Sentencia Civil Nº 603/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 727/2011 de 13 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 727/2011 2ª

JUICIO VERBAL NÚM. 443/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 SANT FELIU DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 603

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a trece de noviembre de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 443/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Sant Feliu de Llobregat, a instancia de BALIMO S.L., contra DESCONOCIDOS OCUPANTES FINCA SITA PLAÇA DIRECCION000 Nº NUM000 , NUM001 , MOLINS DE REI, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de abril de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Que desestimando íntegramente como desestimo la demanda formulada por BALIMO S.L frente a Maximo (inicial ignorado ocupante) debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contra ella formuladas declarando vigente el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en Plaça DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 de Molins de Rei entre Balimo S.L. arrendador y Maximo , arrendatario. Se impone a la actora el pago de las costas causadas en este procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 14 de noviembre de 2011 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.-Apela la parte demandante Balimo,S.L. la sentencia de primera instancia que desestimó su pretensión de que se declarara extinguido el contrato de arrendamiento, de 1 de enero de 1940, de la vivienda en Plaça DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , de Molins de Rei, con fundamento en el artículo 16.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 16.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, aplicable en este caso de conformidad con la norma de la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero, del mismo texto legal , el arrendamiento se extingue si, en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, sin que sea preciso el requerimiento previo del arrendador del modo que estaba previsto en el artículo 58.4, párrafo segundo, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , por remitirse la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero, a las normas sobre procedimiento del artículo 16 de la Ley 29/1994 .

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, la testifical de la administradora Sra. Melisa , y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que el contrato de arrendamiento se concertó verbalmente, con fecha 1 de enero de 1940, con D. Maximo , fallecido el 14 de julio de 1973, sin que se comunicara ninguna subrogación de cualquiera de los parientes del inquilino titular del contrato, a nombre del cual se siguieron emitiendo los recibos hasta enero de 2008 (doc 2 de la demanda, f.17; f. 69 a 73; f 77 a 93), y se continuaron manteniendo las comunicaciones entre las partes (doc 1 de la demanda), no habiendo constancia de ningún acto propio de la arrendadora que permita alcanzar la conclusión probatoria del conocimiento o consentimiento a la pretendida subrogación del demandado D. Maximo al fallecimiento de su padre.

2º.- que, en el año 2008, con motivo de una petición de actualización de datos del arrendamiento, por medio del correo certificado remitido por la administradora de fincas al arrendatario el 8 de enero de 2008 (f.120), la arrendadora tomó conocimiento del fallecimiento del inquilino titular del contrato, y se produjo la subrogación en el contrato de arrendamiento de su viuda, Dña. Candida , a cuyo nombre se emitieron los recibos de renta, a partir de la mensualidad de febrero de 2008, y hasta diciembre de 2009 (doc 2 de la demanda; f. 18 a 40), habiéndose venido pagando los recibos a nombre de Dña. Candida , en la condición de subrogada, sin que se formulara objeción alguna por cualquiera de los parientes con derecho a la subrogación, y

3º.- que, producido el fallecimiento de la primera subrogada Sra. Candida , el 28 de febrero de 2007, no ha sido probado por el demandado D. Maximo que notificara el fallecimiento de la arrendataria, manifestado su voluntad de subrogarse en el contrato en los tres meses posteriores al fallecimiento de la arrendataria.

En consecuencia, atendido el resultado de las pruebas practicadas, y la ausencia de prueba en contrario, de hace preciso concluir que, al tiempo de la presentación de la demanda, con fecha 4 de junio de 2010, el contrato de arrendamiento, de 1 de enero de 1940, de la vivienda en Plaça DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , de Molins de Rei, se encontraba extinguido por no haberse notificado en el término legal el fallecimiento de la arrendataria, primera subrogada, y la subrogación del demandado.

Opuesto por la parte demandada que la administradora o la propiedad tuvieron conocimiento de la defunción del inquilino titular del contrato, y consintieron la continuación en la ocupación del demandado, es lo cierto que, según doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de enero de 1990 , 5 de marzo de 1991 , 4 de junio de 1992 , 12 de abril de 1993 , y 30 de mayo de 1995 ) únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados.

E igualmente es doctrina reiterada en relación con la novación ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1989 y 3 de septiembre de 1992 ),que la novación nunca se presume, pues ha de constar expresamente y crearse una obligación nueva incompatible con la anterior, significando la sustitución de un convenio por otro, constando con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, aunque también pueda deducirse de la incompatibilidad entre ambas obligaciones.

En el presente caso, no pudiendo alcanzarse la conclusión probatoria de la novación, confirmación, o acuerdo de continuación del arrendamiento con el demandado, a partir de la prueba practicada, tampoco a partir de la prueba practicada sería posible alcanzar la conclusión, siquiera presuntiva, del consentimiento de la actora, o de la anterior propietaria, al mencionado acuerdo, por carecer de eficacia en este sentido la simple circunstancia del pago de la renta por el demandado, o su cónyuge, desde el fallecimiento del arrendatario, por ser doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una mera contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del ocupante, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que implique necesariamente la aceptación por el propietario de la subrogación del ocupante en la posición del inquilino, dándose además la circunstancia en este caso de que los recibos de renta se siguieron emitiendo en todo momento a nombre del inquilino titular del contrato fallecido, y posteriormente, a partir del año 2008, a nombre de su viuda, estando admitido en los artículos 1158 y concordantes del Código Civil que el pago pueda hacerse por un tercero, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, sin que ello signifique aceptación de la subrogación de un tercero en los derechos del arrendatario.

Es cierto que, en relación con el 16.3 de la Ley 29/1994, la jurisprudencia ha venido optado mayoritariamente por una interpretación flexible del precepto, entendiendo que esta exigencia no puede llevar sin mas al automatismo de la extinción del contrato de arrendamiento, y que debe examinarse su procedencia caso por caso, de tal manera que, pese al tenor literal, debe admitirse y aceptarse que la recepción por el arrendador en los tres meses de una declaración de voluntad favorable a la continuidad que le permita el conocimiento del fallecimiento y de las circunstancias del subrogado que le permitan ejercitar tal derecho permite la pervivencia del arrendamiento aunque no se cumplan de manera estricta los requisitos formales. E igualmente entiende la jurisprudencia que el arrendamiento debe subsistir en caso de consentimiento tácito del arrendador, derivado de actos concluyentes e inequívocos de su aceptación.

En este sentido, se había venido entendiendo que, si bien el artículo 16.3 de la Ley 29/1994 decreta la extinción del arrendamiento si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento con certificado registral de defunción y de la identidad del subrogado indicando su parentesco y ofreciendo en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, la exigencia de comunicar al arrendador las circunstancias relativas a la subrogación mencionada en el artículo 16.3 no era absolutamente categórica e indeclinable sino que había de ceder cuando el arrendador tiene conocimiento, aún sin haberse realizado la comunicación, tanto de la subrogación como de los restantes datos del precepto por cumplirse la finalidad en el mismo pretendida, debiendo pues examinarse cada caso en concreto. En efecto, la finalidad que persigue el artículo 16.3 no es otra que garantizar que el arrendador tenga conocimiento de un lado, de la muerte del arrendatario y, de otro, de la voluntad de una de las personas que convivía con él, en los términos legalmente establecidos, de subrogarse como arrendatario en el contrato. Sin embargo, a la notificación en forma regulada en la Ley no puede dársele una mayor trascendencia que la que se deriva de la finalidad que con las formas establecidas se persiguen.

Así, se entendió que no era imprescindible que se cumplieran rigurosamente los requisitos formales del precepto indicado para entender que la subrogación se había producido, ya que, si el arrendamiento mismo puede concluirse sin sujeción a forma alguna, como ocurre en el presente caso, en el que se concluyó en forma verbal, no es lógico que algo que tiene una menor importancia sí se sujete un rigorismo formal, siendo lo fundamental es que el arrendador tenga conocimiento de que la subrogación se ha producido.

En la actualidad, sin embargo, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en Sentencia de 30 de mayo de 2012 , reiterando su anterior Sentencia de 29 de enero de 2009 , ha venido a fijar como doctrina jurisprudencial que en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU , por remisión de lo prescrito en la DT 2ª LAU 1994 , a saber, la comunicación, por escrito, al arrendador, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse, lo cual impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.

En consecuencia, no habiéndose producido, en el presente caso, la comunicación exigida legalmente en el artículo 16.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, aplicable en este caso de conformidad con la norma de la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero, del mismo texto legal , habiéndose producido la extinción del contrato de arrendamiento, procede, en definitiva, la estimación de la demanda, y por consiguiente la estimación del recurso de apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.-De acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria de la demanda, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandante Balimo,S.L. , se REVOCA la Sentencia de 8 de abril de 2011 dictada en los autos nº 443/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sant Feliu de Llobregat , acordando en su lugar la ESTIMACIÓN de la demanda, declarando extinguido el contrato de arrendamiento, de 1 de enero de 1940, de la vivienda en Plaça DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , de Molins de Rei, condenando al demandado D. Maximo , y demás ignorados ocupantes, en su caso, a estar y pasar por esta declaración, y a dejar libre la vivienda, a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.