Sentencia Civil Nº 60/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 781/2003 de 17 de Febrero de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:60/2005
Número de Recurso:781/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00060/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7011536 /2003

Rollo: RECURSO DE APELACION 782 /2003

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 266 /2002

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID

De: Consuelo

Procurador: MARIA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMA. SRA. Dª. Mª TERESA PUENTE VILLEGAS Y JIMÉNEZ DE ANDRADE

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Ilma. Sra. Dª. Mª TERESA PUENTE VILLEGAS Y JIMÉNEZ DE ANDRADE

SENTENCIA

En Madrid, a diecisiete de febrero de dos mil cinco. La Sección Decimotercera de la

Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre retracto arrendaticio, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Dª. Consuelo , y de otra, como demandados- apelantes Dª. Victoria y D. Miguel Ángel .

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Por Doña Consuelo , se formula recurso de apelación frente a la resolución de instancia, desestimatoria de la demanda interpuesta por la ahora apelante contra Doña Victoria y D. Miguel Ángel , sobre ejercicio de retracto arrendaticio urbano, referente al piso situado en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , letra A de Madrid, de una superficie de 84,60 metros cuadrados, por el precio de 3.005,06 euros (500.000 ptas.), sin perjuicio de otros gastos, solicitando la condena de los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a otorgar escritura pública de compraventa de la finca a favor de la actora, bajo apercibimiento de que de no hacerlo, se hará por el Juzgado.

SEGUNDO.- Antes de pasar a contestar las alegaciones en las que la parte apelante fundamenta su recurso, entendemos que resulta necesario realizar una relación de los hechos que han quedado acreditados en el procedimiento:

Con fecha tres de julio de 1.972, se suscribió por el marido fallecido de la ahora demandante D. Diego , en estado de casado y para destino de domicilio familiar, contrato de arrendamiento sobre la vivienda litigiosa situada en la CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 -A de Madrid, en concepto de arrendatario, recogiéndose en el mismo que el arrendador era D. Luis Miguel , que lo firma, por la cantidad de renta de ciento catorce mil pesetas al año, pagaderas por meses (-folio 10-). Resultando en la actualidad arrendataria del mismo la actora.

Por la parte demandada (como herederos de sus padres fallecidos D. Luis Enrique y Dña. Julieta ), se manifiesta que el citado D. Luis Miguel , era su tío y que actuó como arrendador y dueño en la suscripción del Contrato objeto de litigio, porque residía en Madrid, en nombre de sus padres e iniciales demandados que vivían en la localidad de San Juan Luis , omitiendo cual era la realidad de este dato sin darle transcendencia.

Consta en el Registro de la Propiedad nº 24 de Madrid, según el Certificado y Copia unida al procedimiento (folios 31 a 37), que la vivienda litigiosa fue en primer lugar propiedad de la Constructora Construcciones Lamaro, S.A., según se inscribe con fecha veintiocho de agosto de 1.971. Y que esta última se la vendió libre de arrendatarios a los padres de los ahora demandados, en el precio de 500.000 ptas., para su sociedad conyugal, según Escritura Notarial otorgada con fecha de veintinueve de octubre de 1.973, inscribiéndose todo ello con fecha dieciséis de enero de 1.974. Sin que conste inscripción posterior alguna a nombre de otro adquiriente.

Se ha aportado copia de la Escritura Notarial de Compraventa otorgada por la inmobiliaria Lamaro Construcciones, S.A., a favor del padre de los demandados D. Luis Enrique , casado con Julieta viudas, donde se recoge expresamente que la vivienda litigiosa se encuentra libre de cargas, así como que según manifestaciones de los otorgantes, por haber llegado a un principio de acuerdo con anterioridad a este acto, la parte compradora se encuentra ya en posesión del piso objeto de esta escritura desde hace algún tiempo, manifestando asimismo el representante de la Sociedad vendedora que efectúa la venta en el concepto de libre el piso de arrendatarios, ya que no ha concertado contrato alguno de arrendamiento referente al citado piso, que en tal situación pone en posesión ala parte compradora, con la participación correspondiente en los gastos comunes de la Comunidad desde la fecha en que le fueron entregadas las llaves (folios 85 a 90).

La actora y arrendataria ha venido abonando en concepto de rentas, desde que ocupó la vivienda en 1.972, la cantidad de 9.500 ptas. al mes como rentas hasta la fecha de trece de febrero de 2.002, en la que recibió una carta dirigida por los hermanos demandados Miguel Ángel Victoria , en concepto de propietarios y arrendadores, donde se le notifica la actualización de la renta, en aplicación de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1.994 (folios 28 y 29).

Por la actora y arrendataria se ha manifestado que los pagos mensuales de renta, se han abonado mediante entrega en metálico al Portero.

Manifestando los actuales arrendadores, que es cierto que los recibos de renta se han abonado siempre en metálico, en un principio a su tío D. Luis Miguel , posteriormente a su viuda y después a los sucesivos porteros del inmueble.

TERCERO.- Por todo lo expuesto anteriormente, consideramos plena y totalmente ajustado a derecho, el criterio mantenido por el Juzgador de instancia en la resolución impugnada en lo referente a considerar que no se ha producido transmisión onerosa de la vivienda litigiosa con posterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento suscrito el tres de julio de 1.972.

Ya que ha quedado acreditado en el presente procedimiento, ante una visión conjunta de la prueba aportada y practicada en el mismo que el matrimonio que consta en el Registro propietario de la vivienda Sres. Victoria Miguel Ángel , aunque no formalizaran personalmente el contrato de arrendamiento objeto de procedimiento en concepto de arrendadores, sin embargo como adquirieron la vivienda con fecha anterior a la formalización de la Escritura pública de compraventa con su entrega de llaves, como manifiestan tanto la inmobiliaria vendedora como los compradores citados.

Este extremo nos lleva a la lógica y única conclusión de que forzosamente el contrato de arrendamiento de "litis" se formalizó por los padres de los demandados como propietarios y arrendadores, aunque representados por el Sr. Luis Miguel .

Sin que pueda desvirtuar este criterio el hecho de que únicamente en el tan reiterado contrato, comparezca en el apartado de propietario D. Luis Miguel , que manifiestan los demandados era mandatario de sus padres, ya que por haberse reflejado este extremo, no se le puede considerar como tal, sin que el momento alguno exista otra prueba que así lo establezca, o determine otro tipo de relación, ni conste como propietario en el Registro de la Propiedad, al que ha tenido acceso la arrendataria en todo momento, para que conociera en su caso quienes eran los propietarios de la vivienda que ella ocupaba.

Entendiendo por ello, que no ha existido transmisión onerosa por parte del arrendador a un tercero, porque a pesar de la fecha de la Escritura se ha probado que la transmisión existente entre la Inmobiliaria y los mismos, resulta anterior a la celebración del contrato de arrendamiento. Sin que resulten de aplicación los artículos 47 y 48 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1.964, para ejercer el derecho de Retracto.

No existiendo en consecuencia indebida valoración de la carga de la prueba ni inversión de la misma. Ni efectos retroactivos de la Escritura Notarial, puesto que lo que en ella se refleja es la situación real de la vivienda, en ese momento como libre de arrendatarios expresamente al no haber suscrito la Inmobiliaria vendedora contrato alguno en este sentido, por lo que se refleja que el existente sobre la misma se suscribió con anterioridad y por los únicos propietarios, que ya llevaban tiempo anterior en esta situación, por resultar también los únicos legalmente facultados para ello.

Sin que este criterio pueda desvirtuarse por el hecho de que no se justifique el pago de todos los gastos comunes por los propietarios desde la compraventa de la vivienda, dado el largo periodo de tiempo transcurrido hasta esta fecha, aportándose no obstante justificantes de abono de gastos comunitarios desde el año 1.985 hasta el 2.000 (folios 132 a 155). Recibo del arbitrio de plus valía de Octubre de 1.974, abonado por el padre de los demandados (folio 129). Declaración por transmisión de Dominio de fecha veintinueve de octubre de 1.973 (f0lio 130), y Contribución Territorial Urbana correspondiente de fecha diez de diciembre de 1.973 (folio 131). Resultando lógico que todos estos abonos sean de fecha posterior a la Escritura pública, porque antes no se podían cumplir por quien a efectos legales no constaba como propietario.

En lo referente al alcance de las manifestaciones de las partes en la Escritura de Compraventa frente a la arrendataria. Aunque resulte cierto que la fé pública notarial lo que acredita es el hecho que motiva el otorgamiento de la Escritura pública, y su fecha, así como que los otorgantes han realizado ante Notario determinadas declaraciones pero no la verdad intrínseca de estas, que pueden ser desvirtuadas con prueba en contra (Sentencias del Tribunal Supremo de veintiséis de febrero de 1.990, treinta de septiembre de 1.995, doce de julio de 1.999, veintiséis de enero de 2.001 y diez de marzo de 2.003). Esta prueba ha sido valorada tanto por el Juzgador "a quo", como por este Tribunal "Ad quem", dentro del conjunto de la practicada en este procedimiento, sin que exista prueba suficiente de contrario que pueda desvirtuar los extremos recogidos en la misma.

Con respecto a los términos establecidos en las cláusulas del Contrato de arrendamiento, se consideran usuales y naturales, sin que se considere que exista en su caso diferencia entre el término propietario y arrendador, por tratarse de la misma persona, y entender que el Sr. Luis Miguel era mandatario verbal de los propietarios, sin que se haya probado de contrario que no existiera la alegada relación de parentesco, que en su caso no resultaría ni vinculante ni determinante en orden a su actuación.

Sin que por ello se considere que exista infracción de lo establecido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en orden a la valoración de la prueba, sino correcta interpretación de la misma. Ya que es a la parte actora a la que corresponde la certeza de los hechos en que fundamenta su pretensión, y con ello que haya existido en su caso una transmisión onerosa de la vivienda que ocupa, posterior a la fecha en que se formalizó el contrato de arrendamiento sobre la misma, es decir durante su vigencia.

Resultando de aplicación lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, que recoge que cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de esta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

CUARTO.- Con respecto al alegado desconocimiento por parte de la arrendataria de quien era realmente el propietario y arrendador de su vivienda durante veintinueve años. No se considera reiterando lo anterior que porque en el momento de suscripción del contrato se reseñara al Sr. Luis Miguel como arrendador y propietario, esto haya inducido a no volver a pensar o no conocer quien o quienes eran en realidad los que ostentaban esta condición, máxime teniendo en cuenta que se encuentra reconocido por ambas partes y según se desprende de la prueba documental aportada junto con el escrito de demanda, que al menos desde el año 1.988, (folios 16 a 21), se venía pagando la renta en metálico a los dos conserjes del edificio, que eran quienes firmaban los correspondientes recibos. No resultando creíble que entre la actora y los mismos no se produjera alguna conversación en la que se hablara de a quien le entregaba el citado conserje a su vez el dinero por dicho abono, resultando lógico a su vez la explicación de que al tener los propietarios su residencia en San Juan Luis , no pudieran desplazarse a Madrid para cobrarla. Sin que pueda tenerse en cuenta en este sentido la declaración testifical del actual portero de la finca, desde el año 1.987 D. Plácido , porque no aclara nada al respecto, ni tampoco las manifestaciones del codemandado D. Miguel Ángel al resultar parte interesada en el procedimiento, criterio que se extiende igualmente a la declaración del testigo de los demandados D. Ismael , al reconocerse por la parte apelada en su escrito de oposición al recurso, la existencia de amistad entre ambos.

Tampoco se puede considerar que exista una falta de diligencia por la propiedad al no haber realizado con anterioridad al año 2.002, una actualización de renta. Ya que ésta actitud ha favorecido económicamente a la arrendataria, que podía haber solicitado igualmente en su caso que se produjera la misma, y que ha podido acceder para tener conocimiento de quien era su real arrendador y propietario en todo momento al Registro de la Propiedad donde constan los datos correspondientes.

QUINTO.- En lo referente a la existencia de un error mecanográfico en el Fundamento de Derecho tercero de la sentencia impugnada. Resulta evidente que la alegación de caducidad se realizó por la parte demandada, como reconoce la propia recurrente, careciendo de transcendencia con respecto a la fundamentación de la resolución impugnada, que ha entendido que no se produjo transmisión onerosa alguna de la vivienda durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Por lo que no resultan de aplicación para el cómputo del plazo, los preceptos contenidos en el artículo 48,2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de sesenta días naturales a partir de la notificación en forma fehaciente al arrendatario de las condiciones esenciales de la venta mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada, o el criterio emanado por el Tribunal Supremo que interpreta el mismo en el sentido de que no resulta imprescindible la citada notificación, sino el conocimiento de la enajenación con todas las circunstancias por el arrendatario.

SEXTO.- En lo referente a las costas causadas en Primera Instancia, se considera correcto el criterio mantenido por el Juzgador "a quo", al resultar íntegramente desestimada la demanda, y sin que se considere por este Tribunal "Ad quem" que existan circunstancias especiales que justifiquen su no imposición, ni se haya acreditado suficientemente el alegado desconocimiento de quien eran los reales propietarios de la vivienda litigiosa (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

SÉPTIMO.- Por todo lo expuesto anteriormente, procede concluir desestimando el recurso de apelación y confirmando la resolución de instancia.

OCTAVO.- Con respecto a las costas causadas en esta Segunda Instancia, serán a cargo de la parte apelante, según el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 56, de los de Madrid, en fecha once de julio de dos mil tres, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la procurador a Dª. Maria Dolores de la Plata Corbacho en nombre y representación de Dª. Victoria Y Miguel Ángel , representados por la procuradora Dª. Isabel Julia Corujo, debo de absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en su contra, al acoger la excepción de falta de acción planteada por la demandante, con imposición de las costas en el presente procedimiento a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintiocho de enero de dos mil cinco.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

FALLO

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Consuelo , contra la Sentencia dictada con fecha once de julio de 2.003, por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de los de Madrid, en el juicio ordinario nº 266/2.002, confirmando íntegramente la expresada resolución. Con expresa condena en costas de esta Segunda Instancia a la parte apelante.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 782/03 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico