contraria al recurso de apelación y tras poner de manifiesto la ausencia de pago de las rentas por los inquilinos, alega que las facturas incorporadas a autos por éstos carecen de valor probatorio, ya que se trata de facturas proforma emitidas por la empresa perteneciente al demandado, las cuales fueron impugnadas en el acto del juicio, tanto en relación con su valor probatorio como respecto de su autenticidad.

Afirman también que ni recibieron presupuesto de las supuestas obras ni las autorizaron, no habiendo quedado acreditada su realización.

TERCERO.- Dado que en este caso la demanda de desahucio se extiende a la reclamación de rentas debidas y cantidades asimiladas, ejercitándose así acumuladamente ambas acciones como permite el art. 250.1.1º de la Lec ., no es aplicable la limitación probatoria prevista en el art. 444.1 del mismo texto normativo, al quedar ésta únicamente circunscrito a la acción de desahucio, de manera que el arrendatario puede oponer la compensación de créditos. Así resulta también a la vista del art. 440.3 de la Lec .

La jurisprudencia de las diversas Audiencias Provinciales ha venido admitiendo la alegación de compensación en materia arrendaticia, en concreto en los juicios de desahucio que incluyen la reclamación de rentas adeudadas. Podemos citar al respecto la S.A.P. de La Rioja de 9 de octubre de 2.014 que, a su vez, cita las S.S. A.P. de Huelva de 30 de septiembre de 2.011 , de Madrid de 7 de julio de 2.011 , de Murcia de 27 de enero de 2.011 , de Madrid (Sección Vigésima) de 22 de julio de 2.009 , de Soria (Sección Primera) de 15 de julio , y de Zaragoza (Sección Cuarta) de 18 de marzo de 2.004 .

CUARTO.- A la vista de la documentación audiovisual correspondiente al juicio, queda plenamente acreditado que las facturas presentadas por los arrendatarios fueron expresamente impugnadas por la parte contraria a través de su letrada, por lo que no asiste la razón a los recurrentes en este sentido. Ello no implica sin embargo que tales documentos no puedan ser considerados en conjunción con otras pruebas llevadas a cabo, a fin de concluir si es procedente o no la compensación pretendida, que para que prospere y de conformidad con lo previsto en los arts. 1.195 y 1.202, en relación con el art. 1.156, todos del Código Civil , es necesario que exista certeza sobre la realidad y cuantía de ambas deudas.

Es cierto que el art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en línea con lo que preceptúa el art. 1.554.2º del Código Civil , establece que 'El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil '. Ahora bien, la tesis sostenida en la contestación a la demanda no ha sido acreditada por los arrendatarios, tal y como les correspondía de conformidad con lo dispuesto en el art. 217.3 de la Lec .; es decir, no se demuestra que las obras descritas por los hoy apelantes fueran urgentes y tendieran a evitar el peligro que para su hijo suponía la presencia en la finca de una caseta sin terminar, ni prueban tampoco que los trabajos restantes en la vivienda a que se refieren se debiesen a un deficiente estado de las instalaciones relacionado con la habitabilidad del inmueble.

En efecto, si acudimos al contrato arrendaticio de 1 de diciembre de 2.016, podemos comprobar que 'Los arrendatarios declaran conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato. Que D. Agapito (...) y Dña. Julieta (...) vistas y comprobadas las condiciones en que se encuentra la citada finca y vivienda, solicitan de D. Benito y Dña. Noelia , que le arrienden la vivienda, (...). Igualmente, en el segundo párrafo de la estipulación novena se establece que los arrendadores deberán pechar con las reparaciones necesarias para el correcto uso de la vivienda, de acuerdo con el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pero también se dice que 'se hace constar que la vivienda se entrega al arrendatario en perfectas condiciones de habitabilidad. Es por eso, y en relación con el artículo 1561 del Código Civil , que las reparaciones que se acometan en virtud del óptimo mantenimiento de la vivienda, para que perdure en las mismas condiciones en las que se entrega, corresponden a la parte arrendataria, sin que pueda por ello reclamar su coste a la parte arrendadora'.

No se entenderían realizadas tan claras manifestaciones por los arrendatarios si no hubiesen comprobado el buen estado de la vivienda antes de suscribir el contrato y por eso llama la atención de la Sala la tesis que se mantiene en la contestación a la demanda, sobre todo si se considera que no existe requerimiento alguno efectuado a los arrendadores para que cumplan con las obligaciones que le impone el mencionado art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues tan solo nos hablan de gestiones realizadas con ellos infructuosamente, pero no hay prueba de ello. No olvidemos al respecto la claridad del segundo párrafo contenido en el art. 1.559 del Código Civil , a cuyo tenor, queda obligado el arrendatario a poner en conocimiento del dueño en el plazo más breve posible, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el nº 2 del art. 1.554 del Código Civil . Y de forma más específica se pronuncia en el mismo sentido el art. 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Por lo tanto, no se demuestra incumplimiento de las obligaciones que corresponden al arrendador y respecto de las obras que relacionan los apelantes, no podemos dejar de mencionar la estipulación octava del contrato, según la cual, no le es posible a la parte arrendataria realizar obras o instalación alguna sin previa autorización por escrito de los arrendadores -que no se demuestra-, trabajos que deberían realizarse con dirección de técnico competente y con las licencias administrativas necesarias -sin que tampoco conste que se haya hecho así-, corriendo a cargo de los arrendatarios los gastos que se produzcan y quedando en beneficio de la finca y vivienda lo realizado, sin derecho a ser compensados los arrendatarios en ningún momento.

Así, se trataría de obras ajenas al art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , realizadas sin que se constate la autorización por escrito de la parte arrendadora y sin que tampoco se haya probado que cuenten con la correspondiente licencia administrativa de obra ni la dirección por profesional competente.

Por último, si fijamos nuestra atención en las fotografías incluidas con la contestación a la demanda y la relacionamos con las facturas presentadas, tan solo podríamos concluir que se está obrando en la caseta exterior, pero no en el interior de la vivienda, porque se acompañan fotografías del estado actual de la misma y las facturas en sí mismas consideradas no son suficientes para afirmar que se haya efectuado trabajo alguno.

En estas condiciones no podemos acceder a la compensación pretendida.

En el recurso, los apelantes se refieren en particular al requisito de liquidez de la deuda, pero aunque no de forma clara, no se refiere propiamente a su ausencia el juzgador -dice expresamente que falta uno de los requisitos-; lo que sí afirma el juez cuando razona sobre la compensación judicial es que, normalmente, el requisito que suele faltar es el de la liquidez, indicando también que no es posible en estos procedimientos más que la compensación legal, no la judicial, porque la determinación del crédito compensable se produce cuando se dicta la sentencia.

Pues bien, aunque discrepamos de esta apreciación teórica del juzgador, ya que sí sería aplicable de ser procedente la compensación judicial -cf. S.A.P. de Barcelona (Sección Décimo Tercera), de 7 de junio de 2.006 , entre otras- cuyo criterio compartimos, no puede ser admitida en nuestro caso, pues ni se acredita la realización de las obras pretendidas, ni éstas aparecen autorizadas por la parte arrendadora ni ejecutadas de acuerdo con lo previsto en el contrato - licencia administrativa y concurso de técnico competente-, ni se demuestra que se encuentren en el ámbito del art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1, en relación con el art. 394.1, ambos de la Lec ., las costas de segunda instancia deben ser impuestas a los apelantes.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y procedente aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación planteado por DON Agapito y DOÑA Julieta , representados por el Procurador Don Hugo Valparís Sánchez, contra la sentencia dictada el día 27 de junio de 2.017 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza , resolviendo el juicio del que el presente rollo deriva.

En consecuencia, confirmamos íntegramente dicha resolución con imposición a la parte apelante de las costas de segunda instancia.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ÁLVARO LATORRE LÓPEZ, que lo ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública señalado en el encabezamiento, doy fe.