Sentencia Civil Nº 601/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 194/2012 de 14 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00601/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 0003256 /2012

Rollo:RECURSO DE APELACION 194 /2012

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 479 /2011

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 13 de MADRID

De: GESCEMURAL SL

Procurador: MARIA CONCEPCION LOPEZ GARCIA

Contra: Segismundo , Jose Enrique

Procurador: MARIA ELVIRA ENCINAS LORENTE, MARIA ELVIRA ENCINAS LORENTE

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a catorce de diciembre de dos mil doce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre resolución de contrato de arrendamiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante GESCEMURAL, S.L., representado por la Procuradora Dª María Concepción López García y asistido de la Letrada Dª Marta Argote Rodríguez, y de otra, como demandados-apelados D. Segismundo Y D. Jose Enrique , representados por la Procuradora Dª Elvira Encinas Lorente y asistido de la Letrada Dª Silvia Fernández Herreros Lorente.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 13, de los de Madrid, en fecha uno de julio de dos mil once, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: DESESTIMANDO la demanda interpuesta por GESCEMURAL SL, representado por el Procurador de los Tribunales DÑA CONCEPCIÓN LOPEZ GARCIA, contra D Jose Enrique Y D. Segismundo , ABSUELVO A D Jose Enrique Y D. Segismundo de los pedimentos contenidos en la demanda. Todo ello con expresa imposición de las costas de este juicio a la parte demandante.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintinueve de febrero de 2012, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día doce de diciembre de dos mil doce.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación de la apelante Entidad Mercantil Gescemural S.L., actora en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 13 de Madrid con fecha 1 de julio de 2.011 , desestimatoria de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local por expiración de plazo, interpuesta por la referida apelante contra los demandados y hoy apelados D. Jose Enrique y D. Segismundo con base en las alegaciones que luego se expondrán.

SEGUNDO.-Ejercitó la actora acción de resolución del contrato de arrendamiento del local bajo derecha de la casa nº 70 de la c/ Santa Engracia de Madrid que habían concertado inicialmente el antiguo dueño y el padre de los demandados el 10 de marzo de 1.987 (es decir bajo la vigencia del R. D. Ley 2/85) por cinco años, diciendo, que habiendo transcurrido dicho periodo, y habiéndose prorrogado el contrato anualmente por tácita reconducción, el 3 de enero de 2.012 había puesto en conocimiento de los arrendatarios su voluntad de no renovarlo, pese a lo cual, estos se habían negado a dejar el local libre y a su disposición. La actora consideraba extinguido el contrato celebrado en el año 1987, en aplicación de la Disposición Transitoria Primera, 2) de la vigente L.A.U. de 1.994, en relación con el artículo 9 del citado R.D .L. 2/1985 y los artículos 1.566 y 1.581 del Código Civil .

La demandada se opuso alegando, que de la cláusula 1ª del contrato se desprendía claramente que el mismo se había sometido al régimen de prorroga forzosa, y que además en procedimientos anteriores seguidos por la actora contra ellos así se había reconocido expresamente por esta.

La Juzgadora de instancia acogiendo los argumentos de los demandados desestimó íntegramente la demanda.

TERCERO.-En las alegaciones de su recurso la apelante comienza por discrepar de la interpretación que la Juzgadora de Primera Instancia hace de la cláusula 1ª del contrato por estimar que de la misma no se desprende la voluntad de las partes de someterse a la prórroga forzosa, y porque la redacción de dicha cláusula, comporta dejar al arbitrio de los arrendatarios la validez y el cumplimiento del contrato conculcando así lo dispuesto en el art. 1.256 del C.C . En segundo lugar, cuestiona también la interpretación que la referida Juzgadora hace del resto de las cláusulas del contrato diciendo, que la cláusula de revisión del IPC, o la autorización de obras en el local, no sirven para entender que el contrato fue sometido a dicho régimen de prórroga forzosa, al no haberse así pactado expresamente. Finalmente, disiente también de la tesis de la Juzgadora de instancia diciendo, que no puede atribuirse el carácter de actos propios determinantes de la sujeción a dicho régimen, las manifestaciones efectuadas en anteriores procedimientos seguidos entre las partes tales como el Verbal sobre expiración del plazo por incumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios ante el Juzgado de 1ª inscia nº 17, o el de Cognición por cesión inconsentida seguido en el Juzgado de 1ª inscia nº 58 ambos de Madrid.

CUARTO.-Esta Sala comparte íntegramente los razonamientos y conclusiones de la Juzgadora de instancia por lo que se limitará a insistir sobre ellos anunciando desde ahora que el recurso debe ser rechazado.

Como ya adelantara la Juzgadora de instancia, es hoy doctrina reiterada y consolidada de la jurisprudencia la que sostiene, que la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/85 de 30 de abril sobre Medidas de Política Económica, determinó la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1.566 del C.C ., a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1.255 del C.C . y cuya posibilidad no se halla prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto -Ley, al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u ope legis y sin el expresado consentimiento de las partes, del expresado régimen de prorrogas forzosas ( S.T.S. de 20 de abril de 1993 y en el mismo sentido SS.T.S. 12 de mayo 1989 , 4 de febrero de 1992 , 10 de junio de 1993 , 14 de junio de l.994 y 23 de mayo de 1995 ), pero precisamente por ser necesaria en cada caso una interpretación individualizada, es preciso examinar el contenido de las cláusulas contractuales de cada contrato.

