Sentencia Civil Nº 60/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 345/2006 de 29 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00060/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7018524/2006

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 345/2006

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 532/2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 45 de MADRID

Ponente: ILMO. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

CM

De: Alicia

Procurador: RAQUEL RUJAS MARTIN

Contra: Darío

Procurador: FRANCISCO ABAJO ABRIL

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª. ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid, a veintinueve de enero de dos mil ocho. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 532/2005, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante- demandante doña Alicia , y de otra, como apelado-demandado don Darío .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el ILMO. Sr. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, en fecha 23 de enero de 2006 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda deducida por la Procuradora Dª Raquel Rujas Martín en nombre y representación de Dª Alicia contra D. Darío absolviéndolo de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa imposición a la actora de las costas causadas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 5 de noviembre de 2007, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 28 de enero de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- De la sentencia apelada se aceptan y se dan ahora por reproducidos todos aquellos fundamentos jurídicos que coincidan con los que se expresan a continuación, con rechazo de los demás que quedaran sustituidos por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- Datos relevantes para la resolución de la controversia.

La vivienda izquierda del piso NUM000 de la casa número NUM001 de la calle DIRECCION000 de Madrid fue objeto de un contrato de arrendamiento, celebrado el día 7 de julio de 1.983, en el que se pactó una renta de 1.680.000 pesetas anuales (140.000 pesetas mensuales); con cláusula de actualización (la 7ª) consistente en la variación del I .P.C.. Tras sucesivas actualizaciones, en julio de 1994, la renta ascendía a 240.000 pesetas mensuales (1.442,43 ?). Y, en la cláusula adicional quinta del contrato de arrendamiento, se pacta que: "El arrendatario queda obligado a satisfacer íntegramente el servicio telefónico contratado a nombre de la propietaria, el de suministro de energía eléctrica y el de gas ciudad, así como el importe de los recibos que la Comunidad de Propietarios gire sobre el piso objeto del presente contrato por suministro de agua caliente y servicio de calefacción. En relación con éstos dos últimos conceptos, el arrendatario abonará a cuenta la cifra mensual de 10.000 pesetas, sin perjuicio de las liquidaciones que proceda practicar, una vez la Comunidad de Propietarios determine la cuota periódica que corresponde al piso objeto del presente contrato."

La relación arrendaticia subsiste al día 1 de enero de 1995 (fecha de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos ).

El día 25 de julio de 1995, la arrendadora requiere, al arrendatario, para que actualice la renta conforme a la disposición transitoria segunda letra D número 11 de la nueva Ley , indicándole que la renta actualizada máxima sería de 300.580 pesetas y que la actualización debería realizase durante 5 años, al tiempo que le notifica el importe de la actualización del primer tramo (acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística) de 240.464 pesetas.

Desde agosto de 1995 hasta diciembre de 2004 el arrendatario viene pagando la misma cuantía de renta arrendaticia, la cual, según el arrendador, asciende a la suma de 240.000 pesetas, y, según el arrendatario, asciende a la suma de 240.464 pesetas. Y no consta comunicación alguna de la arrendadora al arrendatario relativa a la actualización de la renta.

El día 21 de diciembre de 2004 la arrendadora dirige al arrendatario, que lo recibe el día 27 de diciembre de 2004, una notificación y un requerimiento con el siguiente contenido: Primero.- Se le notifica (acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística) que la renta actualizada que deberá pagar desde enero de 2005 y hasta el mes de junio de 2005, ambos inclusive, es de 2.139,25 ?; Explicándole que es el resultado de aplicar a la renta arrendaticia actualizada (máxima) 300.580 pesetas, que debería pagarse en el año 1999, las variaciones del índice de los precios al consumo de los años 2000 (3,4%), 2001 (4,2%), 2002 (3,4%), 2003 (2,7%) y 2004 (3,5%). Segundo.- Se le requiere para que abone lo adeudado (21.845,40 ?) por impago de parte de la renta arrendaticia desde el año 1999; Explicándole que lo que tenía que pagar era la renta actualizada (máxima) de 300.580 pesetas (1.806,52 ?) y lo que venía pagando eran 240.000 pesetas (1.442,43 ?) por lo que haya una diferencia de 364,09 ? que, multiplicados por 60 mensualidades (desde enero 2000 a diciembre de 2004), da la suma de 21.845,40 ?. Y tercero.- Se le requiere para que abone los gastos de comunidad de 2000 a 2003 que ascienden a 30.265,27 ?.

Una vez recibida la notificación y el requerimiento, el arrendatario procede, en primer lugar, a pagar como renta actualizada durante los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2005, la de 2.066,91 ? (en lugar de la notificada de 2.139,25), siendo la diferencia entre ambas cuantías de la renta de 72,23 ? que, multiplicados por 4 meses, da el resultado de 289,36 ?. Y, en segundo lugar, procede a pagar, de lo que se le reclama por gastos de comunidad, los que corresponden a las partidas de suministro de agua caliente y servicio de calefacción que ascienden a 8.382,92 ?, por lo que le resta por pagar 21.882,35 ?.

El día 12 de abril de 2005, la arrendadora presenta una demanda, contra el arrendatario, en la que deduce las tres siguientes pretensiones: La primera relativa a la deuda del arrendatario por impago de parte de la renta arrendaticia desde enero de 2000 a diciembre de 2004; Pretensión que articula a través de una acción declarativa (la primera del suplico) y una de condena de una cantidad global (la cuarta del suplico), siendo una de sus partidas (que no están desglosadas), la de 21.845,40 ?, la correspondiente a esta pretensión. La segunda relativa a la renta arrendaticia actualizada que correspondería al período enero 2005 a julio de 2005; Pretensión que también se articula a través de una acción declarativa (la segunda del suplico) y una de condena de una cantidad global (la cuarta del suplico) siendo una de sus partidas (que no están desglosadas), la de 289,36 ? correspondiente a la diferencia entre lo pagado durante los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2005 y lo que debería haber pagado. Y la tercera la relativa a lo adeudado por gastos de comunidad correspondientes a los años 2000 a 2003; Pretensión que igualmente se articula a través de una acción declarativa (la tercera del suplico) y uno de condena de una cantidad global (la cuarta del suplico) siendo una de sus partidas (que no están desglosadas) la de 21.882,35 ? correspondiente a aquella parte de los gastos de comunidad reclamados y no abonados.

En la notificación y requerimiento de la arrendadora al arrendatario de diciembre de 2004 no sólo se reseñaba la suma actualizada correspondiente a enero de 2005 hasta junio de 2005 (2.139,25 ?), sino que se hacía un cuadro en el que aparecían las sumas actualizadas de los años anteriores, partiendo desde 1999, y, en el período inmediatamente anterior a la suma actualizada de 2.139,25 ?, figuraban 2.066,91 ? que es precisamente la que el arrendatario comienza a pagar en enero de 2005. Y al contestar (en enero de 2005) a la notificación y requerimiento, dice, el arrendatario, que no acepta la última actualización porque no podría tener efecto hasta junio de 2005 y no desde enero de 2005, de ahí que acude a la anterior que es la que va a pagar. Y en la contestación a la demanda, presentada el día 3 de junio de 2005, alega el arrendatario que se ha confundido al pagar como renta actualizada, desde enero a junio de 2005, la de 2.066,91 ?, ya que la renta actualizada era muy inferior, en concreto 1.711,40 ?, aceptando el mismo cuadro actualizador del requerimiento de diciembre de 2004, pero partiendo en el año 1999 no de 300.580 pesetas sino de 240.464 pesetas. Para lo que se argumenta que, al no habérsele notificado los sucesivos tramos, el arrendador ya no puede computar esas variaciones en una actualización posterior. De ahí que parte de 240.464 pesetas y luego aplica las variaciones del índice de precios al consumo recogidos en el cuadro actualizador confeccionado por la arrendadora. Y, respecto de este extremo, se dice, en la sentencia dictada en la primera instancia, que la teoría de los actos propios le impide al arrendatario, después de aceptar la actualización de 2.066,91 ? en su contestación a la notificación y requerimiento y de pagar esta suma como la actualizada durante varios meses, descolgarse luego en la contestación y en una carta remitida en septiembre de 2005 con que ni siquiera ésa es la cuantía actualizada de la renta; Y centra la cuestión debatida en el único y exclusivo extremo de si el incremento realizado por la arrendadora correspondiente al mencionado I.P.C. de 2004 es ajustado a derecho o es indebido por no poder ser aplicado sino a partir de julio de 2.005.

