Sentencia Civil Nº 603/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 406/2012 de 21 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

1 Rollo nº 000406/2012 Sección Séptima SENTENCIA Nº 6 0 3 SECCION SEPTIMA Ilustrísimos/as Señores/as: Presidente/a: D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO Magistrados/as Dª PILAR CERDAN VILLALBA Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ En la Ciudad de Valencia, a veintiuno de noviembre de dos mil doce.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001627/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE LLIRIA, entre partes; de una como demandado/s - apelante/s TERRA PUIG, S.A.U., dirigido por el/la letrado/a D/Dª. SANTIAGO REY PARDO y representado por el/la Procurador/a D/Dª JUAN FRANCISCO NAVARRO TOMAS, y de otra como demandante/s - apelado/s D. Darío , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ALBERTO ALIAGA URIOS y representado por el/la Procurador/a D/Dª JOSE JOAQUIN ALARIO MONT, y como entidad demandada- apelada, LA SOCIEDAD DE GARANTIA RECIPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, incomparecida en la presente alzada.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE LLIRIA, con fecha treinta de septiembre de dos mil once, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda presentada por Darío , representado por el Procurador D. JOSE JOAQUIN ALARIO MONT, contra la entidad mercantil TERRA PUIG, S.A.U. y la entidad SOCIEDAD DE GARANTIA RECIPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, representadas por el procurador D. JOSE ANTONIO NAVAS GONZALEZ, debo acordar y acuerdo: 1.- Resolver el contrato de compraventa celebrado el día 19 de septiembre de 2.005, referente a la vivienda en planta NUM000 tipo NUM001 de 77, 39 metros cuadrados de superficie construida con elementos comunes inscrito en el Registro de la Propiedad de Massamagrell, finca registral numero NUM002 , y plaza de garaje en planta NUM003 con numero NUM003 , inscrito en el Registro de la Propiedad de Massamagrell, finca registral numero NUM004 , finca situada en el DIRECCION000 numero NUM005 y Calles en Proyecto de Náquera. Declarar que los codemandados están obligados solidariamente al abono de la cantidad de 34.268, 60 euros, más los intereses legales'. Y por último, la expresa las costas del presente procedimiento a las demandadas'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada Terra Puig, S.A., se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día diecinueve de noviembre de dos mil doce para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de la demandada TERRA PUIG SAU contra la sentencia de instancia, la impugna al considerar que la misma no resuelve todas las cuestiones sometidas a debate y realiza una indebida valoración de las pruebas ya que , en contra de lo que aprecia , el actor compró dos viviendas como inversor sin que el plazo de entrega por cuyo incumplimiento insta la resolución del contrato por la que adquirió una de ellas fuera pactado como esencial ni se incumpliera porque hubo un mero retraso en el mismo que no frustra retraso que se le comunicó y que no es imputable a su parte al derivar de aquel en que incurrió el agente urbanizador en la retirada de la línea eléctrica que atravesaba el solar a edificar, tras cuya solución se pidió en plazo la Licencia de Primera Ocupación y se requirió para el otorgamiento de escritura pública de compraventa, por todo lo cual interesa su revocación y, por el contrario, se dicte nueva sentencia que estime la demanda. A ello se opuso la demandante apelada D. Darío por los fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.- Este Tribunal comparte la decisión de la Juzgadora de Instancia con una debida valoración de las pruebas siguiendo un criterio lógico que por ello ha de prevalecer y resolviendo congruentemente todas las cuestiones sometidas a debate , y que se concreta en entender que existe causa de resolución del contrato que une a las partes por incumplimiento por la demandada del plazo de entrega de la vivienda y garaje que es su objeto , y ello , con revisión de aquéllas bajo el prisma doctrinal y normativo que afecta a los motivos de recurso , por las siguientes consideraciones : 1) Así de las pruebas resulta: -La actora insta la resolución del contrato 19-9-2005 cuyo objeto era la vivienda y plaza de garaje que el mismo refiere sitos el edificio de la calle DIRECCION000 nº NUM005 - NUM003 de Náquera de cuyo precio de 158.253 euros ha entregado a cuenta a la suma de 34.268, 60 euros.

-En la estipulación primera del mismo contrato se pactó sobre 'Obligación de entrega del inmueble' ' 1.1 La parte vendedora finalizará las obras como fecha límite en Diciembre de 2007; en el plazo de un mes a contar desde la fecha de finalización de obras, la vendedora se compromete a solicitar la cédula de habitabilidad; y en el plazo máximo de dos meses desde la concesión de la cédula de habitabilidad, la vendedora entregará a la parte compradora los bienes descritos en el expositivo I del presente documento, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en la estipulación tercera del presente contrato. 1.3 La entrega del objeto del presente contrato se realizará como máximo en la fecha prevista, haciéndose coincidir con el otorgamiento de la escritura pública. De superarse esta fecha sin que se haya procedido a la formalización de la escritura pública o a la entrega del inmueble por causa imputable a la entidad vendedora, la parte compradora podrá optar por conceder una prórroga a la parte vendedora o por la resolución del contrato, devolviendo íntegramente la parte vendedora las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora. Si la parte compradora optase por una prórroga esta será de tres meses .

-En fecha 27-7-2007 la demandada comunicó al actor el retraso en la entrega de la obra.

-El certificado final de obras se obtuvo el 10-3-2009 desde diciembre del 2007 en que se convino.

- El 26-3-2009 el actor por este incumplimiento del plazo comunicó la resolución del contrato con petición de las sumas dadas a cuenta a la demandada Terra Puig SAU lo que reiteró en relación con la Sociedad de Garantía Recíproca codemandada en fechas 16 de abril y 27 de julio del 2009 en su calidad de avalista de éstas a lo que se opuso ésta y la segunda , en concreto porque no dieron al plazo de entrega carácter esencial, consintiendo un plazo superior, sin establecer el retraso como causa de resolución; admitió que la obra estuvo paralizada 18 meses por causa no imputable a ella; fue el Ayuntamiento el que por resolución de 16 de junio de 2006 impuso la suspensión por causa imputable al Agente Urbanizador, ya que se habían simultaneado las obras de urbanización y había retraso en ellas, llegando incluso a denunciar su actuación ante el propio Ayuntamiento; la existencia de un acuerdo del Ayuntamiento de fecha 24 de septiembre de 2009 que atribuía al Agente Urbanizador la obligación de retirada de una línea de media tensión y la solicitud efectuada por el propio Agente en fecha de 23 de julio de 2009 de la recepción definitiva de las obras, finalizando la demanda sus obras en fecha 10 de marzo de 2009 según certificado final de obra que aportaba.

-Del expediente administrativo del l Ayuntamiento de Náquera se infiere que la concesión de la licencia de obras sin la cual éstas se iniciaron estaba condicionada a que a la aportación de permiso de Terra Puig SAU por parte del Agente Urbanizador, sin que lo aportara en los plazos que le dio ni en enero del 2005 ni en junio del 2006 ni consten actuaciones entre las citadas al efecto sin que sea hasta el 21-12-2007 cuando se aporta el convenio de colaboración entre ambos.

-La obra se paralizó por la existencia de un cable de tensión por orden del arquitecto técnico por un cable de tensión por materia de seguridad que no fue desmontada hasta junio del 2007.

-Según información del citado Ayuntamiento de Náquera a fecha 8-4-2009 se había solicitado la licencia de ocupación y a fecha 15-4-2009 se había requerido a la vendedora para aportar diversa documentación (listado de titulares de viviendas, certificado de aislamiento acústico, planos de situación de acometidas certificado de instalación de antena colectiva, certificados de las compañías suministradoras de haber abonado los derechos de las acometidas) sin que a fecha 7-8-2009 se hubiese aportado la misma. Parcialmente se aportó cierta documentación en fechas 18-6-2009 y 28-5-2009. En inspección técnica del Ayuntamiento de fecha 31-5-2010 se comprobó que las obras estaban prácticamente finalizas, si bien aun se estaban haciendo retoques y debían subsanarse ciertos defectos de ejecución, sin que a fecha 19-7-2010 se hubiese podido otorgar la licencia de ocupación a falta de subsanación de ciertos defectos, la cual se otorgó el 2-11-2010.

