Sentencia CIVIL Nº 60/2020, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 54/2020 de 08 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00060/2020

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

Modelo: N10250

AGUIRRE, 3

Teléfono:975.21.16.78 Fax:975.22.66.02

Correo electrónico:

Equipo/usuario: MLG

N.I.G.42173 41 1 2019 0000141

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000054 /2020

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de SORIA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000027 /2019

Recurrente: PANADERIAS REUNIDAS DE SORIA, S.A.

Procurador: BEATRIZ VALERO ALFAGEME

Abogado: MARIA CARMEN CALVO MIRANDA

Recurrido: Esmeralda

Procurador: ESPERANZA GALLEGO LOPEZ

Abogado: ANA ISABEL GARCIA RIOBOÓ

SENTENCIA CIVIL Nº 60/20

Tribunal

Magistrados/as:

D. José Manuel Sanchez Siscart (Presidente)

D. José Luis Rodriguez Greciano

Dª María Belén Pérez-Flecha Díaz

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En Soria, a ocho de junio de dos mil veinte.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de Procedimiento Ordinario Nº 27/2019, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Soria, siendo partes:

Como apelante y demandado PANADERIAS REUNIDAS DE SORIA S.A., representado por la Procuradora Sra. Valero Alfageme y asistido por la Letrado Sra. Calvo Miranda.

Y como apelada y demandante Dª. Esmeralda, representada por la Procuradora Sra. Gallego López y asistida por la Letrado Sra. García Rioboó.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuyo fallo, literalmente copiado dice así:

'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Esperanza Gallego López, en nombre y representación de Doña Esmeralda (fallecida), Doña Isidora y sus hijas, Doña Macarena, Doña Pura, Doña Verónica y Doña Almudena , bajo la dirección de la Letrada Doña Ana Isabel García Rioboó, contra Panaderías Reunidas de Soria, S.A., representada por la Procuradora Doña Beatriz Valero Alfageme, declaro que el local comercial ubicado en la planta baja de la casa sita en la Calle Jorge Manrique, sin número, con vuelta a la de Cortes de Soria y Morales Contreras, denominado número 8, con una superficie construida de sesenta y cinco metros y treinta y tres decímetros cuadrados que consta de una sola nave, linda: por la derecha entrando y fondo con el local número nueve de esta misma plata; por la izquierda, con el portal y caja de escaleras número cinco y por el frente, con la Calle Jorge Manrique, al que le corresponde una cuota de participación con relación al valor total del inmueble, en las cargas, elementos y cosas comunes, de un 0,480%, que se encuentra inscrito al Tomo 1452, libro 254, Folio 64, finca número 23.322, Inscripción 2ª y que posee referencia catastral nº 4235801WM4243N0099EW, es propiedad de las demandantes debiendo la parte demandada estar y pasar por tal declaración y condeno a la demandada a entregar a las demandantes la posesión del citado inmueble en el estado en el que actualmente se encuentra, en el plazo de un mes desde la firmeza de la sentencia, con la prevención de que de no hacerlo en dicho plazo, se procederá a su lanzamiento.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandada, dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil Nº 54/2020, y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para dictar sentencia.

Es Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Sánchez Siscart.

Fundamentos

PRIMERO.-Se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Soria que estima la demanda en la que se ejercita acción reivindicatoria respecto del local que se describe en el hecho 1º de la demanda rectora.

La parte demandada alega en su recurso, en esencia, error en la valoración de la prueba respecto del título legítimo de la finca reivindicada por la parte actora y vulneración de la doctrina jurisprudencial relativa a los requisitos del título dominical; en segundo lugar, error en la apreciación de la prueba respecto a la identificación de la finca reivindicada y vulneración de doctrina jurisprudencial respecto a la debida identificación de la misma; y en tercer lugar, error en la valoración de la prueba respecto a la posesión injusta del demandado e infracción de doctrina jurisprudencial.

