Sentencia Civil Nº 605/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1033/2008 de 04 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 1033/2008-B

JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO Nº 1163/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 605/2009

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de Noviembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 1163/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona, a instancia de D. Armando , contra D. Benjamín ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de Noviembre de 2.008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que desestimando la demanda interpuesta por DON Armando , contra DON Benjamín , debo absolver y absuelvo a dicho demandado de los pedimentos formulados, imponiendo al demandante el pago de las costas derivadas de este procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, y dándose traslado a la contraria que no se opuso al mismo se elevaron finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de Noviembre de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora, formulada al amparo del art. 36 LAU , va dirigida a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene al arrendador demandado a pagar al arrendatario la suma de 940 ? en concepto de devolución de la fianza tras la resolución por mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento de 5.4.2004 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de Barcelona que ligaba a las partes, con los intereses desde el 5.4.2008 o, subsidiariamente, desde la interpelación judicial. A dicha pretensión se opuso el demandado, en el sentido de que, al resolverse el contrato, el actor había dejado pendientes de pago cuotas de comunidad, recibos de agua y luz, así como que había devuelto el piso en pésimo estado de conservación, precisando limpieza y pintura, y teniendo que sustituir cocina y caldera, lo que supone incumplimiento obstativo a la devolución de la fianza.

La sentencia de instancia desestima la demanda con expresa imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste, por errónea valoración de la prueba con infracción del art. 20 LAU (negando haber asumido gastos de comunidad, no individualizados en el contrato, que no ha hecho efectivos nunca) y 21 (la reposición de una caldera o la de la cocina son gastos "necesarios" que debe asumir el arrendador), por cuanto impugnó los documentos relativos a la adquisición de caldera o cocina, cuotas de comunidad de propietarios, admitiendo únicamente el importe de los suministros de agua y electricidad. Con lo que, prácticamente, se reproduce el debate en esta alzada, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- La presente resolución impone partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados, tras una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre D. Benjamín (copropietario/arrendador/demandado) y D. Armando (arrendatario/actor), del que merecen destacar los siguientes extremos: a) se concertó por un año; b) se pactó como renta la suma de 5640 ? anuales, apagar por meses anticipados (470 ?/mes) mediante ingreso en la cuenta designada, más gastos de comunidad; c) constituyéndose fianza arrendaticia por 940 ? (f. 10 y ss), para responder "del pago de la renta, de los perjuicios causados por el incumplimiento, de los daños que puedan originarse en el inmueble. 2) En 5.3.2008, las partes dieron por resuelta la relación arrendaticia, suscribiendo un documento autodenominado de "entrega de llaves" (f. 50), haciendo contar, entre otros extremos que "en cuanto la fianza de 940 ? entregada por el inquilino, se compromete el propietario a devolverla una vez comprobado el estado de deudas de los suministros y las cuotas de comunidad". 3) Consta que el referido arrendatario dejó de abonar las cuotas de comunidad durante dos años por un importe de 288 ? (f. 61); tampoco abonó el importe del suministro de agua por 28'40 ? (f. 74), ni el suministro de electricidad por 25'60 ? (f. 75); asimismo, por el demandado se procedió a pintar el piso, en el mismo mes de marzo 2008, por un importe inicialmente presupuestado de 600 ?, de los que adelantó al profesional, 300 (f. 63, 64), al presentar el inmueble, respecto de la pintura, un "pésimo estado (... mucha suciedad)"; asimismo, la "caldera" no reunía las condiciones necesarias para un correcto funcionamiento, motivando gastos de revisión de 50 ?, y proponiéndose por la empresa revisora el cambio de la misma (f. 72).

TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión -arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo....°que deba ser restituido....°"), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("....°al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

CUARTO.- De otro lado, en el momento de la entrega de llaves, no se hizo constar el estado del inmueble; correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561 , completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999 , ...). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" -en defecto de pacto sobre la devolución- expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" (SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento (art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste (STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b)Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia (SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso (SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980 , ...). El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable (STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

QUINTO.- En ese contexto, el arrendador alude a una serie de deficiencias en la pintura, avaladas por quien se encargó de ponerlo a punto, por lo que, atendidos el importe de los gastos de comunidad (el actor llega a suscribir el documento de su comprobación, antes de que le sea devuelta la fianza), la realidad del impago de los suministros, y el coste de pintura y reparaciones, que superan el importe de la fianza, el recurso no puede prosperar, procediendo la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Armando , contra la sentencia dictada en fecha 6 de Noviembre de 2.008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona en los autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 1163/2008 de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.