Sentencia Civil Nº 60/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 526/2011 de 09 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00060/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 526/11

S E N T E N C I A Nº 60

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Carlos Gómez Martínez

Magistrados:

Doña Mª Rosa Rigo Rosselló

Doña Beatriz Verdera Izquierdo

En Palma de Mallorca, a 9 de febrero de 2012.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal de desahucio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza, bajo el número 1.347/10 , Rollo de Sala numero 526/11, entre partes, de una como actora apelante Dña Consuelo representada por la Procuradora Dña. Juan Mª Cerdó Frias y asistido por la Letrada Dña. Mónica Guasch Ferrer de otra, como demandada apelada D. Millán representado por la Procuradora Dña Cristina Suau Morey y asistido del Letrado D. Ramón Baradat Fontanet.

ES PONENTE la Magistrada Ilmo. Sra. Dña Beatriz Verdera Izquierdo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 22 de mayo de 2.011 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª. Consuelo , contra D. Millán , con imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte actora.".

Y Auto de aclaración de fecha 8 de julio de 2011, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimar la petición formulada por la parte demandada de aclarar el Fundamento de Derecho, Primero, último párrafo, dictada en el presente procedimiento, en el sentido que se indica:

"Por todo lo anteriormente expuesto procede la desestimación de la presente demanda, a no considerarse acreditados los hechos alegados por la parte demandante y si considerarse acreditado la existencia de circunstancias que exceden del cauce del presente procedimiento sumario, dejando sin efecto la fecha de lanzamiento.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 1 de febrero de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - D. Secundino perfeccionó un contrato de arrendamiento de los locales comerciales sitos en la calle País Vasco nº15 y Pere Escanelles, nº4, local D-E, del Edificio Maricel de Ibiza con D. Ángel Daniel y Aquilino como arrendatarios en fecha 29 de octubre de 1992. Con posterioridad, el 18 de noviembre de 1999, se procedió a realizar un traspaso a favor del Sr. Millán , con efectos a partir del 10 de diciembre de 1999.

En fecha 26 de enero de 2006, se interpone demanda por parte del heredero del Sr. Secundino habiéndose subrogado en su posición el Sr. Melchor , de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas a ella y se enerva dicho desahucio tal como consta por el Auto de fecha 9 de junio de 2006. Con posterioridad, se interpone otra demanda en 2009 y en dicho año el Sr. Millán procede a ingresar los gastos correspondientes al local E, de los años 2007, 2008 y 2009, si bien no los correspondientes al local D.

Con posterioridad Dª Consuelo procede a interponer demanda de desahucio por impago de los gastos de comunidad de los dos locales comerciales arrendados. El 13 de julio de 2009 se dicta sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia nº4 de Ibiza, en juicio de desahucio por la cantidad de 2.743,30 € la cual desestima las pretensiones por alegarse cuestiones complejas como la posible compensación de deudas, por lo que se establece que deben ser debatidas y resueltas en otro procedimiento no siendo esta sede la pertinente.

Se interpone nueva demanda por falta de pago acumulando la reclamación de gastos de comunidad por importe de 4.062,43 €, que queda concretada en 4.024,71 €, al respecto se dicta la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº2 de Ibiza de 22 de mayo de 2011 . Por lo que se desestima la pretensión de la parte actora porque la parte demandada alega una posible compensación de deuda a lo que la juzgadora de instancia considera: "que esta cuestión excede de los estrechos cauces del juicio de desahucio, y debe ventilarse, en su caso, en el juicio declarativo que corresponda." Asimismo, establece que no hay una voluntad obstativa al cumplimiento contractual por parte del demandado sino que hay "una divergencia entre las partes en cuanto a lo que debe ser abonado o no por la parte demandada en concepto de gastos de comunidad, unido a una escasez de información y desglose de las cantidades reclamadas en tal concepto, así como la falta de actas de comunidad".

Por consiguiente, dicho Tribunal señala que las cuestiones planteadas exceden del estrecho cauce del juicio de desahucio al tratarse de cuestiones complejas que deben ser resueltas en el correspondiente juicio. Siendo dicha resolución el objeto del presente recurso de apelación.

SEGUNDO.- En el recurso de apelación se hace referencia a la aplicación de la Disposición Transitoria 2 c) 10.5 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 cuando la misma va referida a "Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985".

Debiendo tener en cuenta en el presente caso la Disposición Transitoria Primera apartado 2, referido a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley , que conforme establece dicha Disposición "continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto 2/1985, de 30 de abril y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964."

TERCERO.- En el contrato de arrendamiento de locales de negocio suscrito el 29 de octubre de 1992 se determinan de forma detallada los gastos que deberá pagar el arrendatario, concretamente en la cláusula séptima: "Todos los gastos de electricidad, agua, arbitrios de recogidas de basuras, parte proporcional de la monda de la fosa séptica, y, en general, cualquier gasto, impuesto o exacción derivado del uso o de la actividad mercantil ejercida en el local de negocio, serán de cuenta de la parte arrendataria."

