Sentencia CIVIL Nº 600/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1214/2017 de 17 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1214/2017 -M
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 764/2016
Parte recurrente/Solicitante: Amalia
Procurador/a: Sergi Bastida Batlle
Abogado/a: NURIA CABALLE PORTABELLA
Parte recurrida: OLAICA 2013, S.L.
Procurador/a: Mª Jose Blanchar Garcia
Abogado/a: ALEX SUÑE GRAFULLA
SENTENCIA Nº 600/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 17 de septiembre de 2018

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 20 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 764/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Sergi Bastida Batlle, en nombre y representación de Amalia contra Sentencia - 15/05/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Jose Blanchar Garcia, en nombre y representación de OLAICA 2013, S.L..



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimo totalmente la demanda interpuesta por OLAICA 2013 SL contra Amalia y, en consecuencia, declaro la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 22/11/1983 sobre el local comercial sito en la CALLE000 NUM000 bajos de Badalona y condeno a la SRa. Amalia a desalojar el local, así como todos los demàs elementos ocupados junto con el mismo, como son la vivienda de la planta NUM001 y el almacén de la planta sótano, y a reintegrar su posesión a la propiedad dejándolos libres, con imposición de costas a la demandada.'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 12/09/2018.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

1.- La actora, Olaica 2013 SL, ejercita acción frente a Dª Amalia pidiendo la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 22 de noviembre de 1983 sobre la finca sita en Badalona, CALLE000 , NUM000 , bajos, uez al haberse jubilado aquélla.

Pide que se condene a la demandada a desalojar la finca arrendada.

2.- Dice la actora que la finca arrendada está compuesta, de hecho, por tres elementos, almacén, negocio (bar) y vivienda, distribuidos en planta sótano, baja y NUM001 . Los tres elementos están comunicados entre sí y el sótano no tiene acceso directo desde la calle.

Con motivo de la adquisición de la finca por parte de la actora, se personó en la misma para comunicárselo a la arrendataria, Dª Amalia , y se encontró con el Sr. D. Blas , que le informó que el bar lo llevaba él y la Sra. Amalia sólo pasaba de vez en cuando por el local.

La Sra. Amalia ocupa la planta alta, dedicada a vivienda, a pesar de que en el contrato se dice que la finca arrendada no se puede destinar a vivienda.

Requerida la demandada para aclarar estos extremos, aporta certificado en el censo de actividades económicas y manifiesta que viene residiendo en la planta alta desde hace más de 30 años con aquiescencia de los anteriores propietarios (aunque después queda claramente establecido que no se trata de propia residencia, sino de esporádica pernoctación).

La demandada ha admitido que está jubilada. Esto comporta, atendido el régimen legal aplicable al caso, que ante la ausencia de personas con derecho a subrogarse, el contrato queda extinguido de acuerdo con lo previsto en el apartado B.3 de la Transitoria tercera Lau.

En cuanto a la ocupación de la planta alta, la misma es (en palabras de la demandada) un anexo al bar, sin entrada independiente y con suministro conjunto de agua. Lo mismo cabe decir en cuanto al sótano (aunque ha quedado probado que la planta alta, además de la comunicación interna con el bar, tiene acceso de la escalera exterior).

Por todo ello, la resolución del contrato afecta tanto a la planta baja como a sus anexos, sótano y planta alta.

3.- La parte demandada se opone a la acción ejercitada y alega, en primer lugar, la indebida acumulación de acciones al incorporar a este proceso la de precario respecto de la planta alta y el sótano.

Seguidamente realiza una serie de precisiones en cuanto a la diferencia entre la realidad de la finca y su descripción registral y catastral. Afirma que el sótano es, y ha sido siempre, un anexo al bar, con carácter inseparable.

En cuanto a la planta alta, la misma se compone de dos unidades independientes. Una es la ocupada por la demandada, con acceso desde la calle a través de una escalera que da acceso a otras viviendas de la finca CALLE000 , NUM002 - NUM003 y NUM000 , y a través de una escalera interior que la comunica con el bar. La otra es una vivienda independiente que nunca ha ocupado la demandada y que cuando ella arrendó era ocupada por tercera persona. A ambas dependencias se accede a través de una puerta existente en el rellano, que se abre a un pasillo que desemboca en las puertas de acceso a dichas dos dependencias.

La vivienda propiamente dicha dispone de suministros independientes del bar, y cuando se alquiló en 1983 la finca ya presentaba esta configuración.

En cuanto al Sr. Blas , lo que manifestó es que era camarero del bar, siendo el negocio de la propiedad de la demandada.

Y finaliza distinguiendo entre la jubilación y la dirección del negocio.



SEGUNDO.- Decisión del juez y recurso de apelación 1.- La sentencia apelada estima íntegramente la demanda. Entiende que es aplicable la DT 3ª que, en lo que interesa, dice que los contratos celebrados con persona física se extinguen por su jubilación o fallecimiento.

Admitida la jubilación, la demandada intenta hacer valer su situación conforme al régimen de autónomos, que le permite cobrar la pensión y seguir al frente del negocio.

El juez valora que lo que ha quedado probado es la jubilación, pero no que se dé la situación de compatibilidad prevista en la Ley General de la Seguridad Social, puesto que la respuesta dada por el INSS lo único que acredita es que la misma está jubilada en el régimen de autónomos, pero nada dice acerca de que se haya acogido al régimen excepcional de jubilación parcial o flexible.

Partiendo de eso, dice el juez, lo que resulta irrelevante, de acuerdo con la ley arrendaticia y la jurisprudencia que la interpreta, es que la arrendataria jubilada continúe explotando o dirigiendo el negocio.

Por otra parte, y en cuanto a la vivienda de la planta alta, se estima la petición de desahucio por precario al no estar integrada la misma en el objeto del contrato y ser ocupada por mera tolerancia de la propiedad. De hecho, dice el juez, no se ha entregado la llave de acceso al distribuidor que da acceso a las dos viviendas (altillo y vivienda propiamente dicha) por lo que la propiedad no puede acceder a ella.

3.- La parte demandada recurre la sentencia y dice: a) indebida acumulación de acciones y nulidad de actuaciones.

b) indebida aplicación de la DT 3ª en tanto la demandada se acogió al régimen de jubilación compatibilizada con la explotación de un negocio.

c) improcedencia de la acción de desahucio.



TERCERO.- Decisión del tribunal. La acumulación de acciones.

1.-Varias son las cuestiones que hay que aclarar, dadas las dudas fácticas que presenta el caso ante la discrepancia entre lo que es la realidad física y la descripción registral y los términos del contrato de arrendamiento. En realidad, podemos decir que esas dudas se presentaban al tiempo de presentar la demanda, pero que tras la incorporación a los autos de los escritos rectores, y la audiencia previa, la situación fáctica ha quedado perfectamente determinada.

En primer lugar, y en un plano jurídico, dejaremos sentado que, en abstracto, es acumulable la acción de desahucio por precario a la de resolución del contrato de arrendamiento, en tanto que debemos distinguir entre la acción de desahucio y el proceso especial para sustanciar esa acción que la ley autoriza. Es decir, la petición de desahucio por carecer el ocupante de título habilitante de la posesión goza de un cauce privilegiado ( artículo 250.1.2 Lec ). Ahora bien, ello no quiere decir que esa acción sólo pueda ejercitarse a través de ese cauce, sino que también puede activarse a través del juicio ordinario cuando la complejidad de la situación fáctico-jurídica lo haga aconsejable.

De hecho, a pesar del carácter plenario del juicio verbal del artículo 250.1.2 Lec , no son infrecuentes los casos en que la acción se ve rechazada por resultar compleja la relación existente entre las partes y resultar el cauce privilegiado insuficiente para aclarar los hechos a la vista de las pretensiones y alegaciones de las partes.

En nuestro caso concreto, la complejidad se planteaba al presentar la demanda dado el desconocimiento por parte de la actora de los antecedentes de la estructura de la finca y su falta de concordancia con el contrato (que delimitaba como objeto sólo la planta baja). El hecho de que a la vivienda independiente y al anexo al bar de la planta alta, se pudiera acceder por la escalera exterior de la finca, y que hubiera una puerta común de acceso a ambas dependencias, de la que tiene la posesión (las llaves) la demandada, ofrecía unos trazos difusos que fácilmente se habrían hecho valer en caso de que se hubiera utilizado el juicio verbal como medio privilegiado de pedir el desahucio.

Por ello, es lógico (y admisible) que la actora acumulara, en su caso, la acción de desahucio por precario a la de resolución.

Y por eso, hemos de afirmar desde este momento inicial que la eventual acumulación de acciones era correcta ya que ambas (precario y resolución contractual) se sustancian (o pueden sustanciarse) a través del juicio ordinario, no son incompatibles, sino complementarias y la ley no prohíbe su acumulación ( artículos 71 a 73 Lec ).

2.- Dicho lo anterior, lo cierto es que la parte actora, en el suplico de su demanda, ejercita, inequívocamente la acción de resolución en base a la transitoria 3ª Lau, y hace extensiva la petición de condena al desalojo del local de la planta baja y a 'todos los demás elementos ocupados junto con el mismo como son la vivienda de la planta NUM001 y el almacén de la planta sótano'.

Es un hecho probado que la parte demandada tiene en su poder la llave de la puerta que da acceso al rellano en el que hay dos puertas: una a la 'vivienda independiente' y otra a la 'vivienda comunicada con el local bajo'.

Y también está acreditado que la posesión del acceso a la vivienda independiente del piso alto (no ocupada por la demandada, según manifiesta) está vedada al actor pues no tiene la llave de acceso a la puerta del pasillo que permite entrar a las puertas de entrada de ambas dependencias de la planta alta.

Y, finalmente, lo que también resulta justificado es que el contrato de arrendamiento se limita al local de la planta baja, y que hay dos espacios más ocupados, y un tercero (la 'vivienda independiente') al que sólo se tiene acceso a través de una puerta de la que es la demandada la que tiene la llave.

3.- En realidad, pues, el actor no acumuló la acción de desahucio por precario, tal y como resulta inequívocamente del suplico y del fundamento octavo de su demanda. Lo que hace en el cuerpo de ésta es lanzar una hipótesis sobre un posible precario respecto de la vivienda independiente, pero sin ejercitar acción alguna al respecto.

Es el juez, en la audiencia previa, el que considera que hay una acumulación 'implícita' de acciones.

El actor en ese acto insiste, ante la excepción de indebida acumulación de acciones, en que no hubo tal acumulación, y pide a la parte contraria que admita explícitamente que la vivienda independiente queda fuera del contrato y a que le franquee el paso a través de la puerta de acceso común a las dos dependencias de dicha planta alta, de la que sólo la demandada tiene la llave.

Es el juez el que dice que se ejercita la acción de desahucio por precario respecto de la vivienda independiente, pero las dos partes están de acuerdo en que la misma no forma parte del contrato. Aunque, al margen de que la utilice o no la demandada, lo cierto es que impide el acceso de la propietaria al no entregar la llave de la puerta común.

Cuando la parte demandada recurre la decisión del juez de considerar que la 'acumulación' está bien hecha, el actor vuelve a decir que si no se ocupa la vivienda independiente no hace falta precario alguno.

En definitiva, que es el juez el que genera una acción que no se ejercitó por el actor.

Por lo tanto, de haberse producido la acumulación, la misma habría sido correcta, pero hay que concluir afirmando que no hubo tal, pues ya hemos dicho y repetido cuál fue la acción ejercitada por el actor. Por ello, debemos rechazar la primera alegación del apelante.



CUARTO.- Decisión del tribunal (II) La jubilación como causa de extinción de la relación arrendaticia.

1.- La DT 3ª Lau dice: 'Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.' El juez verifica que la Sra. Amalia está jubilada en el régimen de autónomos y percibe la correspondiente pensión, pero no ha justificado que se haya acogido a la jubilación flexible.

La apelante señala que se infringe el principio de irretroactividad de las normas al exigirse por el juez a la arrendataria la acreditación de unos requisitos que no estaban en vigor al tiempo de su jubilación (en 2003).

La jubilación, dice, se llevó a cabo de acuerdo con la ley 24/97 y la Orden de 24 septiembre de 1970.

Aquí radica el error del planteamiento. La Lau de 1964 no contemplaba la jubilación del arrendatario como causa de extinción del contrato, permitiendo que el mismo, incluso jubilado, continuara al frente del negocio explotado en el local.

Sin embargo, este régimen varía con la entrada en vigor de la Lau de 1994. La jubilación de la persona física pasa a ser causa de extinción del contrato.

No discutido que la jubilación de la Sra. Amalia se produce en 2003, la aplicabilidad de esta última norma está fuera de discusión.

2.- La afirmación de la apelante de que la jubilación se produjo conforme a la legislación vigente en el momento de producirse es una evidencia. Si se hubiera producido antes del 1º de enero de 1995, la jubilación no habría afectado al contrato, aunque hubiere seguido con la explotación del negocio; pero ocurrió después.

Y la demandada no acredita cómo actuó de entre las posibilidades que ofrecen los artículos 93 y 94 de la Orden citada. Partiendo de que la arrendataria, tras su jubilación se limitó a mantener la titularidad del negocio, se supone que 'con el desempeño de las funciones inherentes a dicha titularidad.' (artículo 93.2 de la citada Orden), y no desempeñó actividad laboral por cuenta ajena ni propia (sería el caso del artículo 93.1 y 94), llegamos a la conclusión del juez: la Sra. Amalia se jubiló, pasó a cobrar su pensión y mantuvo la titularidad de su negocio, todo esto en el año 2003, con la DT de la Lau de 1994 en vigor.

Eso no habría producido efectos antes de 1995, pero cuando se produce esa situación de jubilación, el efecto es el previsto en la DT a la que nos hemos referido: la extinción del contrato.

No nos encontramos, como bien dice la apelante, en una situación de jubilación flexible, sino simplemente ante una jubilación compatibilizada con la explotación de la titularidad de un negocio; situación ésta que no tenía relevancia en un momento histórico concreto, pero que sí la tiene a partir de 1995.

Y la posición jurisprudencial ya queda claramente establecida en la STS 2872/16 recogida en la sentencia apelada.

Por lo tanto, debemos rechazar este segundo motivo del recurso.



QUINTO.- Decisión del tribunal (III) La acción de precario acumulada.

1.- Ya dijimos anteriormente que la actora en ningún momento ha ejercitado dicha acción. Y, si nos fijamos en la sentencia, su parte dispositiva se limita a declarar la resolución del contrato, haciéndolo extensivo a la 'vivienda de la planta NUM001 y el almacén de la planta sótano'.

Habiendo quedado claro que la 'vivienda independiente' no es ocupada por la demandada, ninguna utilidad tiene la acción de precario (no ejercitada por el actor).

Ni siquiera tiene relevancia práctica respecto de la imposibilidad de ocupación por el actor al no disponer de llaves de la puerta común de acceso, pues con la resolución del contrato sobre el bar con sus anexos, la propiedad recuperará el acceso a la puerta del pasillo que permite entrar en el altillo y la vivienda independiente.

2.- Por lo tanto, no cabe hablar de error en la apreciación de la prueba respecto de una acción inexistente, sin que haya que extenderse tampoco acerca de las consideraciones de la apelante sobre el concepto de precario.

Todo lo expuesto conduce a la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia, con imposición de costas a la parte apelante de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 Lec .

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Amalia frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 764/16 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Badalona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.