Sentencia Civil Nº 605/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 810/2011 de 13 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 810/2011-5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 925/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 ESPLUGUES DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 605

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a trece de noviembre de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 925/2009 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Esplugues de Llobregat, a instancia de DANIEL VENEGAS, S.L. contra María del Pilar , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de febrero de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimar la demanda formulada por DANIEL VENEGAS SL frente a María del Pilar , y en consecuencia, absuelvo a ésta última de los pedimentos formulados en su contra en el escrito de demanda, con imposición de las costas causadas a DANIEL VENEGAS, SL.

Estimar la demanda reconvencional formulada por María del Pilar frente a DANIEL VENEGAS, SL, y en consecuencia, condeno a ésta última a satisfacer a María del Pilar la cantidad de 19.923,24 euros, con más los intereses legales, y las costas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se celebró la votación y fallo el día señalado.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL .

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la demandante Daniel Venegas,S.L., arrendataria del local de negocio en C/Cervantes nº 26, bajos, de Sant Just Desvern, con fundamento en el artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, acción de restitución de la cantidad de 19.923'24 € (1.923'24 € + 18.000 €), en concepto de fianza, y garantía adicional, pactadas en el contrato de arrendamiento, de 1 de agosto de 2005, concertado con la demandada Dña. María del Pilar , opone la demandada arrendadora, con fundamento en el mismo artículo 36, en su apartado 5, la compensación de la fianza y la garantía adicional reclamadas con el importe de las rentas adeudadas, consumos, IBI, tasa de basuras, y gastos de reparación de los desperfectos causados por la arrendataria en el local arrendado, formulando reconvención en reclamación de la cantidad de 19.923'14 €, que fue estimada en la sentencia de primera instancia, en la que se desestima demanda principal, condenando a la demandada en la reconvención al pago de la cantidad de 19.923'24 €, habiendo apelado la actora principal, solicitando la estimación de la demanda, y la desestimación de la reconvención.

Centrada así la cuestión discutida, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario que, con independencia de los motivos que pudieron conducir a la frustración del negocio y la terminación de la relación arrendaticia, lo cual es por completo irrelevante a los efectos que se discuten en los presentes autos, lo cierto es que las partes manifestaron, por sus propios actos, su conformidad en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento, a partir de diciembre de 2007, no interesando a ninguna de las partes la continuación de la relación arrendaticia, no habiendo reclamado ninguna de ambas partes su cumplimiento, resultando por el contrario de lo actuado que, por un lado, la arrendataria cesó en la actividad desarrollada en el local, y procedió a su desalojo; y, por otro lado, que la arrendadora solicitó el 3 de diciembre de 2007 una licencia para el cambio de local a vivienda, para facilitar su venta a un tercero, habiendo procedido a la efectiva venta del local mediante escritura pública de 16 de abril de 2009.

Por lo que, producida la terminación de la relación arrendaticia, a partir de diciembre de 2007, por el mutuo disenso de las partes, únicamente queda pendiente la liquidación de la relación contractual, que es lo que constituye el único objeto de los presentes autos, delimitado por las pretensiones de la demanda y la reconvención, siendo así que, producida la resolución del contrato, lo procedente, conforme a la norma general del artículo 1303 del Código Civil , es que las partes se restituyan recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato, por ser doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2006;RJA 701/2007 ) que la obligación de restitución de las prestaciones recibidas, que establece la norma mencionada para cuando se declare la nulidad de una obligación, es aplicable a los supuestos de resolución contractual.

Por otro lado, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza al final del arriendo.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia, según lo expuesto, se produjo en diciembre de 2007, en cualquier caso antes de la presentación de la demanda el 26 de noviembre de 2009, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por haber concluido la relación arrendaticia, la fianza, y la garantía adicional eran perfectamente exigibles, en principio, por encontrase la deuda por la fianza, y la garantía adicional, vencida y exigible, por haberse producido el cese del arrendatario en la posesión del local al tiempo de la presentación de la demanda, disponiendo el arrendatario de la acción para instar la restitución de la fianza y la garantía adicional desde la terminación del arriendo, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Opuesto por la demandada, formulando reconvención, el crédito compensable por las rentas adeudadas, consumos, IBI, tasa de basuras, y gastos de reparación de los desperfectos causados por la arrendataria en el local arrendado, hasta la cantidad concurrente de 19.923'14 €, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción, incluso sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Y esta doctrina sigue siendo aplicable después de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 408 se limita a conceder al actor la posibilidad de oponerse a la alegación de la existencia del crédito compensable en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, pero sin exigir la forma de la reconvención para la alegación del demandado; y que, en su artículo 438.2 se limita a imponer al demandado el deber formal de la notificación al actor del crédito compensable al menos cinco días antes de la vista.

Por lo que, entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora principal, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la parte actora, por vía de reconvención, con la finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar ipso iure, con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En el presente caso, se allanó la demandada en la reconvención en cuanto al impago de las rentas de julio a noviembre de 2007, por importe conjunto de 4.886'25 €; y en cuanto al impago de los consumos de agua y gas, por importe conjunto de 816'99 €, allanándose a la suma de ambos conceptos, por importe conjunto de 5.703'24 €.

La renta de diciembre de 2007 no puede ponerse a cargo de la arrendataria, por cuanto según la condición complementaria 3ª del contrato de arrendamiento, el pago de la renta debía hacerse por adelantado, dentro de los cinco primeros días de cada mes, y en este caso, según lo expuesto, el 3 de diciembre de 2007, el contrato de arrendamiento se encontraba ya resuelto por el acuerdo de ambas partes.

Por el contrario, procede la condena de la arrendataria al pago de la tasa de recogida y gestión de residuos comerciales del año 2007, por importe de 516'60 €; y del IBI del año 2007, por importe de 379'04 €, por cuanto en las condiciones complementarias 4ª y 16ª del contrato de arrendamiento, se ponen a cargo de la arrendataria los servicios inherentes al disfrute del local arrendado, y el IBI.

En cuanto a los desperfectos, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por otro lado, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ).

En el presente caso, resulta de la prueba documental, del interrogatorio del legal representante de la sociedad demandada en la reconvención, la testifical del Sr. Herminio , y el Sr. Ricardo , la pericial del Sr. Juan Miguel , y la ausencia de prueba en contrario: que, al inicio de la relación arrendaticia, el local se encontraba dotado de las instalaciones, mobiliario, y maquinaria adecuadas para su destino a restaurante; que, al término de la relación arrendaticia, la arrendataria desmanteló por completo el local; y que la reposición de las instalaciones, maquinaria, y mobiliario, ascendería, al menos, a la cantidad de 25.873 €.

Por lo que la actora reconvencional ostenta un crédito contra la arrendataria de, al menos, 32.517'28 € (5.703'24 + 561'60 + 379'44 + 25.873), que es superior a la cantidad reclamada en la reconvención, por importe de 19.923'24 €, habiendo renunciado la actora reconvencional al resto, procediendo por lo tanto la estimación de la reconvención.

En consecuencia, procede la compensación de la cantidad reclamada en la demanda principal de 19.923'24 €, con la cantidad reclamada en la reconvención de 19.923'24 €, no quedando cantidad alguna a deber entre las partes, procediendo, en definitiva, la estimación de la demanda y la estimación de la reconvención, y por consiguiente la estimación parcial del recurso de apelación de la actora principal y demandada en la reconvención.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria de la demanda y de la reconvención, siendo las pretensiones de ambas partes contrapuestas por idéntico importe, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la demandante Daniel Venegas, S.L., se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 4 de febrero de 2011, dictada en los autos nº 925/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Esplugues de Llobregat , acordando la ESTIMACIÓN de la demanda principal formulada por Daniel Venegas, S.L., y la ESTIMACIÓN de la reconvención formulada por Dña. María del Pilar , acordando la compensación de las cantidades adeudadas recíprocamente por ambas partes por idéntico importe, sin expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.