El arrendatario ha venido satisfaciendo puntualmente la renta y los gastos de comunidad en tanto le han sido concretados y desglosados. Ante una reclamación de D. Melchor en 2006 pagó dichos gastos, si bien, dicho demandante ya no era el propietario de los locales de acuerdo con el contrato de compraventa de fecha 24 de julio de 2005 y, en 2009 se instó reclamación judicial por parte de la ahora propietaria D. Consuelo , aunque, fue desestimada por falta de requerimiento previo. En noviembre del 2009 la parte arrendataria procedió de nuevo al abono de los gastos correspondientes a los años 2007, 2008 y 2009 del local E y no del local D.

CUARTO.- Por la parte apelante se articuló el recurso de apelación con base en los siguientes motivos, en primer lugar, el hecho que la parte arrendataria ha venido pagando todos los gastos de comunidad, sin diferenciar entre ordinarios ni extraordinarios, ni discutir si se debían todos o no, y ello por cuanto asumía que todos eran de su cuenta. A tales efectos alega la doctrina de los actos propios. Al respecto podemos traer a colación la STS de 17 de mayo de 2011 en relación a la doctrina de los actos propios " Esta Sala, en su sentencia de 9 de diciembre de 2010 , entre otras que pudieran citarse, ha dicho que la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 , 73 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 ; y que, sin embargo SSTS de 5 de octubre de 1984 , 5 de octubre de 1987 , 10 de junio de 1994 , 14 de octubre de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2005 , el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, pues constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla." No siendo de aplicación cuando los precedentes fácticos que se alegan tienen carácter ambiguo o inconcreto, ( STS de 23 de julio de 1997 y 9 de julio de 1999 ) o cuando carecen de trascendencia para producir un cambio jurídico ( STS de 28 de enero de 2000 , 7 de mayo de 2001 y 25 de enero de 2002 .

De acuerdo con la doctrina de los actos propios debe prevalecer una coherencia y que tales actos sean inequívocos, extremos que no podemos achacar al Sr. Millán quién exclusivamente ha pagado en determinados momentos para evitar males mayores. En cualquier caso, dicha doctrina también se basa en la buena fe de la parte ( art. 7.1 Código Civil ), la cual la podemos apreciar en el Sr. Millán . La parte apelante por el contrario ha mostrado una voluntad entorpecedora del pago por parte del Sr. Millán al no concretarle las cantidades que debe pagar y en qué conceptos, todo ello se deriva de una mala redacción y concreción del original contrato de arrendamiento de locales del cual trae causa toda esta relación contractual, en el cual se estipula un plazo de duración de 40 años, a consecuencia de tal hecho se constata una voluntad de persecución al arrendatario con la finalidad de recuperar dichos locales.

QUINTO.- A su vez, el apelante considera que no existe una compensación de deudas entre las partes porque las cantidades a compensar no cumplen con los requisitos reseñados en el art. 1196 Código Civil y porque son objeto de otros procedimientos.

Tal como establece la juzgadora "a quo" se debe apreciar la existencia de cuestiones complejas que exceden el ámbito del juicio de desahucio, no sólo por posible compensación de deudas sino también por la divergencia existente entre las partes en relación a lo que debe ser abonado por el Sr. Millán derivante de una escasa información por parte del propietario. El juicio de desahucio se trata de un juicio sumario a consecuencia de ello en tanto nos encontremos con cuestiones complejas afectantes al título se debe entender que las mismas salen del ámbito de este procedimiento y se deberá acudir al juicio declarativo correspondiente. Así, "las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio, son las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos ( STS 23-6-1970 ); la SAP de las Islas Baleares de 25 de octubre de 2004 : "la complejidad de las actuaciones incompatibles con los trámites del juicio verbal de desahucio no es la que crea o pueda crear artificiosamente el propio interesado, como argumento defensivo, sino la que surge de la naturaleza del contrato -natural y lógicamente del propio contrato en relación a la cuestión debatida- del que dimana el litigio."

También es cierto que dicha complejidad se debe interpretar de forma restrictiva ( SAP de Cáceres de 3 de febrero de 1997 ) para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso y la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento y, como manifiesta, la SAP de Granada de 22 de febrero de 2000 , "lo que no sucederá cuando de la prueba practicada resulte que la complejidad que se denuncie o expone no pasa de ser una mera alegación sin fundamento alguno y que, incluso, en ocasiones se plantea con el único fin de dilatar la resolución de la cuestión litigiosa."

Y tal como concreta la STS de 10 de mayo de 1993 "cuando existan otros vínculos distintos de los locativos cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados a improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y, sobre todo, de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente." Ante esta situación que se deben calificar como una cuestión compleja las temas debatidos en esta alzada y se debe proceder a confirmar en todos sus extremos la sentencia del Juzgado de Primera Instancia.

SEXTO.- Por lo que a las costas se refiere viene en aplicación el artículo 398 Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1º Se DESETIMA el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª María Tur Escandell, en nombre y representación de Dª Consuelo , contra la sentencia de fecha 22 de mayo de 2011, dictada por la Iltma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza .

2º Se confirma íntegramente la referida sentencia de instancia en todos sus extremos.

3º Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.