Sentencia CIVIL Nº 603/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 976/2019 de 14 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 976/2019 -1

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 914/2018

Parte recurrente/Solicitante: FERMAD PROMOCIONES, S.L.

Procurador/a: Mª José Sarrionandia Chacon

Abogado/a:

Parte recurrida: Eliseo , María Rosa

Procurador/a: Francisco Toll Musteros

Abogado/a: Vanesa Fernandez Escudero

SENTENCIA Nº 603/2020

Magistrados:

JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE

FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ

PABLO IZQUIERDO BLANCO

Barcelona, 14 de septiembre de 2020

Ponente: Pablo Izquierdo Blanco

Antecedentes

Primero. En fecha 16 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 914/2018 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Mª José Sarrionandia Chacon, en nombre y representación de FERMAD PROMOCIONES, S.L. contra la Sentencia de 27/05/2019, aclarada mediante Auto de 17/06/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Francisco Toll Musteros, en nombre y representación de Eliseo y María Rosa .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Se estima parcialmente la demanda presentada por la actora contra D. Eliseo y Dña. María Rosa y se condena a los demandados al pago de 4.967,12 euros; con el interés procesal previsto en el artículo 576 LEC desde la fecha de la presente sentencia. No se hace especial pronunciamiento sobre las costas.'

Mediante Auto de 17/06/2019, dicha sentencia fue rectificada, cuya parte dispositiva es la siguiente:

'PROCEDERECTIFICARla sentencia nº 107/2019 dictada en fecha 27 de mayo de 2019 en los términos indicados en el Fundamento de Derecho Único. El resto de pronunciamientos se mantienen en los mismos términos.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 09/09/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Pablo Izquierdo Blanco .

Fundamentos

PRIMERO. -Planteamiento del litigio.

La parte actora ejercita acumuladamente en la demanda las acciones de desahucio por falta de pago del contrato de arrendamiento con opción de compra de 1 de febrero de 2017 en relación con la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de Premia de Dalt, por impago de las rentas contractuales que en el suplico se detallan y en la sentencia se concretan en 5.289,16 € correspondientes a los meses de julio a septiembre de 2018 a razón de 1.617,60 € cada mes, con más los gastos repercutibles de 170,11 € y la compensación de una factura de reparación eléctrica en la finca satisfecha por el arrendatario por importe de 487,15 €, lo que comporta el monto total determinado en el fallo de la sentencia y objeto de condena de 4.967,12 €.

La sentencia de instancia, declara probado que: a) desde el 13 de septiembre de 2018 los demandados ya residen en otra vivienda distinta a la de autos y, por ende, entiende que la indicada fecha comporta el fin del devengo de las rentas contractuales pactadas, que liquida en el importe expresado previamente y b) considera que el demandado tiene derecho a compensar el importe de 487,15 € que se corresponde a la factura NUM001 de fecha 14/2/2018 aportada como documento nº 7 de la contestación a la demanda, por entender que la misma deviene como necesaria y urgente, al asumir el contenido del informe emitido por el técnico que la emite, en el sentido de que el cuadro eléctrico de la finca de autos, que alimenta la misma se encuentra por debajo de los mínimos exigidos por el REBT 2002 que le generaba un conjunto de problemas al arrendatario, tales como salto de luces o mal funcionamiento de la calefacción.

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso.

Apelan la sentencia de instancia el actor, alegando error en la valoración de la prueba basada en: a) Que el hecho de que el arrendatario resida en otra vivienda a partir del 13 de septiembre de 2018, en modo alguno comporta el fin del devengo de las rentas contractuales, por cuanto no verificó la devolución de las llaves del inmueble y, con ellas de la posesión de éste hasta el 11 de diciembre de 2018, motivo por el que la renta contractual debe seguir devengándose hasta la indicada fecha y b) Que no procede compensar la factura NUM001 de fecha 14/2/2018 por importe de487,15 € ya que los conceptos que se detallan en la misma, en modo alguno se corresponde con un 'daño urgente o incomodidad grave' , que son los únicos supuestos en los que la legislación arrendaticia permite la actuación unilateral del arrendatario al margen de cualquier comunicación al arrendador.

El demandado se opone al recurso de apelación e interesa la confirmación de la sentencia e introduce ahora en el mismo, el carácter ilíquido de la cuantía objeto de condena, por considerar que no se ha devuelto al demandado el importe de la fianza de 1.600 €.

TERCERO. - Doctrina sobre las facultades del tribunal de apelación en relación con la valoración de la prueba

En lo que respecta al ámbito fáctico, hemos de recordar que nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes ( STS 17.6.2015 ). Así es, en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige para la segunda instancia la plenitud del efecto devolutivo, de tal manera que, en principio (y con las limitaciones derivadas del principio 'tantum apellatum quantum devolutum' y de la prohibición de la 'reformatio in peius'), la apelación permite al órgano jurisdiccional 'ad quem' examinar en toda su integridad del proceso y, por ende, revisar plenamente la resolución recurrida. A este respecto la STS de 23.12.2009 declara 'La STS de 7 de julio de 2004 ha expresado la doctrina jurisprudencial consolidada siguiente: 'Como dice la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2002 , los Tribunales de alzada tienen competencia, no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores en grado, sino también para dictar, respecto a todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, salvo en aquellos aspectos en los que por conformidad o allanamiento de las partes haya quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido ya que en otro caso le es lícito al Tribunal de apelación, según nuestro ordenamiento procesal, valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, pueda revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate''. No es preciso, pues, que se constate un error en la apreciación probatoria del Juzgador de instancia, bastando con la mera discrepancia entre los tribunales de primera y segunda instancia (distinto resulta en el recurso extraordinario de casación), y teniendo en cuenta que en la actualidad la prevalencia que suponía la inmediación en la práctica de lapruebadel Juez de primera instancia respecto a su valoración, queda de alguna manera desdibujada por la utilización de medios mecánicos de grabación de sonido e imagen. En este mismo sentido las SSTS de 15.2.2012 y 23.10.2012 ; esta última razona: ' La apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la pruebay para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que '[l]a apelación se reafirma como plena revisiónjurisdiccional de la resolución apelada'-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia depruebay aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo, enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisiónde la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba, sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad'.

CUARTO.- Resolución del recurso

Tras un nuevo análisis de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, especialmente en lo referente a la prueba documental, sin perjuicio de aceptar los hechos probados fijados en la sentencia de instancia, el tribunal disiente parcialmente de la conclusión alcanzada por el juzgadora quo, en los dos puntos a que se refiere el recurso de apelación interpuesto contra la expresada sentencia, todo ello con base a los siguientes argumentos:

1) Fecha del fin del devengo de las rentas contractuales

En relación con la fecha del fin de devengo de las rentas contractuales a razón de 1.617,60 € al mes, en modo alguno puede asumirse por el Tribunal la fecha del 13 de septiembre de 2018, ya que la misma marca el inicio de un nuevo contrato de arrendamiento del arrendatario en otra finca distinta a la de autos, pero no la fecha de entrega de la posesión de la finca de autos, máxime al existir un documento expreso (doc. 6 de la contestación a la demanda) en el que se deja constancia clara de que es el 11 de diciembre de 2018 cuando los demandados comparecen ante el despacho profesional de la letrada de los actores y, le hacen entrega de las llaves de la vivienda (que se fotocopian incluso en el recibo entregado), siendo la indicada fecha la única que de forma clara y expresa deja constancia de la entrega de la posesión del inmueble.

No duda el Tribunal que con carácter previo a la indicada fecha haya existido un conjunto de comunicaciones escritas, en diversos medios o soportes, entre las dos partes al objeto de plasmar sus respectivas discrepancias y voluntades en relación a la entrega de la posesión, evidenciado de la documental aportada a los autos, pero lo cierto es que no existe un acto consecutivo a los correos o watssap de entrega notarial o judicial de la posesión de la finca, mediante el inicio de un expediente de jurisdicción voluntaria de consignación de las llaves, o comparecer el arrendatario en el domicilio de la sociedad arrendadora, -perfectamente identificado en el contrato de arrendamiento - y, hacerle entrega formal de las llaves como finalmente efectuaron en favor de la letrada que defiende los intereses de éstos. Dichos actos son los usuales a través de los que se puede liberar el arrendatario del devengo de las rentas contractuales, pero no la mera expresión de una voluntad sin el acto consecutivo de la consignación o entrega de las llaves.