La parte actora se opone al recurso y solicita la confirmación íntegra de la sentencia dictada en la instancia, con expresa condena en costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia ha tomado en cuenta, en primer lugar, que la parte actora aporta con su demanda la escritura de compraventa de 16 de julio de 1993, en la que la mercantil 'Espuelas Empresa Constructora, S.A, vende a Doña Esmeralda, los cónyuges en régimen de gananciales, Don Carlos Manuel y Doña Isidora y Don Luis Alberto, un local comercial en la planta baja de la casa sita en la Calle Jorge Manrique, sin número, con vuelta a la de Cortes de Soria y Morales Contreras; denominado número 8, con una superficie construida de 65,33 m2, que consta de una sola nave y que linda: por la derecha entrando y fondo, con el local número nueve de esta misma planta; por la izquierda, con el portal y caja de escalera número cinco y por el frente, con la Calle Jorge Manrique (documento nº 3). Dicha adquisición figura inscrita en el Registro de la Propiedad (documento nº 4), con fecha de inscripción 9/08/1995. En dicha inscripción ya se hizo constar que la finca no estaba coordinada con la parcela catastral por no existir representación gráfica independiente.

Junto a ella se ha aportado igualmente la escritura de adición de herencia, de 26 de septiembre de 2018, en la que comparecen Doña Esmeralda, Doña Macarena, Doña Pura, Doña Verónica y Doña Almudena, manifestando que en la escritura de partición de herencia de Don Luis Alberto no se incluyó en el inventario el pleno dominio de una tercera parte indivisa del local litigioso. En dicha escritura se indicó que dicho local figuraba con referencia catastral 4235801WM4243N0099EW.

Ya desde este momento, debemos aclarar que la referencia catastral que se hizo constar en la escritura de adición de herencia, de la que no aparecía mención alguna en la escritura pública de adquisición de la finca, resultaba errónea, y fue objeto de rectificación con posterioridad a la presentación de la demanda, en virtud de Acuerdo de fecha 24/07/2019 dictado por la Gerencia Territorial del Catastro, según Expediente de Rectificación de Errores nº 102900.42/19, de modo que actualmente figura con referencia catastral 4235801WM4243N0098WQ.

Actualmente la referencia catastral 4235801WM4243N0098-WQ se atribuye al local con denominación catastral AAL.L.7, que figura con una superficie de 77 m2, y la referencia catastral 4235801WM4243N0099EW se atribuye al local con denominación catastral AAL.L.8, que figura con una superficie de 83 m2.

Consta también el histórico de titularidades de los locales con referencia catastral 4235801WM4243N0098WQ, y 4235801WM4243N0099EW (acontecimiento nº 97), destacando la sentencia de instancia que en el local con referencia catastral 4235801WM4243N0098WQ el primer titular fue Espuelas Inmobiliaria, S.A., y en el local con referencia catastral 4235801WM4243N0099EW figuró como primer titular Don Luis Alberto. En ninguno de ellos consta que el titular haya sido la parte demandada.

También aporta la parte actora certificación de abono de gastos comunitarios desde el año 1999, correspondientes al local nº 8, de la Calle Jorge Manrique, remitidos por la Comunidad de Propietarios.

Por otro lado, la sentencia de instancia destaca que la parte demandada no ha aportado ningún título justificativo del dominio del local que ocupa, pese a que manifiesta haberlo adquirido a la mercantil Espuelas al poco tiempo de que finalizara la construcción del edificio en el año 1986, justificando su inexistencia en que la empresa constructora estaba en suspensión de pagos, motivo por el que, según alega, el local no se pudo escriturar, argumento que rechaza la Juzgadora habida cuenta de que la parte demandante escrituró el local adquirido en el año 1993, cuyo vendedor fue la misma empresa constructora que, supuestamente, por su situación de suspensión de pagos, no pudo otorgar una escritura de compraventa a favor de la demandada en el año 1986.