-En fecha 9-11-2010 la demandada vendedora requirió para el otorgamiento de escritura pública de compraventa al actor que no compareció al efecto en la notaria el día 22-12-2010.

2)La anterior resultancia probatoria se ha de valorar con la indicada conclusión de lo acertado de esa valoración en la instancia, a la luz de las normas, doctrina y criterios que en la materia y, en concreto sobre otras compraventas de contratos iguales al de autos de la misma promoción sobre los que este Tribunal ya se ha pronunciado que llevan al rechazo del recurso al haber un incumplimiento del plazo fijado como esencial de casi tres años en la entrega de los inmuebles adquiridos sin que concurrir causa de fuerza mayor : - Son nuestros criterios generales en la materia :el de que los requisitos para la resolución de los contratos en relación con el art.1124 del CC ., no son necesarios cuando las partes pactan libremente por mor de su art.1255 el plazo como esencial ; el que, en contra de lo alegado en tal recurso , aunque la compra sean con fin especulativo y por parte de una persona jurídica lo relevante es que lo las partes pactaron al margen de ello sobre la entrega de la vivienda máxime al no hacer distingo al respecto el art.3 de la Ley 57/1968 ;el de que esta entrega ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para la ocupación de la vivienda no bastando que el fin de las obras sea en el mismo plazo pues tal entrega sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de ella y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación; el de que no cabe dejar la arbitrio de unas partes, conforme al art.1256 del mismo CC , aquel plazo dejándolo indeterminado para el comprador: el de que estamos ante un mero retraso en la entrega sin eficacia resolutoria cuando la demora no es más de 3 meses sin entrar en la prórroga acordada; y por último, el de que la dilación en la obtención en ésta, no puede exonerar al vendedor por fuerza mayor o imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación, pues éstas por razones físicas o legales, sólo liberan al deudor y extinguen la obligación, si es absoluta y objetiva no es imputable a aquel y este no se halla constituido en mora.

-Ya en concreto sobre el contrato de autos y resolviendo todo lo impugnado en esta apelación , citamos literalmente la sentencia de esta Sala de 29-6-2011, Rollo 239/2001 que dice en lo que aquí atañe : 'Fundamentos de Derecho TERCERO.- Entrando en el enjuiciamiento del motivo de resolución alegado, este tribunal considera oportuno referirse a la pretensión ejercitada y oposición de la demandada resultando: a)La parte demandante insta la resolución de los contratos de compraventa formalizados con la demandada en fechas 7 de septiembre de 2005 cuyo objeto eran la vivienda en planta NUM003 NUM006 , Tipo NUM007 , plaza de garaje y trastero, y de su clausulado, en relación a la cuestión controvertida, destacamos la estipulación primera que preveía la entrega de las obras en diciembre de 2007 como fecha límite, tras ello un mes para obtener cédula de habitabilidad, y después dos meses para la entrega efectiva; el precio de la venta fue de 132.072, 62 euros IVA incluido, habiendo cumplido el comprador con las obligaciones de pago en la forma convenida, ascendiendo a la fecha de interposición de demanda a 29.405 euros , importe cuya devolución se reclama; alega que en fecha 10 de junio de 2009 remitió un Burofax a la demandada optando por la resolución contractual por el retraso en la entrega, y lo mismo hizo respecto a la Sociedad de Garantía Reciproca, contestándole ésta que la vivienda había sufrido retraso al paralizarse las obras por el Ayuntamiento, que desde el día 10 de marzo del 2009 ya existía el certificado final de obra y el acta de recepción, que el 8 de abril se había solicitado la licencia de primera ocupación y que por tanto no existía incumplimiento; sin que a la fecha de la demanda, esto es en 15 de enero de 20010 se haya obtenido tal licencia. b) La vendedora demandada se opuso, alegando que las partes no dieron al plazo de entrega carácter esencial, consintiendo un plazo superior, sin establecer el retraso como causa de resolución; admitió que la obra estuvo paralizada 18 meses por causa no imputable a ella; fue el Ayuntamiento el que por resolución de 16 de junio de 2006 impuso la suspensión por causa imputable al Agente Urbanizador, ya que se habían simultaneado las obras de urbanización y había retraso en ellas, llegando incluso a denunciar su actuación ante el propio Ayuntamiento; la existencia de un acuerdo del Ayuntamiento de fecha 24 de septiembre de 2009 que atribuía al Agente Urbanizador la obligación de retirada de una línea de media tensión y la solicitud efectuada por el propio Agente en fecha de 23 de julio de 2009 de la recepción definitiva de las obras, finalizando la demanda sus obras en fecha 10 de marzo de 2009 según certificado final de obra que aportaba. La otra demandada, esto es la Sociedad de Garantía también se opuso. CUARTO.- Antes de dar respuesta concreta a cada los alegatos revocatorios que esgrime la parte demandante-apelante, estimamos necesarios exponer los criterios que sostiene este Tribunal sobre las cuestiones objeto de debate. En primer lugar, sobre la importancia de la fijación del plazo de entrega de la vivienda por el promotor y los requisitos que debe reunir tal entrega , como ya indicamos, entre otras, en la sentencia de 26 de noviembre de 2009, dictada en el Rollo de Apelación nº 000736/2009 , que la construcción de viviendas, dadas sus especiales características ha sido objeto de una especial regulación legal, de la que podemos destacar: -La Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El artículo 13.1, e, exige la información a los usuarios de la fecha de producción o suministro, plazo recomendado para el uso o consumo o fecha de caducidad.La cláusula 5 ª de la Disposición Adicional Primera expresamente considera como abusiva la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del promotor.-El Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas .En el artículo 1 establece que:'1. El presente Real Decreto es de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores, conforme a los términos del artículo primero apartados 2 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. A los efectos de este Real Decreto se consideran arrendamientos los que se hallan sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.2. Este Real Decreto no será de aplicación a las ventas que se efectúen mediante subasta pública, judicial o administrativa.' El artículo 5.5 , además exige que en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se haga constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.- La Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación. En su artículo 5 , relativo a Licencias y autorizaciones administrativas, establece que:'La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.' -La Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana. En su artículo 14 dispone que:'1. Cuando la venta de las viviendas se produzca en proyecto o en construcción de las mismas, el vendedor deberá acreditar los siguientes extremos: [...] c) Previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas una vez acabadas.'e n el Artículo 15 del mismo texto legal se establece:'En los contratos de compraventa se hará constar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento efectivo de su devolución, para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o terminación de las obras de construcción o para el caso de no haberse obtenido la licencia de ocupación o, si procede, la cédula de habitabilidad o de calificación definitiva, en el supuesto de que el comprador opta por la resolución contractual, sin perjuicio de los demás pactos lícitos que tengan convenidos.'En su artículo 5, sobre la autorización para la ocupación y uso de las viviendas, dispone:'Para poder ocupar la vivienda será requisito necesario la previa obtención de la licencia municipal de ocupación y, en el supuesto de viviendas protegidas o rehabilitadas de protección pública en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva facultará para la ocupación y uso de las viviendas Para los supuestos de segundas o posteriores transmisiones que se produzcan transcurrido el plazo que legalmente se establezca para la licencia municipal de ocupación, será necesaria su renovación.Las compañías suministradoras de los servicios de abastecimiento de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones, no podrán contratar e iniciar el suministro sin la previa acreditación de la obtención de la licencia municipal de ocupación o, en su caso, cédula de calificación definitiva.En el supuesto de que las citadas compañías suministradoras no cumplan la prohibición anterior, podrán ser declaradas responsables solidarias de las responsabilidades que se deriven de ello, y por tanto, serán parte en el expediente infractor que se incoe al efecto.'Disposición Transitoria Segunda. Cédula de habitabilidad:'En tanto los ayuntamientos no adopten las medidas adecuadas para la puesta en marcha de la licencia de ocupación, será requisito necesario la previa obtención de la cédula de habitabilidad conforme a la legislación autonómica vigente.'Atendiendo a estos preceptos consideramos a) Que la fijación de la fecha de finalización de las obras y entrega de la vivienda no puede estimarse como una mera aproximación o previsión, ni puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora. b) Que salvo pacto en contrario, la entrega de la vivienda no puede entenderse como un acto meramente formal , -otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves-, sino que, por aplicación de los preceptos citados e interpretando las normas conforme a la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas( Art. 3 del Código Civil ), esta entrega ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para su ocupación, por lo que sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de la misma y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, puesto que sólo en ese caso el comprador puede acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma.c) Que cuando el vendedor fija la fecha de entrega de la vivienda tiene que contar, necesariamente con el tiempo que va a necesitar para obtener la licencia, pues el inicio de los trámites administrativos y la obtención de la ciencia sólo él puede gestionarla, y este trámite, en ningún caso puede estimarse como novedoso o extraño al proceso constructivo, por tanto, no nos hallamos ante ningún supuesto de caso fortuito o fuerza mayor que permita exonerar de responsabilidad al vendedor.d) También hemos indicado respecto a la incidencia que en la entrega puede tener el proceso urbanizador de la zona o PAI en la que se construye, que la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, exige a todo promotor, para poder hacer entrega de la vivienda a terceros, que se halle concluido el proceso urbanizador, así en la sentencia dictada por esta Sección, SAP, Civil sección 7 del 29 de Mayo del 2009( ROJ: SAP V 2839/2009, Recurso: 222/2009, Ponente: María Del Carmen Escrig Orenga) concretamos que del artículo 11 que regula la condición de los Solares y del artículo 182, que regula el régimen de edificación de los solares, se desprende, con toda claridad, que una parcela ha de reunir determinadas condiciones para ser considerada un solar y que el cumplimiento de tales requisitos no es una cuestión baladí, puesto que la obra edificada no podrá ser ocupada por los terceros adquirentes mientras no concluya la urbanización , por eso el artículo 182 del mismo texto legal , establece que las parcelas para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación, exigiéndose el compromiso de incluir la condición de no poder ocuparse las viviendas en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble. Conforme a lo anterior y respecto del posible retraso en la entrega y su consideración como causa de resolución, este tribunal , según criterio sentado en múltiples sentencias, estima que, con carácter general, el retraso en la entrega de una vivienda tiene verdadera eficacia resolutoria cuando supera los tres meses. Así, en la Sentencia del 25 de Enero del 2010 ( ROJ:SAP V 315/2010) Recurso: 900/2009, Ponente: María Filomena Ibáñez Solaz, estimamos que no se frustraba el fin del contrato cuando el retraso se limitó a dos meses respecto de la fecha pactada; y en la sentencia del 15 de Enero del 2010 (ROJ:SAP V 291/2010) Recurso: 786/2009, Ponente: María Del Carmen Escrig Orenga, concretamos: 'Partiendo de estas consideraciones, si bien estimamos que todo retraso en la entrega de la vivienda puede generar la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que haya podido ocasionar, según establece el artículo 1101 del Código Civil , no así la resolución del contrato de compraventa, puesto que para ello se exige un incumplimiento grave, como se concreta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 14 de febrero de 2007 [EDJ 2007/8516 Tribunal Supremo Sala 1ª, S 14-2-2007, nº 147/2007, rec. 526/2000 . Pte: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio] cuando indica 'Y así es, ya que ha de significarse que la más reciente Jurisprudencia de esta Sala se ha decantado por considerar suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo'. [...] Siendo cierto que nunca se concedió una prorroga, como hemos razonado anteriormente para que pueda prosperar la resolución del contrato, el incumplimiento ha de ser sustancial, y el retraso en la entrega de la vivienda que no alcanza los 3 meses, no puede estimarse que reúna estas condiciones y, por tanto, que pueda llevar aparejado la resolución del contrato de compraventa. Lo que nos lleva, en este punto a confirmar la sentencia de instancia, pues aún en el supuesto de que no se estimase cierto, como afirma la parte actora, que aceptase ningún retraso, el producido no sería sustancial.' CUARTO.- Del examen de las actuaciones y prueba practicada se desprenden los siguientes hechos:1º.- El contrato de compraventa fue concertado en fecha 7-9-2005 entre Ignacio Arova Simarro como comprador y la mercantil Terra Puig SAU como vendedora, recayendo sobre una vivienda, trastero y garaje en curso de edificación en el edificio de la calle DIRECCION000 nº NUM005 - NUM003 planta tipo NUM007 en Náquera. 2º.- En la estipulación primera sobre 'Obligación de entrega del inmueble' se pactó ' 1.1 La parte vendedora finalizará las obras como fecha límite en Diciembre de 2007; en el plazo de un mes a contar desde la fecha de finalización de obras, la vendedora se compromete a solicitar la cédula de habitabilidad; y en el plazo máximo de dos meses desde la concesión de la cédula de habitabilidad, la vendedora entregará a la parte compradora los bienes descritos en el expositivo I del presente documento, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en la estipulación tercera del presente contrato. 1.3 La entrega del objeto del presente contrato se realizará como máximo en la fecha prevista, haciéndose coincidir con el otorgamiento de la escritura pública. De superarse esta fecha sin que se haya procedido a la formalización de la escritura pública o a la entrega del inmueble por causa imputable a la entidad vendedora, la parte compradora podrá optar por conceder una prórroga a la parte vendedora o por la resolución del contrato, devolviendo íntegramente la parte vendedora las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora. Si la parte compradora optase por una prórroga esta será de tres meses.'...5º.- Las cantidades entregadas a cuenta del precio se encontraban avaladas por la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana.6º.- En fecha 11-3-2009 el comprador dirigió a la mercantil vendedora un Burofax en el que le comunicaba que había causado baja en su empresa, que había optado por no subrogarse en el préstamo hipotecario con la Cam y que tras haber acudido a Bancaja le habían indicado la imposibilidad de concederle el préstamo hipotecario, por lo que en base a la estipulación 3.7. párrafo segundo del contrato les comunicaba su deseo de optar por la resolución del contrato, solicitando la devolución de los 29.405 euros entregados a cuenta. Sin embargo la demandada no contestó a este requerimiento.7º.- En fecha 9-6-2009 el comprador dirigió a la mercantil vendedora un Burofax en el que le comunicaba habiendo transcurrido con creces el plazo de entrega, según lo pactado en la estipulación primera, apartado 1.1. y en base al apartado 1.3. comunicaba su deseo de resolver el contrato, solicitando la devolución de la cantidad entregada a cuenta de 29.405 euros.8º.- En fecha 23-6-2009 solicitó a la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana, afectividad del aval y la entrega de las cantidades pagadas, respondiéndole por carta de 6-7-2009 dicha entidad admitiendo el retraso por causas imputables no a la vendedora sino al Agente Urbanizador y al Ayuntamiento, añadiendo que el certificado final de obra se disponía desde fecha 10-3-2009, y que se había solicitado del Ayuntamiento la licencia de ocupación en fecha 8-4- 2009. La vendedora no contestó.9º.- En fecha 3-9-2009 el comprador por medio de su letrado volvió a instar de la vendedora nuevo requerimiento de resolución similar al anterior por incumplimiento del plazo de entrega. Tampoco fue contestado.10º.- Según Acta Notarial de fecha 9-12-2009 las viviendas no se encontraban finalizadas.11º.-El Certificado Final de Obras y el Acta de recepción de la Obra se expidieron en fecha 10-3-2009. 12º.- Según información del Ayuntamiento de Náquera a fecha 8-4-2009 se había solicitado la licencia de ocupación, y a fecha 15-4-2009 se había requerido a la vendedora para aportar diversa documentación (listado de titulares de viviendas, certificado de aislamiento acústico, planos de situación de acometidas certificado de instalación de antena colectiva, certificados de las compañía suministradoras de haber abonado los derechos de las acometidas) sin que a fecha 7-8-2009 se hubiese aportado la misma. Parcialmente se aportó cierta documentación en fechas 18-6-2009 y 28-5-2009. En inspección técnica del Ayuntamiento de fecha 31-5-2010 se comprobó que las obras estaban prácticamente finalizas, si bien aun se estaban haciendo retoques y debían subsanarse ciertos defectos de ejecución, sin que a fecha 19-7-2010 se hubiese podido otorgar la licencia de ocupación a falta de subsanación de ciertos defectos. QUINTO.- Atendiendo a la normativa expuesta y a los hechos que resultan acreditados, consideramos que la fijación de la fecha de finalización de las obras y entrega de la vivienda no puede estimarse como una mera aproximación o previsión, ni puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora, sino que constituye uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa, cuyo incumplimiento es motivo suficiente para la resolución del contrato. Exigiendo la entrega la posibilidad material y administrativa apta para su ocupación, por lo que sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de la misma y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, puesto que sólo en ese caso el comprador pueda acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma. En el caso que nos ocupa, la fecha límite de finalización de las obras era diciembre de 2007, con un mes más para solicitar la cédula de habitabilidad y dos meses más para la entrega, con posibilidad de prórroga por otros tres meses más a opción de la parte compradora. Y sin embargo no solo se incumplieron dichos plazos sino que a fecha 19-7-2010, todavía no disponía la vivienda de licencia de ocupación . Se trata de un retraso de dos años que supera con creces la expectativa de cualquier adquirente, y que debe ineludiblemente provocar la resolución contractual interesada . Sin que sea óbice a ello que parte del retraso haya podido ubicarse en el ámbito de la responsabilidad del Agente Urbanizador 'Gestora de Urbanismo S.A.', ya que fue decisión y riesgo asumido por la promotora vendedora el fijar los plazos de construcción y terminación y entrega como lo hizo, máxime su objeto social y conocimiento de la actividad a que se dedicaba. Por ello el hecho de que el 16-6-2006 el Ayuntamiento de Náquera suspendiese las obras de construcción del edificio hasta que aportase autorización del Agente Urbanizador para simultanear las obras, y de que tal agente se retrasase en concedérsela, o el hecho de que el Agente Urbanizador tardase en finalizar sus obras, o incluso la suspensión acordada de las obras por orden de la dirección facultativa al existir una línea eléctrica de media tensión (que comprometía la seguridad de los trabajadores y obstaculizaba la realización material de la obra) no pueden ser consideradas excusas válidas para el incumplimiento. En el mismo sentido nos pronunciamos en sentencia dictada por esta misma Sección 7ª en fecha 7-12-2010 ROJ: SAP V 6358/2010 Nº Recurso: 561/2010 Ponente: JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO) en que se trataba de la resolución de una compraventa en el mismo edifico frente la misma vendedora .En esta sentencia se dijo: ' La parte apelante impugna la sentencia desde una posición dogmática en cuanto se limita a invocar la causa de la paralización por 'falta del libramiento del permiso que debía haber realizado el agente urbanizador' pero ningún desarrollo ni explicación ofrece, por lo que este tribunal debe valorar la documental aportada y la posición de la parte respecto a esa causa. En cuanto a la documental aportada, especialmente las resoluciones dictadas por el Ayuntamiento de Náquera, folios 200 y siguientes, la de fecha 16 de junio de 2006 acuerda la suspensión de la ejecución de la construcción del edificio y se le requería para que en plazo de dos meses aportara la documentación exigida a la que se refería el resultando en cuanto que la licencia de obras concedida el 27 de enero de 2005 estaba condicionada a que antes del inicio aportara la autorización emitida por el agente urbanizador del PAI, Gestora de Urbanismo, dado que las obras de urbanización no estaban terminadas y por consiguiente recepcionadas; en la de 13 de diciembre de 2007 el Ayuntamiento acuerda el precinto inmediato de las obras hasta que aporte la autorización del agente urbanizador requerida o justifique el pago de las cuotas y de las reparaciones reclamadas y en su resultando se expone que pese a la oposición de la promotora que entendía que la obligada al pago de las cuotas era Proyectos Torrent S.L. se le requirió para que presentase un aval, por lo entendía que era la obligada al pago de los importes reseñados en el considerando primero; en fecha 27 de diciembre de 2007 la demandad acreditó ante el Ayuntamiento la autorización del agente urbanizador y por resolución de 26 de diciembre de 2007 el ayuntamiento levantó la suspensión. Desde el mes de junio de 2006 hasta diciembre de 2007 las obras estaban paralizadas a causa de la suspensión acordada por el ayuntamiento al incumplir la demandada las obligaciones del pago de las cuotas de urbanización y de otras reparaciones por daños causados y, pese al requerimiento de que avalara esos pagos, la demandada optó por no cumplir aquello a lo que el ayuntamiento le obligaba al condicionar el inicio de las obras a que aportara la autorización del agente urbanizador, por lo que no es admisible que se pretenda trasladar al comprador la controversia con el agente urbanizador, pues lo lógico hubiera sido la de prestar un aval que garantizara ese cumplimiento y continuar con la ejecución de las obras, opción que se le concedió por el Ayuntamiento en resolución de fecha 26 de diciembre de 2006. es evidente que el acuerdo que al final alcanzó con el agente urbanizador en fecha de 21 de diciembre de 2007, folio 209, y que motivó el alzamiento de la suspensión de las obras pudo ser alcanzado en cualquier momento anterior bajo la garantía que ofrece la constitución de un aval. Procede desestimar el primer motivo de apelación.El segundo motivo incide sobre la causa de suspensión ordenada por el aparejador técnico por el riesgo que suponía un cable aéreo de alta tensión sobre la parcela. Re aporta como documento unido al folio 241 un informe 19 de enero de 2007 emitido por el arquitecto técnico, Sr. Cesar, en su condición de director de la ejecución material y coordinador de seguridad y salud, que justifica esa medida al estar ejecutando la estructura a la altura del forjado de segunda planta y no poder mantener una distancia de 5 metros a la línea de alta tensión, alzándose esa suspensión en fecha 19 de julio de 2007, folio 246. El periodo de suspensión comprendido entre el 19 de enero y el 19 de julio de 2007 coincide con el periodo de suspensión de las obras acordada por el ayuntamiento de Náquera que acordó la suspensión de las obras en fecha de 26 de diciembre de 2006, comunicando la promotora esa incidencia a los demandantes por carta de 21 de septiembre de 2006 que refería a la paralización acordada por el Ayuntamiento con fecha 20 de junio de 2006, por lo que el tiempo de suspensión por causa del tendido aéreo está comprendido en el tiempo de suspensión por falta de autorización del agente urbanizador. Esa causa no tiene relevancia para eximir la responsabilidad de la demandada por incumplir la obligación de entregar la vivienda en el plazo convenido. 'En consecuencia debe estimarse la causa de resolución invocada y accederse a ella estimando en este punto la demanda...'.

TERCERO.- De conformidad con el artículo 398-1 de la LEC , al desestimar el recurso, procede imponer las costas de esta instancia a la apelante.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de TERRA PUIG S.A.U. Contra la sentencia de fecha 30 de septiembre del 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Lliria , debemos confirmarla, imponiendo a la apelante las costas de esta instancia.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 ( aportando las correspondientes sentencias contradictorias - o extractos de las mismas - en las que se base) y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrada Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintiuno de noviembre de dos mil doce.