Asimismo, la inmobiliaria que gestiona la suscripción del contrato, en modo alguno es o puede equipararse a un administrador de la finca, salvo designa expresa al respecto en el contrato u otro documento ulterior, que no acontece en el caso de autos. Su intervención suele ser puntual en la comercialización inicial de la finca al objeto de su arriendo, pero en modo alguno la faculta para intervenir en la resolución del contrato o la entrega de la posesión del inmueble mediante el depósito de las llaves, dichos actos contractuales le corresponde efectuarlos al propietario o a sus legales representantes, lo que impide entender que cualquier intento de consignación de las llaves de la finca en la inmobiliaria LUXURY MARESME pueda tener efecto enervatorio alguno.

Es por todo ello que corresponde revocar la sentencia de instancia en cuanto a la cuantificación del importe debido por los demandados, ya que las rentas contractuales debidas son las de los meses de julio a diciembre de 2018 a razón de 1.617,60 € lo que supone un total de 9.705,60 €, importe al que se ha de sumar los 170,11 € de gastos repercutibles (no discutidos en el recurso de apelación) con un importe total de 9.875,71 €.

2) Compensación de la factura eléctrica

La demandada solicitó en la contestación a la demanda por la vía de oposición la compensación de la factura NUM002 de 14 de febrero de 2018 por importe de 487,15 € que emite INSTAL·LACIONES TEI SL y se adjunta como documento nº 7 de la contestación

La sentencia de instancia otorga la compensación del referido crédito al entender que la reparación era necesaria y urgente al amparo de las previsiones del art. 21.3 de la LAU, al tratarse del sistema eléctrico.

El actor recurre en apelación la indicada compensación al entender que la reparación a que se contrae la factura ni era urgente, ni existió comunicación previa de su necesidad y realización.

En relación a la necesidad de las obras, dispone el art. 21.3 de la LAU prevé que ' el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador'.

Del examen del documento nº 7 de la contestación antes citado y, del informe adjunto a la factura que se integra en el mismo, en modo alguno puede entenderse que nos encontramos en presencia de una reparación ' urgente e inaplazable, que se verifique para evitar un daño inminente o una incomodidad grave'sino en presencia de un conflicto latente entre el arrendador y arrendatario desde casi el inicio del contrato en relación a ciertas deficiencias que presentaba la finca, especialmente con el suelo radiante de la misma y los consumos eléctricos inherentes y, que únicamente ha comportado la reparación unilateral del arrendatario a que se refiere la indicada factura, al margen de una comunicación expresa por el arrendatario al amparo del art. 21.3 de la LAU y si un conjunto de watssaps y correos de lamento en los que no se exhorta a la reparación de las deficiencias, ni se han materializado tampoco en una acción de reclamación de reparación u obras necesarias en la finca por la vía del juicio ordinario.

De la factura e informe aportado en justificación del crédito oponible, no se desprende la -necesidad y/o urgencia- que prevé el precepto y se razona en la sentencia de instancia.

La intervención del industrial electricista no es fruto de un apagón de luz, o problema de mal funcionamiento de la instalación, sino como se indica en varias ocasiones en la factura que la justifica, motivada por una -revisión del cuadro eléctrico-, constatándose en el informe adjunto a la factura que ' el cuadro está por debajo de los mínimos exigibles por el REBT 2002 con líneas no protegidas correctamente, distribución del cuadro no correcta, división de las líneas incorrecta para la vivienda y, problemas con el suelo radiante', lo que comporta a su juicio, -la necesidad de una reforma eléctrica considerable en la vivienda-.

Del detalle de conceptos consignados en la factura e informe adjunto, no se evidencia -urgencia, necesidad inaplazable o, incomodidad o perjuicio grave- amparada en el apartado 3 del art. 21 LAU, sino más bien una factura por revisión de la instalación, lo que impide su compensación.

Como se ha dicho de forma precedente, no puede desconocerse el conjunto de watssaps y correos electrónicos que se intercambia el demandado y el representante del actor, adjuntos a la contestación a la demanda y que tienen por objeto poner de manifiesto las deficiencias que presentaba la finca casi de forma consecutiva a la suscripción del contrato en el -suelo radiante- , -la piscina-, -humedades- y el -exceso de consumo eléctrico-, pero las mismas, pese a lo reiterado de las comunicaciones entre las partes al respecto, en modo alguno han comportado una acción de reclamación de reparación de la finca por obras necesarias al amparo del 21.3 de la LAU por parte del arrendatario al arrendador y, por ende, no pueden ser analizadas en este procedimiento sumario más allá del análisis de compensación de la factura antes referenciada.

No existiendo ningún pronunciamiento firme en favor del arrendatario en el que se establezca la obligación del arrendador de llevar a efecto determinadas obras en la finca, ni la cuantificación liquida, vencida y exigible de las mismas y, no siendo la factura aportada en la que se integra el pretendido crédito oponible, de las que están justificadas al amparo del art. 21.3 in fine de la LAU, no procede su compensación judicial.

Se estima el recurso de apelación en este apartado y procede revocar la sentencia de instancia que si compensa el crédito de 487,15 € contenido en la indicada factura.

3) Importe de la fianza

La parte demandada abandonó la finca objeto de autos el 11 diciembre de 2.018, es decir, con posterioridad a la presentación de la demanda y la contestación, en la que no se hace referencia alguna a la existencia de un crédito compensable por el importe de la fianza.

Es en el escrito de oposición al recurso de apelación donde se introduce la mención a que la cuantía fijada en sentencia de instancia con cargo a los demandados o, la que resulte de esta resolución, no es líquida vencida y exigible al estar pendiente de devolución al arrendatario la fianza por importe de 1.600 €.

No procede en esta alzada entrar a analizar la referida alegación, ya que el proceso debe resolverse con base a la situación fáctica existente en el momento de la interposición de la demanda, fecha en la que aún estaba vigente el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes y, por ende, era improcedente la compensación del importe de la fianza.

La litispendencia (entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes, en principio, los hechos ocurridos con posterioridad. Hemos de partir, de una parte, de que uno de los efectos de la litispendencia es la perpetuatio legitimationis, principio por el cual quien ostenta la legitimación a la interposición de la demanda la mantiene a lo largo del procedimiento ( art. 413.1 LEC). Por efecto de la litispendencia, entendida con carácter general como el conjunto de efectos jurídico-procesales y jurídicos materiales que se derivan de la pendencia de un proceso desde la interposición de la demanda hasta la sentencia, y más precisamente, de la perpetuatio, la tramitación del procedimiento puede continuar hasta sentencia entre las mismas partes que lo iniciaron, entre las que queda trabado el litigio, con independencia de que se produzca la transmisión del objeto litigioso u otras situaciones jurídico materiales que afectan a la relación contractual inter partes. En tal sentido, las sentencias de esta misma sección, nº 418/2020 de 7 de julio de 2020, recurso 929/2019; nº 353/2020 de 29 de junio de 2020, recurso 36/2019; nº 343/2020 de 23 de junio de 2020, recurso 701/2019 y nº 426/2020 de 7 de julio de 2020, recurso 456/2019.

Es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos Legislación, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se habría producido a fecha de presentación de la demanda (31/7/2018), que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible.

Por lo que, no pudiendo entenderse producido el cese de la parte arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción los arrendatarios para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a los demandados contra la actora para la restitución del importe de la fianza y garantía adicional, una vez producida la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por no haberse producido la terminación del arrendamiento siquiera a fecha del examen de los autos ante esta segunda instancia.

QUINTO. - Costas.

De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelada.

SEXTO. - Depósito.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

Acordamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales MARIA JOSE SARRIONANDIA CHACÓN en nombre y representación de FERMAD PROMOCIONES SL, se revoca la sentencia de fecha 27 de mayo de 2019 , dictada en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago y acción acumulada de reclamación de cantidad nº 914/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró y, en su lugar se condena a los demandados Eliseo y María Rosa al pago a FERMAD PROMOCIONES SL del total importe de NUEVE MIL OCHOCIENTAS SETENTA Y CINCO EUROS CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (9.875,71 €) de principal, con más los intereses legales desde la interpelación judicial y los intereses procesales del 576 LEC con expresa imposición de las costas procesales de la instancia a la parte demandada y las del segunda instancia a la parte apelada, con restitución del depósito para recurrir a la parte apelante.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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