Sentencia Civil Nº 608/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 844/2006 de 22 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-CUARTA

ROLLO Nº 844/2006-S

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 720/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 41 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 608/2007

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. MARTA FONT MARQUINA

Dª. ROSA MARÍA AGULLÓ BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de noviembre de 2007

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 720/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de los de Barcelona, a instancia de COMUNIDAD DE RELIGIOSAS DEL MONASTERIO DE LA VISITACIÓN DE SANTA MARÍA DE REVERENDAS SALESAS, contra D. Sebastián ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de Julio de 2.006, por el Sr. Magistrado-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando totalmente la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE RELIGIOSAS DEL MONASTERIO DE LA VISITACIÓN SE STA MARÍA DE REVERENDAS SALESAS, representada por la Procuradora Sra. Sáez, contra Don Sebastián , representado por el Procurador Sr. Romeu, debo de declarar no haber lugar a la redención del censo con dominio directo de pensión anual una peseta y su capital al tres por ciento, treinta y tres pesetas treinta y tres céntimos, que grava la finca propiedad de la actora registral nº 16 inscrita al folio 225 vuelto del Tomo 231 del archivo, libro 231 de Horta del Registro de la Propiedad nº 11 de Barcelona, condenándose al demandado a otorgar la correspondiente escritura pública de redención del censo, con apercibimiento de que si no lo verificase dentro del plazo de 20 días se otorgará en su nombre por el Sr. Juez, consignándose el precio de redención que asciende a 229.631'15 euros, a fin de que dicha escritura pueda causar la cancelación de las inscripciones vigentes relativas a dicho censo y liberar la finca de dicha carga. Todo ello sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 19 de Junio de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA FONT MARQUINA.

Fundamentos

SE ACEPTAN PARCIALMENTE los fundamentos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Se erige ante esta alzada, don Sebastián solicitando la revocación de la sentencia respecto al quantum fijado en la misma para la redención del censo de dominio directo de pensión anual una peseta y su capital al tres por ciento, treinta y tres pesetas y tres céntimos, que grava la finca de la actora sita en esta ciudad de Barcelona. Fija el Juzgador a quo la suma propuesta por la instante de la redención en 229.631'15 euros.

El único motivo de controversia entre las partes en litigio se centra en el valor de la finca gravada.

El Juzgador de Instancia se acoge a la cantidad propuesta por la parte actora, que funda el valor del inmueble en el valor catastral del año 2.005 y aplica factor de corrección de 2'40 euros.

La demandada, mediante la prueba pericial aportada y ratificada en autos, realizada por el Sr. Valentín , se funda en valores de mercado y valora la finca de autos en la suma de 25.465.757 euros y, verificados los cálculos pertinentes conforme a la Llei, solicita la suma de 1.018.630'30 euros para la redención.

SEGUNDO.- El recurso de apelación de la parte demandada combate, en especial, el rechazo de la prueba pericial practicada en autos por parte del Juzgador de Instancia.

Alega, en primer lugar, error en la sentencia sobre el concepto de "valor real" de los bienes inmuebles y sobre el "valor de mercado". A su entender, ambos son equivalentes y concluye que "el valor real es precisamente y por imperativo legal, el valor de mercado".

Alega que la valoración efectuada por la actora no establece el valor real de mercado de la finca, (alegación 4ª). Sostiene que las sucesivas transmisiones de la misma acreditan, por su fiabilidad, que el valor catastral corregido ha perdido vigencia.

En la alegación quinta sostiene que el Juzgador a quo incurre en error en la interpretación de las dos escrituras aportadas a la diligencia final.

Los alegatos sucesivos se contraen a defender el dictamen emitido por Don. Valentín .

El alegato décimo reconoce los motivos de apelación y concluye que ha de prevalecer el sistema de valoración de la pericial y, en caso de estimarse la minusvaloración por el arrendamiento del que tuvo conocimiento en el acto del juicio, se fije el valor conforme a los importes establecidos por Don. Valentín en aquel acto, (19.647.782'29 euros).

TERCERO.- Pese a los exhaustivos alegatos defensivos del recurso se ha de principiar la cuestión poniendo de manifiesto la desproporcionada petición del demandado.

Si bien en términos puramente doctrinales podría asistir la razón a la parte ahora apelante, como ahora se examinará, en el supuesto que nos ocupa ha de prevalecer el valor propuesto por la parte actora, con la salvedad que se indicará más adelante, al estudiar las circunstancias especiales que concurren en la finca de autos.

En efecto, a los solos efectos doctrinales es de señalar que el Juzgador a quo parte de una premisa errónea al entender que los valores catastrales son los que han de prevalecer a los efectos de redención de censos.

Sostiene en sus fundamentos (folio 202) que es de aplicabilidad el sistema propuesto por la actora frente al "ciertamente subsidiario empleado por la demandada". Ello es contrario a las normas del ámbito civil que nos ocupa y, en especial, a lo dispuesto en la Llei de Censos (Llei 6/1990 de 16 de Març, aplicable al supuesto) y a la doctrina interpretadora de las citadas normas (Sentencias entre otras del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 10 de Diciembre de 2.001, de esta Audiencia Provincial, Sección 17ª de 23 de Octubre de 2.002, o de esta misma Sección 14ª, de 26 de Marzo de 2.007, Rollo de apelación 626/2006 ) por las cuales se pone de manifiesto que el sistema de la valoración de las fincas gravadas con un censo es el valor de mercado al tiempo del ejercicio de la acción, siendo el valor catastral supletorio del mismo.

La Disposición Transitoria 4ª de la citada Llei de Censos establece que el importe a percibir por el censualista se rige sobre todo el bien inmueble, comprendiendo las edificaciones hechas y los accesorios. Es claro que el censo que nos ocupa afecta a la totalidad de los metros (17.865'60 metros cuadrados) con todas sus edificaciones.

Ahora bien, tal como pone de manifiesto la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 30 de Junio de 2.005 , que ha de servir analógicamente, para la valoración de la determinación del justo precio en parecidos supuestos al que nos ocupa, el Tribunal puede acogerse, a falta de pruebas rigurosas, a valoraciones alternativas para determinar el precio justo.

La citada Sentencia acoge: ".... el que s'ha nomenat element confrontatiu, que no consisteix en altra cosa que en intentar, sempre que sigui posible, ponderar el valor en venda de la finca litigiosa amb una altra de la mateixa localitat de característiques iguals o anàlogues. El nostre dret, per tant, imbuït d'un profund sentit pràctic, no assenyala per a la recerca del preu just un concepte indeterminat o excessivament abstracte, sinó una concreció en base a determinades i tangibles circumstàncies, buscant elements referencials en els béns immobles de la pròpia localitat. Tal criteri, o sigui el comparatiu, ve recollit en la Compilació amb un cert caràcter imperatiu per a la determinació del preu just, cosa que no ha impedit a aquest Tribunal, en els freqüents supòsits d'incertesa sobre tals factors de contrast, valorar-ne d'altres per intentar afinar el concepte de preu just, de manera que, en la realitat de la jurisprudència d'aquesta Sala, el referit element confrontatiu, ve convertint-se en factor orientatiu de primera magnitud, però no únic. Un repàs a les Sentències d'aquest Tribunal de 20 d'Octubre de 1.992 (RJ 1994/9034), 21 de Desembre de 1.991 SIC, 7 de Març de 1.994 (RJ 1994/4589), 19 de Juny de 1.997 (RJ 1997/7759), 21 de Juliol de 1.997 (RJ 1997/6760), 11 d'Octubre de 1.997 SIC, 19 de Juny de 2.000 SIC, 2 de Juliol de 2.001 (RJ 2002/2818), etc., prou que ho palesen".

CUARTO.- Sentado que el tribunal puede valorar el concepto de precio justo, es también preciso recordar el espíritu y finalidad de la Llei de Censos a los efectos de la carga probatoria.

Tal como indica la Exposición de Motivos de la Llei, la finalidad de la misma es favorecer la liberación de cargas que pesan sobre las fincas y facilitar la inscripción registral. No obvia la Llei que esta finalidad exige la protección de los derechos de ambas partes (censualista y censatario).

El censatario goza del derecho, conforme a los requisitos de la norma, de liberar la carga que pesa a fin de obtener la absoluta o plena disponibilidad de la finca, pero también la Ley protege los derechos del censualista, que por imperativo legal ha de consentir, si se dan los requisitos previstos en las disposiciones transitorias, la redención del censo. Tal como se dispone en las Disposiciones Transitorias 4ª y 6ª , cuando no hay acuerdo entre las partes serán los tribunales los que determinen el precio (en igual sentido la nueva regulación de la Llei 5/2006 d 10 de Mayo, del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya).

Pues bien, conforme a la doctrina antes citada y normas aplicables ambas partes han de repartirse la carga de probar los respectivos valores. El ofrecido por el censatario y el reclamado por el censualista no pueden dar lugar a grave desequilibrio de los derechos que asisten a ambos.

El Tribunal puede ponderar los valores de comparación tal como se expone en la sentencia antes citada, de manera que en el supuesto de autos a falta de prueba rigurosa y/o fehaciente del valor de la finca se han de tener en cuenta todas las circunstancias atinentes a tan peculiar bien inmueble, del que no se han encontrado antecedentes jurisprudenciales que hayan de servir de pauta para la correcta resolución.

QUINTO.- Todo lo anteriormente razonado conlleva al examen de la prueba pericial practicada en autos.

En efecto, en trance de fijar el precio de redención (2% del valor de mercado, conforme a las previsiones de la Disposición Transitoria 4ª, puntos 4 y 6 de la Ley 6/1990, de 16 de Marzo, de Censos ), es evidente que no puede atenderse al informe pericial (que, sobre un valor de 25.465.757'63 euros de "mercado" daría un precio de redención de 509.315'15 euros), en cuanto:

a) No critica el método de cálculo propuesto por la parte actora sino que valora ex novo según criterios particulares.

b) Los 4.532 metros cuadrados sobre el que está construido el convento tiene una afección de uso indefinido como convento de clausura de 9.551 metros sobre 13.470 metros cuadrados, que suponen sólo un 70%.

c) El convento, un edificio de 4.532'95 metros cuadrados, construido hace 55 años, refaccionado con restos de obra de la guerra civil (lo que admite el demandado al ser interrogado) no puede tener el valor de 1.499.273'21 euros, porque en el mercado su posible uso alernativo es muy dudoso, sin importantes reformas y reconstrucciones.

d) Reconoce el perito que no ha podido manejar precios de mercado, dadas las especiales características del solar, aplicando un "método residual" (parte del precio de construcción, reduce costes y beneficios para fijar el precio de coste del solar), sin tener en cuenta las limitaciones urbanísticas.

e) Aplica precios de viviendas comunes, lo que no es elemento comparativo y válido para este caso.

f) No justifica los coeficientes reductores (50%, 20% y 35%) para cada uno de los usos (convento, residencia y fundación).

g) Aunque excluye la zona verde, computa como terreno urbanizable el destinado a convento cuando no puede considerarse que los 4.532 metros cuadrados que ocupa éste tengan en el mercado el valor que se predica (ni al 50%, pues no hay indicio alguno de que la congregación religiosa esté dispuesta a abandonar el lugar). Su valor no se puede equiparar al de terreno destinado a la construcción de un negocio geriátrico.

Para fijar el valor de mercado y la cantidad del 2% es más fehaciente partir de los criterios de capitalización de la renta. La Reverenda Madre, que interviene en juicio, admite recibir para su Congregación 15.000 euros mensuales, 180.000 anuales, por el arrendamiento de 9.551 metros cuadrados, que pueden ser capitalizados por los criterios de la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos . Si para 10.284'74 metros reciben dicha cantidad, para 14.816, corresponderían percibir 259.323 euros anuales, cuya capitalización al 4% supone 6.483.080 euros, y cuyo 2% de redención (Disposición Transitoria 4ª de la Ley de Censos ) suma 129.661 euros. La cuarentava parte de otro laudemio, multiplicado por 65 años (fecha de última transmisión de la finca) no puede superar el importe de otro laudemio, como ofrece la actora (fº 6) ó sea, otros 129.661 euros, a lo que hay que sumar 0'17 euros de pensión, su capitalización (0'20 euros), más otra cuarentava parte (3.241'52 euros). En total 259.322'37 euros.

En conclusión, estas cantidades son más acordes a la valoración catastral (con ponencia actualizada), valores de 114.815'39 euros propuestos por la actora, que no son de descartar de forma total, a falta de mejor prueba y con las circunstancias del mercado. En relidad, el valor de mercado, aunque no puede extraerse de los datos de valor catastral, tampoco pueden asimilarse a precios de vivienda, para detraer después costes y beneficios.

SEXTO.- Las costas causadas en ambas instancias no procede imponerlas a ninguna de las partes, conforme a los artículos 394 y 398 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Sebastián , contra la Sentencia dictada en fecha 14 de Julio de 2.006 por el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de los de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR como REVOCAMOS PARCIALMENTE la misma; y en su lugar, estimándose parcialmente la demanda instada procede fijar el importe para la redención del censo en la suma de 259.322,37 euros manteniendo los restantes pronunciamientos en sus términos; no procede imponer las costas causdas a ninguna de las partes de las causadas en ambas instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.