Por otro lado, analiza la sentencia de instancia lo que constituyen actos meramente posesorios por parte de la entidad demandada sobre el inmueble reivindicado, entre ellos, el proyecto de reforma sobre dicho local al tiempo que se estaba otorgando la escritura de compraventa por la parte actora, documentos justificativos de la explotación del negocio para el que se hizo la reforma, destacando que los originales adquirentes han fallecido, desconociendo si hubo algún tipo de acuerdo con la demandada para ceder dicha posesión.

Con posterioridad dicho local ha sido cedido en arrendamiento por la demandada a dos arrendatarios sucesivos distintos, lo que, según el criterio de la Juzgadora, acredita posesión por la demandada, pero en ningún caso la propiedad sobre el local, máxime si tenemos en cuenta que ninguno de los dos arrendatarios pidió que se le mostrara el título de propiedad, dando por supuesto que quien se presentaba como arrendador era el propietario.

Por último, descarta la sentencia de instancia las conclusiones periciales emitidas por el arquitecto D. Conrado, socio de D. Damaso, dado que resuelve limitándose a comprobar una referencia catastral, pero ignorando que se había producido un error en el Catastro que dio lugar a que se intercambiaran las referencias catastrales del local ocupado por la farmacia y el local que se reivindica.

En cuanto al análisis de la superficie del local, destaca la sentencia que la escritura de la parte demandante describe una superficie de 65,33 m2 y en el proyecto de reforma aportado por la demandada se recoge que tiene 67,39 m2, diferencia de unos 2 m2 que, según Don Eduardo, autor del proyecto de reforma, es una discrepancia que entra perfectamente dentro de lo tolerable.

Por lo que a los 20 m2 correspondientes al altillo o entreplanta con que cuenta actualmente el local se refiere, ninguna constancia hay en el proyecto ni licencia de obras encargado por la demandada, aun cuando tratándose de una construcción, tal y como señaló Don Conrado, habría sido necesario, de lo que concluye la Juzgado que existiendo físicamente el altillo o entreplanta en cuestión, dado que consta en fotografías, su superficie no puede tenerse en cuenta para determinar, en función de la superficie escriturada, que el local no se corresponde con el reivindicado.

De todo lo cual, la Juzgadora concluye que la parte demandante dispone de título, y de otro lado, la parte demandada dispone del local pero sin título. Dicha posesión de cara a una hipotética adquisición del dominio del local, vía usucapión extraordinaria, únicamente aparece constatada desde la realización del proyecto de reforma en el año 93, no existiendo la más mínima prueba documental o testifical de que por parte de la demandada se haya poseído dicho local desde el año 86 en que se alega adquirido a la mercantil Espuelas, por lo que al tiempo de interponer la demanda dicha adquisición por vía de usucapión extraordinaria no se habría llegado a producir.

TERCERO.-La parte apelante aduce ante esta alzada, no obstante, la existencia de supuesto error en la valoración de la prueba en relación con el título legítimo de la finca reivindicada presentado por la parte actora, la identidad de la finca reivindicada, y el carácter injusto de la posesión por parte del demandado.

Estos tres motivos presentan un hilo conductor común, basado en las discrepancias que se aprecian en las referencias catastrales aducidas en la demanda, de tal forma que, a su juicio, la rectificación obtenida ante la Gerencia del Catastro no puede servir de cobertura para completar el título de propiedad, dado que la finca que reivindica la parte actora nunca estuvo catastrada a su favor, de tal forma que no quedaría debidamente identificada la finca al carecer de representación gráfica, no existiendo identidad en cuanto a los linderos, superficie o descripción de la finca, y en cuanto a la posesión, la parte demandada habría venido desarrollando actos de dominio con anterioridad al otorgamiento del título de propiedad de las actoras. En cualquier caso, aduce como cuarto motivo, que existían dudas de hecho y derecho suficientes que justificarían la no imposición de costas.

Los tres primeros motivos del recurso deben ser desestimados, no así el cuarto que merece ser atendido, como a continuación expondremos.

En primer lugar, no cabe duda de que la parte actora es propietaria del inmueble que fue adquirido a título de compraventa a la Espuelas Empresa Constructora S.A. en el año 1993, inscrito en el Registro de la Propiedad de Soria al Tomo 1452, Libro 254, Folio 64, Finca nº 23322, tal y como consta acreditado con el documento nº 4 de la demanda, y a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

El título que se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad goza de presunción de veracidad de cara a terceros, según la presunción de veracidad registral viene recogida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. El principio de la fe pública registral atribuye a las inscripciones vigentes carácter de veracidad en cuanto a la realidad jurídica, pero no con carácter absoluto e ilimitado, ya que ampara datos jurídicos y opera sobre la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales e inmobiliarios inscritos, no alcanzando la presunción de exactitud registral a los datos y circunstancias de mero hecho (cabida, condiciones físicas, límites y existencia real de la finca), - SS. de 6-2-1947, 13-5-1959, 16-11-1960, 31-10-1961 29-4-1967, 16-4-1968 y 3-6-1989-, de tal manera que la presunción 'iuris tantum' que establece el art. 38 de la Ley Hipotecaria, puede ser desvirtuada por prueba en contrario, que acredite la inexactitud del asiento registral SS. de 27-2-1979, 20-6- 1975, 26-10-1981, 16-9-1985 y 24-4-1991. Esto significa que si de contrario se niega la veracidad de los datos registrales deberá ser quien lo niega quien acredite que los datos registrales no son ciertos.

En el presente supuesto la finca que se reivindica aparece descrita en el título de propiedad:

'FINCA nº DIEZ, local comercial, en la planta baja de la casa sita en Soria en la calle Jorge Manrique, sin número, con vuelta a las de Cortes de Soria y Morales Contreras. Denominado nº ocho. Tiene una superficie construida de sesenta y cinco metros cuadrados y treinta y tres decímetros cuadrados. Consta de una sola nave. Linda: por la derecha entrando y fondo, con el local nº 9 de esta misma planta; por la izquierda con el portal y caja de escaleras nº 5, y por el frente, con la calle Jorge Manrique.'

Frente a ello, la parte demandada no aporta título alguno de dominio, ni justifica en forma alguna su originaria adquisición, por lo que no existe título alguno que contradiga el de la actora.

En relación con la identidad fáctica de la finca y su correspondencia con la identidad jurídica, según resulta del título de propiedad, debemos distinguir nítidamente lo que constituyen simples imprecisiones catastrales, debiendo recordar que la jurisprudencia continuamente viene reiterando que el Catastro ni da ni quita derechos, sino que constituye a lo sumo un indicio más a valorar conjuntamente con el resto de la prueba practicada.

En este aspecto, se comprueba que los locales comerciales de la calle Jorge Manrique no tienen asignado número de policía administrativa, lo que unido a las imprecisiones a las que haremos referencia, han dado lugar a la controversia que aún subsiste ante esta alzada.

El número del local que se reivindica se describe en la escritura pública de compraventa, según la escritura de división horizontal, con el nº 8, pero dicha numeración no tiene que corresponder con el número catastral, que sigue numeración distinta.

El local reivindicado se encuentra ubicado en la calle Jorge Manrique, sin número, según el título público de adquisición. Consta en el croquis catastral aportado como Documento nº 2 de la contestación a la demanda, en el que aparece representado el edificio en el que se localizan los locales, que gráficamente adquiere forma de letra C, y que se extiende a lo largo de tres vías públicas: calle Morales Contreras, calle Jorge Manrique, que constituiría el tramo alargado de la letra C y calle Cortes de Soria. En la calle Jorge Manrique existen un total de 5 portales, y sólo 4 portales lo son de acceso a las viviendassegún lo descrito en el título público de adquisición en referencia a la escritura de división horizontal, cuyas escaleras se denominan de izquierda a derecha nº dos, tres, cuatro y cinco, que se corresponden, según croquis catastral, con los números catastrales 46, 41, 41 y 43, respectivamente, y que resultan relevantes de cara a la localización del local reivindicado en lo que al lindero izquierdo se refiere. Debemos proceder a su localización, con todos los locales que según la ficha catastral acompañada como Documento nº 2 de la contestación a la demanda tienen como lindero izquierdo entrando un elemento común, necesariamente, los catastralmente nominados como locales L4E, L5E, L6A.E y L7E.

Ninguno de los linderos identificados en el título (por la derecha entrando y fondo con el local número nueve -según escritura de división horizontal- de esta misma planta; por la izquierda, con el portal y caja de escaleras número cinco; por el frente, con la calle Jorge Manrique) resulta conciliable con el catastral L8E, que a su izquierda ningún elemento común aparece. Tan sólo los locales L4E, el L5E, el L6A y el L7E tienen como lindero izquierdo un elemento común, y sólo el L7E y, en su caso, el L8E, tienen como lindero posible de fondo el L9E.

En suma, el lindero izquierdo que se señala en el título de propiedad se corresponde con la realidad física en cuanto a la existencia efectiva de un portal y escaleras y que es el nº 5, según la denominación y orden de la escritura de división del edificio, y ello con independencia de que no coincidan con los números de policía administrativa. En relación con el lindero derecho tiene que ser, necesariamente, el denominado catastralmente como L8E, que en el título de propiedad se identifica como el local número 9, y así consta en la nota simple registral incorporada al expediente de corrección catastral. Resulta, por tanto, acertada la conclusión a la que llega la sentencia de instancia, que damos por reproducida en cuanto a lo restante.

Por otro lado, en cuanto al carácter indebido de la posesión por parte de la demandada, la sentencia de instancia analiza, también con corrección, que únicamente se acreditan actos de posesión desde el año 1993, como la materialización del proyecto de reforma que se llevó a cabo en el local reivindicado, así como los contratos de arrendamiento que la mercantil demandada ha suscrito con terceros desde el año 2001 hasta la actualidad, pero sin que quede acreditado derecho alguno a poseer el local reivindicado, concluyendo, por tanto, que su posición actual es indebida, lo que conlleva la desestimación de los tres primeros motivos del recurso interpuesto por la parte demandada.

CUARTO.-Resta por analizar la impugnación relativa a la imposición de costas a la parte demandada, que, a juicio de la Sala, debe ser estimada.

En este sentido la sentencia de instancia, al final del fundamento jurídico sexto, se pronuncia los siguientes términos:

' (...) siendo probable que por quienes ahora se gestiona la demandada, la cual no tiene actividad, ni siquiera fueran conscientes de la falta de titularidad sobre el referido local, pudiendo deberse su utilización desde hace tantos años a un negocio jurídico de naturaleza desconocida celebrado entre los fundadores de la demandada y los adquirentes ya fallecidos del local.'

Este dato, según el cual la Juzgadora considera que los gestores no eran conscientes de su falta de titularidad la finca, junto con la errónea identificación catastral de la finca que se contenía en el requerimiento extrajudicial practicado y también en la demanda rectora del procedimiento, que ha sido rectificado con posterioridad a la presentación de la contestación de la demanda, constituyen dudas de hecho suficientes, que justifican la necesidad del proceso judicial, pues el derecho que impetraba la parte actora y que asimismo requirió extrajudicialmente, no aparecía con la debida nitidez ni claridad, ante el error en la identificación catastral, no imputable a la parte demandada, lo que justifica la no imposición de las costas a la parte demandada, atendida las dudas de hecho reinantes al tiempo de contestar la demanda, estimando en este apartado el recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

LA SALA ACUERDA: ESTIMAR parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de PANADERIAS REUNIDAS DE SORIA S.A., frente a la sentencia de fecha 4/2/2020, dictada por el Juzgado DE Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Soria, en el procedimiento Ordinario Nº 27/2019, que se confirma, salvo en lo relativo a las costas procesales, respecto a las cuales no se realiza especial imposición en primera y en segunda instancia.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, devuélvase a la parte recurrente el depósito ingresado en su día para recurrir.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.