Dice la cláusula 1ª que 'La vigencia del presente contrato será de cinco años a contar de la fecha del mismo; no obstante al cumplirse dicho plazo y sin necesidad de que el inquilino tenga que solicitarlo al arrendador, por el mero hecho de que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de la renta y el IVA correspondiente, y de haber cumplido todas las cláusulas del contrato, se prorrogará su vigencia en años sucesivos.' Es verdad que, ni en dicha cláusula, ni en ninguna otra parte del contrato, se hace una expresa referencia de sometimiento de las partes al régimen de prórroga forzosa, pero la jurisprudencia ha venido sosteniendo reiteradamente, que dicho acuerdo es válido tanto si se adopta explícitamente, como si se deduce implícitamente, y más cuando como en el presente caso, el contrato contiene otras cláusulas que abonan la interpretación sostenida por la Juzgadora de instancia de las que se desprende que fue voluntad de las partes someterse al régimen de prorroga forzosa de la legislación anterior.

El T.S. se ha mostrado favorable al sometimiento al régimen de prorroga forzosa en casos similares al de autos. Así en Sentencia de 30 mayo de 2.011 dijo 'La estipulación segunda del contrato de arrendamiento tras fijar un inicial plazo de duración de cinco años establece que podrá «...ser renovado al finalizar dicho periodo a voluntad del arrendatario », usando unos términos muy similares a los recogidos en el artículo 57 del Texto Refundido de la L.A.U . cuando regula la prórroga forzosa. Ello unido a que en el contrato se establece que a partir del quinto año de duración se llevaría a cabo una revisión de la renta específica para adaptarla a las variaciones del IPC, necesariamente lleva a afirmar que los originarios contratantes preveían una duración del contrato muy superior a los primeros cinco años. En definitiva la interpretación integral y conjunta del articulado del contrato exige, conforme a la doctrina de esta Sala concluir que la voluntad de los contratantes originarios era la de someter el arrendamiento al régimen de la prórroga forzosa lo que exige estimar íntegramente el recurso de casación. (En el mismo sentido la 8 de abril de 2.011).

Pero es que además, en el presente caso, como decíamos antes, el contrato contiene otras cláusulas que abonan esta interpretación. Así en la cláusula 7ª se autoriza al arrendatario para ' realizar las obras necesarias para el acoplamiento de su negocio...tirando tabiques y ampliando la escalera que comunica el local con su sótano'y se autoriza el traspaso fijándose las cantidades que corresponderían a la propiedad según que el mismo se produjera dentro del año, en los siguientes tres años, o a partir de los cinco años; y en la cláusula 12ª se dice que 'La renta se revisará todos los años que esté en vigencia el presente contrato'habiendo dicho el T.S. en Sentencia de 4 de febrero de 1.992 a propósito de la libertad para someterse al régimen de prorroga que 'Esta posibilidad de pacto ha hecho aconsejable en la practica, para evitar dudas, que aquellos supuestos en que realmente no se quiera la prorroga forzosa, pero se inserten cláusulas sobre revisión de rentas, se exprese con toda claridad que el contrato no esta sometido a aquella, y ello, ante la contingencia de que pudiera estimarse que las meritadas cláusulas presupongan una tácita voluntad en punto a la continuidad indefinida del contrato (en el mismo sentido las SS.T.S. de 16 junio 93 , 18 marzo 94 y 23 mayo 95 ).

Respecto de la posible vulneración del art. 1.256 del C.C . que prohibe dejar al arbitrio de uno solo de los contratantes la validez y el cumplimiento de los contratos, esta Sala comparte el razonamiento de los apelados cuando oponen, que lo único que quedó a la voluntad del arrendatario fue la continuidad del arrendamiento que la libertad de pacto permite y no prohibe el R.D.L. 2/85 y por ello no se produce dicha vulneración.

Finalmente, por mucho que se empeñe la apelante, resulta revelador que desde el año 1.998 (es decir 11 años después de la firma del contrato) la actora venga pretendiendo a través de distintos procedimientos la resolución del contrato sin esgrimir hasta ahora como causa de resolución la extinción del plazo. Pero sobre todo es evidente que han de ser tomadas como actos propios las manifestaciones efectuadas en la demanda del procedimiento verbal de resolución del contrato por incumplimiento por los arrendatarios de sus obligaciones contractuales seguido en el Juzgado de 1ª inscia nº 17 en la que decía refiriéndose a la citada cláusula 1ª que ' El tenor literal de esta cláusula permite afirmar que no existe duda alguna.....también sobre la clara y evidente intención de las partes contratantes en lo que se refiere a las sucesivas prorrogas del mismo de supeditar su vigencia y continuación al cumplimiento de todo lo pactado en el propio contrato', y sobre todo en el recurso de apelación contra la sentencia que recayó en dicho proceso en la que decía ' El inquilino puede permanecer el tiempo que desee en el arrendamiento por el mero hecho de que pague la renta y el iva y cumpla todas las cláusulas'. Es por todo ello por lo que procede desestimar el recurso.

QUINTO.-Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. María Concepción López García en nombre y representación de la Entidad Mercantil Gescemural S.L. contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 13 de Madrid con fecha 1 de julio de 2.011 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición a la apelante de las costas causadas por este recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 194/12 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico