Sentencia CIVIL Nº 603/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 816/2017 de 23 de Octubre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0811442120158142146
Recurso de apelación 816/2017 -1
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Martorell
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 484/2015
Parte recurrente/Solicitante: PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU, S.R.L.
Procurador/a: Maria Gallardo De La Torre
Abogado/a: JOSE GALINDO GARCIA
Parte recurrida: ADVANT TRADE NETWORK, S.L.N.E.
Procurador/a: Juan Garcia Garcia
Abogado/a: Nicolás COSTA VILLALBA
SENTENCIA Nº 603/2018
Magistrados:
JOAN CREMADES MORANT
M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE
FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ
Barcelona, 23 de octubre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 20 de junio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 484/2015 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Martorell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a María Gallardo De La Torre, en nombre y representación de PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU, S.R.L. contra la Sentencia de 24/01/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Juan García García, en nombre y representación de ADVANT TRADE NETWORK, S.L.N.E..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'SE ESTIMA la demanda interpuesta por el Procurador Don Juan García García en nombre y representación de ADVANT TRADE NETWORK S.L.N.E., frente a PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU S.R.L., y en consecuencia SE CONDENA a ésta al pago a la primera de la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000 euros), más los intereses legales e imponiendo las costas a la parte demandada.

SE ESTIMA PARCIALMENTE la demanda reconvencional presentada por la Procuradora Doña María Gallardo de la Torre en nombre y representación de PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU S.R.L. frente a ADVANT TRADE NETWORK S.L.N.E., y en consecuencia SE CONDENA a ésta al pago a la primera de la cantidad de MIL SEISCIENTO OCHENTA EUROS (1.680 EUROS) más intereses legales, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 17/10/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad mercantil PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU,S.R.L. ( en adelante, PATRIMONIAL) se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Martorell en fecha 24 de enero de 2017 en los presentes autos de Juicio Ordinario nº 484/2015 Para la resolución de este recurso conviene partir de ciertos antecedentes que, a fin de delimitar la controversia en esta alzada, pasamos a resumir.

1.-Las actuaciones se iniciaron por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de la también mercantil ADVANT TRADE NETWORK S.L.N.E. ( en adelante, ADVANT) quien ejercitaba, en calidad de arrendataria, acción reclamando la devolución del importe de dos fianzas arrendaticias por un importe total de 10.000.-euros (4.400.-euros, la primera, y 5.600.-euros, la segunda) derivadas de sendos contratos de arrendamiento suscritos entre la referida arrendataria, ADVANT, y la arrendadora, PATRIMONIAL, y que tenían por objeto dos naves contiguas (naves C1 y C5) sitas en el Camí Ral núms. 82 y 90 Polígono Industrial del Sur de Esparraguera.

Cronológicamente el primero de estos contratos es el relativo a la nave C1, que fue suscrito por las partes el día 19 de noviembre de 2008 y que se aporta como doc. nº 2 de la demanda. Este contrato se pactó con una duración de cinco años, con tácita reconducción mes a mes, estableciéndose una renta mensual de 2.800.- euros, salvo los dos primeros años en que se estipulaba en las sumas de 2.200€ y 2.500€, respectivamente.

La fianza arrendaticia ascendió a la suma de 5.600€.

En él se preveía que la nave se destinara a 'almacén y distribución de productos industriales, autorizándose expresamente al arrendatario para que, si así lo desease, pudiera destinar un parte de la nave a la fabricación de aromas y esencias alimenticias' (condición anexa 3ª).

El segundo de los contratos suscritos por las partes, relativo a la nave C5, data de 22 de diciembre de 2008, también fue concertado por un plazo de cinco años, con tácita reconducción mes a mes (ex. art. 1566 CC), fijándose una renta de 2.200 euros mensuales y una fianza de 4.400.-euros.

2.-La demandada se opuso a la demanda deducida en su contra y formuló además reconvención.

En primer lugar, y por lo que respecta a la petición de devolución de la fianza relativa a la nave C5 ( contrato de 22/12/2008), PATRIMONIAL alegó la excepción de litispendencia por haber interpuesto ella con anterioridad una demanda en liquidación de dicho contrato reclamando el importe de ciertos daños, a cuyo pago parcial aplicaba la fianza entregada, deduciéndola de su reclamación. Efectivamente consta que la demanda interpuesta por PATRIMONIAL con relación a esta nave motivó la incoación de los autos de Juicio Verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 3 de Martorell con el núm. 472/2015-C.

En segundo lugar, por lo que respecta a la fianza relativa la nave C1 ( contrato de 29/11/2008) PATRIMONIAL se opuso a su devolución estimando que la misma debe ser aplicada al pago de las rentas y cantidades asimiladas pendientes de pago (rentas de mayo junio y julio de 2015, IBIS y VADO), que suman en total 7.378,52.-euros, y también a afrontar el pago de las reparaciones necesarias que se han debido llevar a cabo en la nave, las cuales PATRIMONIAL cifra en al suma de 17.739.-euros. Por tanto sostiene que la arrendataria debe por estos conceptos a la arrendadora la cifra de 25.117,91.-euros, y, deducido el importe de la fianza (5.600.-euros) restaría un saldo favorable a PATRIMONIAL por importe de 19.517,91.-euros, que reclama por vía reconvencional.

3.-En el acto de audiencia previa, sobre la base de ese procedimiento anterior, se acogió la indicada excepción de litispendencia estimando que ello no impedía la continuación del procedimiento hasta sentencia.

Llegados a este punto se debe hacer un inciso para hacer constar que el JPI nº 3 de Martorell dictó sentencia en dichos autos 472/2015 en fecha 30 de diciembre de 2015 (que obra unida a las presentes actuaciones; folios 547 y ss.) por la que se desestimaba la demanda interpuesta por PATRIMONIAL en reclamación de los supuestos daños de la nave C5, considerando, en síntesis, que las partes, al finalizar el arriendo por renuncia, suscribieron un documento de liquidación del contrato cuyos pactos no podía ampliar la arrendadora por la prohibición de venir contra los propios actos, y que en ese documento se establecía que la arrendataria realizara ciertas obras de reparación, que efectivamente la sentencia considera correctamente realizadas por la arrendataria. Esta sentencia fue apelada y confirmada por la sentencia de fecha 9 de junio de 2017 dictada por esta misma Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (Rollo 322/2016), que ha sido unida al presente Rollo de apelación.

4.-Celebrado el acto de juicio y practicada la prueba interesada, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Martorell, se dictó sentencia en fecha en fecha 24 de enero de 2017 en los presentes autos mediante la que, estimando íntegramente la demanda inicial interpuesta, condena a PATRIMONIAL a abonar ADVANT la suma reclamada de 10.000.-euros, esto es, a la devoluciónon íntegra de las dos fianzas arrendaticias reclamadas, con más sus intereses legales. Por otra parte, estima parcialmente la reconvención y condena a ADVANT a abonar a PATRIMONIAL la suma de 1.680.-euros correspondiente a la renta de la nave C1 relativa a parte del mes de mayo de 2015, considerando que el contrato quedo resuelto y la nave a disposición de la actora con fecha 18 de mayo de 2015.

Todo ello imponiendo a cada parte las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Por parte de la demandada arrendadora, PATRIMONIAL, se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia, solicitando su revocación. Se interesa que en esta alzada se dicte nueva resolución por la que se desestime la demanda interpuesta por ADVANT y se estime íntegramente su reconvención, con expresa imposición de costas a la actora por su temeridad y mala fe.

Aunque el recurso es esencialmente una repetición de sus escritos anteriores, cabe extraer del mismo que la parte recurrente invoca error en la valoración de la prueba alegando, en síntesis: (a) que la juzgadora no establece correctamente el momento en que debe darse por extinguido el contrato de arrendamiento de 19 de noviembre de 2008 relativo a la nave C1, antes reseñada, al estimar que concurre una mora accipiendi , que la recurrente niega, y que, en consecuencia, la juzgadora no computa debidamente el montante de las cantidades adeudas en concepto de rentas y cantidades asimiladas, y b) que también yerra en la valoración de la prueba en cuanto a la determinación y alcance cuantitativo de los desperfectos que deben atribuirse a un mal uso de la nave C1 y de los que debe responder, siempre a juicio de la recurrente, la entidad arrendataria.

La actora, aquí apelada, mostrando su conformidad con los fundamentos de la resolución recurrida, solicita su confirmación en esta alzada.



SEGUNDO.- Antes de cualquier otra consideración, la mera exposición de los anteriores antecedentes basta para avanzar que no cabría en ningún caso la estimación íntegra del recuso planteado.

Así, la recurrente pretende que en esta alzada se desestime enteramente la demanda inicial de estas actuaciones sin tener en cuenta que, en lo que concierne a la nave C 5, la devolución de la fianza entregada es obligada, habida cuenta que, por razón de las sentencias dictadas en primera y segunda instancia en los autos de juicio verbal nº 472/2015 del JPI nº 3 de Martorell (Rollo de apelación 322/2016 de los de esta Sección), el contrato de dicha nave ha sido liquidado y se ha acordado con efectos de cosa juzgada que no hay ninguna deuda, ni por rentas o cantidades asimiladas ni por desperfectos (que ya han sido corregidos por las obras sufragadas por los arrendatarios según acuerdo con la propiedad) de la que deba responder la fianza. Por lo tanto la arrendadora, PATRIMONIAL, no tiene título alguno para retener los 4.400.-euros entregados como fianza de esta nave, cuya devolución sin duda procede conforme a lo dispuesto en el art. 36 del la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con más sus intereses en la forma dispuesta en la norma.

Por lo tanto, desde luego procede acoger esta petición de la demandante, ahora apelada.



TERCERO.-Partiendo de los hechos enunciados debemos indicar que, en materia de naturaleza, funciones y dinámica contractual de la fianza arrendaticia, el criterio de esta Sala aparece recogido y reiterado en diversas resoluciones (por todas, por ejemplo, las de 2 de octubre de 2013 o 11 de noviembre de 2015) y de él se hace eco la resolución recurrida, por ello simplemente haremos constar que la fianza prestada responde no sólo de las rentas impagadas sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación. Así es. La fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/1994, se presta para garantizar las obligaciones (todas) derivadas del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder.

Centrado ya el debate en la liquidación del contrato relativo a la nave C1, arrendada por contrato de 19 de noviembre de 2008, son tres las cuestiones principales que son objeto de controversia según se deduce del planteamiento del recurso: (i) determinar en qué fecha debe estimarse resuelto el contrato de referencia que tenía por objeto la nave C1; (ii) en función de lo anterior, determinar si se deben o no, y en caso afirmativo por qué importe, las rentas y cantidades asimiladas correspondientes a los meses de mayo a julio, ambos incluidos, de 2015; y (iii) establecer si se deben los importes que la arrendadora pretende compensar con la fianza relativos a reparaciones necesarias cuya necesidad se imputa a un mal uso de la nave por la parte arrendataria.

1.-Sobre el momento de extinción del contrato hay que partir del hecho, no controvertido, de que en el año 2015, al haber trascurrido con creces los cinco años previstos como término contractual ordinario, el contrato se encontraba prorrogado mes a mes por tácita reconducción, de conformidad con lo previsto en la condición anexa 1ª del propio contrato.

En estas condiciones costa probado que, en fecha 22 de abril de 2015, ADVANT comunicó por burofax a PATRIMONIAL, su voluntad de poner fin al arriendo con efectos desde el 18 de mayo de 2015 ( vid. doc.

32 de la demanda; ff. 132 y 133.), requiriéndole para que se personasen en la nave a efectos de entregar la posesión. Consta también probado que estos requerimientos también se reiteraron por vía e-mail de la misma fecha (22/4/2015), que era un medio de comunicación habitual entre las partes según sus manifestaciones y que es accesible desde cualquier lugar ( doc. 34; f135), y nuevamente por el letrado de la arrendataria, también por vía e-mail ( doc. 35; f. 136).

El legal representante de la arrendadora apelante, D. Javier , al ser interrogado en el acto de juicio, manifestó que cuando se remitió ese burofax se encontraba de viaje en Rumanía, aunque admite que 'se debió recibir' ( min, 15:43 y 18:26 de la primera pista de la grabación del juicio; vídeo 3) pues consta, por los billetes aportados, que la vuelta de Rumanía tuvo lugar el día 2 de mayo y que el aviso de correos para a ir a recoger el burofax no caducaba hasta el 25 de mayo, y pese a ello ni fue a recoger el burofax, ni, mucho menos, se personó en la nave, con lo que no se consiguió efectuar una visita conjunta de la misma para constatar su estado.

No obstante las anteriores comunicaciones, consta también probado que la devolución de la posesión de la nave se produjo mediante depósito notarial de las llaves de la nave C5 llevado a cabo por la arrendataria en fecha 20 de julio de 2015, según resulta del acta notarial acompañada por la arrendadora junto a su escrito de contestación a la demanda y reconvención ( doc. nº 27; ff. 349 y ss) Así a partir estos datos, consideramos que ciertamente la arrendadora incurrió en mora accipiendi, al no querer recibir la posesión de la nave en la fecha propuesta, pese a haberse puesto a su disposición y haber sido requerida por diversos medios de los que dejan constancia objetiva para la entrega previa inspección de su estado. Consideramos que procede la declaración en mora de la arrendadora, por cuanto consideramos probado que actuó con una voluntad obstativa clara a la recepción de la posesión del inmueble, lo que supone un comportamiento contrario a la buena fe contractual que impide el devengo de la renta más allá de la correspondiente al mes corriente en que tuvo lugar la convocatoria para el reintegro posesorio, esto es, mayo de 2015.

Ahora bien, la renta que la arrendataria debe abonar, habida cuenta que la puesta a disposición de la nave se produjo el 18 de mayo de 2015, no es la renta proporcional hasta esa fecha, como hace la juzgadora de instancia, sino la renta íntegra correspondiente a la mensualidad de mayo, pues, de conformidad con lo dispuesto en la estipulación décimonovena A) del contrato de arrendamiento (f. 43) la renta (completa) se devengaba por meses adelantados y había de ser abonada en los cinco primeros días de cada periodo natural acordado, sin que sean admisibles prorrateos ni fracciones de pago. Por lo tanto la arrendataria, por este concepto debería la suma de 2.800.-euros.

Sin embargo, no cabe aceptar la reclamación que se efectúa en concepto de pagos fraccionados de IBI y de la tasa de vado, y ello, no tanto porque dichas sumas no se deban en abstracto conforme resulta de los pactos contractuales (condiciones 12 y 19), cuanto porque la documentación que se aporta por la demandada junto a su reconvención (vid. docs. 3, 5 y 8 de los adjuntados a la reconvención; ff. 295 y ss.) no acredita convenientemente el importe de tales tributos. Lo que se aporta son los extractos bancarios de la cuenta de PATRIMONIAL y los recibos que pretende girar ésta a ADVANT, pero no se justifica el pago por la actora reconvencional a la administración correspondiente de dichos impuestos, y tampoco, consecuentemente, las cantidades cargadas por estos conceptos a PATRIMONIAL, datos que son necesarios para comprobar la corrección cuantitativa de la repercusión.



CUARTO.- En cuanto a los daños del local que se imputan a la arrendataria y a cuya reparación la arrendadora también aplica la fianza y reclama por vía reconvencional el saldo que estima resulta a su favor, conviene partir por exponer el régimen jurídico aplicable.

Conforme a la doctrina jurisprudencial sentada en interpretación de los arts. 1561, 1563 y 1564 del Código Civil (CC ) en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , teniendo en cuenta también las reglas generales de la carga de la prueba y debiendo introducirse, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Debe precisarse además que, en líneas generales, salvo pacto contractual expreso, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, si bien corresponde al arrendador ( art. 1554.1 CC y 21 LAU 1994 ) la obligación de hacer en la cosa las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, el arrendatario está obligado a usar diligentemente de la cosa ( art. 1555.2 CC ) y a devolver la finca al concluir el arriendo 'tal como la recibió', con la salvedad de que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1561 CC ).

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, procederemos a examinar cada una de las partidas que originan la reclamación de la arrendadora, siguiendo para ello el mismo orden de exposición de la resolución recurrida y haciendo constar nuestras conclusiones.

1.-En lo que respecta a la reclamación de la factura de agua emitida por Aguas de Esparraguera ( doc.

nº 9 de los acompañados a la reconvención; f. 315) discrepamos del criterio de la juzgadora de instancia. Así, como se admite en la sentencia el periodo de facturación comprende los meses de mayo y junio de 2015, meses en los que la vivienda estuvo materialmente en posesión de la arrendataria, con lo que dicho consumo, por muy escaso que sea, debe ser sufragado por ADVANT. El importe de esta factura es de 28,49,.-euros.

2.-Por lo que se refiere a la partida correspondiente al suministro de gres para el zócalo de los aseos, por el la actora de reconvención reclama la suma de 18,56.- euros sobre la base de la factura que acompaña como doc. nº 10 junto su escrito de oposición y reconvención ( f. 316) suscribimos el criterio de la juzgadora y entendemos que la arrendataria no debe responder por esta suma pues los desperfectos que se aprecian el dichos zócalos, no consta que se deban a un mal uso de la arrendataria, sino que parecen debidos al mero desgaste por transcurso del tiempo. Así lo admite el industrial encargado de su colocación, Sr. Moises , quien declaró como testigo en el acto de juicio ( vid. min 10:36 del vídeo 5).

3.- El mismo razonamiento se debe hacer en relación con los gastos de pintura que se reclaman con base en las facturas acompañadas por PATRIMONIAL como docs. 12( f. 318) y 18 ( f. 326) con los ajustes a la baja efectuados en la Audiencia Previa. Al igual que la juzgadora de instancia estimamos que la necesidad de repintar los paramentos y suelo de la nave es una consecuencia del uso de la misma como bien arrendado para actividades industriales, debiendo considerarse como desperfectos derivados del normal uso y no como daños imputables a la arrendataria por lo que la arrendadora no puede repercutir el importe de su reparación.

4.- La actora, sobre la base de la factura que acompaña como doc. nº 11 ( f. 317), reclama la suma de 2.090,80.-euros en concepto de reparación de la puerta batiente exterior, del brazo hidráulico y de la cerradura. Suscribimos también el criterio de la jueza a quo sobre esta partida y consideramos que de la prueba practicada, no solo no resulta probado que estos elementos se dañaran por usos inadecuados de la arrendataria (sus operarios), sino que, antes al contario, consta acreditado que sufrían frecuentes averías. Así lo indicó al ser interrogada la legal representante de la arrendataria, Sra. Almudena , (vídeo 4, min 49:06) y el industrial encargado de su reparación, Sr. Rogelio , admitió que estaba estropeada pero no pudo determinar el origen de la avería señaló asimismo que el cambio de emisores viene impuesto del anterior, por tratarse de elementos electrónicos que deben estar coordinados, y que la cerradura estaba forzada (vídeo 5, mins.

19:55 y ss.). Por su parte el propio perito propuesto por la arrendadora, Sr. Secundino , al exponer su informe en el acto de juicio, manifestó que, al no ser especialista, no podía determinar tampoco la causa del mal funcionamiento ( vídeo 6, min 24:32).

En suma, no puede tratarse esta partida como un daño imputables a la arrendataria por lo que la arrendadora no puede cargar a ADVANT con el importe de su reparación.

5.-Por lo que se refiere a la instalación eléctrica, por la que se reclama la suma de 7.014,67.-euros correspondiente a la factura que aporta PATRIMONIAL como doc. núm. 13 ( f. 319), constatamos que, efectivamente, más que de la reparación de posibles desperfectos, se trató de una sustitución de la instalación eléctrica previamente existente. A partir de ello, suscribimos y hacemos nuestros los razonamientos de la sentencia recurrida. Además, debemos poner de manifiesto que, a la vista de las disposiciones contractuales, resulta que el local de autos se destina al alquiler siendo los arrendatarios quienes se encargan de contratar con las correspondientes compañías los diversos suministros ( vid. condición anexa 9ª) y la necesidad de actualización y cambio de toda la instalación eléctrica vino impuesta, no por un mal uso de la existente, sino por la necesidad de adaptación de la misma a la normativa vigente con la correspondiente validación a efectos administrativos. Así lo admitió el propio técnico encargado de la renovación de la instalación, Sr.

Jose Francisco , quien, al ser interrogado, señaló que la instalación no cumplía normativa, supone que porque llevaba muchos años hecha (vídeo 5, min. 42:13), y no hay constancia gráfica, como indica la jueza a quo, de los pretendidos desperfectos.

6.-También suscribimos los argumentos vertidos en la sentencia recurrida por lo que se refiere a la instalación de la alarma. Lo que pretende la arrendadora es repercutir la financiación de una nueva alarma cuando, conforme expuso la Sra. Almudena al ser interrogada, al llegar al local, se encontraron un 'cuadro' para la instalación de la alarma que no estaba en funcionamiento, y que, como quiera que estaba obsoleto, pues las actuales instalaciones no exigen cableado sino que están sincronizadas electrónicamente, fue la arrendataria ADVANT la que contrato todo el montaje de la alarma, primero con una compañía y, posteriormente, con una segunda, habiendo retirado los aparatos al no ser fijos ( vid. mins. 50:10 y ss del vídeo 4). Por lo tanto la suma que se reclama por este concepto no corresponde propiamente a un daño imputable a la arrendataria sino a una mejora.

7.- En la misma factura que aporta PATRIMONIAL como doc. núm. 13 ( f. 319), antes reseñada, además de las trabajos relacionados con la instalación eléctrica, se factura la suma de 790€ más IVA (que al 21% supondría añadir 165,9€, hasta un total de 955,90€), en concepto de 'pared de aluminio y cristal para el cerramiento de una de las zonas en la planta baja por rotura y reparación de la puerta y bisagra de dicha dependencia'. Consideramos que esta partida sí que responde a la reparación de un desperfecto imputable a la arrendataria por cuanto ha resultado acreditado por el reconocimiento de la Sra. Almudena , por el testimonio del Sr. Juan Francisco , y por las fotografías aportadas (en particular las que obran a los folios 162 y 380; fotos 9 y 9b) que la inquilina, aun con el beneplácito de la arrendadora, modificó en su interés el cerramiento y distribución interior para conseguir una zona cocina para los empleados instalando una puerta batiente que retiró al dejar el local sin reponerlo a su estado anterior, lo que no es de recibo.

8.-Se reclama también por todos los trabajos que se recogen en la factura emitida por Construcciones A. Durand acompañada por PATRIMONIAL como documento nº 14 al escrito de contestación y reconvención ( Vid. ff. 320 Y 321). Dicha factura, que aparece fechada el 16 de octubre de 2015, asciende a un importe total (IVA incluido) de 5.328,84.-euros, que es el que reclama la arrendadora, y en ella se detallan diversas partidas de obra.

Antes de entrar en el detalle de esas partidas cabe indicar que PATRIMONIAL propuso al legal representante de la empresa reparadora, Sr. Moises , y sus declaraciones, en contraste con otros medios probatorios, lejos de adverar el contenido de la factura lo desvirtuaron en muchos puntos, con lo que debemos valorarla con reservas. En este sentido, conviene hacer constar que, aunque el testigo afirmó ( min 59 y ss.

del vídeo 4) que todos los trabajos que se recogen en la factura estaban ya realizados al tiempo de su emisión ( mediados de octubre de 2015), en la visita que en abril de 2016 giró el perito Sr.

Antonio pudo comprobar la existencia de manchas de óxido en la escalera metálica y el montacargas, así como en las estanterías, que son de apreciar en las fotografías que acompaña a su informe y que le llevan a concluir que estos elementos, pese a lo que se dice en la factura, no se llegaron a pintar, pues no hubiera aparecido óxido de nuevo en apenas unos meses.

Con todo, por las razones ya expuestas al analizar el punto 3, consideramos que todas las menciones que se hacen en dicha factura a trabajos de pintura ( de paredes, puertas, escalera y estanterías metálicas) deben considerarse como desperfectos derivados del normal uso y no como daños imputables a la arrendataria. Y lo mismo cabe decir (i) de la reparación (tapado) de agujeros en paredes y pavimento, propios de haber anclado mobiliario en la nave de la zona de entrada a la nave; (ii) del repaso de grifería y cisternas; (iii)asimismo de la reparación de los desperfectos (desconchones) de la zona de entrada, respecto de los cuales, el propio perito designado por PATRIMONIAL, Sr. Secundino , manifestó que, si bien no podía precisar la causa, son en todo caso propios de un uso industrial ordinario ( min. 28:52 y ss. del vídeo 6), y (iv) de la reparación del altillo, cuyas deficiencias se derivan de un uso normal el mismo, teniendo en cuenta lo inadecuado del material de construcción con el que estaba realizado, como admiten ambos peritos (el perito Sr. Secundino reconoce que el material tiene mucho desgaste si bien advierte que 'si no se usa no se gasta'), siendo que su reposición la entendemos derivada de la necesidad de adecuar dicha dependencia a normativa constructiva y de protección de incendios ( vid. declaraciones de los peritos al respecto; mins 37:27 y 47:25 del vídeo 6).

Tampoco podemos acoger la suma que se solicita en concepto de sustitución de placas de techo en planta baja y algunas en oficina, porque la suma que se factura está sobredimensionada, ya que no se acredita convenientemente cuántas placas abarca dicha reparación (y no cabe conceder un recambio total de las placas del falso techo) , debiendo estimarse que solo se acredita el mal estado de, a lo sumo, seis placas (en las fotografías que obran en autos, ni siquiera serían tantas), y que ambos peritos consideran que son susceptibles de reparación individualizada.

9.-Por lo que se refiere a la reparación de las puertas, PATRIMONIAL presenta como doc.nº 16 ( f. 324) una factura por la reparación de seis puertas por un importe total (IVA incluido) de 613,28.-euros. Sin embargo solo consideramos acreditado el deficiente estado de la puerta de entrada a la oficina, que daba al exterior y por ello tenía humedades; así lo indica al ser interrogado el encargado de mantenimiento que trabaja para ADVANT, Sr. Juan Francisco , quien reconoció que esta puerta tenía la maneta rota (min. 59:59del vídeo 5). Por lo que dividiendo el importe de reparación total ( IVA incluido) entre las 6 puertas (613,28€ entre 6) el coste de reparación de una sola puerta cabe estimarlo en 102,20€, al que debe aplicarse la fianza.

A modo de recapitulación, consideramos que las sumas que cabe detraer de las cantidades entregadas por la arrendataria apelada en concepto de fianza son las relativas a: (i) a la renta del mes de mayo de 2015 por importe de 2.800.-euros; (ii) otros 28,49.- euros en concepto de recibos de agua; (iii) 102,20.-euros en concepto de reparación de la puerta de la oficina, y (iv) 955,90.-coste de reparación del cerramiento Todo ello hace un total de hace un total de 3886,59 .-euros. Restando esta suma de los 5.600.-euros entregados por la arrendataria como fianza, quedaría un saldo a favor de ADVANT por importe de 1.713,10.- euros, que deben ser reintegrados por la demandada a la actora, con más sus intereses legales.



QUINTO.- Todo ello supone que estimemos parcialmente el recurso de apelación formulado para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones y una estimación también parcial de la demanda reconvencional, lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias ( ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la entidad PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU,S.R.L contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Martorell en fecha 24 de enero de 2017 en los presentes autos de Juicio Ordinario nº 484/2015 de los que dimana este rollo, REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, acordamos ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de ADVANT TRADE NETWORK S.L.N.E contra PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU,S.R.L. y 1º) por lo que respecta a la nave C5, condenamos a PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU,S.R.L. a que abone a la actora, ADVANT, la suma de 4.400.-euros con más sus intereses legales a contar desde un mes después de retornada la posesión de la finca y 2º) Por lo que respecta a la nave C1, condenamos a PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU,S.R.L. a que abone a la actora, ADVANT, la suma de 1.713,10.-euros con más sus intereses legales a contar desde la interposición de la demanda.

Todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Se decreta la devolución del depósito constituido por la parte apelante de conformidad con lo establecido en los apartados 1 , 3b / y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ .

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :