Sentencia CIVIL Nº 607/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 428/2019 de 30 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 000607/2019

SECCIÓN OCTAVA

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Iltma. Sra.Dª:

Mª FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a treinta de diciembre de dos mil diecinueve

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, constituida por la Magistrada Ilma. Sra Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD como órgano unipersonal, los autos de Juicio Verbal, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº DIECISIETE de VALENCIA, con el nº 000858/2018, por BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA SA representado por la Procuradora Dª. Mª CRISTINA LITAGO LLEDO y dirigido por el Letrado D. Ernesto Perez Broseta, contra Dª. Angelica y D. Narciso, representados por la Procuradora Dª INMACULADA IRENE GOMEZ SAMPEDRO y dirigidos por la Letrada Dª. Mª. Paloma Goicoechea Saez, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Angelica y D. Narciso.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia, apelada pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 17 de VALENCIA, en fecha 28 de febrero de 2019, contiene el siguiente: 'FALLO: 1.- ESTIMO la demanda presentada por 'BANCO BILBAO ARGENTARIA, S.A.' contra D. Narciso y Dª. Angelica. 2.- DESESTIMO la demanda reconvencional presentada por D. Narciso y Dª. Angelica contra 'BANCO BILBAO ARGENTARIA, S.A.'. 3.-CONDENO a D. Narciso y a Dª. Angelica a pagar solidariamente a 'BANCO BILBAO ARGENTARIA, S.A.' la cantidad de 4.000 €. 4.-ABSUELVO a 'BANCO BILBAO ARGENTARIA, S.A.' de la demanda deducida contra ella. 5.- CONDENO a D. Narciso y a Dª. Angelica a pagar solidariamente a 'BANCO BILBAO ARGENTARIA, S.A.' las costas procesales de la demanda originaria y de la demanda reconvencional.'.

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª. Angelica y D. Narciso, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para la resolución del recurso de Apelación el 23 de diciembre de 2019.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales

Fundamentos

PRIMERO.-BBVA presentó demanda en reclamación de 4.000 euros contra Angelica (arrendataria) y Narciso (avalista) y con fundamento en que el 16 de agosto de 2012, los demandados formalizaron un contrato de arrendamiento de vivienda con el anterior propietario, pactándose una renta mensual de 400 euros. La arrendataria entregó como fianza 400 euros y como depósito 800 euros. La vivienda fue adjudicada a la demandante por decreto de 8 de mayo de 2014 en procedimiento de ejecución hipotecaria 246/13 del Juzgado de primera instancia nº21 de Valencia. Por auto de 5 de noviembre de 2014 en aquel procedimiento se dictó auto por el que se declaró que los demandados tenían derecho a permanecer en la vivienda subrogándose el adjudicatario BBVA en la posición de arrendador. Desde el 5 de noviembre de 2014 a fecha 4 de septiembre de 2015 han incumplido sus obligaciones de pago de renta por lo que adeudan la cantidad de 4.000 euros. Los demandados no solo se opusieron a la demanda sino que formularon reconvención interesando la devolución de los 400 euros de la fianza. Alegan los demandados que la primera noticia que tienen de que la vivienda estaba sometida a un procedimiento hipotecario fue en abril de 2014 y ante la posibilidad de que les echaran alquilaron otra vivienda. La vivienda objeto de autos se dejó el 14 de diciembre de 2014 y tras varios intentos de entregar las llaves acudieron a un notario. El primer intento de entrega fue en diciembre de 214 y como el banco no les admitía la devolución de las llaves, los demandados se quedaron con ellas y fueron sacando las pocas pertenencias que les quedaban. Siguieron pagando el alquiler de noviembre, diciembre de 2014 y enero de 2015. En enero intentaron devolver las llaves y el banco se negó a recibirlas y el 30 de enero cuando se acercaron a recoger lo poco que quedaba y a limpiar se encontraron con dos operarios que estaban intentando cambiar la cerradura, por lo que presentaron la correspondiente denuncia. A partir de entonces ya no volvieron y hasta que dejaron el piso nunca dejaron de abonar la renta. En ningún momento el banco se puso en contacto con ellos para indicarles la forma de ingresar el arriendo por lo que ingresaron el precio en la cuenta de la anterior propietaria. La sentencia de instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención y contra dicha resolución formulan recurso de apelación Angelica y Narciso.

SEGUNDO.- La parte demandada funda su recurso en error en valoración de la prueba interesando la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención. Por lo que respecta a la demanda decir que no se aprecia errónea valoración de la prueba y ello por lo que a continuación se expone. El artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, lo que supone que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil. El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta. Consecuencia de todo lo expuesto no cabe sino concluir que únicamente se ha acreditado que la devolución de la posesión al arrendador lo fue el 4 de septiembre de 2015 conforme el contenido del acta notarial de la misma fecha y por lo tanto hasta dicha fecha deben abonar las rentas. En relación a los pagos de las rentas de los meses de noviembre, diciembre de 2014 y enero de 2015, no pueden tener los efectos liberatorios que pretenden los demandados y ello porque por auto de 5 de noviembre de 2014 en el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria se declaró que los hoy demandados tenían derecho a permanecer en la vivienda, subrogándose el BBVA en la posición de arrendador y por tanto desde dicha fecha conocían a quien debían efectuar el pago de la renta. Particularmente, el Tribunal Supremo tiene declarado: 'De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU, se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario. En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo. Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior. En el caso de autos no hay duda de la demandante adquirió el dominio de la vivienda el 8 de mayo de 2014, fecha del Decreto de adjudicación en procedimiento de Ejecución hipotecaria,y como consecuencia de ello, y estando el inmueble arrendado a los demandados se abrió un incidente dictándose el auto de 5 de noviembre de 2014, constando el conocimiento de los demandados de la adjudicación como así aparece en el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que los pagos hechos a quien figuraba en el contrato como arrendador o acreedor aparente, no deben considerarse liberatorios en base a lo dispuesto en el artículo 1164 del Código Civil, pues no concurren los requisitos de la apariencia respecto a la cualidad del acreedor, y el requisito subjetivo que no es más que la buena fe del deudor, en la creencia equivocada de que la persona que se comporta como arrendador efectivamente lo es, que tampoco se da. Por ultimo en relación al pago de la renta no pueden aducir que no conocían a quien abonarla y donde pues su obligación es la de pagar la renta y no hay prueba alguna de que hayan intentado su pago y no se les haya admitido, pero existe un dato que demuestra que no lo intentaron, pues ellos parten de la premisa de que abonados los meses de noviembre, diciembre y enero, el resto no les corresponde pues abandonaron la vivienda, lo que demuestra que ni intentaron el pago, por lo que la sentencia ha de confirmarse en cuanto a la desestimación de demanda. En relación a la reconvención consistente en el pago de los 400 euros prestadas en su día como fianza. Examinadas las actuaciones la reconvención ha de ser estimada, pues al pasar a ser el demandante propietario de la vivienda y por tanto subrogarse en la posición de arrendador como asi dice en la demanda, ello comparte que la asunción de la posición de arrendador lo es tanto para derechos como para las obligaciones y si una de las finalidades es garantizar el impago de la renta, y no consta que existieran defectos en la vivienda que debieran ser reparados con cargo a la citada garantía, sobre cuyo particular nada se ha alegado por la parte demandante y eso que cuando se presentó la demanda habían transcurrido casi tres años desde que los demandados desocuparon el inmueble, que lo fue en septiembre de 2015, por lo que además la acción no está prescrita como así admite la demandante en su escritor de contestación a la reconvención. Por consiguiente, a falta de imputación expresa del arrendador, la suma prestada en fianza debe ser devuelta a la arrendataria, no así al avalista que no tiene legitimación para reclamarla al no haber sido por el constituida y sin perjuicio de que la entidad bancaria pueda dirigirse contra el arrendador anterior para reclamarle el importe pagado. Procediendo por todo lo expuesto la estación parcial del recurso de apelación, con revocación parcial de la sentencia de instancia.

TERCERO.-De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación parcial del recurso de apelación motiva la no imposición de las costas de esta alzada y en cuanto a las de primera instancia y solo respecto a la reconvención al estimarse en parte tampoco se hace expresa imposición de costas en aplicación del artículo 394 del mismo texto legal.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimo en parte el recurso de apelación interpuesto por Angelica y Narciso, contra la sentencia de 28 de febrero de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº17 de Valencia, en autos de juicio verbal seguidos con el nº858/18, que se revoca respecto de reconvención que se estima en parte, y se desestima la pretensión de Narciso (avalista) y se estima la de Angelica (arrendataria) a que BBVA le abone la cantidad de 400 euros e intereses legales desde la presente resolución y sin hacer expresa imposición de costas por lo que respecta a la reconvención, confirmándola en el resto de pronunciamientos que no se opongan a lo anterior, y sin imposición de las costas de esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Contra la presente no cabe recurso alguno,

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la sentencia que antecede, estando celebrando audiencia pública la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia. Doy fe.