Sentencia Civil Nº 602/2012, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 162/2012 de 25 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 602/12

En la ciudad de Elche, a veinticinco de octubre de dos mil doce.

El Ilmo. Sr. Magistrado D. Domingo Salvatierra Ossorio, ha visto los autos de Juicio Verbal nº 2310/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Leandro , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Moreno Garzón y dirigida por el Letrado Sr/a. Fernández Colles, y como apelada la parte demandada Pastor Group Estate Agents Internacional, S.L. y d. Serafin representada por el Procurador Sr/a. García Ballester y dirigida por el Letrado Sr/a. González Rubio.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 11/5/11 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Leandro y Fidela contra Pastor Group Estate Agens Internacional, S.L. y Serafin , debo absolver y absuelvo a los demandados de la petición formalizada por la actora consistente en obligación de pagar a la parte demandante la cantidad de 6.000 euros.

En materia de costas este al contenido del fundamento jurídico cuarto de esta resolución judicial."

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 162/12, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se señaló el día 18/10/12.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada por la Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Torrevieja desestimó la demanda interpuesta por D. Leandro y Dña. Fidela contra Pastor Group Estate Agens Internaciónal S.L., y D. Serafin , absolviendo a los demandados de la petición formalizada por la actora consistente en obligación de pagar a la parte demandante la cantidad de 6.000 euros, imponiendo a la actora el pago de las costas procesales causadas.

Disconforme con dicha resolución, la representación procesal de D. Leandro y Dña. Fidela interpone recurso de apelación, a cuya estimación se opone la representación procesal de Pastor Group Estate Agens Internaciónal S.L., y D. Serafin , que interesa la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Con base en la denuncia de error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 1.902 del Código Civil , muestra la apelante su discrepancia con la declaración de la sentencia de entender no probado que la parte vendedora incumpliera el contrato, motivando la aplicación de la cláusula penal incluida en el mismo, lo cual, en opinión de la recurrente, constituye una conclusión fáctica derivada de una errónea valoración del resultado de la prueba practicada. Así, alega, en esencia, en relación a la rescisión del contrato que el incumplimiento debe ser imputados a los demandados, dado que de la documental practicada, sede indubitada de objetividad probatoria, se evidencia que los actos de los demandados son en el sentido de rescindir el contrato, ya que de haberse producido por parte de la compradora, la vendedora habría hecho suyas las cantidades entregadas. En relación con el contrato aduce que la cláusula contractual número 2 especifica el lugar y la forma de pago, pactándose que la entrega se realizará coincidiendo con la firma de las escrituras de compraventa que se celebrarán en la notaría de Torrevieja que la parte vendedora designe, de donde concluye que los demandados han incumplido el tenor de dicha estipulación al no haber designado ni emplazado a los actores al acto de la firma ante ningún notario de la localidad, y ello porque no era posible inscribir debido a una posible apertura de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre el bien inmueble objeto del contrato. Por último, en cuanto a la prueba, tras destacar aquello que le parece conveniente del resultado de la documental practicada, afirma que a fecha de hoy sigue sin entender que juicio de inferencia ha llevado a la Juzgadora a dictar semejante sentencia con la amplia carga de la prueba documental presentada y con los actos realizados por la partes, que siguiendo la doctrina de los actos propios evidencia la rescisión unilateral del contrato por parte de la demandada y su deseo de no cumplir con lo preceptuado en la cláusula 4 del contrato, el cumplimiento del contrato por los actores desde su celebración hasta la rescisión unilateral por parte de la demandada, y la reclamación del cumplimiento de las obligaciones por todos los medios admisible en derecho, incluida la presente litis.

TERCERO.- Procede comenzar la resolución del recurso interpuesto recordando como señala la STS de 2 de marzo de 2007 que es doctrina jurisprudencial constante la que declara que los contratos son lo que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes, pues para la calificación, que constituye una labor inserta en la interpretación, habrá de estarse al contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras, al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato. Con las denominaciones de precontrato, contrato preliminar o contrato preparatorio o previo, se designan aquellas convenciones por las cuales dos o más personas se comprometen a concluir en tiempo futuro un determinado contrato que por el momento no se quiere o no se puede celebrar. Se trata, según la doctrina mayoritaria, de un verdadero contrato del grupo de los consensuales e innominados o atípicos, y se caracteriza por su finalidad u objeto: vincular a las partes para la formación de un contrato futuro. El objeto y función del contrato preliminar es siempre vincular a las partes para la ulterior conclusión del contrato anunciado, y por ello del mismo nace una acción para exigir su conclusión - la del definitivo - y en todo caso, de ser imposible su cumplimiento, una acción de resarcimiento de daños contra la parte responsable del incumplimiento. La promesa bilateral de vender o comprar efectuada en un precontrato es una fusión de ambas figuras jurídicas en la cual ambas partes contratantes, puestas de acuerdo sobre una cosa y un precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren un compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria el cumplimiento del contrato. La doctrina jurisprudencial, ha adoptado en los últimos tiempos una postura pragmática en la materia señalando en cada caso concreto la solución más adecuada, teniendo en cuenta siempre la intención de los contratantes, y por tanto manteniendo que la distinción entre el contrato definitivo y la mera promesa ha de hallarse en la voluntad de las partes, según el sentido literal del contrato.

Junto a tal doctrina sobre qué debe entenderse por contrato preliminar (ente ellos la promesa de vender), hay que tener en cuenta que en la actual práctica inmobiliaria se están manejando una diversidad de conceptos para designar figuras contractuales sin que muchas veces lo acordado se corresponda realmente con la conceptuación de la denominación.

Así, es frecuente encontrar referencias a contratos de reserva, hojas de reserva, recibos de reserva , nota de reserva , etc., sin que se especifique cuál es el contenido de las obligaciones que se asumen por las partes, lo que exige, en cada caso, examinar de qué tipo de convenio se trata.

En fin, podía concretarse o distinguirse, además de la compraventa perfecta, entre el contrato de reserva como un negocio jurídico preparatorio o preliminar de otro de compraventa, pero cuya finalidad, no es sino la de mantener el local litigioso fuera del mercado inmobiliario y reservado a la actora durante el tiempo convenido, evitando generalmente contactar con otro posible comprador, pero sin expresar consentimiento del promotor de entregar la vivienda ni el del interesado en ella en pagar el precio y cuyos efectos además de la devolución, solo irían encaminados a la indemnización de daños y perjuicios. Junto a ello estaría el pacto como precontrato o promesa de comprar y como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 8 mayo 2008 , constituye un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato, dicho gráficamente, consiste en un quedar obligado a obligarse. En cuanto sus efectos la jurisprudencia ha establecido carácter vinculante, asimilando su eficacia a la de promesa de venta, y así la sentencia del Tribunal Supremo de 26 junio 1973 ya dijo que los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse de las que produce la compraventa, sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto, si consta que esta es la verdadera intención de las partes, y en resumen, la doctrina jurisprudencial recoge que el precontrato ya es en sí mismo un auténtico contrato que tiene por objeto celebrar otro en el futuro, conteniendo el proyecto o ley de bases del siguiente.

En el mismo sentido se pronunció el Tribunal Supremo es sentencia de 21 junio 1996 especificando que se está facultado para exigir el cumplimiento o la resolución cuando no se cumple lo prometido, se concibe por tanto, como fase inicial de un contrato de formación sucesiva comunidad funcional y voluntad única, dejando en esa etapa preparatoria vinculadas a las partes de forma que basta actuar la facultad de poner en funcionamiento el contrato proyectado para que éste sea exigible y produzca sus efectos típicos de manera que, en caso de negativa tiene las partes, el juez pueda suplir el consentimiento del obligado, puesto que la consumación del contrato no requiere una nueva y específica declaración de voluntad por haber sido prestado el suficiente consentimiento al perfeccionarse el contrato inicial, por ello también es admisible el establecimiento de arras en dicho precontrato.

CUARTO.- Por consiguiente, como enseña la sentencia citada, en el caso examinado en el que en el propio contrato se establece el objeto y el precio, figurando la cantidad entregada como parte del mismo, vistos además los incumplimientos que recíprocamente se imputan, es lógico entender, tal y como lo entendió la Magistrada a quo, que nos encontramos ante una compraventa y no ante un contrato de arras y señal.

Una vez aclarado lo anterior observo que la Juzgadora fundamenta la desestimación de la demanda en la falta de la que poder concluir que fuera la parte vendedora la que incumpliera el contrato, lo que sería necesario para que fuera de aplicación la cláusula penal incluida en el mismo. Y para alcanzar esta conclusión absolutoria valora, no sólo la existencia de versiones contradictorias en las versiones de los litigantes, sino también el contenido de la diversa documental aportada por las partes al proceso, y tras su apreciación destaca la oscuridad de la prueba practicada y, conforme a lo previsto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede a dictar sentencia absolutoria, conclusiones que debo mantener, pues examinada nuevamente en esta alzada la prueba practicada, no encuentro razones para alcanzar una conclusión distinta, pues los razonamientos empleados por la Magistrada a quo, tras valorar la prueba en su conjunto, no pueden ser tachados como ilógicos, irracionales o absurdos, de ahí que no pueda acoger la distinta valoración que realiza el apelante, y ello pese a que pudiera llegar a ser igual de razonable, que aquí no lo es.

Y no lo es, porque aunque la actora afirma que fue la vendedora la que incumplió el contrato, pretendiendo acreditar este extremo, -negado por los demandados- con el contenido del documento número 4 aportado a su instancia, lo cierto y verdad es que dicho documento nada aporta sobre cuál es la supuesta causa del incumplimiento, causa que realmente no se alegó en la instancia, y que, en consecuencia, no se acreditó con ninguna de las pruebas allí practicadas, orfandad que pretende subsanarse en esta alzada alegando, ex novo, como causa del incumplimiento la imposibilidad de la vendedora de realizar la compraventa y de inscribir la misma, debido según mantiene ahora, a una posible apertura de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre el bien inmueble objeto del contrato, alegación que debe rechazarse aquí, ya que debió realizarse y probarse, en su caso, en la instancia.

QUINTO.- Con independencia de lo expuesto en la sentencia, a lo sumo, obiter dictum, podría entenderse que se produjo un incumplimiento contractual por ambas partes, por parte de los compradores, porque llegado el plazo de cumplimiento no realizan ningún intento al objeto de poder dar cumplimiento a la obligación que les incumbía (el pago), resultando sumamente extraño la ausencia de actuación alguna al respecto si tanto interés tenían en adquirir la vivienda (lo que muy bien podría deberse, como afirmó el L.R. de la demandada en la vista del juicio, a que acordaron buscar otra vivienda de menor precio), y por parte de los vendedores, porque llegado el momento de cumplimiento tampoco citaron a los compradores ante notario para elevar a público el contrato privado, de forma que en palabras de la STS de 4 de octubre de 2.010 , podría hablarse de incumplimiento mutuo con frustración de la finalidad del contrato para ambas, lo que resultaría equivalente a la extinción del contrato por mutuo disenso, supuesto en que se impondría como efecto la restitución de lo entregado por cada una de ellas, que sería al fin y al cabo lo que ya habrían realizado los demandados con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, por lo que también procedería la desestimación de la demanda.

SEXTO.- Al ser desestimado el recurso, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a los apelantes el pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimo el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Leandro y Dña. Fidela , contra la sentencia, de fecha 11 de mayo de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Torrevieja , que confirmo, imponiendo a los apelantes el pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

Con pérdida del depósito constituído.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la LEC 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la "Cuenta de Depósitos y consignaciones" de este Tribunal nº 3575 al tiempo de interponer el recurso, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta mi sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente en audiencia pública. Doy fe.