El demandado, en su interrogatorio, reconoce que sólo ha venido pagando la suma de 240.000 pesetas y no la de 240.464 pesetas. Lo que además queda acreditado documentalmente.

TERCERO.- Para la adecuada resolución del presente recurso de apelación tenemos que tener en cuenta las siguientes precisiones. Partimos de una renta de la relación arrendaticia que se viene pagando en el mes de julio de 1994 que asciende a la suma de 240.000 pesetas. Y sobre esta renta el sistema de actualización se apoya en cuatro permisas:

1ª. Momento de cada actualización.

Será en la fecha en que cumpla cada año de vigencia del contrato. En este caso el mes de julio de cada anualidad.

2ª.- Criterio actualizador.

En primer lugar y tras el previo requerimiento de la arrendadora al arrendatario se debe aplicar la actualización prevista en las reglas 1ª, 5ª, 9ª, 1ª, 3ª y 4ª de la disposición transitoria segunda número 11 letra D de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos . Y, a partir del quinto año, en que se alcanza el cien por cien de esta actualización, se debe aplicar la variación porcentual del Índice General Nacional de Precios al Consumo experimentada en un período de doce meses inmediatamente anteriores al momento de cada actualización (fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato). Es decir la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo, publicado por el Instituto Nacional de Estadística, en los doce meses anteriores. El mes inicial del cómputo retroactivo de estos doce meses anteriores será, en principio, el anterior a aquél en que se celebró el contrato. En el presente caso el mes de junio de cada anualidad.

3ª. Momento de exigibilidad de la nueva renta actualizada.

Será a partir del mes siguiente a aquél en que el arrendador lo notifique al arrendatario por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.

El momento de cada actualización (cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato) marca la fecha inicial para hacer la notificación pero no se impone que se haga ni en ese día ni en ese mes. Se puede hacer en cualquier mes posterior, si bien no será exigible hasta el mes siguiente a que se haga.

4ª Cálculo de la actualización (posible acumulación de índices).

Partimos del siguiente supuesto: durante algunos años de vigencia del contrato el arrendador deja transcurrir uno o varios años sin actualizar la renta. Y después del transcurso de esos años, la actualiza. La cuestión que se plantea es la de si, para esta actualización, sólo puede tenerse en cuenta la variación del Índice de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a esa actualización (no acumulación de índices), o si, además de esa variación, también puede tenerse en cuenta las variaciones del Índice de Precios al Consumo durante los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha en que procedería la actualización de los años precedentes que no fueron actualizados (acumulación de índices). Ambas opiniones son mantenidas dentro de nuestra doctrina.

Acumulación de índices. Para alcanzar la renta actualizada se debería primero actualizar la renta que se venía pagando en cada una de las anualidades que no se han actualizado, aplicando en primer lugar la actualización prevista en la disposición transitoria segunda de la nueva Ley arrendaticia y luego la variación del Índice de Precios al Consumo en los doce meses anteriores a la fecha en que podía haberse actualizado la renta que no se actualizó. Y, una vez calculada la renta actualizada del año anterior, aplicarle, a esta renta actualizada, la variación de Índice de Precios al Consumo de los doce meses anteriores a la fecha de actualización de la renta que el arrendador ha decidido actualizar. Pero quede claro que se trata de simples operaciones aritméticas para calcular la nueva renta actualizada, que sólo será exigible desde el mes siguiente al de su notificación por el arrendador al inquilino, sin que puedan cobrarse esas actualizaciones previas.

Este criterio de la acumulación de índices fue el mantenido por una constante y reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (sentencias de 7 de julio de 1972, R.J. Ar. 3678, y 4 de mayo de 1976, R.J. Ar. 1989 ) recaída respecto a las cláusulas voluntarias de actualización que acudían a la variación de Índice de Precios al Consumo bajo la vigencia de la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Tesis que se apoyaba en la finalidad del sistema de estabilización: el hecho de no pedir la revisión correspondiente a un tiempo determinado no implica renuncia o abandono de tal facultad, ni, el retraso en su ejercicio, una conducta contraria a la buena fe; al contrario, se estima un beneficio para el arrendatario que ha estado pagando una renta no actualizada durante varios años; Y esto no ha de impedir que el arrendador actualice la renta y se determine la que se debe en el futuro. Pero se establecen dos límites a la acumulación de índices: En primer lugar, la prescripción de la acción para solicitar la actualización, a la que era de aplicación el plazo genérico de las acciones personales de 15 años, recogido en el artículo 1.964 del Código Civil (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1987, R.J. Ar. 683, y 28 de marzo de 1990, R.J. Ar. 1735 ); Y en segundo lugar deben respetarse las eventuales variaciones que ya se hubieran aceptado por ambas partes contratantes: si la renta ha sido revisada o actualizada de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, abstracción hecha de que el arrendador hubiese o no aplicado los incrementos procedentes no obstante estar en situación contractual de hacerlo, de dicha renta convencionalmente actualizada ha de partirse para las sucesivas y futuras revisiones o actualizaciones (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de julio de 1989, R.J. Ar. 5765, y 25 de mayo de 1993, R.J. Ar. 730 ).

Siendo este criterio el compartido por esta Sala.

No acumulación de índices. La renta actualizada es el resultado de aplicar a la renta que se venía pagando la variación del Índice de Precios al Consumo en los doce meses anteriores a la fecha de la actualización que el arrendador ha decidido hacer efectiva (prescindiendo de todos los precedentes índices actualizados correspondientes a las anualidades que no se han actualizado).

Se entiende que si no se ejerce esa facultad actualizadora durante todo ese año se pierde la posibilidad de actualizar la renta conforme al índice que fuera aplicable. Y se considera que el no ejercicio de la actualización implica una renuncia al derecho. Configurándose el ejercicio de la facultad de revisión como una carga del derecho de actualización por lo que no podrá operar retroactivamente, independientemente de que las rentas vencidas están satisfecha o no. Para los defensores de esta tesis el no ejercicio en el momento oportuno supone renuncia a la actualización de la renta de los meses correspondientes.

No compartiendo esta Sala este otro criterio.

CUARTO.- En el primero de los motivos del recurso de apelación interesa la demandante que prospere la primera de sus pretensiones (la relativa a la deuda del arrendatario por impago de la renta actualizada de 300.580 pesetas desde enero de 2000 hasta diciembre de 2004).

El motivo no puede prosperar ya que la demandante-apelante confunde la "exigencia" de la renta actualizada (a la que se refiere la primera de la pretensiones dentro de la cual está integrada la primera petición del suplico) con el "cálculo" de la actualización. De tal manera que la renta actualizada en 300.580 pesetas no era "exigible" en 1999, ni en 2000, ni en 2001, ni en 2002 ni en 2003 ni en 2004. Y, no era "exigible, porque, tras el previo requerimiento actualizador, previsto en el párrafo primero del número 11 letra D de la disposición transitoria segunda de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la exigibilidad de la renta arrendaticia en cada uno de los tramos actualizadores (en este caso eran cinco) requiere de notificación del arrendador al arrendatario relativa a la cuantía de la renta arrendaticia en cada tramo (acompañada de certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada). Y, en el presente caso no se notificó al arrendatario la cuantía de la renta actualizada correspondiente al segundo, al tercero, al cuarto ni al quinto de los tramos de la actualización (sin que se pueda confundir el requerimiento fehaciente actualizado con la notificación de la cuantía de la renta actualizada correspondiente al quinto y último de los tramos actualizadores). Luego no era "exigible" la renta arrendaticia actualizada en 300.580 pesetas desde el año 1999. Como tampoco lo eran, por ausencia de notificación, las sucesivas cuantías actualizadoras de la renta, desde el año 2000 a 2004, resultado de aplicar a 300.580 pesetas, las variaciones sucesivas anuales del índice de precios al consumo (regla 4ª del número 11 letra D de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos ), que "acertadamente" no se reclaman en la demanda.

No puede invocar la apelante, en apoyo de su tesis, unas sentencias que se refieren al "cálculo" de la actualización y no a la "exigibilidad" de la renta actualizada. Tampoco la teoría de los actos propios del arrendatario, cuando éste se limita a aceptar un "cálculo" de la actualización para enero de 2005, que, en absoluto, supone admitir lo "adeudado" por actualizaciones anteriores.

QUINTO.- En el quinto y último de los motivos del recurso de apelación interesa la demandante, con carácter subsidiario respecto del primero de los motivos del recurso de apelación, que se estime parcialmente su petición de condena.

Argumenta que, en cualquier caso, lo que tendría que haber pagado el arrendatario era una renta de 240.464 pesetas y sólo ha venido pagando 240.000 pesetas, por lo que hay una diferencia de 464 pesetas, es decir, 279 ?, que, multiplicados por 60 meses (desde enero de 2000 a diciembre de 2004), arroja la suma de dinero adeudada de 167,40 ?, a la que debe condenar al demandado.

La petición no puede prosperar, pues se está cambiando la causa de pedir. En efecto, basta con acudir a la demanda, para comprobar que, desde el principio y durante toda la primea instancia, se pide una condena en base a una suma actualizada que desde el año 1999 era de 300.580 pesetas. Sin que pueda ahora en esta segunda instancia o apelación pedirse la condena en base a una suma actualizada que desde el año 1999 sería de 240.464 pesetas.

No cabe duda que la suma actualizada de 240.464 pesetas, correspondiente al primero de los tramos actualizadores de la renta, se notificó por la arrendadora al arrendatario, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística, y que, a pesar de ello, el arrendatario sólo ha venido pagando 240.000 pesetas en lugar de las 240.464 pesetas. Pero respecto de esta deuda no podemos hacer pronunciamiento alguno por impedírnoslo la alteración de la causa de pedir.

SEXTO.- En el segundo de los motivos del recurso de apelacióninteresa el demandante que prospere la segunda de sus pretensiones (la relativa a la renta arrendaticia actualizada que correspondería al período de enero de 2005 a julio de 2005 y lo adeudado por su impago parcial).

Ahora es la parte demandada la que confunde el mero "cálculo" de la renta actualizada con la "exigibilidad" de lo adeudado por la actualización de la renta.

La ausencia de notificación impide a la arrendadora "exigir" la renta actualizada en base a los tramos de actualización y a las posteriores variaciones del índice de precios al consumo. Pero, en absoluto, le impide tener en cuenta esas actualizaciones anteriores para calcular la renta actualizada correspondiente al período de julio de 2004 a junio de 2005. Y así, a los simples efectos del "cálculo", que no de la "exigibilidad", no cabe duda que de julio de 2003 a junio de 2004 la renta actualizada ascendía a 2.139,25 ?. Resultado de aplicar, a la renta actualizada al cien por cien resultante de la disposición adicional segunda de la actual Ley arrendaticia, las sucesivas variaciones del índice de precios al consumo desde junio de un año a junio del año siguiente.

Y a esta renta actualizada de 2.139,25 ? que, a los solos efectos del cálculo actualizador, corresponde al período de julio de 2003 a junio de 2004, tiene que aplicarse la variación del índice de precios al consumo desde junio de 2003 a junio de 2004, lo que arroja una nueva suma actualizada de 2.139,25 ? que, a los solos efectos del cálculo actualizador, corresponde al período de julio de 2004 a junio de 2005.

Lo que sucede es que la arrendadora no notifica esta nueva renta actualizada de 2.139.25 ? al arrendatario en junio de 2004, sino que no se lo notifica hasta diciembre de 2004. La consecuencia de ello es que la arrendadora no puede "exigir" al arrendatario esta renta actualizada desde julio de 2004 a diciembre de 2004, ambos inclusive. Pero sí puede "exigírselo" desde enero de 2005 hasta junio de 2005, ambos inclusive. Y, al no entenderlo así la sentencia apelada, tiene que ser revocada en este extremo.

Y de esta exigencia se deriva una deuda de 289,36 ? que devengará, como interés de demora el interés legal del dinero desde la interposición de la demanda hasta su completa satisfacción (artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil ). Sin que, para ello, constituya un obstáculo el que la demanda se estime sólo parcialmente.

SÉPTIMO.- En el tercero de los motivos del recuso de apelación (último que procede analizar ya que el cuarto carece de contenido distinto de los restantes), la demandante interesa que prospere la tercera de sus pretensiones (relativa a los gastos de la comunidad de propietarios correspondientes a los años 2000 a 2003).

Partimos de una relación arrendaticia urbana de vivienda que arranca de un contrato celebrado después del día 1 de julio de 1964 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 según su disposición final número 2º) y antes del día 9 de mayo de 1985 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto - Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica) subsistente al día 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos según su disposición final segunda párrafo primero ).

Para la determinación de a quien de las dos partes contratantes (arrendador o arrendatario) incumbe el pago del coste de los servicios y suministrados de la vivienda arrendada hay que distinguir entre estos gastos devengados bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los devengados bajo la vigencia de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos .

I. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Bajo la vigencia de esta Ley coexistían, respecto de las relaciones arrendaticias urbanas de viviendas, dos distintos regímenes jurídicos relativos al pago del importe del coste de los servicios y suministros de la vivienda alquilada, que dependían de la fecha en la que se hubiera celebrado el contrato en el que tuviera su origen la relación arrendaticia subsistente. Si el contrato se hubiera celebrado con anterioridad al día 1 de julio de 1964 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 según su Disposición final número 2º ) se establecía en el número 2 del artículo 95 y en el número 1 del artículo 102 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 un régimen jurídico imperativo, que no admitía pacto en contrario, en base al cual, de la totalidad del importe del coste de los servicios y suministros de la vivienda alquilada, el arrendador solo podía cobrar al inquilino aquella parte en la que hubiera aumentado ese importe después de la celebración del contrato, pero no aquella otra parte de ese importe que ya había que pagar a la fecha de celebración del contrato. Por el contrario, para las relaciones arrendaticias que arrancan de un contrato celebrado después del día 1 de julio de 1964, no existía ni un solo precepto que impusiera el pago del importe del coste de los servicios y suministros de la vivienda arrendada al arrendador o al inquilino. Pero, como de cada uno de esos servicios y suministros se deriva un crédito de un tercero contra el propietario de la vivienda arrendada, es decir el arrendador, es este quien tiene que pagar esos créditos a los terceros acreedores. Tiene que pagar el arrendador. Por lo que la cuestión es si lo que ha pagado el arrendador por servicios y suministros de la vivienda arrendada lo puede repercutir en el inquilino, que es quien en última instancia disfruta de esos servicios y suministros (si, además de la renta arrendaticia, puede cobrar el arrendador del inquilino el coste de los servicios y suministros de la vivienda arrendada). No existía precepto legal alguno que permitiera esta repercusión, de tal manera que el arrendador, en principio, no podía repercutirlos (solo podía cobrar la renta arrendaticia). Pero, en esta materia, regía, de manera incondicional, el principio de libertad de pacto. De ahí que eran válidos cualesquiera de los siguientes pactos: Poner de cargo del inquilino el importe del coste de todos los servicios y suministros (en este caso el arrendador tenía derecho a repercutir al inquilino el importe del coste de todos los servicios y suministros); Poner de cargo del inquilino alguno o algunos de los concretos servicios o suministros que se reseñan (en este caso el arrendador solo tenía derecho a repercutir al inquilino el importe del coste de ese o esos concretos servicios o suministros reseñados). También sería válido un pacto contractual entre arrendador e inquilino por el que se pusiera de cargo del arrendador todos o alguno o algunos de los servicios y suministros de la vivienda arrendada (en este caso el arrendador no podría repercutir al inquilino el importe del coste de esos servicios y suministros puestos a su cargo). Por lo demás, en ausencia de pacto el arrendador no podría repercutir al inquilino el importe del coste de los servicios y suministros de la vivienda arrendada. Y, esa ausencia de pacto, puede ser total, nada se pacta respecto ni de uno solo de los servicios o suministros (nada puede repercutir el arrendador), o parcial, habiéndose puesto de cargo del arrendatario alguno o algunos (pero no todos) los servicios o suministros nada se pacta en cuanto al resto de los servicios y suministros (el importe del coste del resto de los servicios y suministros no puede ser repercutido por el arrendador).

II. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos .

Respecto a las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que arranquen de contratos celebrados con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsistan al día 1 de enero de 1995, prescribe, el punto 5 del número 10 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en su párrafo primero que: "Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley -1 de enero de 1995 -, el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley"; y, en su párrafo segundo , que: "Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuanta del arrendador". Constituye una de las modificaciones a la remisión general que, en el número 1 de la reseñada Disposición transitoria segunda, se hace a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como reguladora de estas relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que tienen su origen en contratos celebrados con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsisten al día 1 de enero de 1995.

El punto 5 del número 10 de la referida Disposición transitoria segunda consagra una regla general y una excepción. La regla general (recogida en el párrafo primero) es que el arrendador puede cobrar al inquilino la totalidad del importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir del día 1 de enero de 1995. Y la excepción (consagrada en el párrafo segundo) hace referencia al concreto "supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador" en cuyo caso el arrendador no podrá cobrarle al inquilino el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir del día 1 de enero de 1995.

La excepción solo es de aplicación a las relaciones arrendaticias urbanas de viviendas que tengan su origen en contratos celebrados a partir del día 1 de julio de 1964 y no a los celebrados con anterioridad (ya que, respecto de éstos, los pactos carecían de validez y eficacia). Y, a pesar de los confusos términos de su redacción, la excepción da una prevalencia absoluta al pacto expreso de las partes, sea cual fuere su contenido (que sea de cargo del arrendador el importe total del coste de todos los servicios y suministros, el importe total del coste de alguno o algunos servicios y suministros, el importe parcial del coste de todos los servicios y suministros o el importe parcial del coste de alguno o algunos servicios y suministros), sobre el derecho concedido al arrendador de repercutir en el arrendatario el importe total del coste de los servicios y suministros.

En el presente caso nos encontramos ante una cláusula contractual (la adicional 5ª ) cuyo significado no ofrece duda: de la totalidad de los gastos de comunidad de propietarios sólo se imponen al arrendatario los de agua caliente y servicio de calefacción. De tal manera que, el resto de los gastos integrantes de los de la comunidad de propietarios, no peden ser repercutidos por la arrendadora en el arrendatario.

Lo que ya nos dispensa de pronunciarnos sobre si el concepto "gastos de comunidad" se identifica con el de "servicios y suministros". Pues cualquiera que fuere la respuesta, en el presente caso, el arrendador no puede repercutir en el arrendatario más que el suministro de agua caliente y el de servicio de calefacción y no los demás integrantes de los gastos comunes.

OCTAVO.- Costas.

I. Las costas ocasionadas en la primera instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse parcialmente la demanda y no haber méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad (apartado 2 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

II. Las costas ocasionadas en esta segunda instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse el recurso de apelación (número 2 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recuso de apelación interpuesto por doña Alicia debemos revocar y revocamos la sentencia dictada el día 23 de enero de 2006 por la Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 45 de Madrid en el juicio ordinario número 532/2005 del que la presente apelación dimana, y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda presentada por doña Alicia contra don Darío debemos declarar y declaramos que la renta a pagar por el arrendatario para el período que comprende desde enero de 2005 hasta junio de 2005, ambos inclusive, debe ascender a la suma mensual de 2.139,26 euros, cuya renta deberá ser revisada anualmente de acuerdo con lo pactado en el contrato, es decir, el 1º de julio de cada año, aplicando la variación del IPC correspondiente a los doce meses anteriores; Y debemos condenar y condenamos a don Darío a pagar a doña Alicia la suma de 289,36 ? la cual devengará desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta su completo pago el interés legal del dinero.

Se rechazan el resto de las pretensiones deducidas en la demanda.

Las costas ocasionadas en la primera instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Las costas ocasionadas en esta apelación deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Al notificarse esta sentencia indíquesele a las partes que contra la misma no cabe interponer recurso alguno, ordinario o extraordinario, por lo que deviene firme.

Devuélvanse los autos originales, con certificación de la presente sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 45 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.